Комментарий к Приказу Минюста России от 14.02.2007 N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества"
Приказом от 14.02.2007 N 29 Минюст утвердил Инструкцию об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества (далее - Инструкция), в которой разъяснил, что для признания жилого дома многоквартирным следует руководствоваться п. 6 Положения N 47 <1>, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. При этом необходимо иметь в виду, что жилые дома, представляющие собой индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 ЖК РФ), к многоквартирным не относятся.
--------------------------------
<1> Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
Кроме того, в Инструкции приведены нормы жилищного и гражданского законодательства, в соответствии с которыми собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются его общим имуществом. В частности, указано, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). Данная доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника и следует судьбе права собственности на указанное помещение (ст. 37 ЖК РФ).
Разъяснен порядок применения норм Закона N 122-ФЗ <2> при регистрации возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права общей долевой собственности на объект недвижимости, а также представления документов на нее. Например, заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права могут представляться:
- собственниками помещений в многоквартирном доме;
- представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей (ст. 16 Закона N 122-ФЗ). Помимо указанных лиц, заявление может быть представлено лицом, в пользу которого установлено данное ограничение (обременение) права (п. 2 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В Инструкции приведены документы, представить которые необходимо при государственной регистрации. К ним относятся:
- документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (п. п. 4, 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ <3>);
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ) (п. 3 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ);
- планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ст. ст. 17, 18 Закона о регистрации N 122-ФЗ, п. 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ), а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;
- согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции (в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 36 ЖК РФ);
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции многоквартирного дома (в том числе в связи с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (п. 2 ст. 44 ЖК РФ), если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации;
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 44 ЖК РФ), если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости;
- соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 36 ЖК РФ), если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Инструкция регулирует вопросы, касающиеся особенностей внесения записей в ЕГРП при проведении территориальными органами Федеральной регистрационной службы государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, а также ведения дел правоустанавливающих документов, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на данные объекты.
По вопросам удостоверения государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости разъяснено, в частности, следующее:
- свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается (п. 74 Правил ведения ЕГРП <4>);
- правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после государственной регистрации права на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе "Вид права" не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в подраздел II-1 ЕГРП, может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права (Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав N 226 <5>).
--------------------------------
<4> Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.
<5> Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утв. Приказом Минюста России от 18.09.2003 N 226.
Подписано в печать
02.04.2007