Значительную часть имущества без документов
составляет недвижимое имущество: склады, ангары, базы, строения, подземные
хранилища, железнодорожные пути, тупики, на которое отсутствуют
правоустанавливающие документы, что в силу требований ст. 62 ФЗ «Об
исполнительном производстве» делает невозможным проведение торгов и требует
определенных временных и финансовых затрат, необходимых для подготовки
документов.
Принадлежность имущества должнику является необходимым условием для
реализации данного имущества в порядке исполнительного производства. В этой
связи государственная регистрация перехода права на реализованное имущество от
должника к лицу, выигравшему торги, или к взыскателю, если нереализованное
имущество с торгов имущество было передано ему непосредственно (ст. 54 ФЗ «Об
исполнительном производстве»), должна предшествовать регистрация прав должника.
При выявлении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, в случае явного отсутствия или недостаточности у должника имущества, взыскание на которое обращается в первоочередном порядке, судебный пристав-исполнитель до наложения ареста устанавливает, зарегистрировано ли право на недвижимое имущество в установленном законом порядке. С этой целью судебный пристав-исполнитель направляет запрос в Федеральную регистрационную службу и запрашивает необходимые сведения у должника.
В случае если объект не зарегистрирован в органе регистрации прав на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель устанавливает наличие следующих документов (фактов): постановление (решение) местной администрации, подтверждающие отвод земельного участка, предоставленный для осуществления строительства, а также разрешение местного органа по строительству и архитектуре на строительство. Если решение об отводе такого участка уполномоченным на то органом не принималось, и (или) отсутствует разрешение на строительство, то постройка, а равно незавершенный строительством объект в соответствии с гражданским законодательством признается самовольным и у лица, воздвигшего такую постройку в соответствии со ст.222 ГК РФ не возникает права собственности на неё. В связи, с этим судебный пристав-исполнитель составляет акт о невозможности обращения взыскания на данный объект недвижимого имущества. Однако, при отсутствии права собственности на постройку, у лица, сохраняется право на строительные материалы, на которые возможно обратить взыскание.
Если же земельный участок был предоставлен и соответствующим органом разрешено строительство объекта, судебный пристав-исполнитель налагает арест на объект недвижимого имущества и одновременно предлагает должнику зарегистрировать его в соответствующем органе регистрации прав на недвижимое имущество или о выдаче доверенности поверенному РФФИ на осуществление действий, связанных с регистрацией таких прав, а также отбирает объяснение о наличии (отсутствии) правоустанавливающих документов.
В том случае, если должником выдана доверенность, а также получено уведомление Федеральной налоговой службы о неосуществлении им действий по обращению в арбитражный суд с заявлением о признании организации-должника банкротом, отсутствует документ (один из вышеперечисленных), необходимый для государственной регистрации прав на недвижимое имущество судебный пристав-исполнитель с целью их установления, а также технических характеристик объекта направляет запросы в соответствующие органы, а также должнику.
В качестве правоустанавливающих документов ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает:
а) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания (акт ввода объекта в эксплуатацию, утвержденный администрацией, на территории которой находится объект, постановление администрации о передаче имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и др.);
б) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
г) свидетельства о праве на наследство (в отношении физических лиц);
д) вступившие в законную силу судебные акты;
е) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
ж) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним должнику от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
з) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документом, определяющим технические характеристики объекта недвижимости (кроме земли) является технический паспорт органа, осуществляющего государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. Такой паспорт должен содержать инвентарный, кадастровый номера, данные о расположении объекта, о правообладателе, о правоустанавливающих документах, о характеристике объекта с указанием наименования, года постройки, площади и т.д. В тех случаях, когда выписка из технического паспорта не требуется (т.е. когда с момента предыдущего технического обследования объекта не прошло 5 лет и никаких текущих изменений на объекте не произошло) орган, осуществляющий государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества выдает справку об отсутствии текущих изменений на объекте.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является кадастровый план земельного участка. План земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющем деятельность по ведению государственного земельного кадастра (Кадастровая палата). Представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если он уже представлялся в соответствующий орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Земельный участок может быть предоставлен на основании постановления администрации, на территории которой находится объект недвижимости (объект незавершенного строительства) о предоставлении земельного участка, свидетельств о праве на наследство и др. Указанные документы судебным приставом-исполнителем запрашиваются в соответствующих органах и (или) у должника руководствуясь ст. 62 «Подготовка торгов судебным приставом-исполнителем» на основании п.2. ст.14 ФЗ «О судебных приставах» («Информация, документы и их копии, необходимые для осуществления судебными приставами своих функций, предоставляются по их требованию безвозмездно и в установленный ими срок»).
Таким образом, заявка на предпродажную подготовку направляется судебным приставом-исполнителем при условиях, если получено уведомление Федеральной налоговой службы о неосуществлении действий по обращению в арбитражный суд с заявлением о признании организации-должника банкротом, должником выдана доверенность (лицу, которое будет производить предпродажную подготовку), а также, если постройка не является самовольной. В заявке на предпродажную подготовку судебный пристав-исполнитель указывает наличие документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также документы, подлежащие оформлению.
Оценка арестованного объекта недвижимости назначается судебным приставом-исполнителем только после регистрации права должника в ЕГРП.
После получения заключения об оценке и ознакомления сторон исполнительного производства с ее результатами судебный пристав-исполнитель направляет заявку на проведение торгов в соответствии с требованиями ст.54, 62 ФЗ «Об исполнительном производстве».
Если же земельный участок был предоставлен и соответствующим органом разрешено строительство объекта судебный пристав-исполнитель при условии отказа должника обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию или выдать доверенность на представление его интересов выносит требование должнику об обязании зарегистрировать право собственности. При невыполнении такого требования судебным приставом-исполнителем выносится постановление о наложении штрафа на должника в порядке ст.87 ФЗ «Об исполнительном производстве». В случае обжалования постановления и признания его судом незаконным судебный пристав-исполнитель составляет акт о невозможности обращения взыскания на объект недвижимости.
Невозможность реализации арестованного имущества, на которое отсутствуют правоустанавливающие документы либо государственная регистрация права собственности привела к практике подготовки правоустанавливающих документов поверенными РФФИ. Однако без законодательного урегулирования этого вопроса и финансового обеспечения затрат на их изготовление (превышающих порой сумму долга), позитивных результатов получить не удается. Зачастую затраты на оформление правоустанавливающих документов превышают реальную рыночную стоимость арестованных объектов недвижимости или должник отказывается выдать соответствующую доверенность. В связи, с чем судебные приставы-исполнители вынуждены обращать взыскание на объекты недвижимого имущества, как на сложенные строительные материалы, которые имеют низкий покупательский спрос.
Законодательно не урегулирован вопрос о возможности судебного пристава-исполнителя обратиться в Центр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о регистрации права собственности на недвижимое имущество за должником в порядке предпродажной подготовки правоустанавливающих документов на арестованный объект недвижимости (ст. 62 ФЗ «Об исполнительном производстве») в целях реализации объекта на торгах.
Согласно ст. 16 ФЗ Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Необходимость принудительной регистрации возникает в случае отказа должника зарегистрировать право собственности или выдать доверенность на регистрацию права. Вместе с тем, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" высказал позицию о возможности регистрации права должника судебными приставом- исполнителем ( «…объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"…).
Суды признают действия судебных приставов-исполнителей, в части обращения взыскания на объекты недвижимого имущества (незарегистрированные в установленном порядке) в виде сложенных строительных материалов, незаконными.
В настоящее время судебные приставы передают данное имущество на реализацию как набор строительных материалов. В случаях отрицательных ответов регистрирующих органов (БТИ, Росрегистрация, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству) о наличии правоустанавливающих документов, данный вид имущества передается на реализацию на открытых торгах.
Другой пример незаконных действий поверенных РФФИ ( торгующих организаций) является реализации данного имущества на торгах без регистрации в ФГУП «Ростехинвентаризация», Федеральной регистрационной службе, без землеотвода и других документов, т.е. без полного комплекта документов. Покупатель обязуется самостоятельно в судебном порядке зарегистрировать право собственности во всех органах.
Какая выгода покупателю данного имущества? Огромная, т.к. реально стоимость данного имущества в несколько раз превышает стоимость, установленную оценщиком. Поэтому торгующая организация смело неофициально поднимает стоимость реализуемого имущества не в 2-3 раза ( как обычно – на что-то же нужно жить, на одну федеральную зарплату? ), а в полтора, при этом документы на имущество отсутствуют. Выгодно всем, кроме должника и взыскателя, т.к. и те и другие теряют денежные средства, имущество, а долг так и остается не погашенным. Отсюда вечный вопрос - кому на Руси жить хорошо?
Типичные нарушения законодательства об исполнительном производстве:
- право собственности на продаваемое недвижимое имущество не зарегистрировано. В соответствии со статьей 219 ГК РФ переход права собственности к покупателю в данном случае невозможен.
- необходимость регистрации ранее возникшего права первоначального собственника является обязательным условием государственной регистрации перехода права, но не условием совершения самой сделки купли – продажи арестованного имущества.
- в силу п.1 ч.1 ст. 134 ГПК РФ судебный пристав-исполнитель не имеет право предъявлять исковое заявление в защиту прав, свобод или законных интересов другого лица (взыскателя).
- владение, пользование, распоряжение имуществом являются прерогативой собственника (ст. 35 Конституции РФ, ст. 209 Гражданского кодекса РФ), государственная регистрация прав должника на принадлежащее ему недвижимое имущество может быть произведена исключительно на основании заявления самого должника при условии предоставления им необходимых для регистрации документов либо представителя должника при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
- все процессуальные документы должны предоставлены собственнику арестованного имущества: постановления о передаче на реализацию, акты приема-передачи имущества, подготовлен ли полный комплект документов и т.д.
- собственник арестованного имущества должен быть проинформирован о дате, времени, месте проведения торгов
Жилищное право, 2015.
