Письмо Минэкономразвития РФ от 17.10.2011 N
ог-д23-1694 "О статусе жилого дома блокированной застройки"
Департамент недвижимости
Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу определения статуса
жилого дома блокированной застройки и в пределах своей компетенции сообщает.
Согласно пункту 2 части 2
статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -
Градостроительный кодекс) под "жилыми домами блокированной застройки"
понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из
нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из
которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие
стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на
отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
В то же время пунктом 4
раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического
наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 "Об
утверждении статистического инструментария для организации федерального
статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере
предоставления жилищно-коммунальных услуг", жилые дома блокированной
застройки относятся к многоквартирным жилым домам, несмотря на то, что
принципиальным отличием жилых домов блокированной застройки от квартир
является возможность выхода на территории общего пользования, а также
отсутствие помещений общего пользования, что отличает их от многоквартирного
дома.
Согласно части 3 статьи 16
Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) квартирой
признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в
таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком
обособленном помещении. При этом понятие многоквартирного дома Жилищным
кодексом не определено. Однако данное определение предусмотрено пунктом
6 Постановления
Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении
положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу или реконструкции" (далее - Постановление N 47). Так, многоквартирным
домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные
выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в
помещения общего пользования в таком доме. Кроме того, подразумевается, что
многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в
том числе собственников помещений в таком доме.
Многоквартирным домом
признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из
одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в
каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования
и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего
пользования (пункт 3 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса).
Неоднозначность и нечеткость
формулировок, содержащихся в понятиях "квартиры", "жилые дома блокированной
застройки", "многоквартирные дома" требуют внесения изменений в действующее
законодательство в части введения четких и отличительных признаков.
Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо
установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество
этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий
общего пользования. Более того, определение назначения помещения через
семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в
нем семей (одной или несколько), также нельзя назвать удачным в силу
изменчивости данного признака.
По мнению Департамента
недвижимости Минэкономразвития России, в связи с тем, что признаки дома
блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого
помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе
поставить его на учет в бюро технической инвентаризации как жилой дом
блокированной застройки. В случае отказа в осуществлении такого учета Вы
вправе обратиться за защитой своих прав в суд.
Дополнительно сообщаем, что
согласно пункту 1 Положения о Министерстве регионального развития Российской
Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации
от 26.01.2005 N 40, Минрегион России является федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной
политики и нормативно-правовому регулированию в сфере осуществления
жилищно-коммунального хозяйства, а также в сфере строительства, архитектуры
и градостроительства.
Кроме того, письма
федеральных органов исполнительной власти, в том числе Минэкономразвития
России, не носят нормативно-правового характера и не имеют юридической силы.
Заместитель директора
Департамента недвижимости
М.В.БОЧАРОВ
