Способы расчета при регистрации сделок купли-продажи недвижимости
Вариант первый – полный расчёт перед сдачей документов в Росреестр.
В Российской практике
купли-продажи давно закреплена модель сделки, при которой денежные средства за
квартиру передаются ещё до регистрации права на объект недвижимости и внесения
его в реестр. Однако всевозможные обременения, возникающие в процессе
регистрации, могут омрачить весь процесс покупки квартиры. Как пояснила Лариса
Николаевна, то, что расчёт должен производиться до подачи документов в Росреестр,
в законе не закреплено: «на самом деле вы можете подать документы на сделку
без передачи денег и без передачи квартиры. Если в других странах договор
вступает в силу с момента подписания, у нас законодатель по жилым объектам пошёл
дальше: в России по закону подлежит регистрации и сделка, и переход права».
А это, в свою очередь, означает, что можно подать документы в Росреестр без
предварительного расчёта.
Вариант второй – сдача документов в Росреестр – Расчёт – сдача акта
приёма-передачи.
Вы в праве подать документы на
сделку без акта приёма-передачи квартиры и денежных средств. А уже после
регистрации со спокойной душой осуществить расчёт. Этот вариант для покупателя
менее проблематичен. Ведь, по словам Ларисы Николаевны, «если проведена
экспертиза и нет никаких проблем, в регистрации квартиры могут отказать только в
том случае, если правоспособность одной стороны закончена (например, в случае
смерти или ликвидации юридического лица), либо за данный период наложен арест.
Второй вариант сделки продолжается дольше: два этапа по месяцу. В итоге два
месяца. Это, конечно, не очень интересно. Однако именно такой порядок
предусмотрен законом». Не смотря на то, что
вышеперечисленная схема сделки, возможно, самая правильная, ею пользуются не
часто – никто не хочет ждать 60 дней.
Вариант третий – частичный расчёт – сдача на регистрацию ипотеки в Росреестр –
полный расчёт.
В настоящее время эта схема
происходит в 70% случаев купли-продажи. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и ФЗ
«Об ипотеке», такая форма сделки действует тогда, когда до перехода права
собственности расчёт за объект недвижимости не был произведён полностью. Это
регистрация сделки и перехода права с ипотекой. Такая регистрация должна быть
осуществлена за пять рабочих дней, в соответствии с законом.
В заключении уточним ещё один
момент. Многих людей волнует тот факт, что при сдаче документов в Росреестр
регистратор обязательно спрашивает, был ли осуществлён расчёт. Создаётся
впечатление, что он обязательно должен производиться именно до этого момента.
Однако Лариса Николаевна развенчивает этот миф: «Сотруднику Управления не
нужно, чтобы вы рассчитались. Просто, если не рассчитались, то он должен
уведомить стороны, что возникает залог в силу закона, который погашается после
произведенного расчета за три рабочих дня (короткая схема сделки). Это не
требование регистрирующего органа – рассчитаться до сделки. В обязанности
специалиста приема документов входит уточнение этих вопросов для правильного
внесения сведений о принятых документах. Мы просто спрашиваем, как нам заполнять
заявление».
