Регистрация права собственности
Контакты:
Все новости |
Главная "Авеню" ►► Сделка купли-продажи недвижимости
Согласно ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии с указанным определением и на основании ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся не только комната, но и жилой дом (часть дома), квартира (ее часть). Поэтому далее по тексту при отсутствии иных указаний слово "жилье" мы будем употреблять в качестве синонима к "жилому помещению".
Заключая договор купли-продажи жилья, необходимо знать существенные условия соглашения, поскольку без их согласования договор не будет считаться заключенным. К существенным условиям ГК РФ относит следующие ((ст. 554, 555, 558):
предмет, т.е. точное описание продаваемого объекта (указание на адрес, кадастровый или условный номер и т.д. - такие данные, как правило, берутся из свидетельства о праве собственности на квартиру, экспликации бюро технической инвентаризации);
цену договора;
перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем при его продаже.
До недавнего времени договор продажи недвижимости подлежал государственной регистрации и без нее считался незаключенным. Иными словами, чтобы достигнутое соглашение о продаже жилья имело силу, кроме оформления договора в письменной форме, требовалось обращаться в территориальные органы Росреестра с целью регистрации соглашения. Однако согласно ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации не применяются к договорам купли-продажи жилых помещений (а также к договорам дарения недвижимости, ренты, продажи предприятия), заключаемым после 1 марта 2013 г.
Не секрет, что при покупке жилья на вторичном рынке существуют значительные риски стать жертвой обмана. Чтобы избежать или значительно сократить такой риск, целесообразно руководствоваться следующими рекомендациями.
Прежде всего необходимо выяснить три вопроса, на основании которых можно с большой точностью сделать выводы о надежности продавца и сделки:
каким образом продавец приобрел квартиру в собственность;
не имеется ли каких-либо обременений на имущество;
существуют ли лица, которые помимо собственника могут пользоваться помещением.
Первый документ, который обязательно нужно изучить, - свидетельство о праве собственности на приобретаемое жилье.
Согласно действующему законодательству совершить сделку в отношении недвижимости можно только в том случае, если права на нее в установленном законом порядке прошли процедуру регистрации, а данные об имуществе содержатся в ЕГРП. Если в реестре в отношении предлагаемого к продаже имущества сведений не имеется, то сделка купли-продажи, скорее всего, будет ничтожной.
Такие случаи возможны при покупке домов, коттеджей и т.п. Часто их строят без каких-либо согласований, в результате строение может быть признано самовольной постройкой. Согласно ст. 222 ГК РФ "самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил". Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности и не вправе распоряжаться постройкой (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Во всяком случае, отсутствие свидетельства о праве собственности на предлагаемое к продаже имущество само по себе будет являться сигналом о том, что сделка является рискованной.
Во избежание различного рода обманов (например, вам могут дать нотариально заверенные копии документов, а на самом деле такие документы являются подделкой и т.п.) о правах на любое недвижимое имущество следует узнать, получив выписку из ЕГРП на объект недвижимости в территориальном отделении Росреестра.
Из выписки также будет видно, кто является собственником, имеются ли какие-либо обременения, например залог (ипотека), арест и т.п..
Из свидетельства или выписки будет понятно, каким образом сам продавец получил права на продаваемое жилье. Если это произошло по сделкам купли-продажи, дарения, обмена и т.п., то необходимо изучить документы по предыдущим сделкам: посмотреть договор, документы прошлых продавцов и покупателей, проверить основание приобретения ими жилья и т.п. Идеальным вариантом является анализ всех прошлых сделок с имуществом. Конечно, это зачастую невозможно: например, у квартиры сменилось несколько собственников. Но чем больше вы сможете получить информации о прошлых сделках, тем надежнее будет ваша. С целью анализа чистоты приобретения жилья вашим продавцом рекомендуется привлекать специалиста - сегодня это очень популярная и относительно недорогая услуга, ее оказывают в любой юридической фирме (при этом, как правило, у риелторов самые высокие цены).
Нередки случаи, когда уже после совершения сделки и регистрации прав на недвижимость объявляются лица, заявляющие о том, что ваша квартира принадлежит им, а они были ее лишены помимо их воли (например, квартира была продана по поддельным документам якобы собственниками, хотя в действительности собственники никаких сделок не совершали). Если такие лица докажут, что при совершении сделки вы должны были знать о том, что продавец не являлся собственником, не проявили обычную заботливость и осмотрительность, то суд будет обязан принять решение о выселении (ст. 301, 302 ГК РФ).
Важно проверить и информацию о самом собственнике, в частности, нет ли у него психических заболеваний, исключающих понимание и осознание совершаемых им действий, не состоит ли он в браке. Например, можно запросить у продавца справки из диспансеров, проверить, имеется ли у него водительское удостоверение, и т.п. Целесообразно обратиться за заверением сделки к нотариусу - он не только проверяет дееспособность (т.е. способность человека приобретать своими собственными действиями права и обязанности), но и устанавливает личность сторон сделки, разъясняет сторонам смысл и значение сделок, а также проверяет, действительно ли намерения сторон соответствуют удостоверяемой сделке (ст. 42, 43, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1).
Выяснение вопроса о психическом состоянии контрагента важно, поскольку законодательство допускает признание сделок недействительными, когда сделка совершается недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ) либо когда лицо в силу своего психического состояния не могло осознавать значения своих действий в момент совершения сделки (ст. 177 ГК РФ).
Необходимо обратить внимание на то, состоит ли продавец в браке (этот вопрос желательно выяснить и в отношении предыдущих продавцов). Дело в том, что если по данным ЕГРП собственником объекта продажи считается один из супругов (например, и в свидетельстве о праве собственности указан лишь один супруг), но жилье было приобретено в браке, то в силу закона данное помещение является их совместной собственностью (п. 2 ст. 34 СК РФ). Соответственно, и распоряжение таким имуществом возможно лишь с взаимного согласия обоих супругов. Кроме того, закон требует не простого, а нотариального согласия на продажу (п. 3 ст. 35 СК РФ). Согласие не потребуется, если супруги заключили брачный договор, из которого прямо следует, что отчуждаемая квартира принадлежит только продавцу.
По общему правилу перечисление в договоре лиц, имеющих право пользования помещением, является существенным условием договора, без которого он будет являться незаключенным (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Часто покупатель рискует получить вместе с жильем обременение, которое нельзя увидеть посредством изучения выписки из ЕГРП или свидетельства, а продавец может специально умолчать о таких лицах (например, чтобы требовать выплаты дополнительных денег и т.д.).
Так, продавец может заключить сначала договор найма, а затем продажи. Через некоторое время после покупки и оплаты в квартире нового собственника объявляются люди, которые, основываясь на договоре найма, требуют соблюдения их прав на пользование жильем. Поскольку согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или прекращения договора найма, при этом новый собственник становится и новым наймодателем на условиях заключенного договора.
Другой распространенный случай: продавец изначально получил квартиру в собственность посредством приватизации. При этом в силу закона проживающие совместно с ним члены семьи, отказавшись в его пользу от собственности на квартиру, приобрели бессрочное право пользования такой квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Обращаем внимание, что на таких лиц не распространяется правило ст. 292 ГК РФ (как и ч. 4 ст. 31 ЖК РФ) о том, что при прекращении прав собственника члены его семьи также теряют право пользования жилым помещением. Указанные лица, соответственно, будут иметь право пользования жильем вне зависимости от его продажи, дарения, иного отчуждения. И понятно, что покупатель заранее узнать о наличии таких лиц зачастую не может.
Следует отметить, что договор купли-продажи не может быть признан недействительным на том основании, что он был заключен без указания в договоре таких лиц. Как верно подмечено в Кассационном определении Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.2011 N 33-14736/2011, "положения части 1 статьи 558 ГК РФ определяют существенные условия договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, но не устанавливают правовые последствия отсутствия в договоре указания на такое условие, как признание договора недействительным".
Однако если на момент заключения договора указанные лица проживают в продаваемой квартире и договор не будет содержать соответствующих сведений, то он может быть признан незаключенным.
Например, по одному из дел судом было отмечено следующее. 17 марта 2006 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи дома вместе с земельным участком под ним.
В соответствии со справкой бюро технической инвентаризации от 15.10.2002 дом по данным инвентаризации с 1984 года числится жилым. До 2 мая 2007 г. в указанном доме проживали наниматели - К. вместе с членами семьи, что подтверждается актом приема-передачи жилого дома от 02.05.2007, а также жалобой К. на имя генерального директора ОАО "Адонис" от 06.01.2007.
Давая оценку представленным сторонами доказательствам, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что договор от 17.03.2006 не содержит сведений о нанимателях жилого дома, проживавших на момент заключения договора, поэтому, исходя из требований ст. 432 и 558 ГК РФ, указанный договор является незаключенным и не порождающим права и обязанности для сторон по нему.
См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 17.07.2008 N А65-28679/07.
Вместе с тем многочисленная судебная практика показывает, что с иском о незаключенности договора не может обратиться непосредственно лицо, сохранившее право пользования жильем (см., например, Определение Московского областного суда от 17.03.2011 N 33-5688/2011).
Чтобы проверить наличие каких-либо иных лиц, необходимо изучить справку о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении, которая должна содержать записи о зарегистрированных в нем лицах. Для подстраховки следует попросить продублировать такую справку непосредственно перед сделкой, чтобы она была получена не позднее, чем за 10 дней до оформления договора купли-продажи. Также неплохо было бы поговорить с соседями, которые лично знакомы с продавцом. Этот разговор будет полезен и для выяснения причин продажи квартиры (шумные соседи, алкоголики, постоянные затопления, антисанитария и др.).
Не лишним будет проверить финансовую чистоту приобретаемого жилья (оплата жилищно-коммунальных услуг, отсутствие других задолженностей, уплата налога на квартиру за отчетный налоговый период и т.д.).
Все подобные справки выдаются в многофункциональном центре (МФК) по запросу собственника в день обращения.
В любом случае, если такие лица обнаружатся после покупки, покупатель может потребовать назад выплаченную сумму, поскольку договор не будет считаться заключенным. Правило ст. 558 ГК РФ о том, что список указанных лиц является существенным условием, выступает некоей гарантией для покупателя - при наличии неблагоприятных последствий он может просто заявить, что договор не был заключен, и потребовать все денежные средства обратно.
Обратите внимание: по общему правилу все иные члены семьи собственника, зарегистрированные в продаваемом жилье, в силу ст. 292 ГК РФ теряют право пользования с момента регистрации права за покупателем. Соответственно, они могут быть выселены новым собственником, например, посредством иска о выселении.
Следует отметить, что самостоятельно выселять таких лиц не стоит, так как подобные действия могут быть расценены как правонарушение (ст. 19.1 КоАП РФ, ст. 167, 330 УК РФ).
Между тем не всегда наличие членов семьи бывшего собственника, которые давали согласие на приватизацию, но сами в ней не участвовали, означает, что они непременно будут иметь возможность беспрепятственно вселиться в приобретенную новым собственником квартиру и пользоваться ею. В судебной практике сформировался подход, согласно которому если такое лицо никогда квартирой не пользовалось и не вселялось в нее, не вело общего хозяйства с нанимателем (т.е. лицом, которое в результате приватизации стало собственником), не несло расходов по коммунальным услугам и не проживает на момент рассмотрения дела в спорной квартире, то оно не считается приобретшим право пользования квартирой (см., например, Апелляционное определение Санкт-Петербургского суда от 06.12.2012 N 33-17272/2012).
Кроме того, намерение такого лица добровольно выбыть из квартиры собственника на иное место жительства должно рассматриваться как отказ от прав и обязанностей, установленных законом или договором в отношении спорного жилого помещения (см. Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2011 N 203-В11-14).
Очень часто продавцы предлагают указывать в договоре цену меньше, чем действительная. Объясняется это, например, нежеланием платить налоги. Соглашаться на подобные условия не рекомендуется. Главная опасность для покупателя в том, что в случае расторжения договора по тем или иным причинам покупатель будет лишен возможности взыскания денежных средств в полном объеме. В целях исключения ситуации, когда сам продавец (а также его родственники) не спешит выезжать из квартиры, в договоре следует предусмотреть, что обязательства по оплате подлежат исполнению в течение определенного срока после передачи вам квартиры, что будет подтверждаться актом приема-передачи..
Включив условие об оплате только после освобождения квартиры продавцом и его родственниками, покупатель также будет застрахован и от обмана, связанного с одновременной продажей жилья сразу нескольким лицам. В силу закона сами по себе договоры купли-продажи одновременно нескольким лицам правомерны и являются действительными. Однако в итоге преимущество получит тот из покупателей, кто в реальности будет владеть объектом продажи (т.е. иметь беспрепятственный доступ, например ключи от квартиры, и т.д.).
Обычной ситуацией при покупке является просьба продавца внести предоплату. Часто получение средств оформляется как соглашение о задатке - в таком случае существует риск, что при отказе покупателя от покупки продавец потребует двойной оплаты, ссылаясь на ст. 381 ГК РФ. Такое требование незаконно. Поскольку согласно ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, то он не считается заключенным до такой регистрации. А незаключенный договор не порождает каких-либо прав и обязанностей. Именно по этой причине отказ покупателя от покупки не может означать нарушения обязательств и не ведет к обязанности вернуть двойную сумму. Соглашение о задатке будет ничтожно.
Ситуация может измениться, если вы заключаете предварительный договор купли-продажи. Материалы судебной практики показывают, что в качестве обеспечения такой договор может предусматривать передачу продавцу определенной суммы, которая впоследствии при отказе покупателя от покупки может не возвращаться. В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор, чтобы он считался заключенным, должен содержать те же существенные условия, что и основной договор купли-продажи (т.е. цена, точное описание объекта продажи, список лиц, сохраняющих права пользования). Основной договор во исполнение предварительного должен быть заключен в определенный срок. Если такой срок не определен, то он составляет один год с момента заключения предварительного договора. При этом если до указанного в предварительном договоре срока ни одна из сторон, т.е. ни продавец, ни покупатель, не направит другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства считаются прекратившимися. В этом случае продавец обязан вернуть все полученное по предварительному договору.
Следует отметить, что в силу закона соглашение о задатке невозможно в отношении предварительного договора. Дело в том, что задаток обеспечивает исключительно исполнение денежного обязательства, а предварительный договор устанавливает неденежное обязательство - обязательство заключить основной договор. Вместе с тем, поскольку существует довольно обширная практика действительности задатка и при предварительном договоре, желательно избегать таких соглашений, если заключается предварительный договор, а вы не уверены, что точно будете покупать именно это жилье. В целях подстраховки желательно оставлять так называемую предоплату, оформляя ее распиской. Таким образом, можно составить и соглашение о задатке (не подписывая предварительный договор) - юридически это ни к чему не обязывающее соглашение, поскольку оно изначально ничтожно.
Хорошим компромиссом, нашедшим большое распространение среди участников договоров купли-продажи, учитывающим интересы как покупателя, так и продавца, является заключение договора банковской ячейки между покупателем, продавцом и выбранным банком. В соответствии с указанным договором может быть предусмотрено, что внесенные в ячейку денежные средства подлежат выдаче продавцу только в случае предоставления акта приема-передачи помещения либо зарегистрированного договора купли-продажи и т.п. В свою очередь и покупатель может забрать деньги, например, если продавец не обратится в банк с указанными документами в определенный срок и т.д..
