Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
1. В Федеральный суд общей юрисдикции Центрального района обратился гр. К. с требованиями об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру, вынесенного Учреждением юстиции.
Заявитель пояснил, что 01.07.1996 г. он заключил инвестиционный договор с НГАУ, согласно которому НГАУ обязалось передать в ему в собственность однокомнатную квартиру в реконструированном 5-ти этажном кирпичном общежитии, находящимся у него на праве оперативного управления. Согласно акта приема-передачи от 16.12.2002 г., указанная квартира была передана заявителю, расчет произведен полностью.
Представитель Учреждения юстиции иск не признал, пояснив, что в данном случае имелась самовольная постройка, поскольку разрешение на строительство получено незадолго до сдачи дома. Кроме того, не было получено согласие собственника, поскольку НГАУ является учреждением, в связи с чем, не вправе было передавать по акту приема-передачи квартиру заявителю.
Суд счел отказ регистрирующего органа незаконным, исходя из следующего.
Как видно из договора об инвестиционной деятельности от 02.04.1996 г., НГАУ заключил данный договор с АОЗТ «Сибремстройдеталь» о реконструкции 5-ти этажного здания общежития, находящегося у НГАУ в оперативном управлении, в жилой 70-ти квартирный дом, используя свои средства и средства инвестора.
Данный договор был заключен с согласия собственника – Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Новосибирской области.
Письмом Министерства сельского хозяйства и продовольствия РФ от 05.10.1995 №8-31/566 дано согласие на перевод общежития в статус жилого дома с целью заселения сотрудников университета.
Из письма Комитета по управлению государственным имуществом Администрации Новосибирской области от 05.02.1996 г. № ЛН/04-488 следует, что собственник в лице Комитета не возражал против реконструкции здания общежития с целью его переоборудования в жилой дом. Согласия своего не дал лишь на передачу данного здания в собственность жилищно-строительного кооператива и предлагал привлечь инвесторов на основе инвестиционных договоров или договоров о деловом участии в реконструкции.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Из решения №636 Исполкома Новосибирского городского Совета народных депутатов от 02.06.1950 г., акта о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 27.04.1953 г. следует, что Новосибирскому Сельхозинституту (в настоящее время – НГАУ) передан в бессрочное пользование земельный участок непосредственно для строительства комплекса сооружений.
Представитель НГАУ пояснил, что разрешение на строительство, полученное в 1996 г., не может быть представлено, поскольку подрядчиком был утрачен ряд документов, включая указанный. НГАУ пришлось восстанавливать документы и разрешение на строительство было получено 11.08.2000 г., и строительство было завершено при наличии этого разрешения. Дом был сдан в эксплуатацию, акт приемки был подписан, в т.ч. и Госархстройнадзором.
Таким образом, суд пришел к выводу, что доводы ответчика безосновательны.
В соответствии с п. 1 ст. 298 ГК РФ, учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.
Как видно из представленных документов, реконструкция велась за счет собственных средств и средств инвесторов. Доводы ответчика о том, что реконструкция велась за счет средств, выделенных НГАУ по смете, ничем не подтверждены.
Запрета на отчуждение имущества от собственника не имелось, собственник не возражал против передачи спорной квартиры заявителю.
Таким образом, суд пришел к выводу, что согласие собственника на отчуждение имущества, находящегося в оперативном управлении НГАУ как государственного образовательного учреждения, было выражено еще при заключении инвестиционных договоров и подтверждено в судебном заседании. Спора между НГАУ и заявителем не имеется.
При таких обстоятельствах, суд удовлетворил требования заявителя – признал отказ Учреждения юстиции незаконным.
Данное решение было обжаловано Учреждением юстиции в суд кассационной инстанции. Решение было оставлено без изменений, жалоба без удовлетворения.
В передаче дела для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции было отказано.
2. К. обратился в суд с требованиями о признании незаконным отказа УФРС по НСО в государственной регистрации права собственности на квартиру в дому №48 по ул. Крылова, г. Новосибирск и обязании Управления произвести государственную регистрацию.
Отказ в государственной регистрации был вынесен в связи с несоответствием представленных документов действующему законодательству. Инвестиционный договор, заключенный ЗС РУБОП с К., является ничтожным, т.к. ЗС РУБОП и передавшее квартиру заявителю ГУ МВД РФ по Сибирскому федеральному округу, заключая договор и передавая квартиру, действовали не в рамках целей деятельности, обусловленных их Уставами. Данный вывод основан на том, что Уставы ЗС РУБОП и ГУ МВД РФ по СФО определяют цели деятельности данных организаций как обеспечение безопасности граждан и не содержат целей деятельности, связанных с предпринимательской деятельностью, что исключает для них возможность являться субъектами инвестиционной деятельности. Другим основанием отказа послужило то, что строительство дома осуществлялось за счет федеральных средств.
Суд не согласился с доводами регистрирующего органа и признал отказ в государственной регистрации незаконным, обязал Управление осуществить государственную регистрацию по следующим основаниям.
Согласно договора от 22.07.1996 между ЗС РУБОП, ОАО «Новосибирский оловянный комбинат», ГУП УС УВД Новосибирской области и ООО «Кварсис», стороны пришли к соглашению о долевом участии в строительстве жилого дома, где генеральным заказчиком является ЗС РУБОП. 20.09.1999 между ЗС РУБОП и К. заключен инвестиционный договор, предметом которого явилось финансирование К. строительства квартиры в данном жилом доме. После сдачи дома и принятия его в эксплуатацию квартира была передана К. по акту приема-передачи ГУ МВД по СФО. Данные обстоятельства не позволяют сделать вывод о том, что ЗС РУБОП, заключая инвестиционный договор с К., вышло за пределы своей правоспособности, а сделка является ничтожной.
ЗС РУБОП является государственным учреждением. Согласно ст. 49 ГК РФ, юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие его целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Пунктом 3 ст. 50 ГК РФ определено, что некоммерческие организации, в том числе и финансируемые собственником учреждения, могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
На основании вышеизложенного суд сделал вывод о том, что заключенный ЗС РУБОП инвестиционный договор с К. не является ничтожной сделкой, т.к. законом не установлено требований, запрещающих учреждениям осуществлять строительство жилья на основе привлечения средств инвесторов.
Несоответствие деятельности ЗС РУБОП целям, указанным в его Уставе, может свидетельствовать об оспоримости сделки, однако требований о признании инвестиционного договора недействительным заявлено не было.
Надуманным суд счел и довод Управления об отсутствии у ЗС РУБОП, как учреждения финансируемого из бюджета, права на распоряжение квартирами в строящемся доме по причине частичного финансирования строительства дома из федеральных средств. Частичное финансирование строительства жилого дома не исключает возможности выделения К. квартиры, оплаченной им по инвестиционному договору из своих личных средств.
Определением суда кассационной инстанции решение о признании незаконным отказа в государственной регистрации, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по НСО осуществить регистрацию, было оставлено без изменения, кассационная жалоба УФРС по НСО – без удовлетворения.
3. Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с заявлением о признании действия УФРС по приостановлению государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры незаконным, об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области произвести государственную регистрацию.
Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, при этом руководствуется следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) регистрирующий орган проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проводит правовую экспертизу документов, проверку законности сделки. Пункт 1 ст. 18 названного закона предусматривает, что документы, устанавливающие возникновение прав на недвижимое имущество, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Представленный договор купли-продажи по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства (что является основанием для отказа в государственной регистрации согласно абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона). В соответствии с п. 1 ст. 19 при возникновении у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, государственная регистрация приостанавливается.
Договор купли-продажи, представленный на государственную регистрацию, заключен в нарушение требований ст. 217 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан или юридических лиц в порядке, установленном законами о приватизации государственного или муниципального имущества. Поэтому ссылка заявителя на ст. 209 ГК РФ, не применима в отношении муниципального образования, поскольку ст. 217 ГК РФ ограничивает таких субъектов права собственности, как государство и муниципальные образования, в распоряжении принадлежащим им имуществом требованиями и порядком, установленным законодательством о приватизации. В данном случае передача муниципального жилого помещения гражданам по договору купли-продажи противоречит Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Жилищному кодексу РФ, Решению Новосибирского областного Совета депутатов от 17.03.1993 г. №23 «О порядке приватизации жилого фонда в Новосибирской области».
Суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу о том, что позиция УФРС по НСО не основана на законе. При этом указал, что ст. 217 ГК РФ и Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» (далее - Закон о приватизации) не предусматривает возмездную передачу собственником в собственность граждан жилых помещений. Это специальный нормативный акт, устанавливающий возможность безвозмездного приобретения жилья гражданами, занимающими эти помещения на условиях договора социального найма. Поскольку граждане не занимали приобретаемую квартиру на условиях социального найма, они не имеют права на его приватизацию.
Суд считает, что муниципальное образование в лице своих органов на основании ст. 130,132, Конституции РФ, ст. 125, 209 ГК РФ, ст. 6 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», пп. 2 п. 1 ст. 15, п. 2 ст. 46 Устава г. Новосибирска вправе самостоятельно распоряжаться муниципальной собственностью. Являясь собственником, муниципальное образование вправе продать вышеуказанное жилое помещение, поэтому сделка купли-продажи не противоречит закону и иным правовым актам и не нарушает права и интересы других лиц. Запрета на совершение указанной сделки действующим законодательством не предусмотрено. Позиция УФРС по НСО направлена на ограничение прав собственника.
Зам. начальника отдела
правового обеспечения и судебной защиты Н.Г. Гилева
