Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Арбитражным судом рассмотрено дело по заявлению ЗАО к Управлению Федеральной регистрационной службы по НСО о признании права собственности, об обязании зарегистрировать право собственности.
Решением от 26.07.2005г. исковые требования оставлены без удовлетворения.
ЗАО обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт. Обосновывая доводы тем, что суд не дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам, неправильно истолковал закон, применив расширительное толкование норм статей 131, 223 ГК РФ, указав, что права могут быть осуществлены только в отношении вещи, имеющей наименование.
УФРС доводы апелляционной жалобы не признало, пояснив суду, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку не обладает материально-правовым интересом в отношении спорного имущества.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, проверив законность и обоснованность решения от 26.07.2005г., суд апелляционной инстанции установил следующее.
ЗАО (покупатель) и ОАО (продавец) заключили договор купли-продажи от 29.06.2001г., по условиям которого продавец обязуется передать и оплатить недвижимое имущество, в состав которого в т.ч. входит объект незавершенного строительства, начато в 1991г., площадью 1811,9 кв.м., кадастровый и инвентарный номер у объекта отсутствуют.
В соответствии с п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 29.06.2001г.), право на объект незавершенного строительства регистрируется в случае необходимости совершения сделки с указанным объектом.
Таким образом, ОАО должно было зарегистрировать свое право собственности на продаваемый истцу объект незавершенного строительства, однако право собственности зарегистрировано не было, что является нарушением требований вышеуказанного закона.
Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи спорный объект не имел кадастрового (присвоен 06.12.2002г.) и инвентарного номеров. Технический паспорт на не завершенный строительством объект составлен 09.10.2001г., в котором правообладателем указано ОАО на основании балансовой справки.
Следовательно, на момент заключения договора от 29.06.2001г., спорный объект не имел индивидуальных признаков, позволяющих выделить его из состава другого недвижимого имущества, определить его местоположение, т.к. на земельном участке расположены еще несколько объектов.
Таким образом, договор от 29.06.2001г. в части купли-продажи не завершенного строительством объекта является сделкой, не соответствующей требованиям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следовательно, является ничтожной сделкой на основании ст. 168 ГК РФ.
В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Кроме того, суд апелляционной инстанции признает обоснованным довод УФРС о том, что оно является ненадлежащим ответчиком.
Сторонами в арбитражном процессе являются стороны предполагаемого спорного материального правоотношения. УФРС не является стороной в сделке, не оспаривает право истца, не имеет материального интереса в данном деле. Как следует из пояснений представителя УФРС, истец не обращался с заявлением о регистрации своего права собственности на спорный объект недвижимого имущества.
Довод апеллянта о том, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности право должно быть зарегистрировано на основании решения суда по аналогии с п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, не может быть принят во внимание судом, т.к. в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что ОАО до момента прекращения его деятельности (22.12.2003г.) уклонялось от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 29.06.2001г.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции постановил решение арбитражного суда НСО от 26.07.2005г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО – без удовлетворения.
1. Федеральным судом общей юрисдикции Железнодорожного района г. Новосибирска рассмотрено дело по заявлению гр. С. к ТОО о признании права собственности на квартиру.
В поддержание исковых требований гр. С. пояснила, что 15.11.1997г. она заключила договор об инвестиционной деятельности с ЗАО, квартира должна быть сдана в эксплуатацию 01.07.1999г. Право ЗАО на спорную квартиру возникло на основании соглашения между ТОО и ЗАО от 15.11.1997г. Истица свои обязательства по договору выполнила, оплатив всю сумму инвестиционного взноса. В 1998г. ТОО, не выполнив обязательства по договору, признано банкротом.
Представитель ответчика исковые требования не признал, ссылаясь на то, что ЗАО никогда не занималось ни строительством, ни финансированием жилого дома, поэтому не имело право на заключение инвестиционного договора с истицей. Спорная квартира не принадлежала ЗАО на момент отчуждения ее гр. С. Квитанция, свидетельствующая об оплате по инвестиционному договору, не может являться допустимым доказательством, т.к. принята ненадлежащим лицом. Кроме того, гр. С. пропущен срок исковой давности для обращения в суд.
Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.
15.11.1997г. между ЗАО и гр. С. был заключен инвестиционный договор, согласно которому ЗАО, используя денежные средства инвестора, обязуется выделить в собственность истицы трехкомнатную квартиру, площадью 97,2 кв.м., расположенную в третьем подъезде на первом этаже на площадке налево.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений. Доказательства предоставляются суду сторонами (ст. 57 ГПК РФ).
Истица не представила суду доказательств того, что в строящемся жилом доме в третьем подъезде на первом этаже имеется квартира, определенная в инвестиционном договоре. На этаже располагается только две квартиры, трехкомнатная квартира, площадью 91,79 кв.м., расположена направо, что не соответствует объекту, указанному в договоре.
В материалах дела имеются документы, свидетельствующие о том, что в распоряжение ТОО спорная квартира была передана Мэрией г. Новосибирска (заказчиком строительства) по дополнительному соглашению от 03.07.2002г.
В соответствии с п. 2 ст. 71 ГПК РФ, письменные доказательства предоставляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Представленная истицей копия соглашения от 15.11.1997г. не заверена надлежащим образом, подлинник суду не предоставлялся. Согласно п. 7 ст. 67 ГПК РФ, суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа. Таким образом, представленная копия соглашения от 15.11.1997г. является недопустимым доказательством.
Исходя из изложенного и учитывая, что в тексте инвестиционного договора также отсутствует ссылка на вышеуказанное соглашение, суд приходит к выводу, что ЗАО не могло распоряжаться спорной квартирой, в т.ч. путем заключения договора уступки прав (требования) в форме инвестиционного договора.
Представленная суду квитанция не может расцениваться как допустимое доказательство, т.к. она не соответствует требованиям закона «О бухгалтерском учете» (в квитанции за главного бухгалтера и кассира расписался П., не имевший полномочий на совершение данных действий).
В силу п. 5 ст. 67 ГПК РФ, при оценке документов или иного письменного доказательства суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств.
В судебном заседании установлено, что деньги якобы внесенные истицей в кассу ЗАО, в бухгалтерских документах ЗАО или ТОО отражены не были. Доказательств обратного истицей суду не представлено.
Суд находит подлежащим удовлетворению ходатайство ответчика о применении срока исковой давности.
Согласно п. 5 инвестиционного договора, право собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом инвестирования возникает у гр. С. с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Право собственности истицы на спорную квартиру не зарегистрировано, гр. С. не является собственником спорной квартиры.
Отношения, возникшие между истицей и ЗАО – это обязательственные отношения. Исходя из того, что истица считает, что обязательства перед ней у ТОО возникли по договору уступки права (требования) от 15.11.1997г., оформленного инвестиционным договором, то истица могла обратиться в суд до 10.02.2001г., т.к. 09.02.1998г. ТОО было признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.
Гр. С. могла обратиться либо к конкурсному управляющему о включении ее в число кредиторов ТОО, либо в течение срока исковой давности – 3 года (ст. 196 ГК Ф) – обратиться в суд о признании права собственности на не завершенный строительством объект в соответствии со ст. 126 Закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Информация о банкротстве является публичной, публикуется в официальных средствах массовой информации и не могла быть неизвестной истице. Каких-либо доказательств того, что о банкротстве ответчика истице стало известно только летом 2002г. суду представлено не было.
Кроме того, исходя из условий инвестиционного договора, срок исполнения обязательства (срок сдачи объекта в эксплуатацию) установлен 01.07.1999г. Спорная квартира должна была быть передана истице в течение 30 дней после принятия дома государственной приемочной комиссией, т.е. до 01.08.1999г. Поэтому гр. С. вправе была обратиться в суд с иском о защите ее прав до 02.08.2002г.
Истица обратилась в суд только в июне 2005г., т.е. по истечению срока исковой давности.
Доводы представителя истца о том, что в данном случае срок не применяется, т.к. заявлено требование о признании права собственности в общей доле на объект, не завершенный строительством, суд находит несостоятельными.
Согласно ст. 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения. Истица не является ни собственником, ни владельцем доли в общем имуществе не законченного строительством жилого дома, следовательно, срок исковой давности не применим.
На основании вышеизложенного, суд вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
2. Федеральным судом общей юрисдикции Центрального района г. Новосибирска рассмотрено дело по заявлению гр. Ч. к Управлению Федеральной регистрационной службы по НСО о признании недействительным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обоснование заявленных требований гр. Ч. указала, что 25.04.2005г. ей было отказано в государственной регистрации права собственности на квартиру, в связи с тем, что договор передачи доли в праве общей долевой собственности от 11.02.2005г. не соответствует требованиям ст. 217 ГК РФ и ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Считает отказ в государственной регистрации незаконным, т.к. в порядке приватизации подлежат отчуждению жилые помещения в государственном жилищном фонде. Доля в праве общей долевой собственности на квартиру не является жилым помещением и не входит в состав государственного жилого фонда. Доля в праве собственности подлежит отчуждению в соответствии с нормами главы 16 ГК РФ, регулирующей отношения, связанные с общей собственностью двух или нескольких лиц. Согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в порядке приватизации отчуждаются жилые помещения в государственном и муниципальном жилом фонде, а не доли в праве общей долевой собственности.
Представитель УФРС заявленные требования не признала в полном объеме, пояснила, что договор от 11.02.2005г. заключен в нарушение требований ст. 217 ГК РФ, ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», т.к. гр. Ч. на момент заключения данного договора, согласно данным ЕГРП, уже использовала право на однократное безвозмездное приобретение жилого помещения в порядке приватизации.
В соответствии со ст. 128 ГК РФ имущественные права относятся к имуществу, поэтому к отчуждению доли в праве собственности, принадлежащей Новосибирской области, в полной мере применимы нормы ст. 217 ГК РФ. Объектом права общей долевой собственности в данном случае является жилое помещение – квартира, поэтому отношения такого имущества, принадлежащего Новосибирской области, регулируются Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования, при этом исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», УФРС проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проводит правовую экспертизу документов, проверку законности сделки. Пункт 1 ст. 18 указанного закона предусматривает, что документы, устанавливающие возникновение прав на недвижимое имущество, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Представленный в качестве правоустанавливающего документа договор о безвозмездной передаче доли в праве долевой собственности на квартиру от 11.02.2005г. по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства (абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Договор от 11.02.2005г. заключен в нарушение требований ст. 217 ГК РФ, согласно которой имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан или юридических лиц в порядке, установленном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Статья 217 ГК РФ ограничивает таких субъектов права собственности как государство и муниципальные образования в распоряжении принадлежащим им имуществом требованиями и порядком, установленным законодательством о приватизации. В данном случае безвозмездная передача доли в праве собственности на жилое помещение противоречит ст. 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (право на участие в приватизации жилых помещений истицей использовано ранее).
Довод заявителя о том, что указанный закон не имеет отношения к ее случаю необоснован, т.к. безвозмездная передача жилья в собственность граждан регулируется именно Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и никаким иным законом.
Довод о том, что ей передана доля, а не вся квартира, в связи с чем данный закон не применим, опровергается судом, т.к. Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с последующими изменениями и его конституционно-правовым смыслом, изложенным в Постановлении Конституционного Суда РФ от 03.11.1998г. № 25-п, Определением КС РФ от 10.12.2002г. № 316-о, разрешена приватизация коммунальных квартир, что не препятствует передаче в безвозмездную собственность граждан не только квартир, но и доли в квартире (коммунальной квартире).
На основании вышеизложенного суд признал отказ в государственной регистрации права собственности законным и обоснованным и вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Суд кассационной инстанции, проверив решение суда первой инстанции, постановил данное решение оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя – без удовлетворения.
3. Федеральным районным судом Кировского района г. Новосибирска было рассмотрено дело по иску гр. К. к МУ «Городское жилищное агентство, МУ «Дирекция Единого заказчика», Администрации Кировского района Мэрии» г. Новосибирска о признании права на приватизацию.
В обоснование заявленного требования гр. К. указал, что он является нанимателем однокомнатной квартиры, в которую вселился по договору мены от 13.09.1998г. и обменного ордера от 08.10.1998г., выданного Комитетом по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска. Обратившись в МУ «Городское жилищное агентство» с заявлением о приватизации квартиры, он получил отказ, мотивированный тем, что в соответствии со ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения, находящиеся в общежитиях, не подлежат приватизации. Из титульного листа технического паспорта, составленного по состоянию на 25.10.2000г., зданию, в котором расположено спорное помещение, присвоен статус «общежитие». В связи с этим истец считает, что нарушен договор мены жилья.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, решил удовлетворить заявленное требование, исходя из следующего.
В экспликации к позтажному плану строения указано, что спорная квартира расположена на первом этаже, состоит из жилой комнаты, коридора, туалета и двух шкафов. В Техническом паспорте здания указано, что жилой дом является общежитием. Поквартирная карточка свидетельствует, что нанимателем спорной квартиры с 30.10.1998г. является гр. К.
По договору мены от 13.09.1998г. истцу перешло право найма на комнату гостиничного типа.
В соответствии с отзывами МУ «Городское жилищное агентство», ФГУП «Ростехинвентаризация», приватизация жилого помещения регулируется законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которым установлено, что жилые помещения, находящиеся в общежитиях, приватизации не подлежат.
В инвентарном деле на здание, которое учтено в данных технического учета как общежитие, нет документов о реконструкции, в результате чего, на основании решения компетентного органа власти, оно стало бы многоквартирным жилым домом.
ФГУП «Ростехинвентаризация» ссылается на Приложение 1 к инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998г. № 37, где сказано, что жилая комната – часть квартиры, общежития, отделенная от других помещений (комнат) перегородками, предназначенная для проживания, отдыха, внеклассных занятий (в общежитиях, детских домах и т.д.). В жилую квартиру кроме жилых комнат входят коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, внутренние тамбуры, передние».
Пунктами 2.1, 2.2 СНиП 2.08.01-89 установлены требования к квартирам: в квартирах следует предусматривать жилые комнаты и подсобные помещения, кухню, переднюю, ванную или душевую, уборную. В спорном жилом помещении отсутствует кухня, поэтому правовой статус данного жилого помещения как квартира не определен.
Конституционный Суд РФ в Определении от 02.11.2000г. указал, что законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и особым правым режимом (невозможность обмена, раздела, поднайма и т.д.), что не нарушает конституционных прав граждан, закрепленных в ст. 35, 40 Конституции РФ, положения которых не препятствуют отнесению жилых помещений, расположенных в общежитиях к не подлежащим приватизации.
Вместе с тем суды, разрешая вопрос о правомочности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверить факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение.
Таким образом, представленные истцом доказательства: ордер, поквартирная карточка, экспликация, технический паспорт здания, договор мены свидетельствуют о том, что на жилое помещение, занимаемое истцом, не распространяется режим общежития. В спорном помещении отсутствует комендант, вахтер, нет устава общежития. Истец пользуется отдельным изолированным жилым помещением, своей мебелью, предметами обихода.
Право гр. К. на участие в приватизации жилья нарушено ответчиком.
Согласно ст. 7 Федерального закона РФ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органа местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Истец является нанимателем спорного жилого помещения по договору социального найма независимо от наличия ордера (договора социального найма), в связи с чем вправе приобрести это помещение в собственность в порядке приватизации.
На основании вышеизложенного, суд вынес решение об удовлетворении искового требования.
4. Железнодорожный районный суд г. Новосибирска 05.08.2005г. вынес решение об отказе в удовлетворении иска ООО-1 к ООО-2, гр. Н. о признании недействительной ничтожной сделки и признании недействительной государственной регистрации сделки и права собственности.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО-2 является должником истца. Арбитражным судом 08.06.2004г. было заключено мировое соглашение, по условиям которого определен график погашения задолженности по договору займа. ООО-2 являлся собственником квартиры, которая была им отчуждена по договору купли-продажи гр. Н., договор зарегистрирован в Учреждении юстиции 01.07.2004г. Иного имущества должник не имеет и принудительное исполнение мирового соглашения невозможно.
Кроме того, договор купли-продажи квартиры между ответчиками является ничтожной сделкой, т.к. на регистрацию не были представлены подлинные документы, подтверждающие право собственности продавца на квартиру. Квартира была внесена в качестве имущественного вклада в уставный капитал ООО-2 и ее отчуждение было проведено с нарушением требований ст. 90 ГК РФ.
В кассационной жалобе представитель истца просит решение отменить в связи с отсутствием выводов суда по соответствию договора купли-продажи требованиям ст. 90 ГК РФ, Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы ООО-1, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Довод кассатора о том, что договор купли-продажи ничтожен в силу нарушения требований ст. 16, 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», правильно не принят судом первой инстанции во внимание, т.к. основан на неправильном толковании норм материального права.
Согласно ст. 2 указанного закона, государственная регистрация – это юридический акт подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Положения ст. 16, 17 закона, устанавливающие основания для государственной регистрации прав и порядок предоставления документов на государственную регистрацию права, не могут рассматриваться как нарушение сторонами требований правовых актов, предъявляемых непосредственно к содержанию сделки, т.к. устанавливают порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, которые заключены сторонами.
Судебная коллегия также считает несостоятельным довод кассатора о ничтожности договора купли-продажи квартиры на основании ст. 90 ГКРФ. Требования данной нормы распространяются на отношения ООО-2 с кредиторами и не относятся к сделкам, заключенным между ООО-2 и иными лицами, которые не входят в число кредиторов.
Действия ООО-1 как кредитора ООО-2 при уменьшении последним уставного капитала регулируются п. 5 ст. 60 ГК РФ, п. 4 ст. 20 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Исходя из условий договора займа, заключенного ООО-1 с ООО-2 11.06.2003г. сроком на полтора года, требование об исполнении соответствующего обязательства было предъявлено кредитором в арбитражный суд досрочно, т.к. на момент заключения мирового соглашения от 08.06.2004г. срок возврата основной суммы займа не наступил.
На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции определил оставить решение Железнодорожного суда от 05.08.2005г. без изменения, кассационную жалобу истца – без удовлетворения.
Начальник отдела правового обеспечения
и судебной защиты Н.В. Круч
