Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Главная "Авеню" >>Долевое участие в строительстве
Участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме - один из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий. Тысячи россиян инвестируют свои «кровные» в новостройки. Однако, на протяжении многих лет не существовало достаточной правовой базы регулирующей отношения инвестора и застройщика. Этим зачастую пользовались недобросовестные застройщики, которые в погоне за прибылью использовали практику двойных продаж, когда договоры на одну и ту же квартиру либо иное помещение заключаются с двумя, а то и более инвесторами.
30 декабря 2004 года был принят Закон, детально регламентирующий деятельность застройщиков при привлечении денежных средств в строительство, в том числе многоквартирных жилых домов (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Данным законом установлены особые требования к застройщикам, главной целью которых было максимально возможно обезопасить интересы лиц, вкладывающих деньги в строительство жилья.
Одним из основных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.
О том, как защитить свои права на квартиру в возводимом доме рассказывает начальник отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области Елена МЕРКУЛОВА:
Регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется путем обременения прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство, в пользу граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство.
Шаг первый : сбор информации
Прежде чем приобрести жилое или нежилое помещение в новостройке, следует выяснить, когда застройщик получил разрешение на строительство данного здания - до или после 1-го апреля 2005 года. Если такое разрешение застройщиком получено после 1 апреля 2005 года, то договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации.
Далее надо удостовериться, что земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику. Право застройщика на земельный участок на основании договора аренды земельного участка или свидетельства о праве собственности на него обязательно должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области. Кроме того, необходимо узнать у застройщика кадастровый номер данного земельного участка.
Договор на участие в долевом строительстве с первым инвестором (дольщиком) застройщик может заключить лишь после того как прошел 14-дневный срок после размещения в средствах массовой информации проектной декларации. Целью проектной декларации является донесение сведений о планируемом строительстве (о проекте строительства) и лице, осуществляющем застройку (застройщике), до потенциального инвестора. Следует выяснить, имеется ли в наличии у застройщика проектная декларация, была ли она опубликована в СМИ и ознакомиться с ней.
Чтобы избежать вероятности повторного заключения договора в отношении одного и того же объекта можно заказать в Управлении Росрегистрации выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок, на котором ведется строительство. Как раз для этого и нужно знать кадастровый номер земельного участка, чтобы указать его сотруднику Росрегистрации. В выписке будут указаны конкретные объекты долевого строительства – жилые или нежилые помещения – и участники такого строительства, сделки с которыми были зарегистрированы ранее.
По большому счету, выписка из ЕГРП – «лакмусовая бумажка», позволяющая определить недобросовестного застройщика. Из нее ясно видно, нет ли у приобретаемого потенциальным инвестором объекта недвижимости законного владельца. Иногда выписка из ЕГРП показывает, что регистрация по строящемуся объекту не проходила. Это означает: либо застройщиком пакет документов по строящемуся объекту не предоставлялся в Росрегистрацию, либо предоставлялся, но у государственных регистраторов, занимающихся проведением правовой экспертизы и проверки законности сделки, возникли вопросы по представленным документам. В этом случае для обратившихся в Росрегистрацию дольщиков процесс государственной регистрации будет «растянут» до устранения недостатков, а потому, потребует дополнительных временных затрат. В этой связи, настоятельно рекомендуем выяснить, регистрировались ли ранее договоры участия в долевом строительстве в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости.
Шаг второй: подготовка документов
Заявление
Регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора – инвестора (дольщика) и застройщика. Поэтому прежде чем подписать с застройщиком договор, оговорите с ним порядок и срок подачи заявлений и иных документов в Управление Федеральной регистрационной службы.
Госпошлина
Вместе с заявлением о государственной регистрации в Росрегистрацию предъявляется документ об уплате государственной пошлины, а также иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Договор
Одним из основных документов, подтверждающих право гражданина как участника долевого строительства, является соответствующий договор между застройщиком и дольщиком, содержание которого до его подписания следует внимательно проверить.
В частности, договор должен содержать:
1) адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке.
План объекта (квартиры или иного помещения), подлежащего передаче инвестору по окончании строительства, рекомендуем составлять как приложение к договору долевого участия, с подписанием его обеими сторонами договора.
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Должно быть не менее двух подлинных (не копий!) экземпляров договоров, один из которых предназначен для Росрегистрации, один – для «дольщика».
Помимо вышеуказанных, в каждом конкретном случае могут понадобиться и другие документы.
Согласие супруга
Если договор участия в долевом строительстве заключается лицом, состоящим в зарегистрированном браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае, супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если инвестор несовершеннолетний
Если участником долевого строительства является несовершеннолетний до 14 лет, от его имени должен выступать его законный представитель – родитель, усыновитель, опекун. Договор в данном случае подписывается только законным представителем с указанием на то, что он действует за ребенка.
Несовершеннолетний же, достигший 14-летнего возраста, сделки заключает самостоятельно, но с согласия законного представителя – родителя, усыновителя, попечителя. Договор, в данном случае, подписывается самим несовершеннолетним, а также законным представителем в качестве выражения согласия на совершение данной сделки.
Заключение соглашений об уступке прав участника долевого строительства, принадлежащих несовершеннолетнему, допускается только после получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Если сменился инвестор
Особый случай, когда квартира в строящемся доме приобретается у лица, являющегося участником долевого строительства.
Чтобы уберечь себя от неприятностей, необходимо удостовериться, что договор участия в долевом строительстве с ним прошел государственную регистрацию. На экземпляре договора должен стоять соответствующий штамп, заверенный подписью регистратора и печатью Росрегистрации. Можете заказать выписку из ЕГРП и удостовериться в том, что договор участия в долевом строительстве с лицом, у которого приобретается тот или иной объект недвижимости, был зарегистрирован, а, значит, сделку с ним можно смело заключать, составив соглашение об уступке прав.
Однако подписывать такое соглашение стоит лишь убедившись, что дольщик, желающий продать свою долю рассчитался за данный объект недвижимости. Достоверно это может сказать только застройщик. Дело в том, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Если расчет за приобретаемый объект произведен продавцом полностью, следует отразить этот факт в соглашении. Если же продавец остался должен застройщику, то этот долг переводится на покупателя объекта недвижимости, что также должно быть отражено в соглашении. И в этом случае соглашение может быть заключено только с согласия застройщика. Эти меры позволят обезопасить покупателя от многих неприятностей при встрече с недобросовестным продавцом.
В соглашении об уступке прав (также как в договоре) обязательно должно быть указание конкретного объекта долевого строительства – это означает, что в договоре должен быть указан, в том числе, адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке. Это гарантия того, что приобретается именно тот объект недвижимости, который хотел покупатель. Количество подлинных экземпляров данного соглашения, как и для договоров, должно быть не менее двух.
Когда дом построен
После того, как дом будет построен и застройщиком будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, с участниками долевого строительства будет составлен акт приема-передачи, по которому квартира, в строительство которой вкладывались деньги, будет передана дольщику. Имея на руках акт приема-передачи нужно зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.
Надеемся, что указанная информация позволит избежать лишних проблем при приобретении жилья, а также нежилых помещений в новостройках. Всех ситуаций, которые могут возникнуть, естественно, предусмотреть невозможно. Поэтому, прежде чем подавать документы в Росрегистрацию, в каждом конкретном случае целесообразно проконсультироваться у квалифицированного специалиста.
