Совет. Как покупать квартиру без риэлтора

Вы собираетесь купить квартиру, но денег, по предварительным подсчетам, хватает в обрез. Поэтому вы решаете обойтись без помощи риэлторов - во избежание дополнительных расходов. Или вы продаете квартиру и уже нашли порядочных покупателей среди своих знакомых. В этой ситуации обращаться в агентство вроде бы уже и незачем. Что ж, попробуйте действовать самостоятельно.

Сразу стоит сказать, что, отказавшись от услуг риэлторов, продавец обрекает себя на лишние хлопоты. Обычно риэлторские компании не берут денег с продавцов, зато избавляют их от беготни по инстанциям. А самостоятельным продавцам придется тратить время на сбор необходимых бумажек. Во-первых, в наличии должны быть правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство или подтверждение ЖСК о выплаченном пае. Не лишним будет напомнить, что продать можно только приватизированную квартиру, находящуюся в частной или общедолевой собственности.

Первая инстанция, которую вам придется посетить - бюро технической инвентаризации (БТИ), находящееся в вашем районе. Не забудьте прихватить с собой паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру из числа упомянутых выше. В БТИ вам выдадут кадастровый паспорт необходимый для регистрации. Документы действительны в течение 5 лет.

Из БТИ прямиком отправляйтесь в паспортный стол своего ЖЭКа - за выпиской из домовой книги, содержащей сведения обо всех жильцах, прописанных на данной жилплощади в настоящее время. В ЖЭКе также необходимо взять копию финансово-лицевого счета, подтверждающего, что у вас нет задолженностей по квартплате.

Если квартира была получена в дар или по наследству, могут также понадобиться справки из налоговой инспекции.

Покупка жилья -  рискованный шаг

Особенно это касается квартир на вторичном рынке. Поэтому первый совет покупателям - удостоверьтесь в юридической чистоте приобретаемой жилплощади. Конечно, очень желательно было бы поднять архивные данные обо всех людях, когда-либо прописанных в этой квартире, и причинах их выписки. Но получить эти сведения в полном объеме довольно-таки непросто.

Как минимум надо узнать: не выбывал ли кто-нибудь из этой квартиры в армию, места лишения свободы, дома-интернаты и т.д. Продавец, напомним, обязан предоставить выписку из домовой книги обо всех прописанных в квартире на данный момент. Все зарегистрированные в квартире лица, а также супруги, дети, наследники должны дать свое согласие на продажу.

Не постесняйтесь выяснить, не было ли у жильцов и собственников квартиры проблем с правоохранительными органами и не состоит ли кто-нибудь из них на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере.

В идеале, попросите продавца представить выписку из Единого государственного реестра прав  "о переходе прав на объекты недвижимости" в крайнем случае, самостоятельно закажите выписку из ЕГРП об интересующей Вас квартире.

//// Статья Как обнаружить собственника недвижимости

После того, как квартира выбрана, постарайтесь избежать предоплаты. Тем более, если вы еще сомневаетесь в своем выборе. Если же продавцы выдвинули обязательное требование о предоплате - стоит официально заключить авансовое соглашение и взять расписку о получении денег. Существуют некоторые основополагающие пункты, которые следует оговаривать при заключении авансового соглашения. Во-первых, оно должно содержать подробное описание недвижимости, под которую вносится аванс: адрес, характеристики БТИ (количество комнат, площадь). Во-вторых, стоимость, за которую недвижимость будет продаваться или приобретаться, должна быть определена однозначно, чтобы впоследствии она внезапно не стала выше. Помните, что все, о чем вы договариваетесь устно, не является доказательством в суде. В-третьих, необходимо указать срок заключения договора купли-продажи. В этом документе нужно подробно прописать, от кого, кому и за что передается аванс. Тут же пропишите сроки физического и юридического освобождения квартиры. Здесь же должно быть оговорено, какая из сторон будет оплачивать оформление через банк, госпошлину, услуги нотариуса и регистрацию. Обычно все, кроме госпошлины, оплачивает покупатель, но бывают исключения - все зависит от того, как вы договоритесь между собой.

Даже если вы решили обойтись без помощи риэлторов, не стоит отказываться от услуг юриста. Это будет полезно обеим сторонам. Необходимо проверить подлинность собранных документов и достоверность содержащейся в них информации: соответствие фамилий, дат, адресов, подписей, все фигурирующие в документах цифры.

Следующий этап - проведение взаиморасчетов. Обычно оплату производят через банковскую ячейку. Покупатель приходит в депозитарий с необходимой суммой и оформляет в присутствии продавца аренду сейфовой ячейки на определенный срок. По предъявлении зарегистрированного на имя покупателя договора купли-продажи квартиры продавец в дальнейшем сможет получить свои деньги.

После этого документы необходимо передать на государственную регистрацию. Заверение договора у нотариуса сейчас не является обязательным. Но будет лучше, если вы все же воспользуетесь его услугами, которые обойдутся в 1-1,5% указанной в договоре суммы.

Как только документы пройдут проверку в регистрационной службе (юстиции) и стороны получат на руки зарегистрированные договоры, продавец должен выписаться из квартиры и вывезти вещи (в Новосибирске принято, чтобы продавец выписался из квартиры до регистрации сделки). При передаче ключей и книжек по оплате коммунальных услуг необходимо составить акт передачи жилого помещения. Для него вполне достаточно простой письменной формы.