РИЕЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Риелторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья. Осуществляя свою деятельность, риелторские фирмы оказывают помощь в совершении сделок на рынке недвижимости по поручению других участников рынка жилья, в частности застройщиков.

О деятельности риелторских фирм по поручению застройщика мы и поведем речь в этой статье.

В последнее время очень часто продажа жилья осуществляется через риелторские фирмы, которые выступают посредниками между застройщиками и инвесторами-дольщиками. По поручению застройщиков риелторские фирмы, действующие на основании договора поручения, обеспечивают рынок сбыта жилья, привлекая частных инвесторов для заключения договоров долевого строительства, получая за это вознаграждение от застройщика. Нередко риелторские фирмы в оплату своих услуг выкупают у застройщика права на жилье, также становясь дольщиками.

Обратимся к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В силу Закона N 214-ФЗ под долевым строительством понимаются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Основными понятиями, используемыми в Законе N 214-ФЗ, являются понятия "застройщик" и "объект долевого строительства", содержащиеся в ст. 2 названного Закона.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Из этого определения следует, что индивидуальный предприниматель не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирных домов в соответствии с Законом N 214-ФЗ, на что обращено внимание в Письме Минэкономразвития России от 18 июля 2011 г. N Д06-3482.

Объектом долевого строительства может быть жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

Итак, по поручению застройщика риелторская фирма осуществляет поиск частных инвесторов с целью заключения договоров долевого строительства.

Напомним, что гражданские правоотношения сторон по договору поручения регулируются нормами гл. 49 "Поручение" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Договор поручения представляет собой двухстороннее соглашение, сторонами которого являются доверитель и поверенный, причем поверенный всегда действует в интересах доверителя, от его имени и за его счет, в связи с чем права и обязанности по сделке, совершенной поверенным с третьими лицами, возникают именно у доверителя, что следует из п. 1 ст. 971 ГК РФ.

Поскольку гражданское законодательство не выдвигает специальных требований к сторонам договора поручения, то в общем случае в качестве доверителя и поверенного могут выступать любые - как юридические, так и физические - лица. В данном случае застройщик - юридическое лицо будет выступать в договоре поручения доверителем, а риелторская фирма - поверенным.

Договор поручения может заключаться как на определенный срок, так и без указания срока его действия, тогда он признается бессрочным. В то же время следует иметь в виду, что поверенный представляет интересы доверителя перед третьими лицами на основании доверенности, выданной ему доверителем. Если доверенность является документом, регулирующим отношения между посредником - риелторской фирмой и третьими лицами, желающими заключить договор долевого участия в строительстве, то документом, на основании которого строятся отношения между доверителем-застройщиком и риелторской фирмой, является именно договор поручения, в котором стороны должны согласовать все существенные условия, а также определить оплату поверенного.

К существенным условиям договора поручения гл. 49 ГК РФ относит предмет договора - совершение определенных юридических действий от имени и за счет доверителя. Поверенный вправе не только совершать сделки, но и осуществлять иные юридические действия, приводящие к юридическим последствиям, например получать денежные средства за доверителя, представлять его интересы в суде и так далее.

Если поручение поверенного связано с предпринимательской деятельностью сторон (либо одной из них), договор поручения считается безвозмездным только при условии, что это прямо закреплено в договоре поручения.

Отсутствие в возмездном договоре условия о размере вознаграждения поверенного и порядке его выплаты вовсе не означает, что посредник оказывает услугу бесплатно, поэтому доверитель обязан после исполнения поручения рассчитаться с поверенным по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги.

Статья 973 ГК РФ требует от поверенного выполнения поручения в соответствии с указаниями (правомерными, осуществимыми и конкретными) доверителя, поэтому любые отступления от них поверенный обязан согласовать с доверителем.

Так как договор поручения является двухсторонним договором, то права и обязанности возникают у обеих сторон договора.

вернуть доверителю доверенность, срок действия которой не истек;

представить отчет с приложением всех оправдательных документов, если это предусмотрено договором или того требует характер поручения.

В обязанности доверителя входит (ст. 975 ГК РФ):

Гражданским законодательством (ст. 977 ГК РФ) определено, что любая из сторон договора поручения вправе отказаться от него в любое время, причем соглашение об отказе от этого права является ничтожным. Сроки добровольного отказа от исполнения договора гражданским правом не ограничены.

Добровольный отказ от исполнения договора любой из сторон договора означает, что договор поручения прекращается.

Пунктом 1 ст. 978 ГК РФ определено, что при прекращении договора поручения до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения расходы, а в случае возмездного договора - выплатить ему вознаграждение соразмерно выполненной им работе. Это правило не применяется к исполнению поверенным поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения.

По общему правилу, вытекающему из п. 2 ст. 978 ГК РФ, отмена доверителем поручения не является основанием для возмещения убытков, причиненных поверенному прекращением договора.

Аналогичная норма предусмотрена и при отказе поверенного от исполнения договора поручения (п. 3 ст. 978 ГК РФ). Обязанность по возмещению убытков доверителю возникает у поверенного только в том случае, если доверитель не имеет возможности сам совершить необходимые действия либо поручить их исполнение другому лицу.

Как осуществляется бухгалтерский учет поверенным - риелторской фирмой по договору поручения, заключенному с доверителем-застройщиком?

Так как поверенный всегда выступает от имени и за счет доверителя, то, следовательно, все документы им выписываются от имени доверителя, а подписываются поверенным, действующим на основании доверенности.

Доходом поверенного является его вознаграждение, которое в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденным Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н (далее - ПБУ 9/99), признается выручкой от оказания посреднических услуг. Выручка признается в бухгалтерском учете на дату принятия отчета доверителем либо на дату подписания акта на оказание посреднических услуг (хотя некоторые специалисты считают, что при оказании посреднических услуг акт на оказанные услуги не составляется).

Обращаем ваше внимание, что сегодня бухгалтерское право позволяет организациям коммерческой сферы в целях документального подтверждения своих фактов хозяйственной жизни пользоваться как существующими унифицированными формами документов, так и самостоятельно разработанными формами.

В силу отсутствия унифицированной формы отчета поверенного воспользоваться типовым аналогом нельзя, поэтому при заключении договора поручения стороны могут закрепить любую форму отчета, главное, чтобы в ней в обязательном порядке присутствовали все реквизиты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 402-ФЗ), а именно:

В отчете поверенный должен отразить все сведения, связанные с исполнением договора поручения, а также проинформировать доверителя о результатах своих действий, подтверждающих возникновение у доверителя прав и обязанностей по сделкам с третьими лицами.

Вместе с отчетом поверенный представляет доверителю все оправдательные документы, причем требование об их представлении прямо закреплено ст. 974 ГК РФ. Кроме того, о том, что поверенный обязан представлять доверителю все копии первичных документов по операциям, проводимым в рамках посреднического соглашения, сказано в Письме УМНС России по г. Москве от 24 марта 2004 г. N 24-11/21011.

Денежные средства, полученные поверенным для исполнения договора поручения, не признаются его доходом на основании п. 3 ПБУ 9/99. В свою очередь, средства, подлежащие передаче доверителю, не признаются расходом поверенного на основании п. 3 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н.

Если поверенный (риелтор) является плательщиком НДС, то при оказании посреднической услуги он обязан предъявить к оплате застройщику соответствующую сумму налога, что следует из п. 1 ст. 168 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ). Соответствующий счет-фактура должен быть выставлен доверителю не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги, что следует из п. 3 ст. 168 НК РФ. Налоговая база определяется поверенным в соответствии с п. 1 ст. 156 НК РФ, которым определено, что налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договора поручения определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений при исполнении посреднического договора. При исчислении суммы налога используется ставка налога 18 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ).

В целях налогообложения прибыли организаций вознаграждение поверенного (без НДС) на основании ст. ст. 248 и 249 НК РФ признается доходом от реализации. Дата признания дохода определяется поверенным в зависимости от используемого им метода признания доходов и расходов:

Напоминаем, что в соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы поверенным не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего к нему в связи с исполнением обязательств по договору поручения, а также в счет возмещения затрат, произведенных поверенным за счет доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника в соответствии с условиями договора поручения. Вознаграждение поверенного к данным доходам не относится.

Имущество (в том числе денежные средства), переданное поверенным доверителю в связи с исполнением обязательств по договору поручения, а также в счет оплаты затрат, произведенных поверенным за доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника в соответствии с условиями договора поручения, не учитывается в качестве расходов поверенного на основании п. 9 ст. 270 НК РФ.

Таким образом, поверенный, исполняя определенные договором действия, не ведет налоговый учет операций, совершенных им по договору поручения. В то же время если поверенный в рамках договора осуществляет расходы, не возмещаемые доверителем и, соответственно, не учитываемые им в налоговом учете, то такие расходы поверенный вправе включить в состав расходов, учитываемых им при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. При этом указанные расходы должны отвечать требованиями ст. 252 НК РФ, в том числе соответствовать заключенному в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации договору, что следует из Письма УФНС России по г. Москве от 11 ноября 2011 г. N 16-12/109667@.2.

Если по условиям договора поручения риелторская фирма участвует в расчетах и денежные средства от дольщиков, с которыми заключены договоры долевого участия в строительстве, поступают на расчетные счета риелторской фирмы, то учет ведется с помощью следующих бухгалтерских записей:

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по возмещаемым расходам", Кредит 51 "Расчетные счета" - оплачены расходы, подлежащие возмещению застройщиком;

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по сумме вознаграждения", Кредит 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка" - отражена сумма вознаграждения риелторской фирмы;

Дебет 90 "Продажи", субсчет 90-3 "Налог на добавленную стоимость", Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" - начислен НДС;

Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по средствам, полученным от дольщиков по заключенным договорам" - получены денежные средства по заключенным договорам долевого участия в строительстве;

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по средствам, полученным от дольщиков по заключенным договорам", Кредит 51 "Расчетные счета" - перечислены застройщику денежные средства, поступившие от дольщиков;

Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по возмещаемым расходам", субсчет "Расчеты по сумме вознаграждения" - получены от застройщика денежные средства в возмещение произведенных расходов, а также сумма вознаграждения.

В начале статьи мы отметили, что риелторская фирма, оказывающая свои услуги застройщику, может сама стать участником договора долевого строительства. Возникает вопрос, может ли она внести свой взнос по договору на строительство не денежными средствами, а своими услугами. Некоторые специалисты считают, что взнос услугами по договору долевого участия в строительстве вполне возможен. И даже ведут рассуждения о том, должен ли риелтор, вносящий свой взнос услугами, начислять НДС с такой передачи или же в данном случае услуги носят инвестиционный характер и НДС на основании п. 2 ст. 146 НК РФ начислять не нужно.

Более того, о том, что услуги или работы инвестиционного характера не образуют объекта налогообложения, говорят и суды, о чем говорит Постановление ФАС Уральского округа от 26 марта 2009 г. N Ф09-1678/09-С2 по делу N А60-17854/2008-С8, в котором содержится вывод о том, что выполнение строительно-монтажных работ, носящее инвестиционный характер, не подлежит обложению НДС.

Вместе с тем, по мнению автора, внести услуги, как, впрочем, и работы, в качестве инвестиционного взноса вряд ли возможно. Напомним, что в российском законодательстве под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Такое определение содержится в ст. 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ).

Как видим, Закон N 39-ФЗ не предполагает, что услуги или работы могут стать инвестиционным ресурсом. Поэтому вряд ли правильно говорить о том, что услуга, оказанная риелтором застройщику, может выступать в качестве инвестиционного взноса и с привязкой к п. 2 ст. 146 НК РФ не вести к обязанности начисления НДС при передаче услуги.

На практике, когда говорят об инвестировании услуг или работ, нужно понимать несколько иное. Если между риелторской фирмой, оказывающей услуги застройщику, и застройщиком будет заключен инвестиционный договор, то у риелтора-инвестора также возникает встречное обязательство по внесению инвестиционного взноса на строительство. В соответствии с положениями ст. 410 ГК РФ такие обязательства сторон могут быть погашены зачетом. То есть фактически речь идет о зачете взаимных требований между сторонами. Однако такая ситуация возможна не всегда, поскольку гражданское законодательство устанавливает случаи, когда зачет взаимных требований невозможен. Перечень таких случаев предусмотрен в ст. 411 ГК РФ.

Завершая статью, отметим, что законодательством Российской Федерации риелторская деятельность в качестве самостоятельного вида деятельности не выделяется, специальных правил к ее осуществлению не устанавливается, государственный контроль за ее осуществлением не предусматривается, о чем сказано в Письме Минрегионразвития России от 29 октября 2009 г. N Д05-4908.

Риелторская деятельность при долевом участии в строительстве по поручению инвестора

Профессиональными посредниками на рынке недвижимости являются риелторские фирмы. Осуществляя свою деятельность, они выступают как покупателями, так и продавцами жилых помещений, действуя в интересах своего заказчика, например инвестора, вложившего деньги в строительство жилой недвижимости. В этой статье мы поговорим о деятельности риелторских фирм по поручению инвесторов при долевом участии в строительстве.

Долевое строительство многоквартирных домов регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

Под долевым строительством в соответствии с названным Законом следует понимать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, что следует из п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ.

Таким образом, инвесторами или дольщиками по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости могут быть как граждане, так и юридические лица.

Еще одним участником долевого строительства является застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ).

В каком случае инвестор (дольщик) может прибегнуть к услугам риелторской фирмы? Если дольщик является юридическим лицом, заключившим договор долевого участия в строительстве с застройщиком и профинансировавшим строительство большого количества квартир в строящемся доме, он может быть заинтересован в услугах риелторской фирмы с целью поиска либо соинвесторов, либо лиц, которым он впоследствии продаст полученные квартиры по окончании строительства или переуступит им имущественные права до завершения строительства.

В услугах риелторской фирмы могут быть заинтересованы и граждане, желающие приобрести подходящее жилье на более выгодных для них условиях.

Как показывает практика, инвесторы для реализации своих планов заключают с риелторскими фирмами договоры поручения.

Гражданские правоотношения сторон по договору поручения регулируются гл. 49 "Поручение" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Поскольку гражданское законодательство не выдвигает специальных требований к сторонам договора поручения, то в качестве доверителя и поверенного могут выступать любые - как юридические, так и физические - лица. В рассматриваемом случае инвестор будет выступать в договоре поручения доверителем, а риелторская фирма - поверенным.

Договор поручения может заключаться как на определенный срок, так и без указания срока его действия, тогда он признается бессрочным. При этом следует иметь в виду, что поверенный представляет интересы доверителя перед третьими лицами на основании доверенности, выданной ему доверителем.

Если доверенность является документом, регулирующим отношения между посредником - риелторской фирмой и третьими лицами, то документом, на основании которого строятся отношения между доверителем-инвестором и риелторской фирмой, является именно договор поручения, в котором стороны должны согласовать все существенные условия, а также определить размер вознаграждения поверенного.

Существенным условием договора поручения согласно нормам гл. 49 ГК РФ является предмет договора - совершение определенных юридических действий от имени и за счет доверителя. Поверенный вправе не только совершать сделки, но и осуществлять иные юридические действия, приводящие к юридическим последствиям.

Обязанности поверенного определены ст. 974 ГК РФ:

В обязанности доверителя на основании ст. 975 ГК РФ входит:

В силу ст. 977 ГК РФ любая из сторон договора поручения вправе отказаться от него в любое время, причем соглашение об отказе от этого права является ничтожным. Сроки добровольного отказа от исполнения договора Гражданским кодексом не ограничены. Добровольный отказ от исполнения договора любой из сторон договора означает, что договор поручения прекращается.

Пунктом 1 ст. 978 ГК РФ установлено, что при прекращении договора поручения до того, как поручение исполнено поверенным полностью, доверитель обязан возместить поверенному понесенные при исполнении поручения расходы, а в случае возмездного договора выплатить ему вознаграждение соразмерно выполненной им работе. Имейте в виду, что данное правило не применяется к исполнению поверенным поручения после того, как он узнал или должен был узнать о прекращении поручения.

Бухгалтерский учет поверенным - риелторской фирмой по договору поручения, заключенному с доверителем-инвестором

Так как поверенный всегда выступает от имени и за счет доверителя, то, следовательно, все документы им выписываются от имени доверителя, а подписываются самим поверенным, действующим на основании доверенности.

Доходом поверенного является его вознаграждение, которое согласно Положению по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденному Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н (далее - ПБУ 9/99), признается выручкой от оказания посреднических услуг. Выручка признается в бухгалтерском учете на дату принятия отчета доверителем либо на дату подписания акта на оказание посреднических услуг (хотя, по мнению некоторых специалистов, при оказании посреднических услуг акт на оказанные услуги не составляется).

Обращаем ваше внимание на то, что, заключая договор поручения, стороны должны разработать форму отчета, помня о том, что в ней должны присутствовать обязательные реквизиты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 402-ФЗ), а именно:

В отчете поверенному следует отразить все сведения, связанные с исполнением договора поручения, а также проинформировать доверителя о результатах своих действий, подтверждающих возникновение у доверителя прав и обязанностей по сделкам с третьими лицами.

Вместе с отчетом поверенный представляет доверителю все оправдательные документы, причем требование об их представлении прямо закреплено ст. 974 ГК РФ. О том, что поверенный обязан представлять доверителю все копии первичных документов по операциям, проводимым в рамках посреднического соглашения, сказано в Письме УМНС России по г. Москве от 24 марта 2004 г. N 24-11/21011.

Денежные средства, полученные поверенным для исполнения договора поручения, не признаются его доходом, что следует из п. 3 ПБУ 9/99. В свою очередь, средства, подлежащие передаче доверителю, не признаются расходом поверенного, что следует из п. 3 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н.

Если поверенный является плательщиком НДС, то при оказании посреднической услуги он обязан предъявить к оплате доверителю соответствующую сумму налога, что следует из п. 1 ст. 168 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ). Налоговая база определяется поверенным в соответствии с п. 1 ст. 156 НК РФ, согласно которому налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договора поручения определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений при исполнении посреднического договора. При исчислении суммы налога используется ставка налога 18 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Напомним, что соответствующий счет-фактура должен быть выставлен доверителю не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги, что следует из п. 3 ст. 168 НК РФ.

Не следует забывать о том, что в соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы поверенным не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего к нему в связи с исполнением обязательств по договору поручения, а также в счет возмещения затрат, произведенных поверенным за счет доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав его расходов в соответствии с договором поручения. Вознаграждение поверенного к данным доходам не относится.

Имущество (в том числе денежные средства), переданное поверенным доверителю в связи с исполнением обязательств по договору поручения, а также в счет оплаты затрат, произведенных поверенным за доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника в соответствии с условиями договора поручения, не учитываются в качестве расходов поверенного на основании п. 9 ст. 270 НК РФ.

Если по условиям договора поручения риелторская фирма участвует в расчетах и денежные средства от дольщиков, с которыми заключены договора долевого участия в строительстве, поступают на расчетные счета риелторской фирмы, то в бухгалтерском учете следует составить такую корреспонденцию счетов:

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по возмещаемым расходам", Кредит 51 "Расчетные счета" - оплачены расходы, подлежащие возмещению инвестором;

Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по средствам, полученным от дольщиков по заключенным договорам" - получены денежные средства от инвесторов по заключенным договорам долевого участия в строительстве;

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по средствам, полученным от дольщиков по заключенным договорам", Кредит 51 "Расчетные счета" - перечислены застройщику (первоначальному инвестору) денежные средства, поступившие от дольщиков;

Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по возмещаемым расходам", субсчет "Расчеты по сумме вознаграждения" - получены от инвесторов денежные средства в возмещение произведенных расходов, а также сумма вознаграждения.

Еще на один момент, касающийся посреднической деятельности риелторских фирм, хотелось бы обратить внимание читателей.

В 2001 г. был принят Федеральный закон от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма" (далее - Закон N 115-ФЗ). Названный Закон регулирует отношения граждан Российской Федерации, иностранных граждан, лиц без гражданства, организаций, осуществляющих операции с денежными средствами или иным имуществом, а также государственных органов, осуществляющих контроль на территории Российской Федерации за проведением операций с денежными средствами или иным имуществом, в целях предупреждения, выявления и пресечения деяний, связанных с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, и финансированием терроризма.

К организациям, осуществляющим операции с денежными средствами или иным имуществом, ст. 5 Закона N 115-ФЗ отнесены, в частности, организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Пунктом 1.1 ст. 6 Закона N 115-ФЗ установлено, что сделка с недвижимым имуществом, результатом которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн руб. либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 млн руб., или превышает ее.

Организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, руководствуясь п. 1 ст. 7 Закона N 115-ФЗ, обязаны документально фиксировать и представлять в уполномоченный орган не позднее трех рабочих дней, следующих за днем совершения операции сведения по подлежащим обязательному контролю операциям с денежными средствами или иным имуществом, совершаемым их клиентами, в частности о виде операциях и основания ее совершения, дате совершения операции, а также сумме, на которую она совершена.

Положение о представлении информации в Федеральную службу по финансовому мониторингу организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом, и индивидуальными предпринимателями и направлении Федеральной службой по финансовому мониторингу запросов в организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, и индивидуальным предпринимателям утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 2014 г. N 209.

Помимо этого, организации, о которых идет речь, обязаны (п. 2 ст. 7 Закона N 115-ФЗ):

Обратите внимание! Требования к правилам внутреннего контроля, разрабатываемым организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом (за исключением кредитных организаций), утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2012 г. N 667 "Об утверждении Требований к правилам внутреннего контроля, разрабатываемым организациями, осуществляющими операции с денежными средствами или иным имуществом (за исключением кредитных организаций), и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации".

Статьей 13 Закона N 115-ФЗ установлено, что лица, виновные в нарушении названного Закона, несут, в частности, административную ответственность, которая предусмотрена ст. 15.27 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 16 марта 2006 г. по делу N Ф08-846/2006-382А суд сделал вывод о том, что фирма при заключении договоров долевого участия в строительстве оказывала посреднические услуги при осуществлении купли-продажи недвижимого имущества, поэтому в силу пп. 4 п. 1, п. п. 2, 9 ст. 7 Закона N 115-ФЗ является организацией, для которой установлены требования о постановке на учет в Росфинмониторинге, сообщении об операциях с недвижимым имуществом на сумму свыше 3 млн руб., разработке правил внутреннего контроля и программ его осуществления. На момент проверки риелторской фирмой данные требования не выполнены, поэтому фирма обоснованно привлечена к административной ответственности по ст. 15.27 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Риелторская деятельность при долевом участии в строительстве без поручения как инвестиции (готовая продукция)

Одним из направлений деятельности крупных риелторских фирм является инвестирование средств в строительство жилой недвижимости, причем риелторские фирмы могут инвестировать как собственные и заемные денежные средства, так и стоимость своих услуг.

По окончании строительства построенное жилье реализуется риелторской фирмой физическим лицам по договорам купли-продажи.

В статье мы рассмотрим вопросы, связанные с инвестированием средств в жилую недвижимость, а также вопросы отражения в учете риелторской фирмы средств инвестирования и построенных квартир.

Прежде всего следует сказать о том, что правовые основы инвестирования в капитальное строительство закреплены Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ).

Строительство может осуществляться не только по договору инвестирования в строительство (инвестиционному договору), но и по договору участия в долевом строительстве. Правовые основы такого договора закреплены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Если по Закону N 39-ФЗ средствами инвестирования могут выступать денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, то в соответствии с Законом N 214-ФЗ в рамках договора участия в долевом строительстве застройщик вправе привлекать только денежные средства. На это следует обратить особое внимание.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ под долевым строительством следует понимать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Таким образом, участником долевого строительства может выступать любое физическое или юридическое лицо, в том числе и риелторская фирма.

Основными понятиями, используемыми в Законе N 214-ФЗ, являются понятия "застройщик" и "объект долевого строительства".

Застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).

Риелторская фирма, инвестирующая денежные средства в строительство объекта недвижимости, является соинвестором строительства. Между другими инвесторами и риелторской фирмой в письменной форме заключается договор долевого участия в строительстве. Такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, что следует из ст. 4 Закона N 214-ФЗ. Обязательными условиями договора являются:

Обратите внимание! Если договор не будет содержать перечисленных условий, он будет считаться незаключенным.

Обязательным условием для соинвестора - риелторской фирмы является своевременное внесение в полном размере своего вклада в строительство объекта недвижимости, который определяется сводным сметным расчетом стоимости строительства.

Будут ли признаваться денежные средства, перечисленные застройщику, расходами риелторской фирмы? Для ответа на этот вопрос обратимся к Положению по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденному Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н (далее - ПБУ 10/99).

Денежные средства, перечисленные застройщику по договору долевого участия в строительстве, не признаются расходом риелторской фирмы, что следует из п. 3 ПБУ 10/99, согласно которому не признается расходами организации выбытие активов, в частности:

В бухгалтерском учете инвестора - риелторской фирмы перечисление денежных средств заказчику на строительство объекта отражается корреспонденцией по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и кредиту счета 51 "Расчетные счета". Средства, переданные риелторской фирмой на строительство объекта недвижимости, будут отражаться на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" до окончания строительства. Текущие операции по строительству на балансе у риелторской фирмы не отражаются.

Итак, как следует из ст. 12 Закона N 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Застройщик и риелторская фирма выполнили свои обязательства, предположим, что многоквартирный дом построен, введен в эксплуатацию. Риелторская фирма имеет право получить профинансированные квартиры. На каких счетах бухгалтерского учета их следует отражать?

Как отмечено в Письме Минфина России от 8 сентября 2009 г. N 03-05-05-01/54, при принятии к бухгалтерскому учету имущества в качестве актива определенного вида следует руководствоваться критериями (условиями), установленными соответствующими нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету. Например, при принятии актива к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств - условиями, установленными Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 г. N 26н, а при принятии актива к бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов - условиями, установленными Положением по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденным Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 9 июня 2001 г. N 44н (далее - ПБУ 5/01).

Напомним, что согласно п. 2 ПБУ 5/01 к бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов принимаются, в частности, активы, предназначенные для продажи. Товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических и физических лиц и предназначенных для продажи.

Если квартира, полученная риелторской фирмой по окончании строительства, предназначена для продажи, она может быть принята к бухгалтерскому учету в качества товара с отражением на счете 41 "Товары", предназначенном для этих целей Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н.

На счете 41 "Товары" полученная квартира будет отражаться по фактической себестоимости, которая определяется в соответствии с п. 6 ПБУ 5/01. Стоимость приобретения квартиры будет равна сумме денежных средств, фактически перечисленных риелторской фирмой застройщику, поскольку в соответствии с названным пунктом фактической себестоимостью материально-производственных запасов, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Напомним, что право собственности на построенную квартиру и часть общего имущества в многоквартирном доме возникнет у риелторской организации с момента государственной регистрации права собственности на нее. За государственную регистрацию права собственности в соответствии с налоговым законодательством взимается государственная пошлина, размер которой определяется ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ). Подпунктом 22 п. 1 названной статьи установлено, что размер госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для организаций составляет 15 000 руб. Заметим, что с 1 января 2015 г. размер госпошлины за государственную регистрацию прав будет составлять для организаций 22 000 руб., что установлено Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 221-ФЗ "О внесении изменений в главу 25.3 части второй Налогового кодекса Российской Федерации".

Сумма госпошлины, уплаченной риелторской организацией, включается в фактическую стоимость построенной квартиры, что следует из положений ПБУ 5/01.

В бухгалтерском учете формирование фактической себестоимости квартиры будет отражаться следующими записями:

Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" Кредит 51 "Расчетные счета" - уплачена государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество;

Дебет 41 "Товары" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", 68 "Расчеты по налогам и сборам" - сформирована первоначальная стоимость квартиры.

Поскольку в бухгалтерском учете квартира учитывается риелторской фирмой как товар, то в целях налогообложения прибыли ее также можно рассматривать как товар и, руководствуясь ст. 320 НК РФ, формировать ее стоимость с учетом расходов, связанных с ее приобретением.

Еще на один очень важный вопрос хотелось бы обратить внимание читателей.

Законом N 214-ФЗ определено, что нормы законодательства, касающиеся регулирования долевого строительства, не распространяются на договорные отношения между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, связанные с инвестиционной деятельностью и не основанные на договорах долевого строительства.

В связи с этим договор долевого участия в строительстве, по мнению автора, неправомерно лишают инвестиционной составляющей, указывая на то, что в рамках данных отношений финансовые ресурсы организаций и физических лиц, направляемые застройщику на строительство объектов недвижимости (в том числе и многоквартирных жилых домов), являются средствами, перечисляемыми за выполнение строительных работ. Следовательно, для целей налогового учета они признаются авансовыми платежами, включаемыми в налоговую базу по НДС.

В начале статьи мы отмечали, что согласно Закону N 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Еще одним доводом в пользу того, что договор долевого строительства носит инвестиционный характер, является то, что дольщик вкладывает денежные средства в обмен на построенный объект недвижимости. То есть предметом договора долевого строительства является именно строительство объекта недвижимости, а не выполнение функций застройщика. Поэтому будет логичным считать, что взносы участников долевого строительства действительно носят инвестиционный характер.

Но несмотря на логику рассуждений, инвестиционный характер договора долевого строительства, скорее всего, придется отстаивать в суде. Вполне вероятно, что суд примет сторону дольщика, что подтверждает, в частности, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27 мая 2008 г. по делу N А33-2667/08-Ф02-2137/08, в котором суд не поставил под сомнение инвестиционность договора долевого участия в строительстве.

Как уже отмечалось в статье, договор на строительство жилья (иной недвижимости) заключается между дольщиками и застройщиком.

Дольщики направляют застройщику денежные средства на обеспечение процесса строительства. При признании данных взносов инвестиционными эта операция не подлежит налогообложению НДС на основании положений п. 3 ст. 39 НК РФ.

Если же данные взносы будут признаны авансами за выполнение работ застройщиком по возведению объекта недвижимости, то с полученных сумм застройщик обязан будет исчислить НДС.

Риелторская деятельность при долевом участии в строительстве без поручения как купля-продажа имущественных прав

Риелторские компании, осуществляя деятельность на рынке недвижимости, не только выступают в качестве посредников при заключении сделок с недвижимым имуществом между третьими лицами, но и участвуют в создании объектов жилой и нежилой недвижимости с целью их дальнейшей продажи или передачи в возмездное пользование иным лицам.

Но риелторская компания, вложившая денежные средства в строительство жилья, по каким-либо причинам может изменить планы и передать имущественные права другому лицу в любой момент строительства. А в иных случаях участие в строительстве осуществляется риелторскими фирмами именно с целью дальнейшей продажи имущественного права.

О том, как осуществляется купля-продажа имущественных прав риелторской компанией, мы и поговорим в этой статье.

Осуществление инвестиций в объекты капитального строительства производится на основании Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ). Капитальными вложениями признаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Согласно ст. 6 Закона N 39-ФЗ инвестор вправе передать по договору и (или) государственному контракту свои права на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Долевое участие в строительстве регулируется иным законом, а именно Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Уступка права требования в рамках договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании положений ст. 11 Закона N 214-ФЗ. Напомним, что согласно этой статье уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), причем уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, уступка прав требования может быть произведена риелторской фирмой - участником долевого строительства как во время, так и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного объекта. Уступка прав по договору долевого строительства расценивается как передача имущественных прав.

Если же объект принят участником долевого строительства, то есть объект введен в эксплуатацию, подписан акт приемки-передачи, то заключить договор уступки права требования нельзя. В таком случае необходимо заключить договор купли-продажи.

Итак, во-первых, уступить свое право в рамках договора участия в долевом строительстве дольщик может только в период от момента государственной регистрации договора до момента подписания акта приемки-передачи объекта. Во-вторых, чтобы уступить свое право, дольщик должен уплатить застройщику цену договора. В противном случае одновременно с уступкой права требования необходимо заключить договор о переводе долга.

В целях применения налогового законодательства имущественные права выделены в отдельный объект налогообложения. В общепринятом понимании имущественные права это юридически закрепленные права юридических и физических лиц владеть, распоряжаться и пользоваться определенными имущественными ценностями, правовая фиксация принадлежности имущественной ценности конкретному лицу. То есть имущественные права представляют собой права, тесно связанные с имуществом, которые являются самостоятельными предметами гражданского оборота. По мнению некоторых специалистов в области налогообложения, при строительстве объектов недвижимости имущественное право инвестора возникает только после окончания строительства, поскольку только тогда имущество возведено и имеется в наличии. Без наличия имущества реализация имущественных прав не имела бы смысла.

В Письме Минфина России от 2 марта 2012 г. N 03-07-11/58 отмечено, что в целях налогообложения уступка права требования по договору рассматривается как реализация имущественных прав. При этом ст. 389 ГК РФ и ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, так же как и основной договор, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с положениями ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) операции по реализации товаров, работ, услуг, а также передача имущественных прав на территории Российской Федерации признаются операциями, подлежащими обложению НДС. При обложении НДС при передаче имущественных прав в отношении объектов строительства следует учитывать, к какому виду относится недвижимое имущество - жилому или нежилому.

Пунктом 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ определены перечни операций, которые освобождены от налогообложения НДС, и в эти перечни операции по передаче имущественных прав на жилые дома, жилые помещения в них не включены. Таким образом, передача риелторской фирмой имущественного права на оплаченное ей строительство жилых помещений в многоквартирном доме признается объектом налогообложения НДС.

Согласно п. 1 ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиком налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных ст. 155 НК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Из Письма Минфина N 03-07-11/58, названного выше, следует, что такой порядок определения налоговой базы по НДС применяется независимо от того, кому уступаются имущественные права на жилое помещение - физическому лицу или организации.

Что касается применения в отношении указанных имущественных прав пп. 1 п. 2 ст. 146 и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, то на основании этих статей НК РФ не признаются объектом налогообложения НДС операции по передаче имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

В соответствии с п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом в целях налогообложения понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ. Поэтому имущественные права в целях НК РФ имуществом не признаются, о чем сказано в Письме Минфина России от 1 февраля 2012 г. N 03-07-11/26. Таким образом, при передаче имущественных прав на жилые помещения по договору уступки права требования пп. 1 п. 2 ст. 146 и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются.

Пунктом 1 ст. 167 НК РФ установлен порядок определения момента определения налоговой базы, согласно которому, если иное не предусмотрено п. п. 3, 7 - 11, 13 - 15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из дат:

При этом п. 8 ст. 167 НК РФ установлен специальный порядок определения момента определения налоговой базы при передаче имущественных прав, в частности в случае, предусмотренном п. 3 ст. 155 НК РФ, - как день уступки требования.

В Письме УФНС России по г. Москве от 28 марта 2008 г. N 19-11/30092 указано, что в случае передачи имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в жилых домах или помещениях моментом определения налоговой базы будет являться день передачи этих прав.

Также в Письме отмечено, что особенностей применения вычета суммы НДС, уплаченной налогоплательщиком при приобретении имущественных прав, ст. ст. 171 и 172 НК РФ не установлено.

При передаче имущественных прав в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ ставка НДС определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 3 ст. 164 НК РФ, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки, что следует из п. 4 ст. 164 НК РФ. То есть сумма НДС при реализации имущественных прав определяется по расчетной ставке 18/118.

В отношении передачи имущественных прав на нежилое строительство налоговым законодательством не предусмотрен порядок исчисления НДС. Это дает налогоплательщикам основание и вовсе не платить НДС с таких сделок, основывая свою позицию на том, что налог подлежит уплате только в том случае, когда налоговым законодательством установлены все элементы налогообложения, о чем свидетельствуют положения ст. 17 НК РФ. Поскольку порядок исчисления налога относится к обязательным элементам налога и в отношении операций по передаче имущественных прав на нежилые объекты он не установлен, то и платить такой налог нет необходимости.

Однако Федеральная налоговая служба Российской Федерации в Письме от 27 июня 2014 г. N ГД-4-3/12291 "По вопросу определения налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения" разъясняет, что особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены ст. 155 НК РФ. При этом в данной статье не установлены особенности определения налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения.

Вместе с тем в Постановлении Президиума ВАС Российской Федерации от 25 февраля 2010 г. N 13640/09 по делу N А45-1139/2009-17/24 указано, что имущественные права на недвижимое имущество и имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС, в случае если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Следовательно, при отсутствии специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения НДС следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, то есть с разницей между ценой реализации имущественных прав с учетом налога и ценой их приобретения.

Пунктом 61.9 гл. 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июня 1996 г. N 7, предусмотрено, что со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное постановление, для арбитражных судов считается определенной. Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума ВАС РФ.

Таким образом, постановления Пленума и Президиума ВАС РФ для налоговых органов являются сложившейся судебной практикой, которой налоговым органам следует руководствоваться при рассмотрении вопроса о целесообразности доначисления сумм НДС в рассматриваемом случае.

Учитывая изложенное, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налог на добавленную стоимость следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ.

Также ФНС России в Письме N ГД-4-3/12291 сообщает, что данная позиция согласована с Минфином России и подлежит доведению до сведения нижестоящих налоговых органов.

Как определяется налоговая база при передаче имущественного права в целях налогообложения прибыли риелторской фирмы?

Как следует из п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 1 ст. 253 и пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, налоговая база определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права без учета НДС, и расходами на приобретение и реализацию имущественного права.

Статьей 279 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования. Следует обратить внимание на то, что этот порядок не может быть применен к операции по передаче имущественного права по договору долевого участия в строительстве риелторской фирмой, поскольку он распространяется только на договора уступки денежных требований. Следовательно, если риелторская фирма, уступив имущественное право на жилое помещение, получила убыток, учитывать такой убыток следует руководствуясь общими нормами, содержащимися в ст. 268 НК РФ.

Чаще всего риелторские фирмы еще на стадии заключения договора долевого участия в строительстве планируют продажу своей доли в строительстве с целью получения прибыли. В этом случае имущественное право на квартиры в строящемся доме можно рассматривать как финансовое вложение риелторской фирмы, что следует из п. п. 2 и 3 Положения по бухгалтерскому учету "Учет финансовых вложений" ПБУ 19/02, утвержденного Приказом Минфина России от 10 декабря 2002 г. N 126н.

Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н, для учета финансовых вложений предназначен счет 58 "Финансовые вложения". Аналитический учет на счете 58 ведется по видам финансовых вложений.

В бухгалтерском учете риелторской фирмы операции по договору уступки имущественного права будут отражены следующей корреспонденцией счетов:

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Кредит 51 "Расчетные счета" - перечислены денежные средства застройщику по договору долевого участия в строительстве;

Дебет 58 "Финансовые вложения" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - приняты к учету финансовые вложения;

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" Кредит 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка" - отражена задолженность по оплате уступленного имущественного права;

Дебет 51 "Расчетные счета" Кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - получены денежные средства по договору уступки имущественного права;

Дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты по НДС", Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" - начислена сумма НДС;

Дебет 90 "Продажи", субсчет 90-2 "Себестоимость продаж", Кредит 58 "Финансовые вложения" - списана сумма расходов, связанных с приобретением имущественного права;

Дебет 90 "Продажи", субсчет 90-9 "Прибыль (убыток) от продаж", Кредит 99 "Прибыли и убытки" - отражен финансовый результат по договору уступки имущественного права (прибыль).

Счет 90 "Продажи" используется в данном случае потому, что операции с недвижимостью являются основным видом деятельности риелторской фирмы.

Следует отметить, что риелторские фирмы, специализирующиеся на переуступке имущественных прав на недвижимое имущество, строящееся по договорам долевого участия в строительстве, могут выступать как первичными, так и вторичными правообладателями таких прав. Первичным правообладателем риелторская фирма будет в том случае, если согласно договору долевого участия в строительстве она является дольщиком и после осуществления инвестиций в строительство уступает свои имущественные права, существующие на этот момент, другим лицам, которые в этой ситуации будут являться вторичными правообладателями.

Применение ККТ риелторами

Риелтор в переводе с английского - торговец недвижимостью, агент по продаже недвижимости. За последнее десятилетие в Российской Федерации появилось большое количество крупных и мелких риелторских фирм, осуществляющих деятельность по купле-продаже недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

В силу того что львиную долю клиентов риелторских фирм составляют физические лица, расчеты по договорам нередко проводятся наличными денежными средствами. О том, должны ли риелторы применять контрольно-кассовую технику, осуществляя налично-денежные расчеты, вы узнаете, прочитав эту статью.

Дав определение риелтора, будет логичным привести и определение риелторской фирмы, для чего обратимся к Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28. Риелторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья. К функциям риелторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

Как вы знаете, при осуществлении организациями и индивидуальными предпринимателями наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг ими в обязательном порядке должна применяться контрольно-кассовая техника, включенная в Государственный реестр. Такая обязанность по применению контрольно-кассовой техники (далее - ККТ) установлена п. 1 ст. 2 Федерального закона от 22 мая 2003 г. N 54-ФЗ "О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт" (далее - Федеральный закон N 54-ФЗ).

Порядок ведения Государственного реестра, требования к его структуре и составу сведений, а также федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный осуществлять ведение Государственного реестра, определяются Правительством Российской Федерации, что следует из п. 2 ст. 3 Федерального закона N 54-ФЗ.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим регистрацию ККТ, используемой организациями и индивидуальными предпринимателями, а также ведение Государственного реестра контрольно-кассовой техники, является Федеральная налоговая служба, что установлено Положением о Федеральной налоговой службе, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2004 г. N 506.

Положение о регистрации и применении контрольно-кассовой техники, используемой организациями и индивидуальными предпринимателями, утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 июля 2007 г. N 470.

Административный регламент предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по регистрации контрольно-кассовой техники, используемой организациями и индивидуальными предпринимателями в соответствии с законодательством Российской Федерации, утвержден Приказом Минфина России от 29 июня 2012 г. N 94н.

Пунктом 1 ст. 4 Федерального закона N 54-ФЗ установлено, что ККТ, применяемая организациями и индивидуальными предпринимателями, должна:

Итак, риелторские фирмы и риелторы, осуществляя наличные расчеты с клиентами с применением ККТ, обязаны выдавать клиентам чеки ККТ, подтверждающие прием от них наличных денежных средств.

Помимо общей обязанности применения ККТ, на хозяйствующие субъекты, в том числе и на риелторов, возложена обязанность по ведению и хранению соответствующей документации при применении ККТ. Одним из таких документов является Журнал кассира-операциониста, унифицированная форма N КМ-4 которого утверждена Постановлением Госкомстата России от 25 декабря 1998 г. N 132 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету торговых операций" (далее - Постановление N 132). В соответствии с названным Постановлением при работе с ККТ для учета информации, относящейся к ее применению, применяется всего девять унифицированных форм (N N КМ-1 - КМ-9) документов по учету денежных расчетов с населением при осуществлении торговых операций с применением контрольно-кассовой техники.

Порядок группировки и отражения информации, содержащейся в указанных регистрах, сформирован таким образом, чтобы наиболее полно учесть все сведения, относящиеся к применению ККТ и наличным расчетам.

Другими словами, все девять форм косвенно взаимосвязаны между собой, что позволяет контролировать соответствие информации, занесенной в одну форму с информацией, отраженной в других формах.

Ведение и хранение документации по учету кассовых операций допускается как на бумажных носителях, так и в виде электронного документа, подписанного электронной подписью. При этом риелторская организация или же индивидуальный предприниматель должны обеспечить вывод сведений, содержащихся в электронной форме, на бумажные носители при необходимости представления указанных документов контролирующим органам, например налоговому органу.

Журнал учета кассира-операциониста в соответствии с Постановлением N 132 должен быть прошнурован, пронумерован и скреплен подписями налогового инспектора, руководителя, главного бухгалтера и печатью. Записи в журнале ведутся в хронологическом порядке каждый день. Если в журнал вносятся какие-либо исправления, они должны заверяться подписями кассира-операциониста, руководителя и бухгалтера организации.

Обратите внимание! Статьей 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 402-ФЗ) установлено, что формы первичных учетных документов определяет руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которого возложено ведение бухгалтерского учета. Эта же статья содержит перечень обязательных реквизитов, предусмотренных для первичных документов.

Поскольку Закон N 402-ФЗ не содержит запрета на применение унифицированных форм, утвержденных Госкомстатом, можно предположить, что организация вправе утвердить эти формы в качестве первичных учетных документов.

В соответствии с Федеральным законом N 54-ФЗ покупатель вправе рассчитываться как наличными денежными средствами, так и банковской (платежной) картой. Обратите внимание, что для организации расчетов с использованием платежных карт между банком и риелторской организацией должен быть заключен договор эквайринга, в котором прописываются условия и порядок расчета с использованием платежных карт.

В зависимости от объема операций эквайринг может осуществляться с применением следующих типов оборудования:

В соответствии с п. 1 ст. 2 и ст. 5 Закона N 54-ФЗ риелторская фирма или риелтор, получающие оплату с использованием платежных карт, обязаны выдать покупателю кассовый чек. При расчетах пластиковыми картами суммы должны пробиваться на отдельную секцию. На это указано в Типовых правилах эксплуатации контрольно-кассовых машин при осуществлении денежных расчетов с населением, утвержденных Письмом Минфина России от 30 августа 1993 г. N 104.

Расчеты пластиковыми картами в соответствии с российским законодательством приравниваются к наличным, и поэтому информация, относящаяся к расчетным операциям с использованием платежных карт, также подлежит отражению в регистрах учета операций с применением контрольно-кассовой техники, в частности в журнале кассира-операциониста. Для этих целей в графах 12 и 13 журнала указывается сумма выручки, полученной организацией или же индивидуальным предпринимателем по платежным картам, с указанием количества платежных карт и иных документов, применявшихся в расчетах за прошедший рабочий день.

Обратите внимание, что при отсутствии какой-либо информации, подлежащей раскрытию и отражению в журнале учета кассира-операциониста, в соответствующих графах журнала необходимо ставить прочерк, что свидетельствует об отсутствии указанных хозяйственных операций. Незаполнение граф может быть рассмотрено контролирующими органами (например, налоговыми органами) как неотражение сведений об операциях с применением контрольно-кассовой техники.

Сумма общей выручки, полученной за рабочий день по отдельному контрольно-кассовому аппарату, определяется путем суммирования выручки, отраженной в графе 11 Журнала учета кассира-операциониста (то есть выручки, полученной наличными денежными средствами) и выручки, отраженной в графе 13 (полученной по платежным картам и иным документам в соответствии с законодательством). Указанная сумма подлежит отражению в графе 14 журнала N КМ-4.

Обратите внимание! Неприменение в установленных федеральными законами случаях ККТ, применение ККТ, которая не соответствует установленным требованиям либо используется с нарушением установленного законодательством Российской Федерации порядка и условий ее регистрации и применения, а равно отказ в выдаче по требованию покупателя (клиента) в случае, предусмотренном федеральным законом, документа (товарного чека, квитанции или другого документа, подтверждающего прием денежных средств за соответствующий товар (работу, услугу)), влекут предупреждение или наложение административного штрафа:

Такая ответственность предусмотрена ч. 2 ст. 14.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Следует отметить, что помимо административной ответственности риелторская организация или риелтор могут быть привлечены и к налоговой ответственности в соответствии со ст. 120 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ). Данная статья наказывает за грубое нарушение правил учета доходов и расходов в соответствии с правилами бухгалтерского учета. Как уже отмечалось в статье, документы по учету операций с применением ККТ в организации или же у индивидуального предпринимателя являются первичными учетными документами и подтверждают факт совершения хозяйственной операции. Отсутствие указанных документов или же их ненадлежащее оформление является основанием для привлечения налогоплательщика к ответственности в соответствии со ст. 120 НК РФ.

Журнал учета кассира-операциониста за прошедшие периоды должен храниться в организации или же у индивидуального предпринимателя в течение периода не менее 5 лет после отчетного года.

Вернемся к Федеральному закону N 54-ФЗ. Согласно п. 2 ст. 2 этого Закона организации и индивидуальные предприниматели в соответствии с порядком, определяемым Правительством Российской Федерации, могут осуществлять наличные денежные расчеты и (или) расчеты с использованием платежных карт без применения ККТ в случае оказания услуг населению при условии выдачи ими соответствующих бланков строгой отчетности.

Положение об осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения ККТ утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2008 г. N 359 (далее - Положение N 359). Положением N 359 установлен порядок осуществления организациями и индивидуальными предпринимателями наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт без применения ККТ в случае оказания услуг населению при условии выдачи документа, оформленного на бланке строгой отчетности, приравненного к кассовому чеку, а также порядок утверждения, учета, хранения и уничтожения таких бланков.

Вопрос применения бланков строгой отчетности при получении платы наличными деньгами при осуществлении риелторской деятельности рассмотрен специалистами Минфина России в Письме от 11 августа 2009 г. N 03-01-15/8-405. В Письме сказано, что Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93, утвержденный Постановлением Госстандарта России от 28 июня 1993 г. N 163 (далее - ОКУН), определяет принадлежность к услугам, которые предоставляются населению предприятиями и организациями. При этом посреднические услуги, связанные с недвижимым имуществом, отсутствуют в перечне услуг, определенном ОКУН.

Пунктом 9 Положения о разработке, применении, введении в действие, ведении и применении общероссийских классификаторов технико-экономической и социальной информации в социально-экономической области, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 10 ноября 2003 г. N 677 "Об общероссийских классификаторах технико-экономической и социальной информации в социально-экономической области", установлено, что определение по общероссийскому классификатору кода объекта классификации, относящегося к деятельности хозяйствующего субъекта, осуществляется хозяйствующим субъектом самостоятельно путем отнесения этого объекта к соответствующему коду и наименованию позиции общероссийского классификатора, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. При этом субъект должен руководствоваться соответствующим документом в области стандартизации (национальным стандартом, стандартом организации), характеризующим содержание данной услуги, требования к ее выполнению, требования безопасности и так далее.

Как указал Минфин в рассматриваемом Письме, по вопросам, касающимся применения общероссийских классификаторов, следует обращаться в Ростехрегулирование.

Обратившись к Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2007 (КДЕС Ред. 1.1), утвержденному Приказом Ростехрегулирования от 22 ноября 2007 г. N 329-ст, мы увидим, что к классу 70 отнесены операции с недвижимым имуществом. В данный класс включена группа 70.31 "Деятельность агентств по операциям с недвижимым имуществом", включающая в себя вид 70.31.11 "Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде жилого недвижимого имущества".

Хоть в перечне услуг, определенном ОКУН, и нет посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом, такие услуги есть в ОКВЭД. И поскольку оказываются эти услуги населению, риелторская фирма или риелтор, осуществляя наличные денежные расчеты с физическими лицами, по мнению автора, могут воспользоваться правом, предоставленным п. 2 ст. 2 Федерального закона N 54-ФЗ, и использовать бланки строгой отчетности, а не ККТ.

Такое мнение подтверждает и Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 9 июня 2009 г. по делу N Ф04-2475/2009(5354-А03-46). Из материалов дела следует, что риелторская организация была привлечена к ответственности по ст. 14.5 КоАП за то, что при приеме денежных средств за оказанные физическому лицу услуги данному лицу был выдан бланк строгой отчетности формы ОКУД 0700002, утвержденный Письмом Минфина России от 20 апреля 1995 г. N 16-00-30-35.

Не согласившись с решением налоговиков, организация обратилась в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Общества, исходил из п. 2 ст. 3 Федерального закона N 54-ФЗ. Как указал в своем решении суд первой инстанции, организация, принимая денежные средства за оказанные услуги, выписала гражданке приходный кассовый ордер формы ОКУД 0700002, который содержит все реквизиты, предусмотренные п. 3 Положения N 359, и соответствует установленным правилам заполнения, а Письмо Минфина России N 16-00-30-35, утвердившее форму ОКУД 0700002, не содержит требований использования данной формы квитанции только для определенного вида услуг или определенными субъектами.

Суд кассационной инстанции счел выводы суда первой инстанции правильными и сделал вывод, что организация правомерно использовала бланк строгой отчетности формы ОКУД 0700002 и в ее действиях отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 14.5 КоАП РФ.

По мнению суда кассационной инстанции, суд первой инстанции правильно не принял ссылку налогового органа на Письмо Минфина от 19 декабря 2007 г. N 03-01-15/16-460, так как данное Письмо противоречит Федеральному закону N 54-ФЗ, а также Положению N 359.

Пунктом 1 Положения N 359 установлено, что бланк строгой отчетности представляет собой документ, оформленный в соответствующем порядке, приравнивается к кассовому чеку, который выдается организациями и индивидуальными предпринимателями, оказывающими услуги населению, и дает право данным хозяйствующим субъектам не применять ККТ при осуществлении расчетов.

Таким образом, использование в своей предпринимательской деятельности бланков строгой отчетности позволит риелторской организации или риелтору сэкономить денежные средства на приобретение кассового аппарата и избавит от необходимости регистрировать ККТ в налоговых органах и платить за текущее обслуживание.

Однако для правильного применения бланков строгой отчетности необходимо будет учесть все требования, предъявляемые законодательством.

Пункт 3 Положения N 359 устанавливает перечень обязательных реквизитов, которые должны содержаться в бланке строгой отчетности. Указанный перечень не распространяется только на бланки строгой отчетности, утверждаемые федеральными органами исполнительной власти, а также на бланки строгой отчетности, применяемые учреждениями культуры, которые устанавливаются соответствующими федеральными органами исполнительной власти, занимающимися нормативно-правовым регулированием указанной сферы деятельности.

В отношении прочих услуг населению в соответствии с Письмом Минфина России от 22 августа 2008 г. N 03-01-15/10-303 организация или индивидуальный предприниматель вправе самостоятельно разработать бланк строгой отчетности с учетом перечня реквизитов, закрепленного п. 3 Положения N 359.

В соответствии с п. 8 Положения N 359 при заполнении бланка строгой отчетности должно обеспечиваться одновременное оформление не менее одной копии либо бланк строгой отчетности должен предусматривать отрывную часть.

Положение N 359 допускает изготовление бланков строгой отчетности двумя способами: типографским способом, а также с использованием автоматизированной системы, к которой в соответствии с п. 11 Положения N 359 предъявляются следующие требования:

При этом п. 12 Положения N 359 установлено, что налоговые органы вправе потребовать от организации или индивидуального представить информацию о документах, выпущенных посредством автоматизированной системы.

При использовании бланков строгой отчетности, изготовленных типографским способом, их учет следует вести в специальной книге учета бланков строгой отчетности. Все листы в книге должны быть пронумерованы, сама книга должна быть прошнурована и подписана руководителем организации и главным бухгалтером (или же индивидуальным предпринимателем), скреплена печатью организации или индивидуального предпринимателя.

Обратите внимание, что исправления и помарки в бланках строгой отчетности не допускаются, поэтому указанные бланки в соответствии с п. 10 Порядка N 359 перечеркиваются и прилагаются к книге учета бланков документов за тот день, в котором они заполнялись.

В соответствии с п. 14 Положения N 359 руководитель организации или же индивидуальный предприниматель должны заключить с работником, непосредственно осуществляющим операции с бланками строгой отчетности, договор о материальной ответственности согласно ст. 244 Трудового кодекса Российской Федерации.

Имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) жилья, в том числе на несовершеннолетних детей

Главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации установлены различные виды налоговых вычетов, благодаря которым можно уменьшить размер налоговой базы и, соответственно, снизить сумму налога. Одним из таких вычетов является имущественный налоговый вычет.

В данной статье рассмотрим такой вид имущественного налогового вычета, как налоговый вычет при приобретении (строительстве) жилья, в том числе на несовершеннолетних детей.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц физическое лицо, являющееся налогоплательщиком указанного налога, имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

Кроме того, налогоплательщик на основании пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ вправе получить налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов:

Обратите внимание, что право на получение вышеперечисленных имущественных налоговых вычетов имеют также налогоплательщики, являющиеся родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями) и осуществляющие новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации за счет собственных средств жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет (подопечных в возрасте до 18 лет). На это указывает п. 6 ст. 220 НК РФ.

Согласно разъяснениям Минфина России от 13 сентября 2013 г. N 03-04-07/37870 в данном случае имущественный налоговый вычет может быть предоставлен тем налогоплательщикам, детям (подопечным) которых не исполнилось 18 лет на момент возникновения у них права собственности на объект недвижимости.

Предоставляется имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, с учетом особенностей, установленных п. 3 ст. 220 НК РФ.

Так, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, не превышающем 2 000 000 руб.

В случае если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного вычета в размере менее его предельной суммы, остаток налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды.

Согласно пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом.

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем в силу пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ могут включаться:

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться (пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ):

При этом включить в состав имущественного вычета расходы на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них налогоплательщик вправе лишь в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусмотрено приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них. На это указывает пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Следовательно, при приобретении, к примеру, квартиры на вторичном рынке расходы на ее отделку учесть в составе имущественного вычета нельзя (Письмо ФНС России от 15 августа 2013 г. N АС-4-11/14910@ "По вопросу возможности включения в состав по НДФЛ расходов на отделку квартиры, приобретенной на вторичном рынке").

Если в договоре купли-продажи квартиры не указано, что она приобретена без отделки, то налогоплательщик не вправе включить в состав вычета расходы, связанные с отделкой квартиры (Письмо Минфина России от 10 июня 2013 г. N 03-04-05/21469).

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик на основании пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ должен представить в налоговый орган:

Обратите внимание, что имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы) (пп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Что касается имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, то в силу п. 4 ст. 220 НК РФ он предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 руб. при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в п. 3 ст. 220 НК РФ, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

Обратите внимание! Если налогоплательщиком имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам) получен до 1 января 2014 г., а также на погашение процентов по кредитам, полученных от банков в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов, то данный вычет предоставляется без учета вышеназванного ограничения (3 000 000 руб.). Об этом сказано в п. 4 ст. 2 Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 212-ФЗ "О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 212-ФЗ).

Согласно абз. 2 п. 8 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества.

Налогоплательщикам, являющимся родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями) и осуществляющим новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации за счет собственных средств жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет (подопечных в возрасте до 18 лет), имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляются в размере, установленном п. 6 названной статьи, то есть исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений, установленных п. 3 ст. 220 НК РФ.

Следует отметить, что имущественные вычеты не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых (п. 5 ст. 220 НК РФ):

Таким образом, в случае приобретения имущества с привлечением средств работодателя или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также бюджетных средств вычет может быть предоставлен налогоплательщику только в сумме израсходованных собственных средств (Письма ФНС России от 30 января 2014 г. N БС-4-11/1562 "Об имущественном налоговом вычете", от 24 декабря 2013 г. N СА-4-7/23263 "О направлении Обзора практики рассмотрения налоговых споров Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховным Судом Российской Федерации и толкования норм законодательства о налогах и сборах, содержащегося в решениях Конституционного Суда Российской Федерации за 2013 год", Письмо Минфина России от 5 октября 2010 г. N 03-04-05/9-593).

Кроме того, имущественные вычеты не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 105.1 НК РФ. Имейте в виду, что отец налогоплательщика и супруга налогоплательщика, между которыми заключена сделка купли-продажи, не являются по отношению друг к другу взаимозависимыми лицами, на что указывает Минфин России в Письмах от 9 января 2014 г. N 03-04-05/18, от 9 декабря 2013 г. N 03-04-07/53623.

Предоставляются имущественные налоговые вычеты при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода (п. 7 ст. 220 НК РФ). Имущественные вычеты могут быть предоставлены налогоплательщику и до окончания налогового периода - при его обращении с письменным заявлением к работодателю (далее - налоговый агент) при условии подтверждения права налогоплательщика на вычеты налоговым органом по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 25 декабря 2009 г. N ММ-7-3/714@ "О форме уведомления" (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Обратите внимание! Налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов у одного или нескольких налоговых агентов по своему выбору. В случае если, получив имущественный налоговый вычет у одного налогового агента, налогоплательщик обращается за получением имущественного налогового вычета к другому налоговому агенту, указанный имущественный налоговый вычет предоставляется в порядке, предусмотренном п. п. 7 и 8 ст. 220 НК РФ.

Заметим, что налоговый агент обязан предоставить имущественные налоговые вычеты при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественные вычеты, выданного налоговым органом, с указанием суммы имущественного вычета, который налогоплательщик вправе получить у каждого налогового агента, указанного в подтверждении. Налоговый орган, в свою очередь, должен подтвердить право на получение налогоплательщиком имущественных налоговых вычетов у налоговых агентов в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи заявления налогоплательщиком и документов, подтверждающих право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у всех налоговых агентов, оказалась меньше суммы имущественных налоговых вычетов, определенной в соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 224 НК РФ, то налогоплательщик имеет право на получение вычетов.

Если после представления налогоплательщиком в установленном порядке заявления налоговому агенту о получении имущественных налоговых вычетов налоговый агент удержал налог без учета имущественных налоговых вычетов, то сумма излишне удержанного после получения заявления налога подлежит возврату налогоплательщику в порядке, установленном ст. 231 НК РФ.

В случае невозможности использования полностью имущественных налоговых вычетов в налоговом периоде их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования, если иное не предусмотрено ст. 220 НК РФ.

У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов (п. 10 ст. 220 НК РФ).

Обратите внимание! Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ).

В завершение статьи отметим, что нами рассмотрена система предоставления имущественных налоговых вычетов на основании ст. 220 НК РФ, в которую Законом N 212-ФЗ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2014 г. Поэтому если право на получение имущественного вычета возникло у налогоплательщика до указанной даты, такие правоотношения регулируются нормами НК РФ в редакции, действовавшей до внесения в них изменений, даже если эти отношения не завершены на начало 2014 г. Об этом сказано в п. 3 ст. 2 Закона N 212-ФЗ. Аналогичные разъяснения содержаться в Письмах Минфина России от 20 сентября 2013 г. N 03-04-05/39119, от 13 сентября 2013 г. N 03-04-07/37870 и других.

Ещё по теме:

	Новости
	Законодательство о недвижимости
	Образцы перечни документов
	Справочная информация
	Электронная библиотека
	Регистрация прав собственности, регистрация сделок
	Кадастровый учет
	"Юридическая чистота сделки"
	"Риэлтерские технологии"
	Приватизация
	Наследование недвижимого имущества
	Сделка купли-продажи недвижимости
	Дарение недвижимости
	Ипотека недвижимости
	Мена недвижимости
	Аренда недвижимости
	Исковая давность
	Задаток в сделках с недвижимостью
	Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
	Перепланировка квартиры
	Самоволка (самовольная постройка)
	Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
	Нотариат
	Кадастровая оценка объектов недвижимости
	О мошенничестве
	Судебная практика
	Дачный вопрос
	Управление многоквартирным домом

	Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
	Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
	Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
	О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
	Налог при продаже недвижимости
	"Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
	Оформляем гараж в собственность

Регистрация права собственности

Федеральный закон Российской Федерации от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Регистрация права собственности

Все новости

Главная "Авеню" >> "Риэлтерские технологии"

РИЕЛТОРСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ