Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
1. Арбитражным судом рассмотрено дело по заявлению ЗАО к ГУ АТП СО РАСХН о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.
Определением арбитражного суда НСО от 09.10.2003г. по данному дело утверждено мировое соглашение, согласно которому ответчик признал обязательства, содержащиеся в ценной бумаге, выданной истцу. В связи с отсутствием денежных средств у ГУ АТП обязательство погашается путем передачи в собственность истца 1/3 доли объекта недвижимости, принадлежащей ответчику на праве хозяйственного ведения. Определение вступило в законную силу, ГУ АТП передало ЗАО объект по акту приема-передачи.
В соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора. Однако ГУ АТП уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной регистрационной службы по НСО.
Согласно ч. 3 п. 1 ст. 16 указанного закона, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Таким образом, ЗАО просило зарегистрировать переход права на объект, который оно получило в собственность на основании судебного акта, а не сделку по распоряжению этим объектом.
Право ЗАО подтверждается также тем, что следователь СЧ ГСУ при ГУВД НСО 03.03.2005г. обратился с ходатайством о наложении запрета государственной регистрации, в т.ч. на спорный объект. 05.03.2005г. Федеральным судом общей юрисдикции ходатайство следователя удовлетворено. Судебная коллегия по уголовным делам Новосибирского областного суда 11.05.2005г. постановлением отменила решение Федерального суда общей юрисдикции Новосибирского района НСО от 05.03.2005г. и направила дело на новое рассмотрение. Решением Федерального суда Новосибирского района НСО от 27.09.2005г. отказано в удовлетворении ходатайства следователя, решение вступило в законную силу.
Из материалов дела усматривается, что УФРС по НСО производило регистрацию перехода права на имущество, включенного в список арестованного, но судебным актом признанного за конкретным лицом, с указанием существующего ограничения (обременения) права: арест.
На основании вышеизложенного, суд удовлетворил требование ЗАО – вынес решение о проведении государственной регистрации перехода права собственности.
2. Арбитражным судом Новосибирской области рассмотрено дело по заявлению ПБОЮЛ М. к Управлению Федеральной регистрационной службы по НСО о признании незаконным бездействия, обязании проведения государственной регистрации.
В обоснование заявленного требования ПБОЮЛ М. пояснил, что бездействие выражается в неосуществлении действий по внесению в ЕГРП записей о прекращении арестов принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения.
В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 22.10.2001г. ПБОЮЛ М. было приобретено у ООО нежилое помещение. Запись о переходе права собственности внесена в ЕГРП 30.11.2004г. На основании различных исполнительных документов, вынесенных в отношении ООО, и постановлений судебно-следственных органов ССП было возбуждено пять исполнительных производств, в ходе которых наложен арест на спорные нежилые помещения.
20.05.2004г. судебный пристав-исполнитель вынес постановление о снятия ареста с нежилого помещения по двум исполнительным производствам (с указанием номеров), которое направил в Учреждение юстиции.
Регистрирующий орган, рассмотрев указанное постановление, направил в ССП, а также ПБОЮЛ М. письмо о невозможности внесения в ЕГРП записей о снятии арестов на основании указанного постановления, т.к. данные аресты были наложены по другому исполнительному производству. На основании изложенного, заявитель обратился с требованием о признании бездействия УФРС незаконным.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
Заявление ответчика о пропуске ПБОЮЛ М. срока обжалования бездействия регистрирующего органа (п. 4 ст. 198 АПК РФ), судом отклоняется, т.к. бездействие носит продолжаемый характер и записи о снятии арестов имущества не внесены до настоящего времени, следовательно, срок для обращения в суд с иском заявителем не пропущен.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо не содержит норм, регулирующих порядок регистрации прекращения ограничений и обременений, в частности в виде снятия ареста на недвижимое имущество.
Общий порядок государственной регистрации ограничений и обременений содержится в ст. 13, 16, 28 указанного закона. Согласно указанным статьям, государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).
Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации (п. 2 ст. 16).
Представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 27, п.1 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация арестов недвижимого имущества проводится на основании документов, предусмотренных п. 3 ст. 28 указанного закона и направленных в органы, осуществляющие регистрацию прав, органами, указанными в данном пункте.
В силу п. 1, 2 ст. 16 закона, к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Суд пришел к выводу, что приведенные нормы права, регулирующие порядок регистрации наложения арестов, должны применяться и при регистрации снятия арестов.
Ссылка в постановлении о снятии арестов на номер исполнительного производства является обязательным реквизитом, согласно ст. 88 Закона РФ «Об исполнительном производстве». Данное требование вытекает из смысла указанного закона, согласно которому все исполнительные действия производятся в рамках исполнения конкретного определенного исполнительного документа.
Таким образом, усмотрев несоответствие между представленными судебным приставом-исполнителем в регистрирующий орган документами, УФРС правомерно не произвело внесение записей о снятии ареста в ЕГРП, а направило соответствующий запрос судебному приставу-исполнителю, в котором указало на имеющиеся противоречия.
Действия регистрирующего органа по проведению экспертизы документов соответствуют ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Суд пришел к выводу, что на момент рассмотрения дела, невнесение УФРС записей о прекращении арестов нежилых помещений не влияет на ограничение прав и законных интересов заявителя в сфере его предпринимательской деятельности, т.к. фактически он не может распоряжаться указанными нежилыми помещениями в силу ограничений, принятых на основании других исполнительных документов.
На основании вышеизложенного, суд вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
3. Арбитражным судом НСО рассмотрено дело по заявлению ООО к УФРС по НСО о признании незаконным отказа в государственной регистрации права на объект не завершенного строительства, обязании проведения государственной регистрации.
14.01.2005г. УФРС отказало ООО в государственной регистрации прав на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с тем, что на государственную регистрацию не был представлен документ, свидетельствующий о присвоении кадастрового номера объекту недвижимости (в силу абз. 10 п. 17 указанного закона).
ООО не согласно с вынесенным отказом, мотивируя тем, что при наименовании объекта, зданию присвоен кадастровый номер в ходе учета объекта в едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 03.03.2004г., выданной Новосибирским ФФГУП «Ростехинвентаризация». Считает, что в соответствии с Приказом Минюста РФ от 08.12.2004г. № 192 «Об утверждении инструкции о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации не присвоен кадастровый номер», УФРС должно было присвоить объекту недвижимости условный кадастровый номер как объекту не прошедшему государственный кадастровый учет.
В обоснование вынесенного отказа в государственной регистрации права представитель УФРС пояснила следующее.
В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обязательным приложением к документам, необходимым для проведения государственной регистрации, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Указанное правило не содержит исключений и полежит применению независимо от вида правоустанавливающих документов, представленных на регистрацию, в т.ч. для случаев, когда правоустанавливающим документом является решение суда.
Согласно п. 1 ст. 28 закона, права, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Общие основания государственной регистрации прав, установленных судом, предполагают соблюдение процедуры государственной регистрации, установленной законом, в т.ч. правил п. 6 ст. 12, которыми предусмотрено, что ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект и идентифицируется кадастровым или условным номером. При этом под кадастровым номером понимается уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект существует как единый объект зарегистрированного права (п. 1 ст. 1 указанного закона).
В силу действующего законодательства (Постановление Правительства РФ от 19.08.2004г. № 418), кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (ФАКОН) на территории Новосибирской области. Техническая инвентаризация и технический учет объектов не тождественен кадастровому учету, и осуществляется специализированными аккредитованными организациями.
Довод заявителя о том, что УФРС должно было присвоить условный кадастровый номер не обоснован нормами действующего законодательства, т.к. п. 2 Приказа Минюста РФ от 08.12.2004г. № 192 устанавливает, что идентификация объекта недвижимого имущества в ЕГРП осуществляется по условному номеру только в том случае, если в установленном порядке объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер. Документов, подтверждающих невозможность присвоения кадастрового номера не завершенному строительством объекту, заявитель в УФРС не представлял, кроме того, им не было подано заявление о присвоении объекту условного номера в соответствии с требованиями п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации пав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно п. 2 Постановления Правительства от 10.09.2004г. № 477, государственный технический учет объектов градостроительной деятельности осуществляют ФАКОН и его территориальные органы, а техническую инвентаризацию с 01.11.2004г. аккредитованные ФАКОН организации. Новосибирский ФФГУП «Ростехинвентаризация» аккредитован ФАКОН 26.10.2004г. Приказом № 1/а только на выполнение работ по технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности.
Управлением ФАКОН письмом о присвоении кадастровых номеров от 06.07.2005г. № 533/3 дан ответ на запрос УФРС по НСО согласно которому, в результате технической инвентаризации и технического учета аккредитованные организации объектам капитального строительства присваивают инвентарные (а не кадастровые) номера. Так как никакими другими нормативными актами не определено какой орган присваивает кадастровый номер объекту недвижимости, в целях сохранения действующей системы, уполномоченным органом подтверждено, что кадастровые номера присваивают комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
Пунктом 2 Приказа Управления ФАКОН по НСО от 10.02.2005г. № 6 установлено, что удостоверение кадастровых планов земельных участков и планов иных объектов недвижимости (а после издания соответствующих нормативных актов – выписок из документов государственного кадастра объектов недвижимости), изготовленных филиалами ФГУ «Земельная кадастровая палата» по НСО с визами уполномоченного лиц, должны производить специалисты территориального отдела по г. Новосибирску.
При рассмотрении спора, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействий), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Обязанность предоставления документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», возложена на правообладателя.
В судебном заседании установлено, что ООО в нарушение требований ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не представило для государственной регистрации права план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
На основании вышеизложенного, суд признал отказ в государственной регистрации права собственности законным и вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
1. Федеральным судом общей юрисдикции Новосибирского района НСО рассмотрено дело по заявлению гр. Р. к Управлению Федеральной регистрационной службы по НСО о признании отказа в государственной регистрации незаконным.
В поддержание заявленного требования, гр. Р. пояснил, что является пенсионером МВД и ему Постановлением Администрации МО Плотниковский сельсовет от 27.12.2004г. бесплатно предоставлен в собственность земельный участок под строительство жилого дома. 21.04.2005г. УФРС по НСО направило гр. Р. сообщение об отказе в проведении государственной регистрации права собственности, в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В ходе судебного заседания установлено следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию документов и проверка законности сделки проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан осуществляется за плату. Предоставление земельных участков гражданам может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ (согласно ч. 2 ст. 28 ЗК РФ).
В качестве правового основания своих требований заявитель ссылается на Указы Президента РФ от 19.02.1992г. № 154, от 02.10.1992г. № 1153, от 17.04.2003г. № 444, ст. 64 Положения о службе в органах внутренних дел, которыми предусмотрено безвозмездное предоставление пенсионерам из числа лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов и садово-огородные хозяйства, площадью 0,10га – в поселках городского типа, и 0,25га – в сельской местности. При этом названные нормативные акты не содержат указания, на каком праве земельные участки должны быть предоставлены, не разъясняют и механизм реализации указанной льготы.
Указы и распоряжения Президента РФ не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам (ч. 3 ст. 90 Конституции РФ). Суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего большую юридическую силу (ч. 2 ст. 11 ГПК РФ).
Частью 3 ст. 36 Конституции РФ установлено, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. Основания приобретения прав на землю урегулированы действующим законодательством, в первую очередь Земельным кодексом РФ. Безвозмездное предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ возможно путем их безвозмездной передачи в собственности, в безвозмездное постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное пользование.
Ввиду того, что основания безвозмездного предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на каком бы то ни было праве (собственности, безвозмездного постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования) могут быть установлены лишь Земельным кодексом РФ, федеральными законами, либо законами субъектов РФ (на территории Новосибирской области – законами НСО), а таковыми не предусмотрена возможность безвозмездного предоставления земельных участков категории льготников, к которой относится заявитель (пенсионер МВД), ссылка УФРС по НСО в отказе заявителю в регистрации права собственности на земельный участок на то, что как пенсионер МВД он не имеет право на бесплатное предоставление ему в собственность земельного участка, правомерна.
Заявитель также полагает, что имеется еще одно основание для предоставления ему бесплатно в собственность земельного участка, а именно то основание, что он является пенсионером и имеет регистрацию по месту постоянного проживания в сельском поселении более пяти лет.
В соответствии с п. «к» ч. 2 ч. ст. 15 Закона НСО «Об использовании земель на территории Новосибирской области», право на бесплатное предоставление в собственность земельных участком для индивидуального жилищного строительства по месту их проживания имеют пенсионеры зарегистрированные по месту постоянного проживания в сельском поселении не менее пяти лет.
Регистрирующий орган принимает решение о регистрации права или отказе в его регистрации на основании представленных документов. На государственную регистрацию права собственности на спорный земельный участок заявителем, как это следует из расписок УФРС, не были представлены документы, подтверждающие то, что заявитель является пенсионером и имеет регистрацию по постоянному месту жительства в сельском поселении более пяти лет, свидетельствующих о наличии у него, в соответствии с п. «к» ч. 2 ст. 15 вышеуказанного закона, права на предоставление в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, и по этому основанию не могла быть проведена государственная регистрация права собственности на земельный участок.
На основании вышеизложенного, суд признал отказ УФРС в государственной регистрации права собственности гр. Р. на земельный участок правомерным и отказал в удовлетворении заявленного требования.
2. Железнодорожным районным судом г. Новосибирска рассмотрено дело по иску гр. М. к. гр. К. о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков.
В обоснование заявленных требований гр. М. пояснил, что гр. К. предложил ему произвести обмен квартир путем их продажи друг другу. Договор купли-продажи квартиры М. оформлен 03.04.2003г., в котором указано, что расчет произведен полностью до подписания договора. Право гр. К. на спорную квартиру зарегистрировано Учреждением юстиции 28.04.2003г. После оформления договора ответчик отказался от передачи в собственность истца своей квартиры, которая, как выяснилось впоследствии, принадлежала третьему лицу. Гр. М. считает, что обязательства по исполнению договора у сторон возникли после его государственной регистрации, однако, указанную в договоре цену ответчик ему не передал. Поскольку предполагался обмен квартирами, то цена в договоре от 03.04.2003г. была указана формально. Истец просил расторгнуть договор, взыскать с ответчика убытки. Вышеуказанным судом 12.10.2005г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не нашла законных оснований для отмены решения суда, при этом исходя из следующего.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнуть по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В качестве такого существенного нарушения истец ссылается на неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате покупной цены.
В соответствии с п. 3 договора купли-продажи от 03.04.2003г., продавец получил деньги за продаваемую квартиру полностью до подписания договора. Доказательств того, что договор в части оплаты изменен либо продавец не получил указанную в договоре сумму, гр. М. не представил.
Доводы кассатора о неправильном распределении бремени доказывания между сторонами, что ответчик должен был представить расписку, подтверждающую передачу денег, являются несостоятельными. В качестве письменного доказательства оплаты цены квартиры ответчик представил договор купли-продажи квартиры, в таком случае представить доказательства должен был истец, если, как он указывает, не получил указанную в договоре сумму.
Ссылка кассатора, что цена квартиры сторонами не оговаривалась, а была определена представителями является несостоятельной, т.к. в соответствии со ст. 971 ГК РФ права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Не соответствуют требованиям закона доводы кассатора о том, что оплата по договору должна производиться после регистрации прав собственности за покупателем.
Согласно ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Не исключает возможности исполнения договора до государственной регистрации перехода права собственности и ст. 551 ГК РФ.
Учитывая, что стороны надлежаще исполнили свои обязательства по договору, покупатель оплатил стоимость квартиры, а продавец передал квартиру покупателю по акту приема-передачи, в соответствии со ст. 408 ГК РФ обязательство считается прекращенным, следовательно, оснований для расторжения исполненного договора купли-продажи не имеется.
Доводы кассатора о том, что цена в договоре была указана формально, значительно ниже фактической стоимости квартиры, поскольку предполагался обмен квартирами, были предметом судебного исследования и обоснованно отвергнуты, суд исходил из требований закона о свободе договора, учел, что имеется вступившее в силу решение суда об отказе в признании договора купли-продажи недействительным.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия определила Решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 12.10.2005г. оставить без изменения, кассационную жалобу гр. М. – без удовлетворения.
3. Федеральным судом общей юрисдикции Центрального района г. Новосибирска рассмотрено дело по заявлению гр. С. к Управлению Федеральной регистрационной службы по НСО об оспаривании отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество.
В обоснование требований заявитель указывает на то, что по договору от 10.06.2005г. ей передана в собственность квартира. 26.07.2005г. гр. С. обратилась в УФРС с заявлением о государственной регистрации права собственности, однако государственный регистратор сначала приостановил, а впоследствии отказал в проведении государственной регистрации на том основании, что в представленных документах имеются противоречия с заявленными и уже зарегистрированными правами абз. 11 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно Выписки из реестра объектов государственного имущества, находящегося в собственности НСО, от 24.01.2005г. собственником квартиры является Новосибирская область, однако в информации Новосибирского ФФГУП «Ростехинвентаризация» от 04.09.2001г. в качестве собственника квартиры указан Фонд социальной поддержки населения НСО. Гр. С. полагает отказ в регистрации права необоснованным, т.к. регистратор должен был принять во внимание только сведения о собственнике квартиры, представленные Департаментом имущественных и земельных отношений НСО, т.к. только этот орган наделен правом организовывать учет областного имущества, вести его реестр и предоставлять выписки из него. Заявитель считает, что информация о собственнике, представленная Новосибирским ФФГУП «Ростехинвентаризация» не имеет юридического значения, т.к. это предприятие не обладает соответствующими полномочиями. Кроме того, Фонд социальной поддержки населения Администрации НСО письмом от 21.11.2001г. подтверждает факт передачи спорной квартиры Мэрии г. Новосибирска, т.е. в собственность НСО.
Судебным разбирательством установлено, что 10.06.2005г. по договору передачи квартиры в собственность граждан ДИЗО Администрации НСО безвозмездно передал гр. С. спорную квартиру. Гр. С. обратилась в УФРС за регистрацией права собственности на указанный объект, где ей было отказано на основании имеющихся противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.
На государственную регистрацию были представлена Выписка из реестра объектов государственного имущества, находящегося в собственности НСО от 24.01.2005г., согласно которой спорная квартира находится в собственности НСО, и информация о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, оценке и принадлежности недвижимого имущества от 04.09.2001г., указывающей на принадлежность на праве собственности данной квартиры Фонду социальной поддержке населения НСО на основании договора дарения от 26.04.1995г., зарегистрированного в установленном порядке.
Таким образом, право собственности Фонда социальной поддержки населения является возникшим до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в силу п. 1 ст. 6 названного закона признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. Доказательств тому, что собственник квартиры – Фонд социальной поддержки населения – распорядился указанной квартирой и произвел отчуждение в собственность Новосибирской области заявителем не представлено.
Письмо Фонда социальной поддержки населения от 21.11.2001г. таким доказательством не является, т.к. не отвечает требованиям ГК РФ о форме и регистрации сделок. Кроме того, как следует из содержания письма, квартира передана Мэрии г. Новосибирска, т.е. в собственность г. Новосибирска, а не в собственность Новосибирской области.
Довод заявителя о том, что информация о собственнике, предоставленная Новосибирским ФФГУП «Ростехинвентаризация» не имеет юридического значения, т.к. это предприятие не обладает соответствующими полномочиями, судом не принят, поскольку до принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация сделок производилась органами технической инвентаризации и сведениями о принадлежности недвижимого имущества за период до 01.01.1999г. обладает именно Новосибирский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация».
На основании вышеизложенного, суд признал отказ в проведении государственной регистрации права собственности законным и вынес решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
4. Федеральным судом общей юрисдикции Заельцовского района г. Новосибирска рассмотрел дело по иску гр. П. к ООО, ЖСК о признании права собственности на долю в виде квартиры в объекте незавершенного строительством жилого дома, регистрации договора об инвестиционной деятельности, установлении сервитута, передаче квартиры.
Суд, заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично, при этом исходя из следующего.
17.10.2001г. между гр. П. и ООО был заключен договор об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, согласно которого гр. П. обязан внести вклад на строительство квартиры, а ООО обязуется построить жилой дом и передать в собственность инвестора квартиру в течение одного месяца после сдачи дома в эксплуатацию. Нормативный срок окончания строительства установлен IV квартал 2002г.
Согласно ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», не завершенные строительством объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных услуг. Истец свои обязательства по договору выполнил, что подтверждается квитанциями и справкой.
Однако до настоящего времени строительство дома не завершено, квартира истцу не передана, что подтверждается справкой от 12.12.2005г., степень готовности строительного объекта оценивается около 70%, хотя срок исполнения обязательств истек.
1). В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
В силу ст. 322 ГК РФ, обязанности нескольких должников, связанные с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
04.03.1998г. между ООО и ЖСК был заключен договор о совместной деятельности, в соответствии с которым стороны объединились с целью совместных действий в сфере строительства для возведения и ввода в эксплуатацию жилого дома.
Земельный участок под строительство данного дома был выделен в аренду ЖСК в соответствии с Постановлением Мэрии г. Новосибирска договором на предоставление земельного участка. Директору ООО была выдана специальная доверенность для решения вопросов по инвестированию жилого дома, а также заключен договор о передаче функций Заказчика ООО, договор подряда, по которому подрядчиком также являлось ООО.
В настоящее время в отношении ООО введена процедура банкротства, назначен конкурсный управляющий, в связи с чем разрешение на строительство жилого дома получено ЖСК только 31.03.2005г.
В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. В нем могут содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Суд пришел к выводу, что договор от 17.10.2001г. содержит элементы договора строительного подряда: в нем указаны предмет, место исполнения работы, передача ее результата заказчику (ст. 703 ГК РФ). Следовательно, к отношениям сторон подлежат применению требования закона, регулирующие отношения подрядчика и заказчика. Обязанности ООО и ЖСК в соответствии с гражданским законодательством являются солидарными, т.к. между ними заключен договор о совместной деятельности. Таким образом, у ответчиков существует солидарная обязанность передать спорную квартиру истцу. Истец вправе требовать исполнения обязательства в силу ст. 322 ГК РФ.
Поскольку не оконченный строительством объект – многоэтажный жилой дом – возведен на отведенном в установленном законом порядке земельном участке, истцом произведено финансирование строительства спорной квартиры, суд пришел к выводу о возможности признания за гр. П. права собственности на долю в не завершенном строительством объекте в виде спорной квартиры.
2). В силу ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Статья 25.1 вышеуказанного закона («государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве») введена Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, вступившим в силу с 01.04.2005г., и не распространяется на правоотношения, возникшие до введения в действие данного закона.
Суд пришел к выводу, что договор об инвестиционной деятельности от 17.10.2001г. государственной регистрации не подлежит, т.к. разрешение на строительство жилого дома получено ЖСК только 31.03.2005г., т.е. до вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Таким образом, государственная регистрация договора об инвестиционной деятельности не предусмотрена законодательством, действовавшим на момент его заключения и получения разрешения на строительство.
3). Согласно ст. 36 ЖК РСФСР, собственниками помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющимися частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме…». В силу ст. 277 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Суд пришел к выводу, что требование истца об установлении сервитута не подлежит удовлетворению, т.к. сервитут предполагает ограниченное пользование земельным участком, зданием, сооружением, а истец в силу закона (ст. 36 ЖК РСФСР) приобретает право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, поэтому установлением сервитута было бы нарушено право гр. П. и ухудшено его положение.
На основании вышеизложенного суд вынес решение об удовлетворении заявленных требований частично: признал право собственности на долю в виде квартиры, обязал ЖСК передать в течение месяца после сдачи в эксплуатацию жилого дома квартиру по двустороннему акту приема-передачи; в остальной части иска гр. П. отказано.
