Главная "Авеню" >>
Законодательство о недвижимости
>>
Кадастровый учет
Земельные участки под многоквартирными домами
находятся в общей долевой собственности собственников помещений в этих
многоквартирных домах. Объединение данных земельных участков возможно на
основании соглашения между их сособственниками ( ст. ст. 11.2 , 11.6
Земельного кодекса), что нереализуемо в связи с большим количеством
сособственников общей долевой собственности на указанные земельные участки.
Письмо Минэкономразвития РФ от 10.12.2010 N
Д23-5067. ОБЪЕДИНЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ОДИН
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ДОПУСКАЕТСЯ ТОЛЬКО ПРИ УСЛОВИИ, ЕСЛИ ОБРАЗОВАННЫЙ
ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК БУДЕТ НАХОДИТЬСЯ В ГРАНИЦАХ ОДНОЙ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ ЗОНЫ
В настоящее время понятие ''формирование
земельного участка'' законодательством не предусмотрено. Вместе с тем пп.
1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный
кодекс) установлен перечень работ по формированию земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности,
предоставление которых осуществляется в целях строительства. Перечень
работ по формированию земельных участков включает выполнение работ, в
результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих
необходимые для осуществления государственного кадастрового учета
сведения о таком земельном участке, осуществление государственного
кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного
использования земельного участка; определение технических условий
подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы
за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее
- Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме,
не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более
одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на
котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства
и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями
земельного законодательства и законодательства о градостроительной
деятельности.
Если земельный участок, на котором расположены три многоквартирных жилых
дома, является делимым, то есть имеется возможность обеспечения доступа
к жилым домам, соблюдения требований пожарной безопасности,
санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее
целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных
на нем жилых домов. Это будет способствовать упрощению управления
многоквартирным домом. Вместе с тем это право, а не обязанность
владельцев помещения как собственников земельного участка, поскольку
совокупность многоквартирных домов, расположенных на одном земельном
участке, может представлять собой жилой комплекс с самостоятельными
почтовыми адресами и (или) корпусами.
Федеральным законом от 05.12.2005 N 153-ФЗ ''О внесении изменений в
статью 23 Федерального закона ''О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним'' исключено понятие ''кондоминиум''.
Внесение указанных изменений обусловлено введением в действие с
01.03.2005 Жилищного кодекса , в положениях которого понятие ''кондоминиум''
(как единый комплекс недвижимого имущества) в настоящее время не
используется, а также признанием Федерального закона от 15.06.1996 N
72-ФЗ ''О товариществах собственников жилья'' утратившим силу с
01.03.2005. Данные изменения являются по сути редакционными,
направленными на приведение норм данного Закона в соответствие с
Жилищным кодексом .
Согласно ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее
- Градостроительный кодекс) объединение земельных участков в один
земельный участок допускается только при условии, если образованный
земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
Границы территориальных зон устанавливаются в картах градостроительного
зонирования правил землепользования и застройки. Границы территориальных
зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка
только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного
участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных
территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило,
не устанавливаются применительно к одному земельному участку ( ч. 4 ст.
30 Градостроительного кодекса).
Установление границ земельных участков, на которых расположены объекты
капитального строительства, осуществляется в документации по планировке
территории - проект планировки территории, проект межевания территории,
градостроительный план земельных участков ( ч. 1 , 5 ст. 41
Градостроительного кодекса).
На основании ст. 38 Градостроительного кодекса размеры образованных
земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным
регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть
меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных
размеров земельных участков.