Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 января 2010 года

30 ноября 1994 года N 51-ФЗ

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Комментарий

1. Комментируемая статья, как следует из ее наименования, определяет права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных и муниципальных нужд. Вместе с тем при всей совокупности правил, посвященных изъятию земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. ст. 279 - 283 ГК РФ), именно данной статьей установлены возможные для собственника неблагоприятные последствия при реализации им правомочий собственника земельного участка в период, исчисляемый с момента государственной регистрации решения об изъятии участка и до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка (о государственной регистрации решения об изъятии см. комментарий к ст. 279 ГК РФ). При этом в статье подчеркивается, с одной стороны, отсутствие каких-либо ограничений собственника в осуществлении им права собственности, поскольку он может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. С другой стороны, с момента государственной регистрации решения об изъятии земельного участка (со дня осуществления государственной регистрации ограничений (обременений) соответствующего земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) реализация указанных правомочий, направленных на осуществление нового строительства, расширение и реконструкцию имеющихся на участке зданий и сооружений, может неблагоприятно сказаться на определении размера выкупной цены земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

2. Следует отметить, что комментируемая статья не содержит императивных предписаний об обязательном (после осуществления государственной регистрации решения об изъятии земельного участка) исключении стоимости всех произведенных собственником улучшений, способных в итоге оказать влияние на увеличение выкупной стоимости. Собственник лишь несет риск отнесения на него тех затрат и убытков, которые непосредственно связаны с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в достаточно короткий период, в пределах которого уже весьма сложно существенно повлиять на увеличение выкупной цены. Это вполне очевидно, учитывая, что собственник несет указанный риск не с момента принятия уполномоченным органом решения об изъятии или даже не со дня его уведомления об этом таким органом.

Уже осведомленный о предстоящем изъятии земельного участка собственник до дня проведения в установленном порядке государственной регистрации решения об изъятии ничем не ограничен в осуществлении им права собственности на земельный участок и, соответственно, не несет никаких рисков, связанных с проведением на своем земельном участке строительства или реконструкции. Представить суду убедительные доказательства того, что строительство или реконструкция осуществлены до или после государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, будет достаточно сложно. При этом временной промежуток со дня получения собственником письменного уведомления о предстоящем изъятии земельного участка и до момента государственной регистрации решения об изъятии может быть очень значительным. В частности, иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о предстоящем изъятии земельного участка (п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Можно предположить, что законодатель, подчеркивая полную свободу действий собственника земельного участка в осуществлении права собственности до момента государственной регистрации решения об изъятии, принимал во внимание возможную невостребованность данного участка в последующей реализации принятого уполномоченным органом решения об изъятии. В любом случае указанное правило служит дополнительной гарантией при обеспечении реализации права собственности для собственников земельных участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд.

Нельзя не отметить, что установленный комментируемой статьей порядок, в соответствии с которым собственник подлежащего изъятию земельного участка несет риск отнесения на него всех произведенных затрат и убытков с момента государственной регистрации решения об изъятии, находится в противоречии с правилом ч. 3 ст. 63 ЗК РФ <1>. Если Гражданский кодекс РФ связывает несение указанного риска с фактом осуществления государственной регистрации, то Земельный кодекс РФ - с фактом уведомления собственника о предстоящем изъятии. В данном случае необходимо обратить внимание на непоследовательность положений ЗК РФ, затрагивающих вопросы изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

--------------------------------
<1> Согласно ч. 3 ст. 63 ЗК РФ расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков возмещению не подлежат.