Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Ежемесячный журнал "Экономико-правовой бюллетень"
Сопоставительный анализ норм
Гражданского кодекса РФ о договоре аренды зданий и сооружений и договоре
купли-продажи недвижимости позволяет выявить значительное сходство в правовом
регулировании данных сделок с недвижимостью. Очевидно, это связано со
стремлением законодателя максимально унифицировать договорное оформление
хозяйственных операций, совершаемых с недвижимым имуществом.
Как нетрудно заметить из главы 34 ГК РФ, договор аренды зданий и сооружений
относится к разновидности договоров аренды имущества. Законодатель прямо
предусмотрел, что к этому договору применяются общие положения о договорах
аренды.
Поэтому при анализе договора аренды зданий и сооружений мы не будем
подробно останавливаться на описании общих положений действующего
законодательства об аренде (этот вопрос подробно раскрыт в предыдущем разделе).
Рассмотрим лишь отличительные черты договора аренды зданий и сооружений.
Итак, в соответствии с п. 1
ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется
передать во временное владение и пользование или во временное пользование
арендатору здание или сооружение.
Данный договор является:
Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2003 N КГ-А40/963-03
Арендодатель, у которого
имущество находилось в оперативном управлении, заключил договор аренды данного
нежилого помещения с третьим лицом. Действуя в интересах государства,
Генеральная прокуратура РФ предъявила к арендатору и арендодателю иск о
признании данного договора недействительным. В обоснование исковых требований
прокурор сослался на то, что оспариваемый договор аренды недвижимого имущества,
находящегося в собственности Российской Федерации и закрепленного за
арендодателем на праве оперативного управления, заключен без согласия
Минимущества России.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением
апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. При этом суды обеих
инстанций исходили из того, что арендодатель был не вправе заключать
оспариваемый договор, поскольку не является собственником имущества, сданного по
договору аренды, и не управомочен собственником в лице Минимущества России
распоряжаться этим имуществом.
Рассматривая кассационную жалобу арендатора, ФАС Московского округа в числе
прочего указал, что недвижимое имущество, переданное по условиям оспариваемого
договора аренды, является федеральной собственностью и находится у арендодателя
в оперативном управлении на основании договора. ФАС Московского округа
установил, что арендодатель не был управомочен Минимуществом России передавать в
аренду федеральное имущество, и указал, что суд обоснованно счел оспариваемый
договор не соответствующим закону и поэтому недействительным.
Руководствуясь, в частности, этим аргументом, ФАС Московского округа
оставил без изменения решение суда первой инстанции и постановление
апелляционной инстанции.
Законодателем установлены
достаточно жесткие требования к порядку заключения договора аренды зданий и
сооружений.
Во-первых, договор должен быть обязательно заключен в письменной форме
путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем.
Если это требование соблюдено не будет, то договор будет считаться
недействительным (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2004 N КГ-А40/6958-04
Решением арбитражного суда,
поддержанным апелляционной инстанцией, ООО было выселено из занимаемого
помещения.
В кассационной жалобе ООО указало, что судами не дана оценка
предварительному договору, который заключен между ДЭЗ и ООО. Данный договор
свидетельствует о намерении заключить с ООО договор аренды на спорное помещение.
Кроме того, как указало ООО, суды не учли письмо Департамента имущества г.
Москвы о том, что документы о заключении договора аренды им приняты и находятся
на оформлении ЦТА ДГМИ. ООО настаивало, что данное письмо следует оценить как
акцепт истца на оферту ответчика. По мнению ООО, со стороны истца выражено
волеизъявление на заключение договора аренды на спорное помещение, поэтому
решение о выселении незаконно.
ФАС Московского округа судебные акты первой и апелляционной инстанции
оставил без изменения, поскольку между истцом и ответчиком нет договора аренды,
заключенного в надлежащей форме, в соответствии с ГК РФ. Доводы кассационной
жалобы о том, что судами не учтены предварительный договор, а также письмо, был
признан несостоятельным.
Обратим внимание, что оформлять данный договор у нотариуса не обязательно.
Для действительности договора, даже если одной из его сторон является
физическое лицо, достаточно составить один документ, на котором стороны
проставят подписи, а юридические лица и индивидуальные предприниматели - еще и
печати.
Во-вторых, договор, заключенный на срок не менее года, подлежит
государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В судебной практике сформированы определенные правила исчисления указанного
срока.
1. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды
здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного
периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях
определения, подлежит ли договор государственной регистрации, такой период
времени не включается в срок аренды (п. 8 Информационного письма Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения
споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним""; далее по тексту -
письмо N 59).
2. При продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного
года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения
сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной
регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 10 письма N 59).
3. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не
нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ
государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только
на срок не менее одного года (п. 11 письма N 59).
4. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го
числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца
следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.
Соответственно договор, заключенный на такой срок и не зарегистрированный в
установленном порядке, является незаключенным (п. 3 Информационного письма
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой"; далее по тексту - письмо N 66).
Если договор подписан, но вследствие действий одной из сторон не
зарегистрирован, то другая сторона может добиться принудительной регистрации
договора аренды зданий и сооружений (п. 7 письма N 59).
Исключением из этого правила может быть ситуация, когда к моменту
предъявления иска о принудительной регистрации договора аренды зданий и
сооружений сменился собственник арендуемого имущества.
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.02.2002 N 6810/01
ООО обратилось с иском к АКБ
об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды. Арбитражный
суд в удовлетворении иска отказал.
Апелляционная инстанция отменила указанное решение и обязала
Москомрегистрацию произвести государственную регистрацию договора аренды.
ФАС Московского округа постановление апелляционной инстанции оставил без
изменения.
Президиум ВАС РФ в ходе рассмотрения протеста заместителя Председателя ВАС
РФ установил следующее.
Договор аренды административно-офисного здания заключен между АКБ и ООО.
Договором предусмотрена обязанность арендодателя (АКБ) произвести
государственную регистрацию этого договора, которую тот не исполнил. Получив
уведомление о приостановлении государственной регистрации договора аренды ввиду
отсутствия некоторых необходимых для этого документов, АКБ не известил
арендатора о необходимости предоставить данные документы. Затем АКБ продал
спорное здание ЗАО.
Президиум ВАС РФ поддержал суд первой инстанции, установивший, что к ЗАО не
перешли права и обязанности арендодателя. На основании анализа положений
Гражданского кодекса РФ Президиум ВАС РФ сделал вывод: к новому собственнику
права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды перейти не
могли, а АКБ с момента перехода права собственности на здание к ЗАО перестал
быть стороной по договору аренды.
Следовательно, требование истца об обязании произвести регистрацию договора
аренды удовлетворению не подлежало.
В соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор
аренды регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего
помещения.
Если договор аренды зданий и сооружений государственной регистрации не
подлежит, то и обременение права арендодателя на здание или сооружение
государственной регистрации также не подлежит (п. 6 письма N 59).
Не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по
которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды зданий и
сооружений, подлежащий государственной регистрации (п. 14 письма N 59).
Государственной регистрации также подлежат:
- договор субаренды зданий и сооружений (п. 19 письма N 59);
- соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в
договоре аренды зданий и сооружений, поскольку оно является неотъемлемой частью
этого договора и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого
договором аренды (п. 9 письма N 59);
- соглашение сторон о переводе долга (п. 12 письма N 59).
Итак, по договору аренды
недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ).
Однако законодатель не определил, что следует понимать под зданием и
сооружением для целей данного договора.
По нашему мнению, с учетом того, что понятие сооружения имеет широкое
содержание, фактически рассматриваемый договор аренды зданий и сооружений может
быть заключен в отношении любого строения.
Тем не менее применение этого правила возможно со следующими ограничениями:
- во-первых, рассматриваемый договор не применяется при аренде жилых
помещений.
Для этих целей в Гражданском кодексе РФ предусмотрен самостоятельный
договор - договор найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ).
- во-вторых, рассматриваемый договор не применяется при аренде других
объектов недвижимости, не относящихся к зданиям или сооружениям.
Так, например, нормы Гражданского кодекса РФ о данном договоре не
применяются при аренде земельных участков, воздушных и морских судов, судов
внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, обособленных водных
объектов и иных объектов недвижимости.
Особое внимание следует обратить на правовой статус земельных участков при
аренде находящихся на них зданий или сооружений.
Как установлено в ст. 652 ГК РФ, одновременно с передачей прав владения и
пользования на эти объекты передаются права на ту часть земельного участка,
которая занята указанной недвижимостью и необходима для ее использования.
Неоднозначным является вопрос о том, можно ли рассматриваемый договор
применять при аренде частей зданий и сооружений, т.е. отдельных нежилых
помещений.
Согласно позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53, нежилое помещение является объектом
недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но
неразрывно с ним связанным. Руководствуясь этой логикой, Президиум ВАС РФ
указал, что положения п. 2 ст. 651 ГК РФ о государственной регистрации договоров
аренды применяются и к договорам аренды нежилых помещений.
По нашему мнению, такой подход может быть распространен и на другие
положения § 4 главы 34 ГК РФ.
Объем правомочий арендатора зависит от объема правомочий арендодателя на
земельный участок, на котором находится объект аренды.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором
находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору по общему правилу
(если стороны в договоре не оговорили иное право арендатора) предоставляется
право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или
сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.
Если же арендодатель не является собственником, то объем правомочий
арендатора в отношении земельного участка определяется только на основе анализа
объема правомочий арендодателя. Более того, в Гражданском кодексе РФ четко
установлено, что аренда здания или сооружения, находящегося на земельном
участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без
согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям
пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником
земельного участка.
Обратим внимание, что арендатору и арендодателю не нужно заключать
дополнительное соглашение для описания права пользования земельным участком.
Правоустанавливающим документом в данном случае будет сам договор аренды зданий
и сооружений.
Постановление ФАС Московского округа от 21.02.2005 N КА-А40/33-05
ООО обратилось с заявлением
о признании незаконным и отмене постановления Москомзема о привлечении к
административной ответственности за правонарушение, выразившееся в использовании
земельного участка без оформленных надлежащим образом правоустанавливающих
документов.
Решением арбитражного суда постановление признано незаконным и отменено.
Постановлением апелляционной инстанции указанное решение отменено: суд
пришел к выводу, что право пользования земельным участком, возникшее в силу ст.
652 ГК РФ, не было оформлено заявителем в установленном порядке, в связи с чем
его действия образуют состав правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ.
Рассматривая кассационную жалобу, ФАС Московского округа указал, что
договор аренды недвижимого имущества является в этом случае правоустанавливающим
документом, удостоверяющим как право пользования земельным участком, занятым
недвижимым имуществом, так и сопутствующие этому праву обязанности. Поскольку
действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об
обязательном заключении при аренде недвижимого имущества отдельного договора
либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым
этим имуществом, отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться
в качестве нарушения закона, влекущего ответственность, предусмотренную ст. 7.1
КоАП РФ. При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции
не имелось правовых оснований для привлечения ООО к административной
ответственности.
На этом основании данное постановление было отменено, а решение суда первой
инстанции было оставлено в силе.
Другим не менее важным требованием к объекту аренды является его
определенность: применительно к рассматриваемому договору в нем должно быть
четко определено, относительно какого здания и сооружения заключен договор
аренды.
По нашему мнению, для соблюдения этого требования необходимо
непосредственно в договоре четко оговорить общую площадь арендуемого здания или
сооружения (с распределением по этажам, если в аренду сдается несколько этажей)
и его местонахождение. При этом к договору необходимо приложить поэтажную
экспликацию здания, план и кадастровый номер соответствующего земельного
участка, а также копию документа, подтверждающего право арендодателя на это
здание или сооружение.
Постановление ФАС Московского округа от 23.04.2004 N КА-А41/2836-04
ООО и Школа обратились с
иском о признании недействительным решения регистрационной палаты об отказе в
государственной регистрации договора аренды. Решением суда первой инстанции,
оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в
удовлетворении заявленного требования отказано. Судебные акты мотивированы, в
частности, тем, что в договоре не определен предмет арендных отношений.
Изучив материалы дела, ФАС Московского округа сделал следующие выводы.
В договоре предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор
получает в пользование нежилое помещение (строение) на основании свидетельства,
выданного на это помещение, общей площадью 419,3 кв.м, в том числе подвал 127,6
кв.м. Однако при этом не указаны общая площадь дома, этажность, местоположение
арендуемых помещений, а также другие данные, позволяющие определенно установить,
какая часть дома передается в аренду. При таких обстоятельствах вывод суда
первой инстанции об отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих
идентифицировать объект аренды, правилен.
С учетом этого аргумента ФАС Московского округа решение суда первой
инстанции и постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.
В статье 654 ГК РФ
установлено, что применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним
существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать
размер арендной платы.
Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от
множества факторов: от характера предполагаемого использования здания или
сооружения, его технических характеристик.
Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо
суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В
последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера
переданного арендатору здания или сооружения.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о
размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается
незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные в п. 3 ст. 424
ГК РФ, не применяются.
Постановление ФАС Московского округа от 02.11.2004 N КГ-А40/9832-04
Решением суда первой
инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции,
удовлетворен иск ООО об обязании ОАО освободить арендуемое нежилое помещение.
Суды исходили при этом из того, что договор аренды здания или сооружения
должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного
сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды
здания или сооружения считается незаключенным. Договор аренды между ООО и ОАО не
содержит условия о размере арендной платы. Следовательно, договор не заключен, а
ОАО занимает спорное здание без правовых оснований.
Изучив материалы дела, ФАС Московского округа поддержал данные аргументы,
указав, что суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ОАО
пользуется спорным зданием без правовых оснований, и удовлетворил иск. На этом
основании решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции
оставлены без изменения.
Обратите внимание! Если
договором аренды зданий и сооружений установлено, что арендатор обязан в
качестве арендной платы оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги, то
условие об установлении арендной платы не считается установленным (п. 12 письма
N 66).
По общему правилу согласованная сторонами арендная плата также включает
плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или
передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не
предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).
С арендой недвижимости
связаны следующие две особенности.
1. В Гражданском кодексе РФ закреплена обязанность сторон - арендатора и
арендодателя - документально оформить передачу здания или сооружения в
пользование арендатору.
В статье 655 ГК РФ сторонам предписывается составить передаточный акт или
иной документ о передаче, подписываемый сторонами.
С фактом подписания этого документа (а также с фактом реального
предоставления здания или сооружения в аренду) законодатель непосредственно
связывает юридическое признание исполнения арендодателем его обязанности
передать здание или сооружение арендатору. Уклонение одной из сторон от
подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях,
предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя
от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия
имущества.
Напомним, что право на получение арендной платы возникает только после
подтверждения передачи здания или сооружения в аренду.
Постановление ФАС Московского округа от 18.08.2003 N КГ-А40/5595-03
Минимущество России
обратилось в суд с иском к банку о расторжении договора аренды нежилых
помещений, взыскании арендной платы, пени за просрочку платежа и выселении его
из указанных помещений.
Рассматривая дело повторно, суд первой инстанции своим решением,
оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в
удовлетворении иска отказал.
Изучив материалы дела, ФАС Московского округа указал следующее. Из статей
606, 614 ГК РФ следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного
характера договора является своевременное внесение платы за пользование
имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель
исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.
Названные обязанности рассматриваются как встречные, поэтому арендодатель,
который не исполнил обязательство по передаче сданной в аренду вещи в момент
заключения договора или в иной установленный договором срок, вправе требовать с
арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи вещи.
Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций установили, что
передача объекта аренды в пользование ответчику не состоялась, в связи с чем
сделали обоснованный вывод о необоснованности требования о взыскании арендной
платы.
В результате ФАС Московского округа решение суда первой инстанции и
постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.
Составление передаточного акта или иного документа о передаче обязательно
также при прекращении договора аренды здания или сооружения и возврате имущества
арендодателю.
2. В § 4 главы 34 ГК РФ расширен объем правомочий арендатора при изменении
условий аренды. В частности, в ст. 653 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда
земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение,
продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется
право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или
сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до
продажи земельного участка.
