Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Обратная ипотека – это заем, который предоставляется гражданам старшего возраста под залог имеющейся в их собственности жилой недвижимости на цели повышения качества своей жизни.
Обратная ипотека в будущем может стать удобным финансовым инструментом как для банков, так и для пенсионеров-заемщиков.
В июне 2011 г. генеральный директор ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) Александр Семеняка заявил о скором появлении на российском рынке нового кредитного продукта - обратной ипотеки.
Заёмщик остается собственником жилья на протяжении всей жизни и сохраняет право проживания в нем.
Недвижимость по договору ипотеки передается в залог кредитору (займодавцу) и является обеспечением заемного обязательства. При этом в любой момент можно полностью погасить заем, уплатить сумму начисленных процентов и снять обременение в виде ипотеки с имеющегося жилья.
Принципиальной особенностью этого проекта является то, что заёмщику не требуется вносить ежемесячные платежи в счет обслуживания займа – сумма займа и начисленные за пользование займом проценты погашаются из средств, полученных от продажи недвижимости после смерти последнего из заемщиков. Остаток средств, оставшихся после погашения, возвращается наследникам. Также возможен вариант, когда родственники или наследники возвратят сумму займа и начисленные проценты. В таком случае не потребуется реализация недвижимости.
Заемные средства в рамках продукта «Обратная ипотека» могут предоставляться единовременно, выплачиваться в определенном размере ежемесячно не более 10 лет или предоставляться по смешанному варианту первых двух типов. Полученные денежные средства могут направляться на ремонт жилья, оплату лечения, санаторный отдых, крупные покупки или являться дополнительной прибавкой к ежемесячному доходу и расходоваться на любые потребительские цели.
Сумма денежных средств, которую получит заемщик под залог своей недвижимости, зависит от нескольких составляющих:
текущей рыночной стоимости недвижимости;
возраст заемщика;
варианта выплат, который выбрал заемщик (единовременная, ежемесячные выплаты или смешанный вариант).
Процентная ставка по продукту «Обратная ипотека» АИЖК составляет 9% годовых. Существует ряд требований к заемщикам, а именно:
гражданство РФ;
возраст от 60 и старше;
если заемщик в браке, то супруги должны выступать в качестве солидарных заемщиков, заемщики должны быть собственниками жилого помещения;
максимальное количество заемщиков 2 человека.
Также существуют требования к закладываемому жилому помещению – это должна быть квартира в многоэтажном доме на территории РФ в городе с численностью не менее 500 тысяч человек, квартира не должна находиться в аварийном состоянии и не должна состоять на учете по постановке на капитальный ремонт или реконструкцию. Также квартира должна быть подключена к централизованному электроснабжению, водоснабжению и канализации.
«Обратная ипотека» – это ни в коем случае не замена пенсии, а дополнительная прибавка. Именно так она работает в большинстве стран мира, где сегодня в основном ею пользуются пенсионеры, которые после выхода на пенсию не хотят понижать привычный для них уровень жизни, и такой кредит служит им источником дополнительного дохода. Для того чтобы нагляднее показать разницу между обычной и обратной ипотекой, представим их основные условия в виде таблицы.
Разница между обратной и обычной ипотекой
|
Сравниваемые параметры |
Обратная ипотека |
Обычная ипотека |
|
Цель получения кредита для заемщика |
Получение дополнительных денежных средств, возврат которых обеспечен имеющейся жилойнедвижимостью |
Покупка жилой недвижимости или рефинансирование долга |
|
Средства заемщика на момент получения кредита |
Значительные собственные средства, вложенные в жилье |
Собственные средства, |
|
Условия кредитования |
Заемщик получает от кредитора денежные средства. Его кредитная задолженность возрастает.Доля собственных средств,вложенных в жилье, снижается |
Заемщик выплачивает |
|
Условия озникновения дефолта по кредиту |
Заемщик не вносит ежемесячные страховые |
Заемщик не в состоянии |
Очевидно, что внедрение на российском рынке обратной ипотеки призвано не только решить эти проблемы, но и сделать практику кредитования личных нужд пенсионеров в обмен на залог их жилья более распространенной. Тем более что количество потенциальных заемщиков по обратной ипотеке в последние годы быстро растет. Так, если в 2011 г. доля лиц в возрасте 60 лет и старше составила 18,1% (25,6 млн чел.) от населения РФ, то по прогнозам Росстата к 2031 г. эта цифра вырастет до 25,1% (31,9 млн чел.).
Американский опыт
Впервые обратная ипотека появилась в Великобритании еще в 1929 г. во время Великой депрессии. Однако наиболее полное развитие этот вид кредитования получил в США в конце прошлого века. Первой пожилой американкой, получившей в 1961 г. деньги по обратной ипотеке, была Нелли Юнг, кредитором которой стала ссудо-сберегательная ассоциация Deering Savings & Loan штата Мэн.
Однако долгое время кредитование с использованием обратной ипотеки на американском рынке развивалось медленно. Причины - высокие риски для банков и отсутствие законодательства, защищающего интересы пожилых получателей ипотеки. Лишь в 1988 г., когда в США вступил в силу Закон о страховании федеральным правительством ипотечных кредитов, этот банковский продукт оказался востребованным рынком. Пилотный проект осуществлялся Департаментом жилищного и городского развития США (The U.S. Department of Housing and Urban Development) совместно с американской ассоциацией пенсионеров (The American Association of Retired Persons), в состав которой входят более 40 млн человек. В 1989 г. в этом проекте участвовали 50 крупных кредитных организаций США.
Пилотный проект оказался настолько успешным, что с 1998 г. данная схема кредитования с использованием обратной ипотеки распространилась по всей стране. При этом рост этого рынка был крайне стремительным. Так, согласно данным национальной ассоциации кредиторов, работающих на рынке обратной ипотеки (The National Reverse Mortgage Lenders Association), если в 1990 г. было выдано всего лишь 157 застрахованных федеральным правительством кредитов, то к 2011 г. более 1000 кредиторов предоставили пожилым американцам 660 тыс. кредитов. Причем 74% от всех обратных ипотечных кредитов выданы в последние пять лет, а свыше 500 тыс. кредитов, застрахованных федеральным правительством, до сих пор являются действующими.
По оценке экспертов, этот рынок в ближайшие десятилетия в США по-прежнему будет быстро расти. Согласно данным Бюро переписи населения (The U.S. Census Bureau) в 2000 г. в США насчитывалось более 34 млн пожилых граждан, а к 2030 г. эта цифра должна увеличиться до 71 млн человек (19,6% от всего населения). К тому же очередная федеральная перепись жилой недвижимости показала, что более чем 12,5 млн пожилых американцев не имеют ипотечных долгов и владеют среднестатистическим домом стоимостью в 128 тыс. долл. США
Вполне очевидно, что многие из этих пожилых людей нуждаются в дополнительных доходах, необходимых им для поддержания привычного жизненного уровня и оплаты растущих медицинских расходов. В США эту категорию пожилых граждан назвали Home Rich and Cash Poor - "богатые жильем, но бедные деньгами". Именно для решения проблем этой категории граждан в первую очередь и предназначена обратная ипотека.
Согласно информации федеральной торговой комиссии (The Federal Trade Commission), занимающейся защитой прав американских потребителей, в настоящее время в США существуют три вида обратной ипотеки.
Первая разновидность обратных ипотечных кредитов - одноцелевые кредиты, выдаваемые местными агентствами и агентствами штатов, а также некоммерческими организациями. Такого рода кредиты выдаются лишь в некоторых штатах, и их можно использовать только для оплаты строго определенных расходов, установленных правительством либо некоммерческой организацией. Например, кредитор может потребовать от заемщика, чтобы полученные им средства использовались только для оплаты ремонта дома, его модернизации либо только для оплаты налогов на недвижимость. Обычно такого рода кредиты получают собственники жилья, имеющие небольшие доходы.
Гораздо более популярна в США другая разновидность обратных ипотечных кредитов - кредиты, страхуемые федеральным правительством, которые здесь называют Home Equity Conversion Mortgages (HECM), что буквально можно перевести как "ипотечные кредиты для получения денежной стоимости жилья". Выдача этих кредитов находится под довольно жестким контролем Департамента жилищного и городского развития США. Причем такого рода кредиты выдаются только тем пожилым домовладельцам, которые являются собственниками жилья определенного типа. В частности, одно из важных требований - жилье должно быть построено после 1976 г. и находиться на постоянном фундаменте, то есть не быть мобильным. При этом заемщик должен быть владельцем дома на одну семью/части дома (от одного до четырех хозяев) либо владеть квартирой в кондоминиуме. Владельцы, например, кооперативных квартир либо части дома на пять и более хозяев в этой программе не участвуют. К тому же выплаты по кредитам, страхуемые федеральным правительством, не могут превысить определенного уровня, являющегося лимитом ипотеки на одну семью. Так, в 2009 г. администрация Обамы повысила лимит выплат по кредитам, выданным по сделкам обратной ипотеки, с тыс. долл. США 417 до 625 тыс. долл. США. Таким образом, владельцы более дорогостоящих домов, заключая договоры по страхуемым федеральным правительством кредитам, несут при этом прямые убытки.
Вместе с тем пожилые американцы, которым не выгодно получать страхуемые федеральным правительством кредиты, либо те, кто не имеет возможности их получить, могут воспользоваться третьей разновидностью обратных ипотечных кредитов - кредитами, предоставляемыми частными компаниями. Правда, условия предоставления этих кредитов довольно сильно отличаются в зависимости от маркетинговых целей кредитора, к тому же риск последнего по этим кредитам выше, что сказывается на величине страховых платежей, вносимых заемщиком.
Согласно информации с сайта http://www.reversemortgage.org, основные требования к американским получателям кредитов по схеме обратной ипотеки следующие. Во-первых, этими кредитами могут воспользоваться только пожилые американцы в возрасте от 62 лет, которые владеют жильем, отвечающим определенным требованиям кредитора. При этом по данному жилью задолженность по обычной ипотеке должна отсутствовать либо быть незначительной, так как в этом случае она покрывается за счет поступлений от обратной ипотеки. Во-вторых, на заемщиков возлагается обязанность осуществлять текущие страховые выплаты по кредиту, платить налоги на недвижимость и поддерживать заложенный дом (или квартиру) в хорошем состоянии. В случае невыполнения этих требований по данному кредиту может быть объявлен дефолт. В-третьих, сумма кредита, которая выдается пожилому заемщику, зависит от его возраста либо, если это супружеская пара, от возраста более молодого супруга или супруги, рыночной цены заложенного дома, процентной ставки и предварительных расходов, связанных с оформлением кредита. В-четвертых, сумма кредита увеличивается каждый раз, когда заемщик получает предусмотренные договором ежемесячные денежные выплаты либо снимает средства с открытой для него кредитной линии. Вдобавок кредитор начисляет проценты на всю сумму полученных денежных средств и взимает плату за обслуживание кредита. В-пятых, требование выплатить полученный кредит может быть предъявлено кредитором либо в случае смерти получателя кредита (если это супруги, то в случае смерти последнего из супругов), продажи заемщиком заложенного дома (или квартиры), либо в том случае, если заложенное жилье перестает быть основным местом для проживания для должника. При этом сдаваемое в аренду или пустующее жилье нельзя использовать в качестве залога по схеме обратной ипотеки. В случае предоставления заемщику кредитов, страхуемых федеральным правительством, пустующим признается жилье, в котором заемщик постоянно отсутствовал более 12 месяцев. В-шестых, по всем кредитам, выданным по схеме обратной ипотеки, не предусматривается обратного регресса. Иначе говоря, если общая сумма кредита, выданного заемщику, превысит реальную стоимость продажи его дома (или квартиры), то получившийся в результате убыток должен быть погашен либо самим кредитором, либо правительством (по кредитам, страхуемым федеральными властями). При выдаче обратных ипотечных кредитов этот риск страхуется за счет как первоначального страхового взноса заемщика, так и его ежемесячных страховых платежей. В частности, по кредитам, страхуемым федеральным правительством, первоначальный страховой взнос получателя кредита равен 2%, а ежемесячные страховые платежи - 0,5% от стоимости закладываемого жилья.
Что касается формы оплаты, в США у пожилого клиента есть возможность выбора из нескольких вариантов получения средств, предоставленных за счет обратного ипотечного кредита. Во-первых, для него может быть открыта кредитная линия, которой он пользуется в зависимости от своих потребностей. Во-вторых, заемщик может получать фиксированные ежемесячные платежи в течение заранее оговоренного срока (как правило, 3 - 10 лет). В-третьих, пожилой человек может получать фиксированные денежные платежи в виде бессрочной ренты, выплачиваемой до тех пор, пока он будет жить в заложенном доме (или квартире). В этом случае размер ежемесячного платежа будет меньше, чем при оговоренном сроке выплат. В-четвертых, заемщик может получать фиксированные ежемесячные платежи в течение заранее оговоренного срока и вдобавок еще иметь доступ к кредитной линии. В-пятых, пожилой человек может получать фиксированные денежные платежи в виде бессрочной ренты плюс иметь доступ к кредитной линии.
Поскольку обратные ипотечные кредиты выдаются пожилым людям, которым иногда трудно понять смысл заключаемой финансовой сделки, американское законодательство предусматривает довольно серьезные гарантии защиты их прав. Согласно закону, прежде чем подать заявку на получение обратного ипотечного кредита, пожилой заемщик должен в обязательном порядке встретиться с независимым финансовым консультантом.
Департамент жилищного и городского развития США курирует работу национальной сети независимых финансовых консультантов, в функции которых входит не только контроль за такого рода сделками, но и ответы на вопросы пожилых граждан, выработка для них альтернативных вариантов финансирования и т.д. Кроме того, в течение трех дней после заключения договора по обратной ипотеке клиент имеет право расторгнуть его без выплаты каких-либо штрафных санкций. В случае если наследник или сам заемщик захочет выкупить обратно заложенное жилье, его расходы не должны превысить рыночную стоимость жилья даже в том случае, когда сумма кредита оказалась больше.
Несмотря на вполне очевидный успех обратной ипотеки в США, надо иметь в виду, что у кредиторов, выдающих эти кредиты, имеются довольно большие риски. Помимо риска судебных исков со стороны пожилых заемщиков и их наследников или родственников, самый большой риск кредитора, участвующего в финансировании обратных ипотечных программ, заключается в превышении суммы кредита рыночной стоимости заложенного жилья, поскольку главной особенностью обратного ипотечного кредитования является то, что с течением времени задолженность не погашается, а только увеличивается. При этом кредитор, как правило, не рассчитывает на погашение кредита, а ожидает, что задолженность по нему будет погашена в результате продажи залога.
Риск превышения суммы кредита рыночной стоимости заложенного жилья может быть обусловлен как риском резкого роста процентной ставки (как правило, в США она плавающая и привязана к ставке LIBOR или иному рыночному показателю), риском снижения стоимости жилья, так и неточным определением ожидаемого срока жизни заемщика. При этом далеко не всегда страховые суммы, выплачиваемые пожилыми заемщиками, оказываются достаточными, чтобы компенсировать понесенные кредитором потери.
