Регистрация права собственности
AV- Блог AV- Tweet Контакты:
Все новости |
О Б Ъ Я В Л Е Н И Я
Купи-продай и аренда на сайте
Правоотношения, связанные с недвижимым имуществом, его оборотоспособностью, возникновением, изменением и прекращением прав на него на сегодняшний день по прежнему находятся под пристальным вниманием, как теоретиков гражданского законодательства, так и практиков, непосредственно применяющих нормы действующего, стремительно меняющегося законодательства.
Исторически сложилось, что понятие недвижимости прочно связано с землей. Между тем юридическая квалификация объектов недвижимого имущества сталкивается порой с неразрешимыми проблемами. Во-первых, это отсутствие четких, законодательно установленных критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу, а во-вторых, высокая мобильность понятия недвижимого имущества в действующем законодательстве.
В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Этой же статьей, пунктом вторым, к недвижимым вещам отнесены также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. И делается оговорка, что перечень не закрытый и законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Предложенный законодателем критерий хоть и обладает свойством интуитивной понятности, для применения на практике практически не годится. Уже неоднократно в юридической литературе отмечалось, что развитие техники позволяет переместить практически любой объект (в том числе здание, сооружение и т.п.) без вреда для его конструктивных элементов и отсутствие определения «несоразмерный ущерб» делает задачу отнесения данного объекта к недвижимому имуществу практически неразрешимой.
Порой даже судьи затрудняются правильно определить, относится объект к недвижимому имуществу или нет. Показательно в этом плане дело № А72-22/98-Кд136/1, прошедшее все судебные инстанции. Решение по существу данного дела зависело от отнесения или не отнесения стационарного промышленного холодильника к объекту недвижимого имущества.
Суд первой инстанции счел данное имущество движимым и Постановлением от 24.09.1998 года в иске отказал. С данным решением не согласился суд апелляционной инстанции и Постановлением от 30.11.1998 года отменил решение суда первой инстанции и иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции счел правильным отменить решение суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. Точку в этом деле поставил Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации, который Постановлением № 2061/99 от 12.10.1999 года отменил решение суда первой инстанции и оставил в силе решение суда кассационной инстанции. При этом Президиум ВАС аргументировал свою позицию тем, что «…содержащиеся в названных документах данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененные судом данные, в том числе акт No. 2 сдачи - приемки работ по договору от 27.05.91 No. 0214/СВ, указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей.
В материалах дела имеется также письмо Комитета по управлению государственным имуществом Ульяновской области от 30.11.98 No. 07-1467 о том, что факт отнесения спорного холодильника к недвижимому имуществу установлен после осмотра, произведенного специалистами комитета, с выездом на место».
Не совсем ясно, при чем тут возможность использование холодильника по назначению и возведение сооружения (фундамента), прочно связанного с землей. Видимо предполагалось, что без возведения сооружения и подведения коммуникаций холодильник нельзя будет использовать по назначению. Однако, на наш взгляд, логическое построение здесь не безупречно. Ведь в понятие перемещения можно включить и монтаж на новом месте. Ну, или следует озадачиться, что законодатель имел ввиду под термином «перемещение». По всей видимости под перемещением следует понимать механическое смещение целостной конструкции объекта без дополнительных усилий или затрат на установку его на новом месте. Тогда становится понятным конструкция «несоразмерный ущерб назначению». Так простое (механическое) перемещение здания даже с использованием специальной техники отрезает его от коммуникаций и его эксплуатация по назначению становится затруднительной. Или с тем же вышеописанным промышленным холодильником получается, что демонтаж и перемещение, без монтажа на новом месте делает невозможным его использование по назначению..
Таким образом, представляется, что более удачная формулировка в ст. 130 ГК РФ была бы «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в случае, если не используется специальные демонтажные и монтажные работы, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
К тому же много объектов с относительно неопределенным юридическим статусом, например железнодорожные пути, линии электропередачи, асфальтовые покрытия, бетонные заборы и аналогичные сооружения. Практикой они либо давно отнесены к объектам недвижимого имущества, либо с легкостью относятся органами, ответственными за учет объектов недвижимого имущества, однако применение к ним критерия предложенного законодателем в 130 статье ГК РФ затруднительно.
Данная проблема актуальна и до сих пор. Многие авторы предлагают свои критерии отнесения имущества к недвижимому. Иногда предлагается классификация таких критериев. Например, Л. Наумова предлагает выделить несколько групп критериев оценки имущества как недвижимого:
оценочные - исходящие из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение и т.д.);
технические - исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристик объекта (монолит или легковозводимые конструкции), наличие или отсутствие фундамента, подведение коммуникаций и т.д.);
юридические - исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовыми актами и т.д.
Вряд ли можно согласиться с необходимостью столь сложного построения. Первая группа критериев практически бесполезна на текущий момент, поскольку не соотносится с легальным определением из ст. 130 ГК РФ. Да и нужно ли вводить стоимостной критерий в понятие недвижимого имущества из указанной статьи и определять невозможность перемещения без несоразмерного (!) ущерба назначению как относительную дороговизну перемещения, например, по сравнению с остаточной стоимостью объекта? Практическая ценность данного изменения текста ст. 130 ГК РФ представляется сомнительной, однако не будем торопиться сбрасывать эту идею со счетов. На одной из лекций на курсах повышения квалификации для государственных регистраторов \регалии?\ Пятков Д.В. отметил, что стоимостной критерий присутствует в определении недвижимого имущества немецкого гражданского права. Правда остается туманным практическое применение данного критерия. Высокая удельная стоимость перемещения не может означать, что перед нами объект недвижимости (транспортировка строительного мусора всегда дороже его остаточной стоимости, которая близка к нулю).
Технический критерий важен, он лежит в основе легального определения недвижимого имущества. Однако существенные трудности формализации и опять же неясность полезности результата.
На наш взгляд, применение этих критериев в качестве основных противоречит смыслу, заложенному законодателем в понятие недвижимого имущества. Их, возможно, следует применять при появлении спорной ситуации.
По поводу юридических критериев сам автор сильно осторожничает: «…Юридические критерии не могут являться достаточным основанием для квалификации того или иного объекта в качестве объекта недвижимости. Использовать такие критерии следует с большой осторожностью и только в качестве дополнительных.»
Но как раз юридические критерии и должны являться основными и, пожалуй, единственными для отнесения объекта к недвижимому имуществу.
В действующем законодательстве на наш взгляд таких критериев всего два: законность создания недвижимой вещи (и соответственно приобретение на нее прав как на недвижимую вещь в соответствии с ГК РФ) и судебный акт.
Что же понимается под законностью создания вещи? Отсутствие признаков самовольной постройки и наличие документов, подтверждающих факт создания. В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, наличие прав на земельный участок, разрешение на строительство в соответствии с положениями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) и разрешение на ввод в эксплуатацию в соответствии с положениями ст. 55 ГрК РФ у одного лица гарантируют не только возникновение прав собственности, но принадлежность созданного объекта к недвижимости.
При отсутствии данных документов в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ возможно признание прав на самовольную постройку в судебном порядке, и в этом случае отнесение к недвижимому имуществу и возникновение прав на объект будут установлены судебным решением.
Следует отметить, что данные рассуждения справедливы для создаваемого недвижимого имущества после принятия Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 года (далее Закон о регистрации) и становления системы государственной регистрации. Отнесение ранее созданного имущества к недвижимому и государственная регистрация прав на него возможна не всегда и производится с учетом наличия правоустанавливающих документов, системы ранее действовавшего учета недвижимого имущества и, при необходимости, действовавшего на момент создания объекта законодательства.
Примечательно, что за последние несколько лет законодатель неоднократно вносил изменения в текст статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Сначала Федеральным законом № 213-ФЗ от 30.12.2004 года «О внесении изменений в часть первую Гражданского Кодекса Российской Федерации» в данную статью был внесен в качестве объекта недвижимого имущества объект незавершенного строительства, чем окончательно была поставлена точка в спорах этому поводу.
Неопределенность в данном вопросе частично разрешила первая редакция ст. 25 Закона о регистрации, в которой было указано, что «…2. В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».
Такое ограниченное признание законодателем объекта незавершенного строительства объектом недвижимого имущества связано с тем, что долгое время данный объект рассматривался как совокупность строительных материалов и объектом недвижимости становился после ввода его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией. Соответственно это затрудняло гражданский оборот незавершенного строительства. Вряд ли кто-то захочет продавать почти готовый объект по стоимости строительных материалов. Или, например, при нехватке денежных средств для окончания строительства лицо создающее объект опасалось за его дальнейшую судьбу и желало «оформить» то, что получилось, а возможности оформить до принятия Закона о регистрации не было. Однако на практике очень скоро стало ясно, что формулировка «…в случае необходимости совершения сделки…» породила массу фиктивных предварительных договоров купли-продажи. Их специально предоставляли в регистрирующий орган для доказательства необходимости совершения сделки с единственной целью – оформить документы на незавершенный строительством объект.
Еще одним критерием возможности проведения государственной регистрации на объект незавершенного строительства, а следовательно признания за ним статуса объекта недвижимости являлось на тот момент разъяснение, содержащееся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 25.02.1998 года, а именно: «…. п. 16 По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими».
Таким образом, до 2005 года для государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект необходимо было предоставлять документы, свидетельствующие о том, что данный объект не является предметом действующего договора строительного подряда и что есть необходимость совершения сделки с данным объектом.
Не менее интересны последние изменения в ст. 130 ГК РФ, связанные с изменениями водного и лесного законодательства.
Федеральным законом № 73-ФЗ от 03.06.2006 года «О введении в действие Водного Кодекса Российской Федерации», а в частности ст. 9 из ст. 130 ГК РФ исключены слова «обособленные водные объекты». Одновременно статьей 10 этого же закона были внесены аналогичные изменения в ст. 1 Закона о регистрации.
До этих изменений обособленные водные объекты признавались объектами недвижимого имущества, и записи о правах на них вносились в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке. При этом законодатель никак не прояснил вопрос о дальнейшем статусе этих записей. Не совсем ясно, какое решение должен принять государственный регистратор при обращении правообладателя за регистрацией перехода права на зарегистрированный в установленном порядке водоем. Представляется верной такая позиция. Исходя из того, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации) запись о праве на данный объект будет храниться вечно (п. 4 ст. 12 Закона о регистрации), оснований для погашения прав и закрытия раздела на данный объект у регистрирующего органа нет. Однако и оснований для регистрации перехода прав на объект, не являющийся более объектом недвижимого имущества у государственного регистратора нет (абз 2 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).
Изменения ст. 130 ГК РФ сказались на практической деятельности органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Например, был вынесен отказ в государственной регистрации права собственности на объект «водоем «Голубое озеро» на том основании, что данный объект не является больше объектом недвижимого имущества, хотя органы технического учета объектов недвижимого имущества выдали все необходимые документы, которые были представлены в регистрирующий орган в соответствующем порядке. Данный отказ в государственной регистрации был согласован в отделе судебной защиты Управления федеральной регистрационной службы по Новосибирской области и на текущий момент не обжалован в судебном порядке. В любом случае, в случае возникновения сложных, неоднозначных ситуаций, на практике принято принимать решение с учетом коллегиального мнения по данному вопросу.
Федеральным законом № 201-ФЗ от 04.12.2006 года «О введении в действие Лесного Кодекса Российской Федерации», а в частности ст. 16 из ст. 130 ГК РФ исключены слова «леса, многолетние насаждения». Одновременно статьей 22 этого же закона были внесены аналогичные изменения в ст. 1 Закона о регистрации.
Стоит несколько слов сказать и о земельных участках и участках недр. Формализованное понятие земельного участка в Земельном Кодексе РСФСР № 1103-1 от 25.04.1991 года отсутствовало (более ранние документы в рамках данной статьи не рассматриваются). Впервые оно появилось в ст. 6 Земельного Кодекса Российской Федерации № 139-ФЗ от 25.10.2001 года (далее ЗК РФ) как объект земельных отношений: «Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»
Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 141-ФЗ от 22.07.2008 года законодатель исключил устаревшее определение и внес в ЗК РФ целую главу, в которой дал легальное определение земельного участка как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами и особенности образования земельных участков. А в 2011 году Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации» № 246-ФЗ от 19.07.2011 года ввел сюда же понятие искусственных земельных участков.
Что же касается участков недр, то четкое легальное понятие участка недр отсутствует в современном законодательстве. В Законе Российской Федерации «О недрах» № 2591-1 от 21.02.1992 года (далее Закон о недрах) дано понятие недр как части земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Упоминание о границах можно найти здесь же в содержании лицензии (п. 3 ст. 6 Закона о недрах). Связано это, по всей видимости, с государственной собственностью на все недра и отсутствием оборотоспособности: «Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме» (ст. 1.2 Закона о недрах). Пользование же участками недр осуществляется в соответствии с требованиями Закона о недрах на основании лицензии. Лицензия должна в том числе содержать указание границ участка недр, предоставляемого в пользование и указание границ земельного участка или акватории, выделенных для ведения работ, связанных с пользованием недрами.
Граница же между земельным участком и недрами в соответствии со ст. 19 Закона о недрах находится на глубине примерно 5 метров: «Собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации».
Нельзя не отметить огромную дыру в действующем законодательстве в отношении подземных сооружений (метро, поземных автостоянок и гаражей как самостоятельных объектов недвижимости, подземных коммуникаций и т.д.). До сих пор не урегулированы вопросы, возникающие при строительстве и последующем оформлении прав на данные объекты. Общие требования, в том числе необходимость исключения признаков самовольной постройки, отсутствие особенностей, закрепленных в нормативно-правовых актах, для данного вида недвижимого имущества делает его создание либо невозможным, либо «полузаконным».
Вместе с тем в законодательство для облегчения оборота и облегчения регулирования вводятся искусственные конструкции, признаваемыми недвижимым имуществом: предприятие как имущественный комплекс, линейно-кабельные сооружения связи, кондиминиумы, трансформировавшиеся с принятием Жилищного Кодекса Российской Федерации в общее имущество многоквартирных домов.
Систематизация (классификация) предполагает упорядочение (разбиение на группы или иначе классы) существующего набора элементов в соответствии с выбранным критерием. Учитывая многообразие объектов недвижимого имущества, выбор критерия следует ставить в зависимость от целей построения системы.
Например, ранее был очень актуален критерий деления объектов недвижимого имущества на имущество жилого и нежилого назначения.
С введением в действие с 01.03.2013 года положений Федерального закона «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» № 302-ФЗ от 30.12.2012 года была отменена необходимость регистрации сделок отчуждения. Соответственно утрачен юридически значимый фактор государственной регистрации сделок отчуждения.
Отнесение объектов недвижимого имущества к жилым или к нежилым частично утратило актуальность. По общему правилу возмездные сделки об отчуждении объектов недвижимого имущества (купля-продажа, мена) жилых помещений подлежали государственной регистрации и считались заключенными с момента такой регистрации (ст. 558, ст. 567 ГК РФ). Те же самые возмездные сделки об отчуждении объектов недвижимости, не отнесенных к жилым, не подлежали государственной регистрации и считались заключенными с момента подписания. На текущий момент все сделки отчуждения недвижимого имущества, датированные после 01.03.2013 не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента подписания.
Еще можно классифицировать объекты недвижимого имущества по типу подраздела, содержащего описание объекта недвижимого имущества, из раздела, открываемого в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при обращении правообладателя за государственной регистрацией.
Всего таких групп на сегодняшний день насчитывается пять.
земельные участки, в том числе входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (подраздел I-1);
здание, сооружение, в том числе общее имущество в многоквартирном доме (подраздел I-2);
жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий сооружений, в том числе отнесенные к общему имуществу в многоквартирном доме (подраздел I-3);
предприятие (подраздел I-5);
участок недр (подраздел I-6)
Причем с лесами и многолетними произошли явные нестыковки, связанные с последними изменениями законодательства.
Постановлением Правительства РФ от 22.11.2006 года № 710 в Правила ведения ЕГРП были внесены изменения (в том числе подраздел I-6), которые начали действовать с 05.12.2006 года. При этом никаких изменений относительно определения порядка заполнения данного подраздела внесено не было.
Как уже отмечалось ранее, леса и многолетние насаждения были исключены из ст. 130 ГК РФ и ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 года, Федеральным законом от 04.12.2006 года № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного Кодекса Российской Федерации», который вступил в силу в части данных изменений 08.12.2006 года. Таким образом, если раньше записи о регистрации прав на многолетние насаждения вносились в раздел с подразделом I-2, то в период с 05.12.2006 года по 08.12.2006 года их можно было внести в специальный для этого разработанный раздел с подразделом I-6.
Разумеется, на этом возможности классификации объектов недвижимого имущества не исчерпываются. Однако наибольшее практическое значение имеют именно эти приведенные выше.
