Самовольное строительство, реконструкция, перепланировка и переустройство зданий
и помещений считаются действиями достаточно близкими по своей правовой основе,
но с точки зрения законодательства они далеко не равнозначны. Разъяснения по
некоторые проблемам, возникающим при самовольном строительстве, читателям
журнала дает заместитель генерального директора по правовым вопросам ООО
«Консалтинговая компания LEXNB» Сергей Докшин.
Правовая граница между понятиями «самовольная постройка» и «объект реконструкции
и перепланировки» весьма существенна. Под строительством согласно п. 13 ст. 1
Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ
(далее — ГСК) понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на
месте сносимых объектов капитального строительства), а реконструкцией в
соответствии с п. 14 ст. 1 ГСК является изменение параметров уже существующих
объектов капитального строительства или их частей (высоты, количества этажей,
площади, показателей производственной мощности, объема) и качества
инженерно-технического обеспечения. Следовательно, строительство — это создание
нового архитектурного объекта, что позволяет осуществлять по отношению к нему
гражданские права.
В соответствии с п. 1 ст. 21 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ
«Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» к изменениям
архитектурного объекта относятся и достройка, перестройка, перепланировка. Но и
в этом случае такие изменения подлежат обязательному техническому учету (ст. 25
Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 11 Закона города Москвы от 3 июля 2002 года № 38
«О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда
г. Москвы»). Таким образом, существующий объект недвижимого имущества является
объектом вещных прав, и, следовательно, по отношению к нему могут быть заявлены
иски вещно-правового характера (например, иск о признании права собственности)
или заключаться сделки купли-продажи, аренды, найма и т. д. Этого нельзя сказать
о самовольной постройке — в отношении нее такие сделки совершаться не могут.
Самовольной постройкой является сооружение, либо созданное на земельном участке,
не отведенном для этих целей, либо возведенное без получения на это необходимых
разрешений и согласований, либо выстроенное с существенным нарушением
градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). По закону
такой объект подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не
приобретает на нее права собственности и не может распоряжаться ею — продавать,
дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка не
является объектом гражданских прав независимо от того, для каких целей она была
создана — для собственного проживания или для использования в коммерческих целях
в качестве нежилого фонда. Даже если лицо возвело такой объект для
удовлетворения личных бытовых нужд, все равно указанную постройку не включают в
состав жилищного фонда. А поскольку она не имеет статуса жилого помещения, в ней
нельзя никого зарегистрировать (прописать).
Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право
собственности на самовольную постройку может быть признано судом (а в
предусмотренных законом случаях в ином установленном порядке) за лицом, в чьей
собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании находится земельный участок, на котором возведен объект. Но даже
таких факторов может быть недостаточно для признания права собственности на
самовольную постройку, если, например, ее сохранение нарушает права и законные
интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае
закон предусматривает снос такого строения и запрет на распоряжение им (п. 2 ст.
222 ГК РФ).
Важно также обратить внимание на институт приобретательной давности (ст. 234 ГК
РФ) и применение его к самовольным постройкам. Самовольно занятый не менее чем
15 лет назад (срок приобретательной давности) земельный участок должен быть
возвращен по его принадлежности согласно ст. 126 Земельного кодекса РСФСР,
который действовал на момент возникновения спорных взаимоотношений между
сторонами.
