Как не попасть в ловушку мошенников

Перед тем как принять решение о покупке недвижимости, необходимо удостовериться в подлинности предоставляемой продавцом  информации. (см. Открытые Интернет-источники информации для совершения сделок с недвижимостью).

Во-первых, проверить его полномочия по распоряжению имуществом. Право на отчуждение имущества имеет только его собственник, в определенных случаях законный представитель собственника, или представитель по доверенности. Необходимо обратить внимание, что доверенность на осуществление сделок с недвижимостью, права на которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Во-вторых, запросить в Росреестре выписку о зарегистрированных правах на объект недвижимости, содержащую сведения об объекте, о правообладателе, права которого зарегистрированы в ЕГРП, кроме того, в ней будут указаны зарегистрированные обременения и ограничения (например, залог, арест, запрет, аренда). Таким образом, имея сведения из ЕГРП, Вы будете обладать актуальной информацией о собственнике объекта.

В-третьих, при составлении договора купли-продажи необходимо договориться с продавцом по всем существенным условиям договора, к таковым относятся предмет договора, цена, порядок оплаты и передача имущества. Необходимо внимательно изучить все положения договора, проверить на наличие технических ошибок в тексте. Несмотря на то, что нотариальная форма договора купли-продажи не является обязательной, стороны сделки могут договориться об условии нотариального удостоверения договора, что добавит уверенности участникам сделки при её совершении и повысит её надежность, кроме того, сократит срок, необходимый для совершения всех процедур по государственной регистрации до пяти рабочих дней.

Кроме того, с 1 октября 2013 года у граждан появились дополнительные возможности, чтобы обезопасить себя от действий мошенников. Собственники недвижимости могут наложить запрет на продажу, дарение или совершение других действий с недвижимостью без своего личного участия. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в органы Росреестра. Затем запись о невозможности проведения регистрационных действий с недвижимым имуществом без личного участия собственника вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, после чего регистрировать сделки будут только по документам, принятым от собственника недвижимости. Внесение такой записи производится бесплатно, без уплаты госпошлины. Снять такой запрет и аннулировать запись можно только по решению самого собственника либо по решению суда. Изменения, закрепленные ст. 28.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяют предшествующему собственнику объекта недвижимости подать заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на этот объект недвижимости, то есть права действующего собственника. Подача заявления о возражении в отношении зарегистрированного права не будет являться препятствием при распоряжении недвижимостью действующим собственником, а также основанием для приостановления или отказа в государственной регистрации прав собственности на квартиру или другую недвижимость. Однако запись о таком возражении заносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что позволит заинтересованным лицам узнать о существующих притязаниях на недвижимость, к примеру, при принятии решения о ее покупке. Данная мера будет способна в какой-то степени противодействовать мошенничеству в сфере недвижимости и защитит права бывших собственников в случае незаконного перехода права собственности.

Так, если гражданин узнал о том, что его квартира продана незаконно, он будет заинтересован в предотвращении ее последующей продажи действующим собственником − ведь в этом случае следующий собственник уже окажется добросовестным приобретателем. Возможность оспаривания права предоставлена предшествующему собственнику и тогда, когда объект недвижимости уже прекратил свое существование, но в результате этого из него образовались новые объекты недвижимости, на которые и было зарегистрировано оспариваемое право. Продавцу объекта недвижимости необходимо обратить внимание, что законом, в частности ст. ст. 488, 489 Гражданского кодекса РФ, предусмотрено положение о том, что имущество, проданное в кредит с условием о рассрочке платежа, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества.

Таким образом, если стороны договорились, что оплата недвижимости будет осуществляться покупателем после подписания договора, Управлением будет зарегистрирована ипотека (залог в силу закона) при условии, что в договоре сторонами не будет предусмотрено иное. В случае если стороны сделки укажут в договоре стандартную фразу «объект недвижимости предметом залога не является», то продавец недвижимости тем самым лишает себя возможности законным способом обеспечить исполнение договора покупателем. В таком случае, недобросовестный покупатель после государственной регистрации перехода права, став собственником имущества, сможет распорядиться недвижимостью по своему усмотрению, не рассчитавшись за него с продавцом. Внимательно читайте все документы и договоры, которые вы подписываете – договор о намерениях совершить сделку (предварительный договор), договор на оказание услуг с агентством недвижимости, все дополнительные соглашения и акты и, конечно, сам договор купли-продажи. Уточняйте все моменты, условия, которые вам не понятны.

Подписывая договор купли - продажи убедитесь, что все ваши требования соблюдены, тщательно проверьте все пункты договора, обсудите внесение необходимых с Вашей точки зрения корректив. При покупке квартиры, комнаты, жилого дома четко оговаривайте сроки выписки бывших жильцов и сроки освобождения жилого помещения. Возьмите с продавца залог под выписку. После того как все условия соглашения будут выполнены, сумма возвращается. Убедитесь, что продавец уплатил все телефонные переговоры и жилищно-коммунальные платежи за весь период до фактического освобождения им помещения. Оговорите с продавцом в письменном виде, какое имущество приобретается вместе с квартирой (электрооборудование, сантехника, мебель и т.п.). Вносите продавцу задаток на основании соглашения о задатке и при наличии оригиналов всех документов, подтверждающих право собственности продавца на эту недвижимость. Никогда не покупайте недвижимость, если продавец предъявляет только копии документов, даже нотариально заверенные, - он может продавать этот объект сразу нескольким покупателям. Размер задатка определяется продавцом и покупателем. Сумма должна быть достаточной для того, чтобы покупателю было невыгодно искать другие варианты, а продавцу – продолжать показывать имущество для продажи другим людям. Подписывая соглашение о задатке, имейте в виду, что в случае отказа покупателя совершить сделку задаток ему не возвращается, если же сделка не может быть совершена по вине продавца, последний обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере (ст. 381 Гражданского кодекса РФ). Заключая договор о намерениях покупки объекта недвижимости (предварительный договор), и внося задаток, убедитесь, что перед вами его собственник. Кроме того, вы должны быть уверены в том, что все лица, которые должны будут давать согласие на отчуждение недвижимости, знают о планируемой сделке и не возражают против нее.

Так, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ  для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Поинтересуйтесь, не состоит ли продавец недвижимости на наркологическом или психоневрологическом учете. Сделки, заключенные такими людьми, (недееспособными или ограниченно недееспособными) суд практически всегда признает недействительными. Вы можете попросить продавца предоставить вам соответствующие справки. Такие справки выдаются соответственно в психоневрологическом и наркологическом диспансере, для получения необходим только личное присутствие и паспорт гражданина. Если продаваемое жилое помещение имеет какие-либо существенные недостатки, то продавцу необходимо сообщить об этом покупателю. Данное сообщение зафиксируйте в договоре или оформите отдельным соглашением. Это связано с тем, что при продаже имущества с существенными недостатками (если они не оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать расторжения договора, уменьшения цены или безвозмездного устранения недостатков.

Если приобретаемая недвижимость продается по доверенности, необходимо проявить особую бдительность, т.к. доверитель (собственник) может отменить доверенность. Поэтому желательно убедиться, что собственник, который выдавал доверенность, знает о том, что его имущество продается. Лучше, чтобы собственник недвижимости лично присутствовал при заключении договора. В целях безопасности старайтесь, чтобы о вашей сделке купли-продажи знали как можно меньше людей. Расчет должен производиться только между покупателем и продавцом, а не с риэлтерским агентством. Если у вас будет на руках крупная сумма наличных денег, позаботьтесь о сопровождении. При расчетах пользуйтесь расчетными счетами в банке или ячейкой сейфового хранения. После оформления договора купли-продажи у нотариуса, постарайтесь как можно быстрее обратиться за государственной регистрацией перехода права в Росреестр. Право собственности у нового владельца возникает с момента государственной регистрации права в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По материалам: Управление Росреестра по Курганской области