Перепланировка и переустройство жилых помещений

В настоящее время вопросы перепланировки и переустройства квартир регулирует Жилищный кодекс РФ. В столице помимо этого действует закон № 37 «О порядке переустройства жилых помещений в городе Москве».

Недавно вышло постановление правительства Москвы № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», которое ужесточает правила перепланировки квартир. Юрист М2 рассказывает, как правильно провести переустройство своего жилья.
Распоряжение мэрии г.Новосибирска  от 25.08.2005 5859-р О согласовании переустройства и перепланировки жилых помещений

В соответствии с Жилищным кодексом РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, перепланировка — это изменение конфигурации квартиры. И то, и другое требует внесения изменений в техпаспорт жилого помещения.

Из приведенных определений не совсем ясно, какие конкретные действия считаются переустройством или перепланировкой. Например, к какому виду работ относится замена полов в квартире и нужно ли получать на это разрешение?

Разложим по полочкам
Ответы на многие вопросы можно найти в постановлении правительства Москвы № 73-ПП. Данный документ объединяет понятием «переустройство» перепланировку, переоборудование и работы по реконструкции. В постановлении четко определено, какие действия относятся к перепланировке, переоборудованию и реконструкции. Для проведения всех работ, которые входят в этот перечень, необходимо получить разрешение.
Так, например, перепланировкой считаются:
— полная или частичная разборка ненесущих перегородок, исключая межквартирные;
— изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);
— устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
— устройство проемов в перекрытиях при объединении помещений по вертикали;
— устройство внутренних лестниц;
— заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах.
К переоборудованию отнесены такие действия, как:
— устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;
— установка бытовых электроплит взамен газовых;
— перестановка отопительных, сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы);
— демонтаж инженерного оборудования или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации;
— замена или установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);
— замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения).
Работы по реконструкции включают:
— изменение формы и ликвидацию оконных и наружных дверных проемов;
— объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями;
— установку наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т. п.);
— остекление лоджий и балконов;
— изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков.
Существуют некоторые ограничения для проведения переустройства. Так, например, запрещены работы, в результате которых ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе если затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
Оформление разрешительной документации не требуется при ремонте помещений; установке или разборке встроенной мебели, шкафов, антресолей; замене (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Нарисуем — будем жить
Итак, вы определились, что именно хотите изменить в своей квартире, и выяснили, что данные работы относятся к переустройству, на которое необходимо получить разрешение. Надо уточнить, что, хотя для согласования предусмотрен режим «одного окна», этот процесс все же является трудоемким. Причина состоит в том, что предварительно придется собрать необходимые документы, а именно:
— правоустанавливающие документы на жилое помещение — подлинники или нотариально заверенные копии;
— согласие всех членов семьи нанимателя в письменной форме;
— копии плана помещений и экспликации БТИ;
— проект переустройства жилого помещения;
— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства (если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры).
Некоторые работы по переустройству выполняются по так называемым эскизам, а другие — по проектам. В постановлении правительства Москвы № 73-ПП подробно сказано, какая документация требуется в том или ином случае. По эскизу выполняются работы, не связанные с несущими конструкциями, как-то: разборка легких перегородок, установка перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, устройство проемов в ненесущих перегородках и т. п. Эскиз можно нарисовать самостоятельно прямо на плане БТИ.
Все, что касается несущих стен и перекрытий, требует проекта. Прежде чем подать документы в Мосжилинспекцию и получить разрешение на переустройство, необходимо найти организацию, которая составит проект. Как правило, для этого заявитель заключает со специализированной проектной организацией договор, предусматривающий обязательное утверждение проекта в соответствующих органах и ведение авторского надзора (последнее может оформляться в отдельном договоре). Разработанный проект необходимо согласовать с инстанциями, отвечающими за безопасность и сохранность жилья (СЭС, орган пожарнадзора округа, ДЕЗ или ТСЖ, архитектурно-планировочное управление, Мосэнерго, Мосгортепло (если переносятся батареи) и т. д.).

Работы завершены. Что дальше?
После того как переустройство будет закончено, необходимо «сдать» объект. Происходит это следующим образом. Квартиру принимает специальная комиссия, которая удостоверяет факт выполнения работ в соответствии с разрешительной и проектной документацией, оформляет акт о произведенном переустройстве помещений.
Далее следует заказать в БТИ новый поэтажный план квартиры. В результате перепланировки, как правило, изменяется площадь жилья, поэтому необходимо переоформить и свидетельство о собственности на квартиру в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

А если без спроса?
Отдельно надо сказать о том, что ждет тех, кто сделал переустройство без разрешения. Если незаконная перепланировка будет обнаружена (это может произойти при смене владельца, вступлении в права наследства или оформлении дарственной), то за нее предусмотрен штраф в размере от 20 до 25 МРОТ, за самовольное переоборудование придется заплатить от 10 до 15 МРОТ. Но это еще не все. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственник или наниматель квартиры, которая была самовольно переустроена, обязан привести жилое помещение в прежнее состояние. В противном случае орган, осуществляющий согласование, вправе подать в суд иск, по результатам рассмотрения которого принимается решение:
— в отношении собственника — о продаже его квартиры с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (при этом новый владелец жилого помещения будет обязан привести его в прежнее состояние);
— в отношении нанимателя — о расторжении договора социального найма с возложением на собственника квартиры (наймодателя) обязанности по приведению ее в прежнее состояние.
Но на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в измененном виде, если это не нарушает права и законные интересы граждан, а также не создает угрозу их жизни или здоровью.