Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Главная "Авеню" >> Перепланировка квартиры
Доп. см. Перевод жилого помещения в нежилое: уроки судебной практики
Что предпринять? Переведите квартиру в нежилой фонд. После этого зарегистрируйте право собственности на нежилое помещение. Из фактических затрат на приобретение и обустройство квартиры сформируйте ее первоначальную стоимость и введите объект в эксплуатацию. Если вашим местным законодательством предусмотрена уплата земельного налога собственниками квартир в многоквартирном доме, заплатите его.
Чтобы разместить в купленной квартире офис, необходимо перевести ее в разряд нежилых помещений (п.3 ст.288 ГК РФ). Если этого не сделать, жилинспеция взыщет с вас штраф в размере от 40000 до 50000 руб. (ст.7.22 КоАП РФ). Есть два условия, которые нужно выполнить, для того чтобы процедура перевода стала возможной. Во-первых, оборудуйте отдельный доступ к будущему офису, чтобы он не проходил через подъезд или лестничную клетку. А во-вторых, перевести в нежилую недвижимость вы можете только квартиру на первом этаже. Если же она находится выше, то под ней не должно быть жилых площадей. Такой порядок установлен статьей 23 Жилищного кодекса РФ.
Важно учитывать и такие ограничения:
- купленная
квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна
находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест;
- в
жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован;
- дом,
в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и
реконструкции, не признан
аварийным и не подлежит сносу.
В некоторых
случаях перевод жилых помещений в нежилые вообще невозможен. Нельзя, например,
перестраивать бывшую квартиру под производственное помещение и размещать там
станки, создавая условия, которые противоречат санитарным, строительным,
экологическим и противопожарным нормам и правилам (п.10
ст.23 ЖК РФ).
Чтобы перевести
квартиру в нежилой фонд, обратитесь в департамент жилищной политики и жилищного
фонда и подайте туда следующие документы:
- заявление
с указанием причины перевода помещения;
- документы,
подтверждающие право собственности на квартиру, или их нотариально заверенные
копии;
- технический
паспорт и поэтажный план дома (их выдает бюро технической инвентаризации);
- проект
переустройства или перепланировки (если такие мероприятия требуются), его
необходимо разработать самостоятельно или привлечь для этого стороннюю
организацию, специалистов по архитектуре, имеющих лицензию;
- заключение
на допустимость к работам по переустройству и планировке (если дом, в котором
находится квартира, относится к памятникам архитектуры, культуры или истории),
его вы можете взять в департаменте культуры.
Эти документы
подают лично, через представителя или отправляют по почте ценным письмом с
описью вложения.
Но есть
более легкий способ - подать электронную заявку на портале госуслуг
www.pgu.mos.ru. Для этого необходимо зарегистрироваться на сайте и заполнить
анкету. К ней приложите отсканированные документы. Их список вы найдете в
разделе "Имущество" данного сайта: откройте вкладку "Жилые помещения/квартиры" и
из представленных услуг выберите "Перевод жилого помещения в нежилое". Кроме
основных бумаг, перечисленных выше, вам понадобятся еще документы,
удостоверяющие личность и полномочия представителя вашей организации, а также
заявление к проекту. Его шаблон есть на сайте.
Тот факт,
что документы адресат получил, подтвердит расписка жилищного департамента. Если
вы подавали бумаги лично, расписку вам выпишут сразу же. А в случае, когда их
пересылка осуществлялась по почте, в том числе и по электронной, расписку вышлют
по вашему адресу на следующий день после того, как документы будут у чиновника.
Бесплатно оформить
заявку на перевод квартиры в нежилой фонд можно на сайте www.pgu.mos.ru, перейдя
по ссылке "Электронные услуги"/"Все услуги"/"Перевод жилого помещения в
нежилое".
Не позже
чем через 45 дней после того, как департамент жилищной политики получит
указанные документы, вам выдадут решение о том, что вашу квартиру переведут в
нежилое помещение. Если же какие-либо бумаги оформлены неправильно, представлены
не в ту инстанцию либо вовсе отсутствуют, то в этот же срок вам будет направлен
письменный отказ со ссылкой на ошибки (п.4
ст.23 и ст.24
ЖК РФ).
Когда квартира
будет переведена в нежилой фонд, зарегистрируйте на нее право собственности уже
как на нежилое помещение в управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по месту, где находится объект. Госпошлина
за такое действие для юрлица составляет 15000 руб.
/just.php?d=gos_posh_frs.htm (подп.22
п.1 ст.333.33 НК РФ).
Стоимость приобретенной
под офис квартиры можно будет списывать на расходы по правилам, установленным
для основных средств. Ведь имущество стоит дороже 40000 руб. и длительное время
будет использоваться в предпринимательской деятельности. Значит, оно является
амортизируемым. И стоимость квартиры при УСН вы можете полностью списать на
расходы в первый год использования поквартально равными долями. Но не забывайте,
что при этом офис должен быть оплачен и введен в эксплуатацию (подп.1
п.3 ст.346.16 НК РФ).
Есть еще
одно условие, которое нужно принимать во внимание. Списать затраты на покупку
квартиры вы сможете только после того, как подадите документы на
госрегистрацию права
собственности уже как на нежилое имущество (п.8
ст.258 НК РФ). Это значит, что квартира, используемая для каких-либо иных
целей и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом не
является и ее стоимость на расходы при УСН не списывается.
Вопрос N
4 Нужно ли
платить земельный налог?
Если в
вашем регионе установлен земельный налог с собственников квартир в
многоквартирном доме, то его нужно заплатить. Уточнить информацию можно в своей
налоговой инспекции.
В Москве,
например, налог платят только те субъекты, которые оформили на себя земельный
участок. В основном это ТСЖ. Оно подает заявки в департамент земельных ресурсов,
на основании которых проводится межевание земли. После чего участок переходит в
собственность членов товарищества и они становятся плательщиками земельного
налога.
На заметку Предприниматель может не переводить квартиру в нежилой фонд, чтобы разместить в ней офис
Если вы
являетесь индивидуальным предпринимателем, у вас есть некоторые преимущества при
размещении офиса в своей квартире. Дело в том, что гражданам разрешено
осуществлять в своей квартире профессиональную или предпринимательскую
деятельность, если она не нарушает права членов вашей семьи, соседей и
требования, которым должно отвечать жилое помещение (п.2
ст.17 ЖК РФ). То
есть бизнес не должен быть шумным, грязным, не должен повреждать и разрушать
конструкции дома (п.II
Положения, утвержденного постановлением
Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).
В то
же время понятие "профессиональная деятельность" Жилищный
кодекс РФ не раскрывает.
Можно лишь предположить, что не обязательно переводить квартиру в нежилой фонд
людям творческих профессий, репетиторам, бухгалтерам.
А вот если вы решили использовать жилое помещение в качестве магазина или устроить там салон красоты, то смена его статуса неизбежна. И вам нужно выполнить все те же действия, что и организации. То есть сначала получить разрешение на перевод квартиры в нежилое помещение, затем зарегистрировать новый объект и принять его к учету. А налоговая инспекция напомнит вам о необходимости внести плату за землю - налоговики направят вам квитанцию на уплату налога. Конечно, если вашим местным законодательством предусмотрена уплата земельного налога собственниками квартир в многоквартирном доме.
