Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Главная "Авеню" >> Обзоры законодательства о недвижимости
Установлена процедура ведения государственного кадастра недвижимости Утвержденный Порядок конкретизирует положения Федерального закона от 24.07.2007 N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", воспроизводя при этом нормы Закона о структуре, составе кадастровых сведений и правилах внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, а также о структуре, составе и правилах ведения кадастровых дел. Порядок не определяет правила воспроизведения кадастровых сведений на кадастровых картах и не применяется в отношении сооружений, расположенных на территории более чем одного кадастрового округа. Определены, в частности: общие правила внесения сведений в реестр; порядок внесения в реестр сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, помещениях.
Приказ Минюста РФ от 24.03.2010 №67 "О признании утратившим силу Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 20 февраля 2008 г. № 35"
Минюст РФ упорядочивает свою нормативную правовую базу. Признан утратившим силу Приказ Минюста РФ от 20.02.2008 №35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости". Напомним, что Приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 №42 утвержден новый Порядок ведения государственного кадастра недвижимости (документ представлен на регистрацию в Минюст РФ).
Приказ Минсельхоза РФ от 12.02.2010 №48 "Об утверждении Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка»
В соответствии с Лесным кодексом РФ разработаны Порядок подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и форма примерного договора аренды лесного участка
В соответствии с утвержденным Порядком по договору аренды лесной участок предоставляется для одной или нескольких целей, в частности: заготовки древесины; заготовки живицы; ведения охотничьего хозяйства; осуществления научно-исследовательской и образовательной деятельности; создания лесных плантаций и их эксплуатации; выполнения изыскательских работ. Определен порядок заключения договора аренды по результатам проведения аукциона и в случае заключения договора без проведения аукциона. В приложении приведены, в частности: формы примерного договора аренды, схемы расположения и границы лесного участка, форма акта приема-передачи лесного участка в аренду.
Определен порядок предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. В соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" общедоступны сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются за плату по запросам любых лиц в виде: копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости; кадастровой выписки об объекте недвижимости; кадастрового паспорта объекта недвижимости; кадастрового плана территории; в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Минэкономразвития РФ определило требования к форматам указанных документов, а также к формату запросов, если такие документы и запросы направляются в электронной форме. Определены также форма запроса (в т.ч. форма бумажного документа) и требования к составу включаемых в него сведений, перечень документов, прилагаемых к запросу, и способы их представления в органы кадастрового учета, порядок направления запросов, в т.ч. посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования и иных технических средств связи. Утверждены сроки предоставления сведений в зависимости от способов их предоставления, а также порядок направления указанных документов, в виде которых предоставляются сведения государственного кадастра недвижимости, решений об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, уведомлений об отсутствии в государственном кадастре недвижимости запрашиваемых сведений, в т.ч. посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования и иных технических средств связи.
Письмо Минэкономразвития РФ от 11.03.2010 № Д23-783 "Об определении уполномоченного органа власти, выдающего разрешение на строительство"
Постановление Президиума ВАС РФ от 09.02.2010 №13944/09 по делу №А56-31225/2008 "Доля в праве собственности на объект недвижимости может быть восстановлена посредством подачи и удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения"
Суть спора
ЗАО
"Невский Гранит" (далее - Общество) обратилось в суд с иском к
ОАО "Петродворцовая электросеть" (далее - Электросеть) об истребовании
из чужого незаконного владения "2/3 долей трансформаторной подстанции".
Общество обосновало свои требования тем, что данная доля в праве
собственности имеет все необходимые признаки индивидуально-определенного
имущества: указание на принадлежность конкретному юридическому лицу с
исключительным правом на фирменное наименование, обозначение размера
доли в виде дроби, отраженной арабскими цифрами. Названные обозначения,
по мнению Общества, представляют собой индивидуально-определенные
признаки доли.
Как полагает Общество, незаконное изъятие из владения Общества
имущества приводит к неправомерному его использованию третьими лицами, а
также к занижению количества отпускаемой Обществу электроэнергии.
Второй сособственник подстанции - ООО "Петродворцовое
оптово-розничное объединение" (далее - Объединение) - был привлечен в
качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.
Выбытие доли в праве собственности из владения Общества состояло в
том, что Объединение, обладая только 1/3 доли в праве собственности на
подстанцию, продало подстанцию целиком Электросети (Постановление
Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2009 по делу N
А56-31225/2008).
При рассмотрении данного дела возник вопрос: допустимо ли применение
виндикационного иска для восстановления доли в праве общей долевой
собственности на объект недвижимости?
Виндикационный иск является одним из способов защиты права
собственности и иных прав на имущество. Статья 301 Гражданского кодекса
РФ (далее - ГК РФ) устанавливает, что собственник (а также иной законный
владелец) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного
владения. Из ст. 128 ГК РФ следует, что к имуществу относятся и
имущественные права.
Традиционно судебная практика исходит из того, что предметом
виндикационного иска является только индивидуально-определенная вещь,
поскольку существо такого требования состоит в возврате конкретной вещи,
а не в замене ее другой вещью или вещами (Определение ВАС РФ от
15.10.2008 N 13265/08 по делу N А29-6139/2007, Постановление ФАС
Северо-Западного округа от 23.12.2008 по делу N А05-4858/2008,
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.01.2010 по делу N
А82-3985/2009-43, Постановление ФАС Московского округа от 18.08.2008 N
КГ-А41/6028-08 по делу N А41-К1-8111/07, Постановление ФАС Поволжского
округа от 27.10.2009 по делу N А12-923/2009). В связи с этим, например,
виндикация имущества, определенного родовыми признаками, невозможна
(Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.01.2008 N
А10-948/07-Ф02-8705/07 по делу N А10-948/07, Постановления ФАС
Поволжского округа от 08.05.2008 по делу N А55-15608/07, от 03.04.2007
по делу N А72-5112/06-19/66, Постановление ФАС Центрального округа от
05.12.2006 по делу N А35-1844/06-С17).
При применении норм о виндикации имущества в судебной практике
возник вопрос, могут ли данные нормы быть применены к имущественным
правам, в том числе долям в праве собственности на недвижимое имущество.
В связи с этим необходимо обратить внимание на некоторые особенности
правового режима доли в праве собственности на объект недвижимости.
Такой долей невозможно владеть, в том числе и незаконно, поскольку она
не имеет вещественного выражения. Природа доли в праве общей
собственности такова, что право каждого сособственника не ограничивается
какой-то конкретной частью вещи, а распространяется на нее в целом.
Имущество в качестве объекта общей долевой собственности является единым
целым, по отношению к нему все участники выступают как единый
собственник и должны выражать общую волю в отношении предмета
собственности. На это указывает и судебная практика (Постановление ФАС
Уральского округа от 26.08.2008 N Ф09-6156/08-С4 по делу N
А76-7112/2007-25-502, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от
18.10.2007 N Ф08-6370/2007 по делу N А63-18549/2006-С1, Постановление
ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2004 N А28-8186/2003-308/9).
Во многом по этой причине одним из условий оборота долей в праве
общей долевой собственности на земельные участки является, например,
выделение земельного участка в счет доли в праве общей собственности. В
результате этого отношения общей долевой собственности прекращаются, а
бывший сособственник становится собственником новой вещи - выделенного
земельного участка, который и вводится в оборот (см. гл. III
Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения").
Однако в судебной практике, в том числе на уровне Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ), встречается применение
норм о виндикации к требованиям по поводу объектов, которые не относятся
к вещам:
- восстановить в реестре акционеров запись о владении акциями на
праве собственности посредством списания со счета нового незаконного
владельца этих акций (Постановления Президиума ВАС РФ от 29.08.2006 N
1877/06 по делу N А40-10648/05-100-77, от 14.07.2009 N 5194/09 по делу N
А60-10028/2008-С2, Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2009 N
КГ-А41/4319-09 по делу N А41-К1-21686/07);
- признать право собственности и истребовать из чужого незаконного
владения доли в уставном капитале общества с ограниченной
ответственностью (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.11.2009 N
11458/09 по делу N А40-54601/08-83-596).
Решения судов разных инстанций
Суд
первой инстанции удовлетворил иск, исходя из следующего.
Электросеть не является добросовестным приобретателем трансформаторной
подстанции, поскольку знала о том, что 2/3 доли в праве собственности на
нее принадлежат Обществу. Этот вывод следовал из того, что Электросеть
выдавала Обществу технические условия на ее строительство и
согласовывала ордер на производство монтажных работ. Суд апелляционной
инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменений,
согласившись с его выводами.
Однако суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих
инстанций, в иске Обществу отказал, исходя из того, что виндикационный
иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к
владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником. Цель предъявления
такого иска - возврат конкретной вещи во владение лицу, доказавшему свои
права на истребуемое имущество, поэтому объектом виндикации во всех
случаях может быть только индивидуально-определенная вещь, существующая
в натуре. Доля в праве не является вещью, она не может находиться в
фактическом владении какого-нибудь лица, поэтому не может быть
истребована.
В Определении от 02.12.2009 N ВАС-13944/09, принятом по данному делу
(далее - Определение), ВАС РФ пришел к выводу, что постановление суда
кассационной инстанции подлежит пересмотру в порядке надзора, поскольку
изложенная в нем позиция ошибочна.
ВАС РФ указал, что доля в праве собственности на объект недвижимости
является оборотоспособным имуществом. Она регистрируется в органах
государственной регистрации и имеет индивидуально-определенные
юридические характеристики, предопределенные самой вещью.
Кроме того, нормы о виндикации предусматривают истребование
имущества из чужого незаконного владения, не сужая, по мнению ВАС РФ,
это понятие до вещей как физически существующих предметов.
Следовательно, законодательство не содержит юридических препятствий
для виндикации (возврата) долей в праве собственности на имущество, как
правовой конструкции, позволяющей защищать свои права всем
собственникам.
ВАС РФ указал, что технически действия по возврату доли в праве
собственности на недвижимое имущество могут быть произведены органами
государственной регистрации путем погашения записи о доле в праве на
общее имущество приобретателя и восстановления (внесения)
соответствующей записи о надлежащем собственнике. Фактическое владение
может быть восстановлено способами, которыми оно получено, и в том виде,
в каком существовало.
Тем самым позиция ВАС РФ в Определении состоит в том, что
имущественное право может быть виндицировано даже в том случае, если оно
не имеет физического выражения.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ отменил постановление суда кассационной инстанции,
оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной
инстанции без изменения, поддержав выводы, изложенные в Определении.
Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что нормы об истребовании
имущества из чужого незаконного владения применимы по аналогии закона к
истребованию долей в праве собственности на имущество. Свою позицию
Президиум ВАС РФ обосновал следующим образом:
- доля в праве собственности на недвижимую вещь является имуществом;
- при нарушении права на такой вид имущества, как доля в праве
собственности на недвижимую вещь, его обладателю должна быть обеспечена
защита;
- восстановление доли в праве общей долевой собственности на
конкретную вещь обеспечивает стабильность гражданского оборота и
гарантирует всем участникам спора в отношении такого имущества равные со
всеми остальными собственниками и приобретателями права на защиту.
Президиум ВАС РФ и ранее применял нормы о виндикационном иске к
"имуществу, не относящемуся в строгом смысле к вещам" (Постановления
Президиума ВАС РФ от 29.08.2006 N 1877/06, от 14.07.2009 N 5194/09, от
17.11.2009 N 11458/09).
Необходимо отметить следующее: сам факт того, что доля в праве
собственности является имуществом, не дает оснований применять нормы о
виндикационном иске, поскольку по такому иску может быть изъята только
индивидуально-определенная вещь. Например, вещи, определенные родовыми
признаками, не могут быть изъяты из чужого незаконного владения по
правилам ст. ст. 301 - 302, 305 ГК РФ, поскольку они индивидуально не
определены, хотя также относятся к имуществу.
Следует обратить внимание на то, что и ранее в судебной практике
встречались примеры, когда суды применяли нормы о виндикации к искам "об
истребовании из чужого незаконного владения доли в праве собственности"
(Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2009 по делу N
А78-2337/07, Постановление ФАС Центрального округа от 26.12.2008 по делу
N А36-1023/2006), однако суды не мотивировали такое применение.
С принятием рассматриваемого Постановления Президиума ВАС РФ
применение норм о виндикации к восстановлению долей в праве
собственности получило свое обоснование. Более того, Президиум ВАС РФ
указал, что "содержащееся в настоящем постановлении толкование правовых
норм является общеобязательным и подлежит применению судами при
рассмотрении аналогичных дел". Поэтому после даты опубликования
рассматриваемого Постановления Президиума ВАС РФ (17.03.2010) нет
препятствий для применения виндикационного иска, чтобы восстановить долю
в праве общей долевой собственности на объект недвижимости.
Сообщаем, что рассматриваемое Постановление не является основанием
для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам исходя из п. 5.1
Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре
вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся
обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления
Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П, поскольку в Постановлении
Президиума ВАС РФ нет прямого указания на то, что изложенные в нем
правовые позиции имеют обратную силу.
Приказ Росреестра от 16.03.2010 № П/108 "Об утверждении перечня должностей федеральной государственной гражданской службы в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, при назначении на которые граждане и при замещении которых федеральные государственные гражданские служащие обязаны представлять сведения о своих доходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера, а также сведения о доходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера своих супруги (супруга) и несовершеннолетних детей"
В Росреестре установлен перечень должностей федеральной государственной гражданской службы, при назначении на которые и при замещении которых должны представляться сведения о доходах. В центральном аппарате ведомства в перечень включены, в частности: руководитель, заместитель руководителя, начальник управления, заместитель начальника управления, помощник руководителя, советник руководителя, начальник отдела, заместитель начальника отдела, советник, консультант, специалист-эксперт.
Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 14434/09 по делу № А55-19811/2008 "Арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного в аренду для эксплуатации зданий и сооружений, вправе возводить на таком участке объект недвижимости, если это допускает разрешенное использование земельного участка"
Суть спора
Открытое акционерное общество "Химпром" (далее - Общество) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы (далее - регистрационная служба) в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (сооружение).
Подпункт 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусматривает, что собственник земельного участка вправе возводить строения, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил и нормативов. Этим же правом обладает и арендатор земельного участка. Тот же вывод следует из положений ст. 263 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Виды разрешенного использования устанавливаются в градостроительном регламенте, который в свою очередь является составной частью правил землепользования и застройки (в качестве примера целесообразно привести Решение Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 N 1059 "О Правилах землепользования и застройки городского округа Тольятти", принятое после возникновения рассматриваемого спора).
Целевое назначение участка может быть предусмотрено договором аренды земельного участка.
Довольно часто земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании договора аренды для эксплуатации существующего здания, строения или сооружения. При этом в соответствии с разрешенным использованием арендуемого участка допускается строительство на нем объекта недвижимости.
В связи с этим возникают следующие вопросы: вправе ли в данной ситуации арендатор земельного участка возводить на нем объект недвижимости? Или арендатор должен повторно обратиться в соответствующий орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении этого же участка, но не для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, а для строительства нового объекта? Если объект недвижимости был возведен на основании разрешения на строительство и введен в эксплуатацию, то вправе ли регистрационная служба отказать в государственной регистрации права собственности на этот объект на том основании, что земельный участок не был предоставлен для строительства объекта недвижимости? Является ли построенный объект недвижимости самовольной постройкой? Достаточно ли для государственной регистрации права собственности на вновь созданное здание, строение, сооружение предоставить копию технического паспорта этого объекта, а не его оригинал?
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил заявление Общества, что было поддержано судом кассационной инстанции. Суды исходили из того, что земельный участок, на котором был возведен спорный объект недвижимости, был предоставлен для эксплуатации зданий и сооружений. Пользование им во время строительства нового объекта не прекращалось, поэтому отсутствует необходимость повторного предоставления этого же участка для строительства дополнительного объекта с соблюдением процедуры, установленной ст. 30 ЗК РФ.
ВАС РФ в Определении от 23.12.2009 N ВАС-14434/09 по делу N А55-19811/2008 (далее - Определение) согласился с выводами судов нижестоящих инстанций, но посчитал, что судебные акты должны быть предметом пересмотра в порядке надзора в целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права. В Определении ВАС РФ обратил внимание на некоторые вопросы, возникшие в судебной практике, разрешение которых Президиумом ВАС РФ необходимо при рассмотрении данного дела.
1. ВАС РФ указал на то, что если строительство объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном в аренду для эксплуатации зданий и сооружений, квалифицировать как нарушение земельного законодательства, то построенный объект недвижимости будет являться самовольной постройкой. Более того, лицу, построившему данный объект, вероятнее всего, будет отказано в иске о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку у такого лица нет вещных прав на земельный участок, то есть отсутствует необходимое условие удовлетворения этого иска (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Этот вывод подтверждает судебная практика, которая, как правило, исходит из того, что арендатор земельного участка не может требовать признания права собственности на самовольную постройку, так как это противоречит названной норме Гражданского кодекса РФ (Определение ВАС РФ от 12.12.2008 N 13590/08 по делу N А40-7900/08-53-90, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 по делу N А31-3004/2007-21, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.05.2007 N А33-7057/05-Ф02-2345/07 по делу N А33-7057/05, Постановление ФАС Поволжского округа от 30.04.2008 по делу N А55-14841/2007, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2008 по делу N А13-5338/2007, Постановление ФАС Уральского округа от 03.11.2009 N Ф09-8554/09-С6 по делу N А47-2716/2009).
В то же время существует и противоположная позиция, которая состоит в том, что арендатор земельного участка вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку на таком участке.
В Определении в качестве примера было приведено Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.04.2009 по делу N А32-4932/2008-22/50, в котором суд признал право собственности арендатора земельного участка на самовольную постройку. При этом суд установил, что этот участок был предоставлен в аренду для эксплуатации зданий и сооружений и его целевое назначение в результате строительства самовольной постройки изменено не было. В судебной практике встречаются и другие подобные примеры (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2007 N Ф08-2820/2007 по делу N А32-20082/2006-31/416).
2. ВАС РФ указал на то, что ст. 30 ЗК РФ, в которой установлена процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не предусматривает исключений из содержащихся в ней правил. Исходя из норм данной статьи, согласие собственника земельного участка на строительство объекта недвижимости должно быть явно выражено (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.09.2009 по делу N А63-4045/2008). Однако возможна ситуация, когда собственник земельного участка - муниципальное образование выражает согласие на строительство объекта не в форме отдельного документа, а просто выдает разрешение на строительство.
Таким образом, возникает вопрос: можно ли считать разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления, согласием собственника земельного участка (муниципального образования) на строительство объекта недвижимости? Если такое разрешение нельзя считать согласием собственника, является ли отсутствие согласия нарушением установленного ст. 30 ЗК РФ порядка предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности?
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ оставил без изменения решения суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции. Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам:
1) Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе строить на нем здания, строения, сооружения, если такое строительство предусмотрено в разрешенном использовании этого участка. То обстоятельство, что земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации существующих на данном участке объектов недвижимости, в рассматриваемой ситуации препятствием для строительства не является.
Этот вывод Президиума ВАС РФ следует из п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым арендатор земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбрать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов (см. также Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2009 по делу N А28-6194/2009-133/16, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2009 N А33-1000/08-Ф02-655/09 по делу N А33-1000/08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2007 N Ф08-2833/2007 по делу N А32-20081/2006-31/417).
Таким образом, приведенная правовая позиция Президиума ВАС РФ подтверждает следующее: указанное строительство само по себе не нарушает нормы земельного законодательства и построенный объект недвижимости нельзя признать самовольной постройкой ввиду того, что земельный участок не был предоставлен для строительства.
2) Выдача органом местного самоуправления разрешения на строительство объекта недвижимости на земельном участке, предоставленном этим же органом для эксплуатации зданий и сооружений, выражает согласие на временное дополнительное использование земельного участка (строительство). Такая ситуация возможна до принятия в установленном порядке правил землепользования и застройки.
Следовательно, строительство объекта недвижимости при указанных выше обстоятельствах нельзя рассматривать как нарушение требований земельного и градостроительного законодательства. Тем самым строительство указанного объекта правомерно и арендатор земельного участка после государственной регистрации права собственности на данный объект имеет исключительное право на приватизацию данного участка по правилам, предусмотренным ст. 36 ЗК РФ.
3) Представление не оригинала, а копии технического паспорта построенного здания, строения, сооружения не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимости, если отсутствуют сомнения в сведениях, содержащихся в такой копии.
Следует отметить, что в судебной практике существует позиция, согласно которой представление копии технического паспорта также не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на построенный объект недвижимости. Обосновывается это с помощью п. 18 Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства", в силу которого подлинники учетно-технической и иной документации (в том числе технические паспорта), хранящиеся в архивных фондах, по общему правилу, не выдаются. Исходя из этого пункта, суды приходят к выводу, что технический паспорт объекта капитального строительства может быть выдан органами технического учета лишь в виде копии (Постановления ФАС Поволжского округа от 23.07.2009 по делу N А55-15276/2008, от 23.07.2009 по делу N А55-14695/2008).
Таким образом, по указанным выше вопросам позиция Президиума ВАС РФ определена со дня опубликования рассматриваемого Постановления (17.03.2010).
Следует обратить внимание на то, что изложенные правовые позиции Президиума ВАС РФ уже используются в судебной практике (Определения ВАС РФ от 22.03.2010 N ВАС-14881/09 по делу N А55-15276/2008, от 22.03.2010 N ВАС-14880/09 по делу N А55-14695/2008).
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Приказ Росреестра от 11.03.2010 N П/93 "О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета"
ФГУ "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам РФ будут осуществлять полномочия органа кадастрового учета. Данные учреждения наделены полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, согласно утвержденному плану-графику.
Письмо Минфина России от 03.11.2009 N 03-05-04-03/27
Разъяснен порядок уплаты государственной пошлины за регистрацию прав на объекты недвижимого имущества, подлежащие изъятию для размещения необходимых для проведения саммита объектов.
Приказ Росохранкультуры от 27.02.2010 N 27 "Об утверждении формы паспорта объекта культурного наследия"
На объекты культурного наследия будут выдаваться паспорта установленной формы.
К объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Согласно статье 21 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ, паспорт объекта культурного наследия является одним из обязательных документов, представляемых в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при осуществлении сделок с объектом культурного наследия. В указанный паспорт вносятся сведения, составляющие предмет охраны данного объекта культурного наследия, и иные сведения, содержащиеся в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.
Приказ Росреестра от 25.02.2010 № П/70 «Об утверждении примерного положения об оплате труда работников подведомственных учреждений Росреестра по субъектам российской федерации»
Приказ Росреестра от 16.03.2010 № П/108 «Об утверждении перечня должностей федеральной государственной гражданской службы в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, при назначении на которые граждане и при замещении которых федеральные государственные гражданские служащие обязаны представлять сведения о своих доходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера, а также сведения о доходах, об имуществе и обязательствах имущественного характера своих супруги (супруга) и несовершеннолетних детей»
Федеральный закон от 07.04.2010 № 60-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Исходя из новелл уголовно-процессуального законодательства подверглись изменению и положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", касающиеся госрегистрации прав на имущество, заложенное в рамках уголовного процесса.
Постановление Правительства РФ от 23.04.2010 N 283 "О признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации"
Правительство РФ упорядочивает свою нормативную правовую базу по вопросам регулирования лесных отношений Признано утратившим силу Постановление Правительства РФ от 28.05.2007 N 324 "О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности" с изменениями, внесенными Постановлениями Правительства РФ от 17.11.2007 N 782 и от 31.12.2008 N 1080.
C даты вступления в силу данного Постановления вступает в силу Приказ Минсельхоза РФ от 12.02.2010 N 48 "Об утверждении Порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка". В соответствии с действующей редакцией Лесного кодекса РФ порядок подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и его примерная форма утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655 "Условие договора аренды о праве арендодателя на односторонний отказ (одностороннее расторжение) от договора без указания условий и оснований отказа (расторжения) является действительным"
Суть спора
Закрытое акционерное общество "Двуречье" обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы (далее - регистрационная служба) по государственной регистрации расторжения договора аренды недвижимого имущества. Данный договор был расторгнут в соответствии с его условием, по которому арендодатель был вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, направив уведомление арендатору.
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по решению суда договор может быть расторгнут при существенном нарушении его условий или в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. То есть стороны вправе согласовать основания одностороннего расторжения договора, не установленные законом. Возможность одностороннего отказа от договора по инициативе стороны допускается п. 3 ст. 450 ГК РФ. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.
Следовательно, можно заключить, что ГК РФ разделяет расторжение договора по инициативе одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (во внесудебном порядке).
Однако нередко в договоре аренды предусматривается условие, в силу которого одна из сторон (как правило, арендодатель) вправе безосновательно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора или имеет право на одностороннее расторжение договора (в зависимости от формулировки условия).
При рассмотрении данного дела перед судами встали следующие вопросы: правомерно ли такое условие договора и вправе ли регистрационная служба прекращать (аннулировать) запись в ЕГРП о договоре аренды на основании заявления стороны о прекращении договора аренды в связи с его односторонним расторжением?
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных истцом требований исходя из того, что действия регистрационной службы законны, поскольку в договоре аренды прямо предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора.
Суд апелляционной инстанции поддержал эту позицию.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, поскольку основания и порядок одностороннего расторжения договора арендодателем в договоре не были установлены, запись о расторжении договора была совершена не по соглашению сторон. По этим причинам, а также из-за наличия возражений со стороны арендатора регистрационная служба была не вправе регистрировать такое расторжение.
В Определении от 07.12.2009 N ВАС-13057/09, принятом по данному делу, ВАС РФ пришел к выводу, что постановление суда кассационной инстанции подлежит пересмотру в связи со следующим. В силу п. п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По мнению ВАС РФ, право на односторонний отказ от исполнения договора не зависит от наличия оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Также ВАС РФ пришел к выводу, что положения ст. 619 ГК РФ развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ и не ограничивают право сторон договора аренды предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения договора без указания оснований. Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Помимо изложенного ВАС РФ указал на то, что аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ) в Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08.
Необходимо обратить внимание на то, что в указанном Постановлении действительно выражена позиция, согласно которой для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа. При этом такой отказ возможен вне зависимости от того, заключен ли договор аренды на определенный или неопределенный срок.
Судебная практика поддержала данную позицию (Постановление ФАС Поволжского округа от 10.02.2010 по делу N А12-14028/2009, Постановление ФАС Уральского округа от 14.07.2009 N Ф09-4811/09-С6 по делу N А50-725/2009-Г13, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.09.2009 N Ф04-4518/2009(11847-А27-48) по делу N А27-9657/2008, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.01.2010 по делу N А56-6837/2009).
Более того, судами указанная правовая позиция Президиума ВАС РФ была распространена на отношения, не являющиеся арендными, например, отказ собственников от исполнения договора на управление многоквартирным домом (Постановления ФАС Поволжского округа от 16.06.2009 по делу N А57-13971/2008, от 16.06.2009 по делу N А57-13966/2008).
В то же время встречается и иная позиция по данному вопросу, в силу которой наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке (Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 N Ф09-586/09-С4 по делу N А76-5929/2008-12-365).
Исходя из этой позиции, наличия оснований для одностороннего расторжения договора и направления уведомления о таком расторжении недостаточно для прекращения договора и не дает оснований регистрационной службе прекращать соответствующую запись в ЕГРП.
Кроме того, существует позиция судов, различающая понятия "отказ от договора" и "расторжение договора". Суды исходят из того, что одностороннее расторжение договора невозможно, поскольку расторжение договора может быть совершено только по соглашению сторон или по решению суда (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.10.2008 по делу N А17-611/2008).
Прямо противоположная позиция превалирует в судебной практике, ввиду того, что основывается на упомянутом выше Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08. В силу этой позиции одностороннее расторжение договора возможно, поскольку согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от договора влечет его расторжение (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.05.2009 N А19-9564/06-46-7-Ф02-1723/09, А19-9564/06-46-7-Ф02-2311/09 по делу N А19-9564/06-46-7, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.07.2009 по делу N А32-20304/2008-22/315).
Подробнее по данному вопросу: см. "Путеводитель по судебной практике: Аренда. Общие положения". Пункты 10 и 11 материалов к ст. 619 ГК РФ
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум ВАС РФ оставил без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, отменив постановление суда кассационной инстанции.
Президиум ВАС РФ, основываясь на ст. 310, п. 1, 3 ст. 450 ГК РФ, пришел к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, которое было в спорном договоре. Поэтому нет оснований считать, что действия регистрационной службы по внесению в ЕГРП о расторжении договора аренды являются незаконными.
Таким образом, Президиум ВАС РФ поддержал свою позицию, изложенную им в Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, распространив ее и на одностороннее расторжение договора.
Более того, используемое в рассматриваемом Постановлении словосочетание "для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон" позволяет сделать вывод, что Президиум ВАС РФ квалифицирует односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее расторжение договора как равнозначные понятия. Этот вывод подтверждается и в приведенном выше Постановлении от 09.09.2008 N 5782/08, в котором Президиум ВАС РФ указал, что "односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора".
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
