Методическое пособие по изменениям земельного законодательства, вступившим в силу в 2015 году

по изменениям земельного законодательства, вступившим в силу в 2015 году

В целях формирования единой правоприменительной практики, в связи с вступлением в силу с 01.03.2015 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон), за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки, подготовлено настоящее практическое пособие об основных новеллах земельного законодательства, вступающих в силу в 2015 году.

Новым Законом в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и ряд законодательных актов вносятся изменения, касающиеся вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки.

Полностью утратили силу статьи ЗК РФ, регулирующие отношения по приобретению прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Взамен соответствующих статей вводится новая глава V.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Признана утратившей силу ст. 11.1 ЗК РФ, содержащая юридическое определение понятия «земельный участок».

Согласно новой редакции ст.6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Введено понятие неделимого участка - участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным участкам (ст.39.20 ЗК РФ).

Виды земельных прав, предусмотренные новой редакцией ЗК РФ:

Нововведения внесены в главу I.1. ЗК РФ, которой уточнены способы образования участков из публичных земель.

Понятие «образование земельных участков» включает в себя две группы отношений: первая – по первичному созданию земельного участка из неиспользуемых публичных земель (которая ранее именовалась «формированием земельного участка»), вторая – по вторичному созданию земельного участка (земельных участков) при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из уже существующих земельных участков.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть осуществлено на основании одного из следующих документов:

- утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории;

- проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков.

При этом, согласно п.2 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельного участка на основании схемы расположения земельного участка допускается при отсутствии проекта межевания.

Исключения из указанного правила сформулированы в п.3 ст. 11.3 ЗК РФ, согласно которого установлены случаи образования земельных участков только при наличии утвержденного проекта межевания территории.

Введена норма, определяющая понятие «Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории» и правовое регулирование отношений при ее подготовке, утверждении (ст. 11.10 ЗК РФ). Под схемой расположения земельного участка понимается изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.

Статья 11.10 ЗК РФ устанавливает перечень лиц, которые вправе подготовить схему расположения земельного участка: исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления (пункт 3 статьи 11.10 ЗК РФ). При этом в зависимости от целей образования земельного участка ими также могут быть граждане и юридические лица (п. 4-8 статьи 11.10 ЗК РФ).

В соответствии с п. 14 ст. 11.10 ЗК РФ в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются: 1. площадь; 2. адрес (при его отсутствии – описание местоположения); 3. кадастровые номера земельных участков, из которых происходит образование новых земельных участков (при наличии); 4. территориальная зона (или вид разрешенного использования в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); 5. категория земель.

Срок действия схемы утверждения земельного участка: 2 года с момента ее утверждения (пункт 15 статьи 11.10 ЗК РФ).

Согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Установлен новый порядок предоставления земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Определены особенности приобретения земельных участков на торгах и без, а также за плату и бесплатно.

В законе закреплено общее правило распоряжения земельными участками, находящимися в публичной собственности, путем аукциона.

Установлено общее правило, согласно которому земельный участок с разрешенным использованием – для строительства, предоставляется только в аренду и только на аукционе.

Сокращено количество документов, подготавливаемых в процессе предоставления земельного участка. В частности, при продаже участка без торгов, предоставлении в аренду или в безвозмездное пользование, документом-основанием становится только договор (п.2-4 п.1 ст. 39.1 ЗК РФ). В случае предоставления земельного участка по договору (купля-продажа, аренда) различные ненормативные акты о предоставлении земельного участка (например, постановление или распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду) теперь не принимаются. Предоставление участка на основании решения органа власти теперь выполняется только в случаях предоставления земли в постоянное (бессрочное) пользование или в собственность бесплатно (пп.1 п.1 ст. 39.1 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно только в случаях, предусмотренных ст.39.5 ЗК РФ. Предусмотренные случаи содержат возможность установления законами субъектов Российской Федерации случаев предоставления земельных участков только в отношении граждан. В частности, законом субъекта Российской Федерации не могут быть установлены случаи бесплатного предоставления земельного участка юридическому лицу.

государственной или муниципальной собственности

Согласно ст.39.2. ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Иначе урегулированы полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности. Пункт 10 ст. 3 Федерального Закона о введении в действие ЗК РФ, который ранее регламентировал этот вопрос, утратит силу. Вместо него появилась статья 3.3 того же закона. В силу новой нормы право распоряжения неразграниченными государственными землями оставлено за органами местного самоуправления (п.2 ст. 33 Вводного закона), но более четко определено, какой именно орган и в какой именно ситуации обладает таким правом:

- земельными участками, расположенными на территории городских округов распоряжаются органы местного самоуправления городских округов;

- земельными участками, расположенными на территории иных поселений, распоряжаются органы местного самоуправления данных поселений в случае наличия утвержденных правил землепользования и застройки данных поселений (причем важен факт утверждения правил землепользования и застройки поселений, а не внесения сведений о них в государственный кадастр недвижимости);

- земельными участками, расположенными на территории поселений, где не утверждены правила землепользования и застройки, распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных районов;

- земельными участками, расположенными на межселенных территориях, распоряжаются органы местного самоуправления муниципальных районов;

Так же определены случаи, когда участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности, не распоряжаются органы местного самоуправления. Это, участки, расположенные в городах федерального значения, участки, предоставляемые для размещения дорог федерального значения и некоторые иные случаи.

Вместе с тем, Законом предусмотрены исключения в статье 34, согласно которым, в случае, если до дня вступления в силу Закона (до 01.03.2015) органом местного самоуправления муниципального района принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении земельного участка, который расположен в границах этого муниципального района и государственная собственность на который не разграничена, либо размещено или опубликовано извещение о проведении аукциона по продаже такого земельного участка или аукциона по продаже права на заключение договора аренды такого земельного участка, предоставление такого земельного участка на основании данного решения или по результатам аукциона осуществляет орган местного самоуправления муниципального района, который принял данное решение либо разместил или опубликовал указанное извещение, независимо от наличия утвержденных правил землепользования и застройки поселения, в границах которого расположен такой земельный участок.

Кроме того, на государственные и местные органы самоуправления теперь возложена дополнительная обязанность по выставлению на продажу свободных земельных участков на основании письменных заявлений граждан и организаций. Данные земельные участки подлежат реализации на основании результатов публичных торгов.

В ЗК РФ внесена глава V.5 «Безвозмездная передача земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов Российской Федерации». Статьями 39.30-39.32 ЗК РФ установлены случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов Российской Федерации.

На основании п.1 ст.39.30 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, за исключением земельных участков, указанных в п. 2 указанной статьи, подлежат безвозмездной передаче по заявлению предусмотренных п. 1 ст. 39.31 Земельного кодекса лиц в собственность поселений, утвердивших правила землепользования и застройки, если такие земельные участки расположены на территории соответствующих поселений.

Согласно п. 1 ст. 39.31 ЗК РФ передача находящегося в федеральной собственности земельного участка, в соответствии с данной статьей, осуществляется по заявлению о передаче земельного участка, направляемому главой муниципального образования, высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации (руководителем высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации). Заявление о передаче земельного участка подается в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий полномочия собственника имущества.

Статьей 39.5 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень случаев предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность бесплатно. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления:

- земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор;

- земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке;

- земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации или в случаях, предусмотренных федеральным законом, в общую собственность членов данной некоммерческой организации;

- земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему ЗУ в безвозмездное пользование в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

- земельного участка гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта Российской Федерации;

- земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

- земельного участка иным не указанным в подпункте 6 настоящей статьи отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации;

- земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

или муниципальной собственности, на торгах (аукционах)

Земельные участки, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий и сооружений, могут быть предоставлены на аукционах только на праве аренды (пункт 7 статьи 39.11 ЗК РФ).

Исключение, предусмотрено статьей 39.18 ЗК РФ, согласно которому в некоторых случаях земельный участок для целей строительства на аукционе может быть продан (например, для целей индивидуального жилищного строительства).

Образование земельного участка, предоставление которого предполагается осуществить посредством проведения аукциона, а также само проведение аукциона, могут быть инициированы как органами государственной и муниципальной власти (п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ), так и заинтересованными в приобретении земельного участка гражданами или юридическими лицами (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Основные нововведения по порядку проведения аукционов::

- возможность проведения аукциона по предоставлению земельного участка в электронной форме (ст.39.13 ЗК РФ);

- внесение сведений о победителях аукционов по предоставлению земельного участка, уклонившихся от заключения договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка, в реестр недобросовестных участников аукциона (п. 27 ст. 39.12 ЗК РФ);

- возможность заключения договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, а также с единственным принявшим участие в аукционе (п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ), в настоящее время предусматривается только для аукционов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства (ст.38.1 ЗК РФ).

Пунктом.8 ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрен закрытый перечень из 19 оснований для отказа в проведении аукциона.

В целом данные основания могут быть разделены на три группы::

- нарушение прав третьих лиц: наличие на участке чужих объектов недвижимости – пп.8,9 п.8 ст. 39.11, наличие чужих прав на участок – пп.7, 13, 16, 17, 18 п.8 ст. 39.11.

- участок не подготовлен к аукциону: границы подлежат уточнению – пп.1 п.8 ст. 39.11, отсутствие регистрации права публичной собственности (кроме случаев, когда участок относится к неразграниченной государственной собственности) – пп.2 п.8 ст. 39.11, не определены предельные параметры разрешенного строительства – пп.3 п.8 ст. 39.11, не определены технические условия – пп.4 п.8 ст. 39.11, не определено разрешенное использование или разрешенное использование не соответствует целям, указанным в заявлении – пп.5 п.8 ст. 39.11, не определена категория земли – пп.6 п.8 ст. 39.11.

- запрет приватизации: участок зарезервирован или предназначен для публичных нужд - пп.12, 14, 15, 19 п.8 ст. 39.11, ограничение в обороте или изъятие из оборота – пп.10, 11 п.8 ст. 39.))

До 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями для отказа в принятии решения о проведении аукциона, предусмотренными пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ

или муниципальной собственности, без проведения торгов

Новое земельное законодательство устанавливает следующий принцип предоставления земельных участков «все – на торгах, за исключением определенных случаев».

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов установлены п.2 ст.39.3 ЗК РФ, а случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов п.2 ст.39.6 ЗК РФ.

Статьей 39.14 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Если земельный участок не образован (или его границы подлежат уточнению), его предоставление осуществляется в следующем порядке:

1. подготовка схемы расположения земельного участка, если нет утвержденного проекта межевания территории;

2. подача в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

3. принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

4. обеспечение заявителем выполнения кадастровых работ;

5. государственный кадастровый учет, государственная регистрация права государственной или муниципальной собственности за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6. подача в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка;

7. заключение договора (купли-продажи, аренды, безвозмездного пользования) или принятие уполномоченным органом решения о предоставлении (в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование).

При этом при предоставлении земельного участка по договору принятие решения органа государственной власти, органа местного самоуправления не требуется.

В случае, если допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, заявитель выбирает сам.

Предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков осуществляется однократно.

В п.7 ст.39.14 ЗК РФ содержатся исключения, при которых указанный порядок не применяется:

1.. предоставление земельных участков бесплатно в собственность граждан, имеющих 3 и более детей;

2. заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, заявителем, признанным единственным участником аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником;

3. заключение договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

4. предоставление земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.

На основании изложенного в рамках процедуры образования земельного участка по инициативе заинтересованного лица первым шагом является подготовка им схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом ЗК РФ предусматривает исключение из этого правила, которое выражается в том, что, если образование земельного участка осуществляется из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов, то подготовка схемы расположения земельного участка заинтересованным лицом не допускается (подпункт 1 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ).

С учетом указанного исключения заинтересованное лицо в целях образования земельного участка, находящегося в границах населенного пункта (или города федерального значения), должно инициировать проведение аукциона по его предоставлению при отсутствии проекта межевания – подготовить этот проект (за свой счет).

Если земельный участок является образованным (ст.39.17 ЗК РФ) его предоставление осуществляется в следующем порядке:

1. подача заявления о предоставлении земельного участка (с указанием в т.ч. кадастрового номера земельного участка) с приложением необходимых документов. Срок рассмотрения – 30 дней

2. принятие решения о предоставлении земельного участка или подготовка проекта договора купли-продажи или аренды.

Исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность или в аренду обладают:

1. собственники зданий, сооружений, помещений в здании, сооружении, расположенных на таких земельных участках;

2. лица, обладающие правом хозяйственного ведения, правом оперативного управления на здание, сооружение, помещение расположенное на таком земельном участке (земельный участок предоставляется только в аренду).

Если здание, сооружение, расположены на неделимом земельном участке и принадлежат нескольким лицам на праве собственности (общая долевая собственность), или помещения в таком здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве собственности, то эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

В этом случае согласие иных лиц, которым принадлежат здания или помещения, не требуется. С ними заключается соглашение об установлении сервитута с установлением платы в размере ставки земельного налога пропорционально площади принадлежащих им зданий, сооружений, помещений.

Для приобретения права собственности на земельный участок в уполномоченный орган должны совместно обратиться все собственники здания, сооружения или помещений в них.

Для заключения договора аренды с заявлением о предоставлении земельного участка может обратиться любой из заинтересованных правообладателей объектов недвижимости.

Причем уполномоченный орган после получения заявления о предоставлении земельного участка от одного из правообладателей в течение 30 дней направляет иным правообладателям подписанный проект договора аренды, которые обязаны его подписать в течение 30 дней со дня направления. Договор аренды заключается с лицами, которые его подписали.

В течение 3 месяцев со дня представления в уполномоченный орган подписанного арендаторами договора аренды земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Кроме того, орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды, даже если никто из правообладателей объектов не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Размер долей в праве на земельный участок соразмерен доле в праве на здание, если иное не установлено соглашением или решением суда.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Обращаем внимание на новую редакцию статьи 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник..

То есть объект может быть отчужден без земельного участка при условии, если земельный участок не принадлежит собственнику объекта.

Сохраняются и уточняются правила, принятые в развитие принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов:

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (т.е. по акту выбора) отменено. Порядок предоставления земельных участков будет опираться на градостроительную документацию (генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документация по планировке территории).

Основной принцип: по общему правилу, продажа земельного участка для строительства не допускается, земельный участок для указанных целей может предоставляться только в аренду (или на ином праве).

Исключение составляет продажа земельных участков на аукционах под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, крестьянское фермерское хозяйство, садоводство, дачное хозяйство (п.2 ст. 39.2, п.7 ст. 39.11, ст. 39.18 ЗК РФ).

Кроме того, есть прямое указание на то, что если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (п.7 ст.39.11 ЗК РФ)..

Еще одно нововведение связано с установлением сроков аренды земельных участков для целей строительства. Для строительства, реконструкции зданий, сооружений земельные участки будут предоставляться в аренду на срок от 3 до 10 лет, на срок до 49 лет для размещения линейных объектов и на срок до 20 лет для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства (для земельного участка в границах населенного пункта). По истечении этого срока арендатор не будет иметь преимущественного права заключения договора на новый срок, а органы местного самоуправления могут предоставлять такие участки на аукционах вместе с долгостроем.

Поскольку Законом в статье 34 устанавливается переходный период, в том числе в сфере предоставления земельных участков для строительства

1. До 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка (п. 1 ст. 34 Закона);

2. В случае если до дня вступления в силу Закона (до 01.03.2015) органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с пунктом 3 статьи 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона) опубликовано сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона), но не позднее 1 января 2018 года (п. 4 ст. 34 Закона);;

3. В случае, если до дня вступления в силу Закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с п. 3 ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях предоставления такого земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии с п.4 ст. 12 Федерального закона от 11.06.2003 №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) (п.6 ст.34 Закона);

4. До 1 января 2018 года допускается утверждение проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона) (п.8 ст.34 Закона);

5. Отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу Закона или после дня вступления в силу Закона в соответствии с п.2 ст.34 Закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона) (п.4 ст.34 Закона);

6. Положения статьи 239.1 ГК РФ (отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Закона – до 01.03.2015 (п.33 ст.34 Закона). В случае, если:

- объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

- или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду (вне зависимости от даты регистрации права на объект незавершенного строительства),

Случаи предоставления земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов установлены п.2 ст. 39.6 ЗК РФ:

1) предоставление юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;

2) юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;

3) земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта;

4) земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1. собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка;

2. собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если:

- уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов

- либо судом отказано в удовлетворении данного требования

- или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

- объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года

- или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду (вне зависимости от даты регистрации права на объект незавершенного строительства),

собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

5) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, которым земельный участок может предоставляться исключительно на праве постоянного (бессрочное) пользования;

6) земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

7) земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;

8) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации (может быть принят закон субъекта, устанавливающий перечень лиц, имеющих соответствующее право)

- ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта,

- гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

10) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым заключено концессионное соглашение

11) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования

12) земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования

Обращаем внимание на правило, согласно которого изменение вида разрешенного использования в договор аренды, заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся не допускается.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Внесены существенные изменения в регулирование договора аренды земельного участка. В особенности значительно изменены нормы о продлении аренды. Исключены положения о преимущественных правах арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Акцент сделан на то, что договор аренды заключенный на торгах, должен на новый срок тоже заключаться на торгах.

4.1. Для продолжения арендных отношений в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договора аренды необходимо заключение нового договора на образуемый и измененный земельные участки на прежних условиях. Положение о преимущественном праве арендатора на аренду образованных участков исключено (п.4 ст. 11.8 ЗК РФ).

4.2. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п.15 ст.39.8 ЗК РФ).

Таким образом, после 01.03.2015г. по истечении срока договора аренды он не может быть продлен, кроме случаев, установленных законом, а именно:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, в случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе,…);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Условия для заключения нового договора аренды:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка сохранились ЗК основания для предоставления этого ЗУ в аренду без проведения торгов.

Истечение срока действия договора аренды влечет его прекращение и его новое предоставление должно быть осуществлено в соответствии с процедурой, установленной ЗК.

4.3. Форма торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка установлена в виде аукциона (п.1 ст.39.3 ЗК РФ).

Пунктом 8 ст. 39.8 ЗК РФ устанавливаются сроки аренды земельных участков в зависимости от целей их предоставления, в случаях, не предусмотренных данным пунктом – договоры заключаются на срок 49 лет. Ранее сроки аренды земельных участков установлены не были.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582). Определяется в зависимости от порядка предоставления земельного участка (на торгах или без торгов)

В случае предоставления земельного участка в аренду без торгов арендная плата устанавливается:

- Правительством Российской Федерации – по земельным участкам, находящимся в федеральной собственности;

- органом государственной власти субъекта – по земельным участкам, находящимся в собственности субъекта и земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена;

- органом местного самоуправления – по земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности

В случае предоставления земельного участка в аренду на торгах:

- размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона;

- в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом:

а) подавшим единственную заявку на участие в аукционе

б) с заявителем, признанным единственным участником аукциона,

в) либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником

размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Рассмотренные правила не будут применяться в отношении заключенных до 1 марта 2015 г. договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

ЗК РФ дополнен главой V.2, в соответствии с которой появилась возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности (ст.39.21-39.22 ЗК РФ).

По сути обмен участками введен как процедура, упрощающая изъятие земли для государственных и муниципальных нужд..

1. обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;

2. обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.

1. Здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены (вне зависимости от того, расположены ли они на земельном участке, находящимся в публичной собственности или в частной собственности).

2. Подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости:

- земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, передаваемые из публичной собственности в частную собственность,

- земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, передаваемые из частной собственности в публичную.

Не подлежат обязательной оценке только объекты недвижимого имущества, передаваемые безвозмездно из частной собственности в публичную.

3. Цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной. При этом ОНИ, расположенные на ЗУ могут передаваться безвозмездно из частной собственности в публичную.

4.. Цена передаваемого из публичной собственности в частную собственность земельного участка может быть ниже предаваемого из частной собственности в публичную земельного участка в случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности для государственных или муниципальных нужд. Разница возмещается собственнику.

ЗК РФ дополнен главой V.3 об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Изменения затронули порядок установления сервитутов (права ограниченного пользования чужим земельным участком) на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.. Кроме того изменения внесены и в ст. 274 ГК РФ (право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)).

- закон или иной нормативно-правовой акт Российской Федерации

- нормативно-правовой акт субъекта Российской Федерации

- нормативно-правовой акт органа местного самоуправления

Устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.

Пункт 3 ст. 23 ЗК РФ содержит ограниченный перечень целей, для которых устанавливается публичный сервитут:

- для прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;;

- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

- проведения дренажных работ на земельном участке;

Сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 27 Закона о регистрации).

Частный сервитут в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности (ст.39.23 ЗК РФ)

Основанием установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности является соглашение, заключенное с пользователем и уполномоченным органом или иным лицом.

В ст. 39.23 ЗК РФ прямо предусматриваются три случая, в которых, в частности, допустимо установление сервитута в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности:

- размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;

- ведение работ, связанных с пользованием недрами.

- орган, уполномоченный по распоряжению неразграниченными земельными участками;

- землепользователь, землевладелец, арендатор - если земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год. При этом согласие уполномоченного органа не требуется, если пунктом 1 ст.39.24 или договором аренды, либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное;

- если земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение заключается данными организациями при наличии согласия в письменной форме органа, в ведении которого находятся эти предприятие, учреждение, организация.

Арендатор или землепользователь вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком. Со дня досрочного расторжения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком действие заключенного арендатором или землепользователем соглашения об установлении сервитута в отношении такого земельного участка прекращается.

Существенные условия соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности установлены п.1 ст.39.25 ЗК РФ

В случае заключения соглашения об установлении сервитута, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения кадастровых работ, без государственного кадастрового учета части земельного участка и без государственной регистрации сервитута.

В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Порядок заключения соглашения (ст. 39.26 ЗК РФ):

1. заинтересованное лицо представляет заявление с приложением схемы границ на кадастровом плане территории (если часть земельного участка)

- уведомление о возможности заключения соглашения об установлении сервитута в предложенных заявителем границах;

- предложение о заключении соглашения об установлении сервитута в иных границах

- подписанные уполномоченным органом экземпляры проекта соглашения об установлении сервитута;

- решение об отказе в установлении сервитута.

находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута

на основании разрешения на использование участка

Статьей 39.33 ЗК РФ введена возможность использования публичных земельных участков без их предоставления.

Использовать земли или земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам) можно в следующих случаях:

2. капитальный или текущий ремонт линейного объекта;

3. строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения на срок их строительства, реконструкции;

4. осуществление геологического изучения недр на срок действия соответствующей лицензии;

5. осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда;

6. размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации .

С 1.03.2015 применяется перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1300.

- подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

- водопроводы и водоводы всех видов, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

- линейные сооружения канализации (в том числе ливневой) и водоотведения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

- линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

- нефтепроводы и нефтепродуктопроводы диаметром DN 300 и менее, газопроводы и иные трубопроводы давлением до 1,2 Мпа, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

- тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

- геодезические, межевые, предупреждающие и иные знаки, включая информационные табло (стелы) и флагштоки;

- защитные сооружения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

- объекты, предназначенные для обеспечения пользования недрами, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

- линии и сооружения связи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

- проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

- пожарные водоемы и места сосредоточения средств пожаротушения;

- отдельно стоящие ветроэнергетические установки и солнечные батареи, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.

Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях, указанных в пп.1-5 п.1 ст.39.33, осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа. Указанное разрешение не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства.

Заявление о выдаче разрешения подается физическим или юридическим лицом (либо представителем) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков, с приложением документов, согласно установленному перечню.

01.03.2015 начинает свое действие Постановление Правительства Российской Федерации от 27.11.2014 №1244 «Об утверждении Правил выдачи разрешения на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Пункт 2 ст. 235 ГК РФ (Основания прекращения права собственности) дополнен пп.3.1, в котором закрепляется возможность принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Правила указанного отчуждения установлены в новой ст. 239.1 ГК РФ (Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Содержащиеся в ст. 239.1 ГК РФ правила не будут распространяться на заключенные до 01.03.2015 договоры аренды земельных участков, которые находятся в государственной (муниципальной) собственности.

Нововведение коснется тех объектов, которые расположены на находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участках, предоставленных в аренду по результатам аукциона. Рассматриваемый порядок будет применяться и в случае, когда прекращается действие договора аренды, заключенного без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение об отчуждении объекта незавершенного капстроительства вправе принять только суд на основании требования о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, заявленного исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления, который уполномочен распоряжаться спорным земельным участком.

Публичные торги будут проводиться в форме открытого по составу участников аукциона на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Для участия в открытом аукционе заявитель, в частности, должен будет предоставить в срок, который указан в извещении о проведении аукциона, заявку на участие в нем по утвержденной в этом извещении форме и документы, подтверждающие внесение задатка. Исчерпывающий перечень необходимых документов содержится в вышеуказанных правилах.

При уклонении или отказе выигравшего данный аукцион лица от заключения в установленный срок договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, являвшегося предметом аукциона, его результаты аннулируются организатором. Победитель утратит право на заключение такого договора, при этом задаток не будет возвращен.

Если публичные торги будут признаны несостоявшимися, объект незавершенного капстроительства может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Вместе с тем, собственники объекта незавершенного строительства необходимо помнить о его вправе приобрести земельный участок, на котором расположен объект, в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.

Обращаем внимание, что нормы о реализации объектов незавершенного строительства с публичных торгов, рассмотренные выше, не применяются к объектам долевого строительства, строительство (создание) которых на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в соответствии с действующим законодательством возможно при соблюдении условий, предусмотренных п.1 ст. 39.27 ЗК РФ.

С марта 2015 года предусматривается возможность перераспределить земельные участки, находящиеся в частной собственности, с прилегающими к ним государственными или муниципальными землям и земельным участкам.

Перераспределение земель или земельных участков, находящихся в публичной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в ограниченном перечне случаев, установленном п.1 ст. 39.28 ЗК РФ.

Данное перераспределение производится на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков, содержащим сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и (или) права частной собственности на образуемые земельные участки.

Обязательное приложение к соглашению – кадастровый паспорт земельного участка или кадастровые паспорта земельных участков, которые образуются в результате перераспределения земель и (или) земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности.

Перераспределение осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.

Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату. Размер платы за такое перераспределение определяется в порядке, нормативно установленном соответствующим государственным или муниципальным органом.

В результате перераспределения земельных участков площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, не должен превышать установленные предельные максимальные размеры земельных участков.

В статье 14 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлены требования к определению предельных размеров земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые могут быть предоставлены указанным некоммерческим объединениям.

Предоставление земельных участков для огородничества и садоводства:

1. некоммерческим организациям предоставляется - в безвозмездное пользование

2. членам некоммерческих объединений предоставляется - в аренду без торгов или продажа без торгов;

3. земли общего пользования предоставляются некоммерческой организации - в собственность бесплатно.

Предоставление земельных участков для дачного хозяйства:

1. некоммерческим организациям предоставляется - в аренду на торгах;

2. членам некоммерческих объединений предоставляется - в аренду без торгов или продажа без торгов;

3. земли общего пользования предоставляются некоммерческой организации - продажа без торгов.

Статья 3 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнена п. 2.7, в соответствии с которым до 31.12.2020 члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности условиям, предусмотренным данным пунктом:

- земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу Закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;

- по решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения;

- земельный участок не является изъятым из оборота, ограниченным в обороте и в отношении земельного участка не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

Порядок подачи заявлений и состав необходимых документов установлены п.2.8 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

До 01.01.2018 допускается утверждение проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона).

До 01.01.2020 в случае, если в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона) утвержден проект организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, раздел земельного участка, предоставленного указанному объединению или в совместную собственность членов указанного объединения, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки данной территории. При этом утверждение проекта планировки данной территории и проекта межевания данной территории не требуется.

Пункт 4 ст. 19 Федерального закона №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в новой редакции) устанавливает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан на праве безвозмездного пользования или срочного пользования, считаются предоставленными на срок пять лет со дня принятия решения о предоставлении таких земельных участков указанным объединениям граждан независимо от срока, установленного таким решением, за исключением случаев, если таким решением установлен более длительный срок. При этом принятие нового решения о предоставлении земельного участка не требуется.

Основания для прекращения права собственности на земельный участок не изменились и установлены в главе VII ЗК РФ.

Так, согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации: право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Порядок подготовки аукциона, проводимого по инициативе заинтересованного лица,

Ещё по теме:

	Новости
	Законодательство о недвижимости
	Образцы перечни документов
	Справочная информация
	Электронная библиотека
	Регистрация прав собственности, регистрация сделок
	Кадастровый учет
	"Юридическая чистота сделки"
	"Риэлтерские технологии"
	Приватизация
	Наследование недвижимого имущества
	Сделка купли-продажи недвижимости
	Дарение недвижимости
	Ипотека недвижимости
	Мена недвижимости
	Аренда недвижимости
	Исковая давность
	Задаток в сделках с недвижимостью
	Представительство и доверенность в сделках с недвижимостью
	Перепланировка квартиры
	Самоволка (самовольная постройка)
	Брачный договор. Совместная собственность супругов. Раздел имущества.
	Нотариат
	Кадастровая оценка объектов недвижимости
	О мошенничестве
	Судебная практика
	Дачный вопрос
	Управление многоквартирным домом

	Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
	Жилье для молодой семьи (памятка по федеральным программам)
	Имущественный вычет. Совет Как получить "подарок" от государства
	О государственной поддержке застройщиков, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов в сельских поселениях Новосибирской области
	Налог при продаже недвижимости
	"Советы покупателям жилья" от Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.
	Оформляем гараж в собственность

Регистрация права собственности

Федеральный закон Российской Федерации от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Регистрация права собственности

Все новости

Ещё по теме:

Регистрация права собственности

Лоботомия - варварские методы лечения в ХХ веке

Читать популярные статьи на сайте!!!