Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Главная "Авеню" >>Обзор судебной практики
1. Арбитражным судом рассмотрено дело по заявлению ЗАО к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области о признании отказа в государственной регистрации права на недвижимое имущество незаконным и обязании произвести государственную регистрацию права собственности.
Заявитель мотивировал требования тем, что 15.02.1996г. он приобрел у ОАО по договору купли-продажи объекта недвижимости склад металлоконструкций.
25.08.2004г. ЗАО обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на склад металлоконструкций. 25.10.2004г. ему было отказано в государственной регистрации по причине несоответствия содержания представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства, непредоставления необходимых для проведения государственной регистрации документов, а именно:
На момент заключения договора от 15.02.1996г. Указом Президента РФ от 11.12.1993г. № 2130 был установлен порядок регистрации документов, устанавливающих права на недвижимость, однако правоустанавливающие документы ЗАО не были зарегистрированы в установленном законом порядке, таким образом, право собственности у заявителя не возникло. На государственную регистрацию не представлено (в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») заявление о государственной регистрации права собственности ОАО (продавца по договору от 15.02.1996 г.) и заявление ОАО на переход права.
По мнению заявителя, Учреждение юстиции незаконно отказало в регистрации права собственности на склад металлоконструкций, нарушив положения ст. 6, 8, 16, 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 8 Федерального закона «О введение в действие части 1 ГК РФ», ст. 209 ГК РФ.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы исковые требования не признал в полном объеме.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, суд вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего:
Основными нормативными актами, регулирующими оборот недвижимого имущества в период 1991-1996гг. (до принятия Указа Президента РФ от 28.01.1996г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»), являются: Основы гражданского законодательства СССР и республик, введенные в действие с 01.01.1992г. Постановлением ВС СССР от 31.05.1991г. № 2212-1; Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», введенный в действие с 01.01.1991г. Постановлением ВС РСФСР от 24.12.1990г.; Закон РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности», введенный в действие с 01.01.1991г. Постановлением ВС РСФСР от 25.12.1990г. № 446-1; Указ Президента от 11.12.1993г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»; Инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденная Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968г. № 83; ГК РСФСР от 11.06.1964г.; ГК РФ (часть 1) от 21.10.1994г., введенный в действие с 01.01.1995г.
Буквальное толкование содержания норм ст. 8 Федерального закона «О введение в действие части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» позволяет прийти к выводу о том, что до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» применялся действующий порядок регистрации.
В соответствии с Указом Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, его территориальные органы возложена обязанность по ведению земельного кадастра, регистрации и оформлению документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ним недвижимость.
Пунктом 14 Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» установлено, что регистрация прав на недвижимое имущество возложена на органы, осуществляющие на дату издания настоящего Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество, т.е. Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы.
Исходя из того, что представленный заявителем договор купли-продажи объекта недвижимости подписан сторонами 01.02.1996г., в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству на 15.02.1996г. подлежали государственной регистрации не только документы по правилам Указа Президента РФ от 11.12.1993г. № 2130, но и право собственности истца по правилам Указа Президента РФ от 28.01.1996г. № 293.
Истец в судебном заседании пояснил, что договор от 15.02.1996г. регистрации в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству не проходил, следовательно, не зарегистрировано и право собственности на спорный объект.
Правообладателем является лицо, способное документально (по смыслу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») подтвердить свои права на недвижимое имущество, т.е. пока право собственности заявителя не зарегистрировано в надлежащем порядке, правообладателем в отношении спорного объекта является ОАО.
При отсутствии документов, подтверждающих приобретение права собственности заявителем на основании сделки (договора купли-продажи), ему следует руководствоваться положениями ст. 16, 18 указанного закона (стороны договора обращаются с заявлениями за регистрацией права к регистратору и представляют документы в соответствии с требованиями указанных статей).
Таким образом, требование государственного регистратора о подтверждении ОАО своих прав на спорный объект является правомерным и необходимым при регистрации права заявителя на основании договора купли-продажи от 01.02.1996г.
Поскольку заявитель не представил на регистрацию документы, подтверждающие в соответствии со ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свое ранее возникшее право собственности, либо право собственности правообладателя – ОАО, а правообладатель вообще не обратился за регистрацией, Учреждение юстиции на законных основаниях отказало в регистрации права собственности на недвижимое имущество, в связи с чем требование о признании незаконным отказа в регистрации права собственности удовлетворению не подлежит.
Суд кассационной инстанции решение Арбитражного суда Новосибирской области оставил без изменения, кассационную жалобу ЗАО – без удовлетворения.
2. Арбитражным судом Новосибирской области рассмотрено дело по заявлению ОАО к Учреждению юстиции о признании незаконным отказа в государственной регистрации и обязании зарегистрировать право собственности ОАО на объект недвижимости.
Как установлено судом, ОАО приобрело у ДОАО по договору купли-продажи от 14.04.1998г. и акту приема-передачи от 15.04.1998г. квартиру, однако данный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Постановлением главы территориальной администрации Искитимского района НСО от 18.10.2001г. ДОАО ликвидировано.
30.06.2004г. ОАО было подано заявление на государственную регистрацию права собственности на квартиру. 30.08.2004г. заявителю было отказано в государственной регистрации на основании абз. 3, 4, 9, 10 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и с ним».
В связи с тем, что Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления, суд применил аналогию закона (ст. 165, 551 ГК РФ) и на этом основании Решением от 17.12.2004г. удовлетворил заявленные требования.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.05.2005г. Решение от 17.12.2004г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Учреждения юстиции – без удовлетворения.
Управление Федеральной регистрационной службы обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, в которой просило отменить принятые по делу судебные акты полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, в связи с тем, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, фактические обстоятельства дела не соответствуют выводам суда. По мнению представителя Управления, отношения, складывающиеся при применении положений статей 165, 551 ГК РФ, и отношения, складывающиеся при применении положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не являются сходными отношениями, что исключает применение аналогии закона.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы, при этом исходя из следующего.
Согласно ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право, возникшее до вступления указанного закона в силу, правообладатель сохраняет в неизменном виде, т.е. право на недвижимое имущество признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей.
Таким образом, Учреждение юстиции необоснованно отказало в регистрации ранее возникшего права собственности на объект недвижимости.
Суд кассационной инстанции полагает выводы суда о необходимости применения аналогии закона правильными по следующим основаниям.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит положений, регулирующих порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этом случае подлежит применению аналогия закона. Статьями 165, 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права производится на основании решения суда.
Также суд первой инстанции обоснованно указал, что доводы ответчика об отсутствии у представителя ОАО соответствующих полномочий, что являлось одни из оснований отказа в государственной регистрации, опровергается материалами дела.
На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции постановил Постановление апелляционной инстанции от 23.05.2005г. Арбитражного суда НСО оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы – без удовлетворения.
Управление Федеральной регистрационной службы обратилось в Высший Арбитражный суд РФ с заявлением о пересмотре в порядке надзора вступивших в законную силу судебных актов.
1. Федеральным судом общей юрисдикции Центрального района г. Новосибирска рассмотрено дело по заявлению гр. Б. об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
В обоснование заявленных требований гр. Б. указывает, что 26.03.2004г. Учреждение юстиции отказало ей в государственной регистрации права собственности на земельный участок на том основании, что заявителем не были представлены документы, подтверждающие ее членство в садовом некоммерческом товариществе, уставные документы и документы, свидетельствующие о полномочиях товарищества, документы, подтверждающие отвод земельного участка товариществу.
Заявитель считает отказ незаконным, противоречащим нормам ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы иск не признал в полном объеме.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, при этом исходя из следующего:
Судебным разбирательством установлено, что Постановлением МО Барышевского сельсовета Новосибирского района НСО от 17.10.2003г. решено предоставить гр. Б. в собственность за плату из земель сельскохозяйственного назначения земельный участок, расположенный в садоводческом некоммерческом товариществе, для садоводства. 27.10.2003г. между МО Барышевского сельсовета и гр. Б. подписан договор купли-продажи спорного объекта.
28.01.2004г. гр. Б. обратилась в Учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности, 26.03.2004г. гр. Б. отказано по вышеуказанным основаниям.
Согласно п. 2 ст. 81 Земельного кодекса РФ порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.
Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», используя нормы других отраслей права, комплексно регулирует отношения, возникшие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, и устанавливает правовое положение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов.
В соответствии со ст. 28 указанного закона, приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно по решению общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения о приобретении прав на землю общего пользования (собственность такого объединения как юридического лица, общая совместная собственность членов такого объединения, либо граждане вправе в индивидуальном порядке приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки). Исходя из смысла указанной нормы права, не предусматривается возможность приватизации садовых земельных участков не членами садоводческого некоммерческого объединения. Пункт 4 ст. 14, п. 2, 3 ст. 28 названного закона устанавливают порядок и последовательность действий по приватизации как всех земельных участков объединения, так и земельного участка в индивидуальном порядке, согласно которым приватизировать садовые, огородные и дачные земельные участки могут только члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Как пояснила в судебном заседании гр. Б., она не является членом садового некоммерческого товарищества, в котором расположен спорный земельный участок, и не намерена вступать в его члены.
Довод заявителя о том, что она вправе приобрести право собственности на земельный участок, поскольку на нем расположен ее садовый домик (Решение Новосибирского районного суда от 14.11.2001г.), судом не принимается, т.к. право собственности на садовый домик не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, таким образом, отсутствуют основания для регистрации права собственности на земельный участок в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Кроме того, заявителем пропущен установленный ст. 256 ГПК РФ трехмесячный срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании решения регистрирующего органа без уважительных причин.
На основании вышеизложенного, суд вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Суд кассационной инстанции оставил Решение суда первой инстанции без изменения, кассационную жалобу истца – без удовлетворения.
2. Районным судом г. Бердска рассмотрено дело по иску гр. С. к гр. Л. о взыскании неосновательного обогащения и убытков, и по встречному иску гр. Л. к гр. С. и гр. Г. о применении последствий недействительности ничтожных сделок.
Решением от 02.06.2005г. применены последствия недействительности ничтожных сделок на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (доверенности на продажу спорной квартиры, выданной гр. Л. ответчику, договора купли-продажи от 17.09.2002г.), решено взыскать с гр. Г. в пользу гр. С. стоимость полученной по ничтожной сделке квартиры.
Гр. С. на указанное решение была подана кассационная жалоба .
Проверив материалы дела, кассационная инстанция считает, что решение суда в части удовлетворения исковых требований гр. Л. подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Удовлетворяя требования гр. Л., суд пришел к выводу, что выданная истицей доверенность от 29.03.2001г. и сделка купли-продажи спорной квартиры в действительности прикрывали иную волю участников сделки, направленную на совершение сделки залога квартиры в обеспечение исполнения долгового обязательства сына истицы гр. К. перед ответчиком Г.
При этом в основу такого вывода положены, помимо объяснений истицы Л., объяснения ответчика Г. и его брата, имеющиеся в материалах об отказе в возбуждении уголовного дела, а также показания сына истицы Л. и тот факт, что покупатель квартиры С. после покупки спорной квартиры в нее не вселялась, вопрос о выселении продавца Л. не ставила.
Кассационная инстанция не согласна с выводами суда первой инстанции, т.к. намерение сторон совершить договор купли-продажи спорного объекта подтверждается, прежде всего, исполнением сторонами обязанностей по договору от 17.09.2002г. (03.10.2002г. внесена в Единый государственный реестр прав запись о праве собственности гр. С.). Согласно указанного договора, гр. С. до его подписания произвела оплату стоимости квартиры в полном объеме. Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства ни одной из сторон не оспорено. Более того, получение гр. Г., действующим на основании доверенности от имени истицы Л., денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры подтверждается Решением Бердского городского суда от 19.08.2003г., вступившим в законную силу, которым частично удовлетворен иск гр. Л. – в ее пользу с ответчика Г. взыскана оплата стоимости квартиры.
Обладая правомочиями собственника квартиры, гр. С. в соответствии со ст. 208, 288 ГК РФ вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ей жилым помещением, в связи с чем ссылка в решении суда на то, что она фактически не вселялась в квартиру и не требовала выселения из нее гр. Л., не может служить основанием для вывода об отсутствии у нее воли на приобретение права собственности на спорную квартиру.
Воля истицы Л. на совершение сделки купли-продажи подтверждается доверенностью от 29.03.2001г., обращением ее в суд с иском к Г. о взыскании с него стоимости квартиры, Решением суда от 19.08.2003г. об удовлетворении этого требования.
Поскольку гр. С. не являлась займодавцем по договору займа с сыном истицы Л., бесспорных доказательств того, что при заключении сделки купли-продажи квартиры она действовала в интересах кредиторов по долговым обязательствам гр К. в материалах дела нет, оснований для вывода о совершении ею сделки с целью прикрытия сделки залога квартиры не имеется.
На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции определил Решение районного суда г. Бердска от 02.06.2005г. в части удовлетворения исковых требований гр. Л. о применении последствий недействительности ничтожных сделок отменить и постановить новое решение: отказать гр. Л. в удовлетворении исковых требований.
3. Решением Федерального суда общей юрисдикции Калининского района г. Новосибирска от 01.07.2005г. отказано гр. Г. в удовлетворении требований к Управлению Федеральной регистрационной службы по НСО об обязании проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Гр. Г. обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить вышеуказанное решение, в связи с тем, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, выслушав доводы заявителя и заинтересованного лица, пришел к следующему:
05.01.2004г. между Мэрий г. Новосибирска и гр. Г. был подписан договор аренды земельного участка, предоставленный заявителю для завершения строительства индивидуального жилого дома.
01.03.2004г. гр. Г. обратился с заявлением о регистрации указанного договора. 10.08.2004г. Учреждение юстиции отказало гр. Г. в регистрации сделки на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.к. заявитель не представил документы, свидетельствующие о его праве собственности на незавершенный строительством объект на момент подписания договора аренды от 05.01.2004г., что противоречит требованиям ст. 36 ЗК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента государственной регистрации соответствующих прав на него. Статья 8 Федерального закона «О введение в действие части 1 Гражданского кодекса РФ» установила, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
На момент подписания договора купли-продажи от 27.02.1996г. (согласно которому Г. приобрел недостроенный жилой дом, расположенный на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды от 05.01.2004г.) Указом Президента РФ от 11.12.1993г. № 2130 был определен порядок регистрации, по которому регистрация документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ним недвижимость осуществлял Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах.
На государственную регистрацию в качестве документа, свидетельствующего о праве на незавершенный строительством объект, который расположен на земельном участке, являющимся предметом договора аренды от 05.01.2004г., гр. Г. был представлен договор купли-продажи от 27.02.1996г. Однако, данный документ не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем право собственности у заявителя на указанный объект не возникло.
Таким образом, у Г. отсутствовали основания для приобретения в аренду земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ, доказательств о предоставлении участка в аренду по иным основаниям, в соответствии с Земельным кодексом РФ, заявителем не представлено.
На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции оставил решение суда от 01.07.2005г. без изменения, кассационную жалобу гр. Г. – без удовлетворения.
Зам. начальника отдела правового обеспечения и судебной защиты
