Земельная доля - доля (пай) в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения выраженная в баллогектарах.
Современному российскому законодательству известны два вида права общей собственности: 1) долевая и 2) совместная.
Общая собственность с определением доли в праве собственности на общее имущество называется долевой собственностью, тогда как общая собственность без определения долей именуется совместной.
Принято говорить, что собственнику принадлежит "доля в праве собственности на объект недвижимого имущества". Для в праве собственности устанавливается в виде простой правильной дроби, например, 1/3, 23/100, 65/177...
Понятие земельной доли неразрывно связано с институтом общей долевой собственности. Но в то е время имеет ряд отличительных признаков:
-
входит в общую собственность на участок только с/х угодий;
-
получена в результате приватизации с/х угодий;
-
полученная физическим лицом, доля может принадлежать юридическому лицу, субъекту РФ или муниципальному району только после ее отчуждения физическим лицом (первоначальным собственником
-
размер земельной доли определяется не в виде простой правильной доли, а в гектарах или в баллогектарах.
Регистрация прав
собственности на земельные доли осуществлялась в основном на основании
Свидетельства образца 1993 г. После вступления в силу Указа Президента РФ от
27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии
аграрной реформы в России" право участников долевой собственности получало
видимое подтверждение. В соответствии с п. 5 Указа "каждому члену коллектива
сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей
совместной или общей долевой собственности, выдается свидетельство на право
собственности на землю по форме, утвержденной настоящим Указом, с указанием
площади земельной доли (пая) без выдела в натуре".
Массовая выдача этих желтых и розовых
Свидетельств гражданам происходила в 1994 - 1995 годах. Несмотря на наименование
документа, на самом деле Свидетельства образца 1993 года удостоверяли и
удостоверяют право гражданина не на землю, а на земельную долю, размер которой
указывался в гектарах или в баллогектарах.
В результате появились современные Свидетельства о государственной регистрации права собственности содержащие записи, подобные следующей "земельная доля площадью 502,6 га, или 47799 баллогектаров"
Баллогектар - это качественная характеристика земли, ее плодородия, и ценности для сельского хозяйства. Впервые, это понятие было упомянуто в письме Государственного комитета РСФСР по земельной реформе и поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств от 10 января 1992 г. N 3-15/51 «О среднерайонной норме бесплатной передачи земли в собственность граждан». В нем была предложена методика исчисления, с помощью которой осуществлялось наделение разнородной по качеству землей сельхоз работников. Причем данное письмо носило не нормативный характер. По сути это письмо было инструкцией, на определенном этапе сельхоз реформы. В данное время эта методика не используется. И само понятие беллогектар не как не связано с кадастровой оценкой земли. На размер беллогектар влияет опосредованно.
К примеру: плодородие земель везде разное: пашня - самая плодородная, а участок для выпаса скота - не очень. Предположим у вас есть Свидетельство о праве собственности на земельный участок с качеством в 100 баллогектар. Для пашни эти 100 баллогектар могут занять площадь в 100 кв.м, а в на болоте все 10000 кв.м...
см. Декрет О социализации земли от 19 февраля 1918 года ИНСТРУКЦИЯ ДЛЯ УСТАНОВЛЕНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЬНО – ТРУДОВОЙ НОРМЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬСКО – ХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗНАЧЕНИЯ
Гражданский оборот земель сельхоз назначения
К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе
-
завещать свою земельную долю,
-
внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,
-
передать свою земельную долю в доверительное управление
-
продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Например:
-
сдать в аренду земельную дол нельзя. В аренду могут быть переданы участки земель сельскохозяйственного назначения, которые прошли государственный кадастровый учет, в том числе и земельные участки, находящиеся в долевой собственности (п. 1 ст. 9 Закона № 101-ФЗ). То есть, сдать в аренду можно сформированный участок целиком, либо выделив его в счет причитающейся Вам доли, либо сдать в аренду весь земельный участок включающий 100% долей. см. Договор аренды Порядок сдачи в аренду земель сх. назначения.
-
залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. 7 Закона № 101-ФЗ). Предметом залога может быть выделенный земельный участок, может быть даже доля в праве, но не земельная доля.
Из за сложности в выделении, и использовании земельных долей, сложилась ситуация с большим количеством земли которую не кто не обрабатывает и не использует. И государство с середины 2011 года, начало принимать самые жесткие действия по урегулированию данной ситуации. В ближайшее время все неиспользуемые земли будут переведены в Фонд невостребованных земель. И все кто заблаговременно не выделит свою землю и не получит свидетельство нормального образца, окажется не удел.
ВЫВОД. Чтобы стать полноправным собственником земли требуется выделение земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков регулируются Ст. 22.2 Федерального закона о государственной регистрации 122-ФЗ
Особенности государственной регистрации права на земельную долю (из Проекта Административного регламента).
2.218. Право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, полномочия которого удостоверяются нотариально или уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.
2.219. В случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в пункте 2.220. Административного регламента, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в пункте 2.221. Административного регламента. Представление этих документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации прав.
2.220. Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.
2.221. Документом, подтверждающим возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал, является документ, подтверждающий право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка, в составе которого имеется земельная доля, вносимая в уставный (складочный) капитал.
2.222. Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.
Жилищное право, 2013.
