АВЕНЮ


маркированный список Новости
маркированный список Законодательство о недвижимости
маркированный список Образцы перечни документов
маркированный список Справочная информация
маркированный список Электронная библиотека
      
маркированный список Регистрация прав собственности, регистрация сделок
маркированный список Кадастровый учет
маркированный список "Юридическая чистота сделки"
маркированный список "Риэлтерские технологии"
маркированный список Приватизация
маркированный список Наследование недвижимого имущества
маркированный список Сделка купли-продажи недвижимости
маркированный список Дарение недвижимости
маркированный список Ипотека недвижимости
маркированный список Мена недвижимости
маркированный список Аренда недвижимости
маркированный список Исковая давность
маркированный список Задаток в сделках с недвижимостью
маркированный список Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
маркированный список Перепланировка квартиры
маркированный список Самоволка (самовольная постройка)
маркированный список Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
маркированный список Нотариат
маркированный список Кадастровая оценка объектов недвижимости
маркированный список О мошенничестве
маркированный список Судебная практика
маркированный список Дачный вопрос
маркированный список Управление многоквартирным домом

маркированный список Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
маркированный список Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
маркированный список Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
маркированный список О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
маркированный список Налог при продаже недвижимости
маркированный список "Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
маркированный список Оформляем гараж в собственность

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ

Регистрация права собственности

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

AV- Блог                AV- Tweet                 О проекте....


Последние новости сайта
2016-12-02    Федеральный закон от 30.11.2016 N 402-ФЗ О внесении изменения в статью 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации
C 1 января 2017 года Размеры государственной пошлины, установленные настоящей главой за совершение юридически значимых действий в отношении физических лиц, применяются с учетом коэффициента 0,7 в случае подачи заявления о совершении указанных юридически значимых действий и уплаты соответствующей государственной пошлины с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, региональных порталов государственных и муниципальных услуг и иных порталов, интегрированных с единой системой идентификации и аутентификации."

Все новости


О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте


Доверенность в обороте недвижимого имущества . Жилищное правоавеню,av-ue.ru
Главная "Авеню" >> Доверенность

Доверенность в обороте недвижимого имущества

Современный гражданско-правовой оборот, включая оборот недвижимого имущества, характеризуется скоротечностью и оперативностью. Покупаются и продаются, сдаются в аренду здания и земельные участки. Зачастую эти сделки совершаются через риэлтерские и иные фирмы, что, в свою очередь, позволяет говорить о развитии института представительства, одной из категорий которого выступает доверенность.
       Доверенности, используемые в сфере оборота недвижимого имущества, могут быть условно разделены на две категории:
       - доверенности на совершение сделок с недвижимым имуществом;
       - доверенности на представление интересов доверенного лица в регистрирующем органе (например, выданные для подачи документов на государственную регистрацию).
       Основополагающим вопросом при выдаче доверенности был и остается вопрос о ее форме.
       Должна ли доверенность, предоставляющая полномочия в сфере оборота недвижимости быть нотариально удостоверена?
       Как мы знаем, в соответствии с п. 2 ст. 185 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ сделки подлежат обязательному нотариальному оформлению в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. И на сегодняшний день на уровне закона установлены два случая обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом: договор об ипотеке и договор ренты. Соответственно по закону должны быть нотариально удостоверены лишь доверенности на заключение договоров ипотеки и ренты. Доверенности на заключение любых других сделок с недвижимым имуществом могут иметь простую письменную форму.
       Что же касается представления интересов правообладателя и сторон сделки с недвижимым имуществом при государственной регистрации, то в этом случае любая доверенность должна быть нотариально удостоверена (Ст. 16 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184).
       Однако, выдавая доверенность на совершение сделки с недвижимым имуществом, даже не подлежащей нотариальному удостоверению, гражданин обычно передает полномочий и по государственной регистрации такой сделки и своих прав на имущество. А генеральная доверенность на управление имуществом сама по себе уже предполагает все эти действия. Таким образом, становится очевидным, что в основном доверенности на совершение сделок с недвижимым имуществом подлежат нотариальному удостоверению, несмотря на отсутствие строгих и точных требований закона.
       Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена всегда.
       Какие сведения подлежат обязательному включению в доверенность на совершение действий с недвижимым имуществом?
       В доверенности всегда обязательно должны быть указаны сведения, касающиеся самого имущества: правильное наименование, количество, точный адрес местонахождения.
       Кроме того, должны быть подробно изложены полномочия представителя в отношении этого имущества. Если речь идет об отчуждении, то должно быть конкретизировано, кому, по какой цене (при возмездном отчуждении), на каких условиях это должно произойти.
       Паспортные данные представителя и представляемого должны указываться в любой доверенности, связанной с отчуждением и приобретением недвижимого имущества. Что касается других действий, то в соответствии с требованиями закона правило об указании в доверенностях паспортных данных представителя не является необходимым.
       Вместе с тем Министерство юстиции Российской Федерации рекомендует при проверке полномочий по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом, основанных на доверенности, устанавливать наличие в доверенности необходимых сведений о представляемом правообладателе или участнике сделки, как то:
       - фамилии, имени, отчества;
       - даты рождения;
       - места постоянного или преимущественного пребывания представляемого физического лица;
       - наименования и реквизитов документа, удостоверяющего его личность;
       а также сведений о представителе, необходимых для внесения в книгу учета входящих документов и идентификации его личности:
       - фамилии, имени, отчестве;
       - наименовании и реквизитах документа, удостоверяющего личность представителя.
       Указанная персонифицирующая информация, согласно п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г., необходима для заполнения Единого государственного реестра прав. Отсутствие такой информации означает неполную идентификацию гражданина в системе государственной регистрации прав.
       Представление документов на государственную регистрацию прав осуществляется подачей заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. В заявлении о государственной регистрации, подаваемом представителем (Методические рекомендации, утв. приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184) рекомендуется указывать:
       - данные о правообладателе или стороне сделки (указаны выше);
       - сведения о представителе, необходимые для внесения в книгу учета входящих документов и идентификации его личности (также указаны выше);
       - наименование и реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя;
       - ходатайство (просьбу) о государственной регистрации, указывающее на цель обращения заявителя в учреждение юстиции по регистрации прав, в том числе вид права, размер доли в праве в случае регистрации права общей долевой собственности, вид сделки, вид ограничения (обременения) права;
       - наименование, реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права;
       - наименование и реквизиты сделки, заявляемой к регистрации или на основании которой должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права, и краткие данные о второй стороне сделки (фамилия, имя, отчество физического лица, наименование юридического лица);
       - сведения об объекте недвижимости (наименование объекта недвижимого имущества, его место нахождения (адрес), кадастровый или условный номер, если он известен заявителю);
       - подпись заявителя (представителя);
       - дата составления заявления о государственной регистрации;
       Какие документы подтверждают полномочия представителя при подаче заявления на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом?
       Согласно п. 8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233, при представлении документов представитель подтверждает свои полномочия доверенностью, договором поручения. Означает ли это необходимость одновременного представления и договора поручения и доверенности, выданной во исполнение этого договора?
       В соответствии с законом, доверенность, как документ, имеет особую доказательственную силу для третьих лиц и предполагает сохранение в тайне от третьих лиц условий договора поручения (например, размер и основания вознаграждения поверенного). Таким образом, доверенность в правовом плане имеет самостоятельное значение, поскольку даже при разночтении между полномочиями, указанными в доверенности и в иных документах (договор, учредительные документы), юридическое значение будет иметь именно текст доверенности.
       Договор поручения в ряде случаев также подлежит представлению в учреждение юстиции, но это касается тех ситуаций, когда полномочия представителя могут быть изложены не в доверенности, а в самом тексте договора. Подобное правило о возможности включения в текст договора записи о полномочиях содержится в ст. 184 и ст. 1005 ГК РФ - применительно к договору коммерческого представительства и агентским соглашениям.
       Может ли один представитель подавать заявление на государственную регистрацию сделки с недвижимым имуществом от имени обеих сторон сделки?
       Существуют ситуации, в которых стороны сделки, подписав договор на отчуждение недвижимого имущества, в целях экономии своего времени поручают одному лицу обратиться в учреждение юстиции и сдать необходимый комплект документов на государственную регистрацию договора и (или) перехода права. В практике встречается два способа передачи в указанных случаях полномочий на предоставление документов. Во-первых, заинтересованные стороны согласовывают единого представителя и ему выдают доверенности. Во-вторых, одна из сторон доверяет другой и оформляет на ее имя соответствующую доверенность.
       В обоих случаях возникает вопрос о допустимости подобного представительства с учетом того обстоятельстве, что п. 3 статьи 182 ГК РФ, запрещает представителю совершение сделок от имени представляемого в отношении себя лично или в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
       Указанное ограничение связано с необходимостью исключить возможность злонамеренного соглашения представителя с одним из представляемых во вред другому или возможность совершения иных действий в ущерб интересам представляемых с учетом личной заинтересованности. Однако представительство в учреждение юстиции не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, то есть все существенные условия сделки определены и зафиксированы. Представитель в этой ситуации является лишь правовым инструментом для механической передачи комплекта документов. С учетом изложенного, представление документов на государственную регистрацию единым представителем является допустимым. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика.






Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker









Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ