«Собственник» не раз предупреждал и предостерегал читателей от попадания на
уловки мошенников «от недвижимости». Однако, как утверждают эксперты, старые
схемы продолжают работать, да и новые появляются время от времени. Как избежать
попадания в неприятную историю?
«Все хорошие советы уже даны. Все правила мудрости и самообладания были
составлены задолго до нашей эры, и со времен Марка Аврелия к ним не прибавилось
ничего существенного» – так начинается книга Владимира Леви «Искусство быть
собой», в свое время очень популярная.
Года четыре назад автор этих строк уже писал о жульничестве на рынке
недвижимости. И, взявшись за эту тему после столь внушительного перерыва, ожидал
услышать о чем-то принципиально новом. Но, к моему изумлению, все эксперты в
один голос говорили, что ничего нового-то и нет – все схемы стары. К ним вполне
применима приведенная выше фраза В. Леви (с поправкой, разумеется, что здесь
речь идет не о «хороших советах»). «Как и 15 лет назад, 90% мошенничеств – это
либо махинации с документами, либо торговля информацией», – резюмировала общее
мнение Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании
«Новый город».
Объяснить ситуацию можно лишь одним: старые приемы работают, поэтому махинаторам
не надо придумывать новые. Жулики на рынке недвижимости работают постоянно, а
жертвы все время приходят новые, соответственно, то, что профессионалам кажется
давно известным, им (жертвам) в новинку. Поэтому, вероятно, имеет смысл
рассказать об основных приемах обманщиков – особо не акцентируя, являются или
нет они «баяном»*.
Продается информация. Недорого
Один из самых массовых способов обмана. Схема состоит в том, что в объявлении на
заборе (или в печати – но это реже) публикуется фантастически выгодное
предложение: например, квартира сдается за 5-6 тыс. руб. в месяц (реальные цены,
напомним, начинаются сегодня от 20-22 тыс. руб.). Обратившемуся говорят, что
данная квартира уже, к сожалению, сдана, но есть масса аналогичных вариантов.
Вам надо лишь подъехать к нам в офис. Там посетителям обещают выдать список из
20-30 интересных квартир, но для этого надо подписать договор и заплатить 1-2
тыс. руб. Подписав и заплатив, «клиент» начинает звонить по списку, но быстро
выясняет, что одна квартира уже сдана, другая никогда не существовала в природе,
третий телефон всегда занят или молчит и т. д. Но предъявлять претензии
бесполезно: в договоре с агентством написано, что осуществляет оно именно
«информационное обслуживание».
Схема с различными вариантами (в некоторых конторах, например, есть специальные
люди, которые, подобно известному артисту Максиму Галкину, разговаривают с
клиентом по телефону разными голосами, представляясь то хозяевами квартиры, то
агентами, то еще непонятно кем – одним словом, тянут время и «вешают лапшу на
уши») существует уже многие годы. Преимущественно в сфере аренды. Расчет
мошенников безупречен: заплаченные деньги слишком малы, чтобы устраивать из-за
них серьезный скандал. Кроме того, попадаются на эту удочку обычно наивные
провинциалы: они толком не знают, куда потом бежать, кому жаловаться. И хотя
примерно год назад в прессе были сообщения, что несколько «информационных
агентств» милиция закрыла, и несколько организаторов и сотрудников даже осуждены
на 2-3 года, в целом бизнес процветает. В этом можно убедиться, изучив столбы и
заборы возле любой станции метро.
Аванс «на память»
Этот прием строится на том, что в традициях нашего рынка «закреплять» квартиры
перед сделкой: покупатель дает продавцу аванс – сумму в $3-5-10 тыс. Проблема в
том, чтобы убедиться, кому именно вы даете эти деньги. «По сути дела, – говорит
Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость», –
права на квартиру связывает с конкретной личностью только крохотный квадратик
–фотография в паспорте». Конечно, действительно продать квартиру по поддельному
паспорту сложно (хотя и такие случаи бывают – об этом ниже). А вот взять аванс и
«раствориться» – запросто. Достаточно распространена ситуация, когда за
собственника квартиры выдают себя арендаторы. Они дают объявление о продаже по
очень привлекательной цене – от покупателей, соответственно, нет отбоя. Аванс
берут у нескольких «покупателей», иногда до 10-15 человек, после чего из
квартиры, естественно, съезжают. Аналогичные случаи происходят и в аренде – там
иногда мошенники «сдают» квартиру, которую сняли на месяц, сразу 10-15
снимающим.
Проделывать нечто похожее с собственной квартирой, конечно, опаснее, но
встречаются и такие. Юлия Хоботова, руководитель отдела вторичного жилья
агентства «Кутузовский проспект», рассказала об уже известном в профессиональных
кругах гражданине: он постоянно живет в Германии, а в Москве имеет квартиру.
Приезжая сюда раз в 1-2 года, он дает объявление о продаже, берет по несколько
авансов и… отбывает на родину Гете и Шиллера. Однажды его уже побили – причем
так, что он лежал в больнице, но недавно эта квартира снова появилась в рекламе…
Могут и продать…
Настоящая сделка по продаже – операция куда более сложная, чем просто получение
аванса. Тут множество документов, причем существуют они не только «в бумаге», но
и в базах данных различных государственных органов – паспортных столов милиции,
ДЕЗов, Федеральной регистрационной службы. Так что организовать такую аферу на
порядок труднее. С другой стороны, куш, который достанется мошеннику, заметно
более жирный – это не жалкие несколько тысяч аванса, а вся стоимость квартиры,
которая сегодня в Москве редко когда бывает меньше $150 тыс. Михаил Гороховский
рассказал о произошедшей недавно истории: собственник квартиры, недавно вышедший
из заключения, нашел человека, очень похожего внешне. Передал ему свой паспорт,
ключи от квартиры. Тот квартиру продал, а на следующий день после сделки
настоящий хозяин написал заявление в прокуратуру о том, что он потерял паспорт и
ключи.
Чересчур заманчиво…
Вообще, огромное количество мошенничеств строится на том, что предложение,
делаемое потенциальной жертве, оказывается потрясающе выгодным. Настолько, что
способность соображать начисто выключается, уступая место одному желанию:
быстрее хватать! В таких случаях, вероятно, следует остановиться, сделать
глубокий вдох и задать себе простой вопрос: а зачем противоположная сторона так
поступает? Вы бы, уважаемый читатель, стали бы продавать кому-нибудь доллары по
15 рублей? Или покупать по 40? Свою квартиру стоимостью, например, $250 тыс. вы
продали бы за 150?
Встречаются предложения о продаже новостроек в Москве – по $2-2,5 тыс. за метр.
Такого просто не может быть, но граждане клюют. Валерий Барнинец, директор по
продажам бюро недвижимости «Агент 002», объясняет, что единственное, что в
данном случае строится, – это «пирамида», причем не материальная, а финансовая.
После того, как деньги собраны, застройщики либо исчезают, либо начинают
рассказывать, что строительство по каким-то причинам откладывается.
Бывает и такой вариант: в договоре говорится, что застройщик вправе использовать
полученные от соинвестора деньги не только для строительства именно его
квартиры, а по своему усмотрению. В этом случае деньги идут на окончание
строительства других домов. На ваш хватит только в том случае, если найдутся
другие желающие поучаствовать в этом предприятии.
Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ», обращает внимание на то,
что на рынке новостроек вообще сложилась достаточно парадоксальная ситуация:
власти решили защитить граждан, для чего написали ставший уже знаменитым 214-й
закон «О долевом участии». Но прописанные в нем нормы оказались настолько
жесткими, что застройщики стали массово избегать его – это не так сложно,
достаточно лишь назвать подписываемый с клиентом договор как-то иначе.
Чаще всего используется «вексельная схема»: покупатель приобретает вексель,
который застройщик обязуется через некоторое время погасить. То, что гасить
вексель будут не деньгами, а квартирой, – это исключительно устная
договоренность сторон, нигде не прописанная. Выполнить ее – сугубо на совести
застройщика. Сейчас, когда цены на рынке достаточно стабильны, договоры в
основном соблюдаются. Но если удорожание возобновится, у продавцов появится
очень серьезный искус, подержав деньги пару лет, вернуть деньги же – причем без
всяких процентов, потому что в договоре о них не говорится. Тем более что с
формальной точки зрения продавец будет тут абсолютно прав.
* «Баян» – многократно повторенная мысль, фраза. Термин появился в
интернет-сообществе после того, как на сайте anekdot.ru несколько десятков раз
под видом нового публиковался анекдот «Хоронили тещу – порвали два баяна».
