Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Главная "Авеню" >> Судебная практика
Доп. см.
Понятие объекта недвижимости
Классификация объектов недвижимости
Киоски, навесы, павильоны, торговые ряды могут не признаваться недвижимостью и, как следствие, не облагаться налогом..
Движимое имущество, принятое на учет в качестве основных средств с 1 января 2013 года, не признается объектом налогообложения (пп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ). В связи с этим для компании важно правильно определить вид приобретенного актива.
Понятия движимого и недвижимого имущества содержатся в ст. 130 ГК РФ. Однако в этой норме не установлен конкретный перечень таких объектов, а указан лишь общий критерий отнесения имущества к недвижимости. В частности, к данной категории относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть активы, которые нельзя переместить без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
На практике подобная формулировка вызывает споры в отношении широкого круга активов – павильонов, ангаров, пристроек к зданиям, складов, автомоек и автостоянок, АЗС, асфальтированных площадок и т.п.
К тому же суды указывают, что связь объекта с землей не является единственным признаком, по которому он может быть отнесен к недвижимости. И этот вопрос необходимо решать с учетом всех документов, имеющих отношение к спорному имуществу.
Рассмотрим, какими основными критериями на практике руководствуются арбитры при отнесении основного средства к движимому или недвижимому имуществу.
Прочная связь объекта с землей является основным признаком для отнесения его к недвижимости. Поэтому суды, в первую очередь исходя из представленных документов, оценивают, возможно ли перемещение спорного актива без ущерба его назначению.
Например, ФАС Поволжского округа рассмотрел мини-павильон. В соответствии с техническим описанием он расположен на столбчатом из монолитного бетона фундаменте, имеет стены из гипсокартона и облицован снаружи сайдингом. Межкаркасное пространство заполнено эффективным утеплителем, крыша – из оцинкованного железа, окна – металлопластиковые пакеты. Павильон подключен к канализационным, водопроводным и электрическим городским сетям.
Суд решил: спорный объект по своим физическим характеристикам не является недвижимостью (Постановление от 14.02.2012 № А12-20796/2010).
В другом деле в качестве спорного объекта выступал открытый склад металлоформ, оборудованный козловым краном КК20-32 с подкрановыми путями. Объект представлял собой временную конструкцию на щебеночном основании с проложенными сборными железобетонными путями с монтированными рельсами длиной около 100 метров.
ФАС Волго-Вятского округа указал, что все элементы такого объекта могут без значительных затрат демонтироваться и легко устанавливаться на другом месте. Поэтому данное имущество к недвижимому не относится (Постановление от 28.11.2006 № А79-4382/2006).
ФАС Западно-Сибирского округа пришел к выводу, что линия электропередачи высокого напряжения протяженностью 160 метров не является недвижимостью, поскольку ее возможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (Постановление от 01.08.2007 № Ф04-4989/2007(З6585-А70-24)).
По сути, это следствие предыдущего критерия, ведь от особенности конструкции объекта зависит, можно ли его демонтировать без причинения ущерба.
Например, ФАС Поволжского округа отнес торгово-информационный киоск к движимому имуществу, исходя из его конструкции. А именно: стены изготовлены из металлопрофиля, обшитого ДСП и сайдингом, чердачное покрытие сделано из ДСП с утеплителем, крыша отделана металлочерепицей, внутренняя отделка – сайдинг, полы деревянные, оконные витражи остеклены. В результате суд указал, что сборно-разборный характер киоска позволяет демонтировать объект и перемещать на иную площадку без причинения ущерба его назначению (Постановление от 16.02.2009 № А57-2919/2008).
По аналогичному основанию суды отнесли к движимому имуществу следующие активы:
Наличие фундамента у ОС суды рассматривают в совокупности с другими его характеристиками. Практика показывает, что даже если фундамент присутствует, арбитры зачастую не признают объект недвижимостью.
Так, ФАС Восточно-Сибирского округа рассматривал временное сооружение на капитальном фундаменте. Суд решил, что такая постройка недвижимостью не является (Постановление от 13.03.2012 № A33-737/2011).
ФАС Дальневосточного округа отметил, что наличие фундамента у павильона («бутовый и металлические столбы») однозначно не свидетельствует о прочной связи такого объекта с землей, при которой невозможно его перемещение без ущерба назначению (Постановление от 06.12.2011 № Ф03-5938/2011, оставлено в силе Определением ВАС РФ от 05.04.2012 № ВАС-3987/12).
ФАС Дальневосточного округа пришел к выводу, что фундамент в виде бетонных плит глубиной заложения до 1 метра, обрамленных бетонной стяжкой и уложенных на подсыпку из щебенки, можно переместить с помощью крана на другое место без нарушения целостности и функционального назначения (Постановление от 05.12.2006, 28.11.2006 № Ф03-А51/06-1/4367).
Кроме того, по мнению арбитров, не отвечают признакам недвижимого имущества следующие объекты:
Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому является наличие у него стационарных коммуникаций, а также принадлежность к капитальному строению.
Практика показывает: для суда имеет значение, подключен ли объект к коммуникациям по временной схеме или они являются стационарными. При этом в данной ситуации суды также учитывают и другие признаки.
Так, ФАС Западно-Сибирского округа разбирался, является ли двухэтажное здание кафе недвижимым имуществом. Владелец строения пытался доказать, что кафе – это временное сооружение на период действия договора аренды земельного участка, представляющее собой одноэтажное здание со встроенными антресолями для размещения посетителей. По строительной квалификации антресоли, встроенные внутри здания, этажом не считаются.
Тем не менее суд не согласился с доводами истца и квалифицировал спорный объект в качестве объекта недвижимости. Дело в том, что монтаж кафе произведен на специально возведенном для него фундаменте, прочно связанном с землей, к строению были подведены стационарные инженерные сети, подключенные к существующим городским сетям энергоснабжения. Кроме того, подключено водоснабжение, теплоснабжение и проведена канализация (Постановление от 25.02.2011 № А27-24716/2009, оставлено в силе Определением ВАС РФ от 19.04.2011 № ВАС-5174/11).
Служители Фемиды принимают во внимание тот факт, создавался ли объект изначально в качестве недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке и получал ли его владелец необходимую разрешительную документацию с соблюдением градостроительных норм (Постановление Девятого ААС от 21.10.2008 № 09АП-7019/2007-ГК). Одной из причин признания имущества движимым является возведение постройки на участке, выделенном для строительства именно временных сооружений.
Так, в одном из дел рассматривался комплекс сооружений, возведенных для защиты города от наводнений, протяженностью 25,4 километра в составе каменно-земляных дамб, двух судопропускных сооружений, водопропускных сооружений, а также автомобильной дороги по защитным сооружениям. Несмотря на капитальность и общий колоссальный размер строений, ФАС Северо-Западного округа установил, что спорный объект представляет собой временное сооружение и не относится к недвижимости. Дело в том, что суду не были представлены документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства этих сооружений именно как объекта недвижимости (Постановление от 19.03.2008 № А56-48327/2006).
ФАС Восточно-Сибирского округа в качестве спорного объекта рассматривал автостоянку. Администрация города предоставила предпринимателю надел под строительство открытой стоянки для транспорта. В акте выбора участка была характеристика объекта, предлагаемого к строительству: покрытие – асфальтобетон, наружное освещение по периметру, ограждение легкое, металлическое, домик сторожа – нестационарное сооружение сборно-разборной конструкции с отделкой фасада оцинкованным металлом с полимерным покрытием. Земельный участок не выделялся для возведения на нем объекта капстроительства.
Суд принял решение, что автостоянка не соответствует признакам недвижимого имущества (Постановление от 16.10.2012 № А78-8890/2011).
На любое строение, признанное объектом капитального строительства, оформляется технический паспорт БТИ. Однако на практике нередко возникают ситуации, когда актив, на который оформлен такой документ, впоследствии суд признает движимым имуществом.
Дело в том, что по смыслу п. 1 ст. 130 ГК РФ недвижимое имущество является правовой, а не строительной категорией, поэтому технические паспорта на объекты не признаются правоустанавливающими документами, не служат доказательством создания таких объектов в качестве недвижимости, а содержат только описание их фактического состояния. В частности, к такому выводу пришел Президиум Московского областного суда в Постановлении от 03.12.2008 № 626. Поддерживают данную позицию и другие арбитры.
Так, ФАС Дальневосточного округа указал: наличие техпаспорта не свидетельствует о том, что сооружение, в отношении которого проведен технический учет и инвентаризация, является недвижимостью. Речь шла о торговых павильонах на фундаменте (Постановление от 06.12.2011 № Ф03-5938/2011).
ФАС Поволжского округа пришел к выводу, что площадки, покрытые асфальтом и обустроенные тротуарным покрытием из бетонной брусчатки, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Тот факт, что на бетонированную площадку составлен техпаспорт и ей присвоен кадастровый номер, сам по себе не является безусловным основанием для отнесения данного объекта к недвижимости (Постановление от 10.07.2012 № А65-5399/2011).
А в другом споре ФАС Волго-Вятского округа признал навес, установленный на боковые стены торгового центра, движимым имуществом, несмотря на наличие у него технического паспорта (Постановление от 22.12.2011 № А38-2557/2010).
«Российский налоговый курьер» № 5, 2013
