Главная "Авеню" >> раздел "СамСебеРиэлтор"
                           >> "Риэлтерские технологии"

Материнский капитал: как правильно оформить право на недвижимое имущество?

доп. см. ● Как направить материнский капитал на покупку квартиры? (Правила)
              ● Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2010 г. N 937 "О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий"
              ● Информация ПФ РФ от 08.12.2010 "О приеме заявлений на индивидуальное строительство за счет средств материнского капитала"
              ● Материнский капитал: как правильно оформить право на недвижимое имущество?
              ● Постановление Правительства РФ от 30.12.2006 N 873 "О порядке выдачи государственного сертификата на материнский (семейный) капитал" (вместе с "Правилами подачи заявления о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал и выдачи государственного сертификата на материнский (семейный) капитал")

 

В Управление Федеральной регистрационной службы поступают вопросы, связанные с оформлением необходимых документов для получения средств материнского капитала на погашение кредита на строительство жилья или его приобретения.

Какие требования предъявляются к кредитному договору (договору займа) на приобретение (строительство) жилья, договору об ипотеке и к кредитному договору, содержащему обязательство, обеспеченное ипотекой? Каков порядок государственной регистрации договора об ипотеке и подлежит ли государственной регистрации кредитный договор (договор займа) на приобретение (строительство) жилья и кредитный договор, содержащий обязательство, обеспеченное ипотекой?

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Кредитные средства либо средства целевого займа предоставляются на основании кредитного договора, а так же договора целевого займа, которые заключаются в простой письменной форме, и, потому должны быть, составлены в виде одного документа, подписанного сторонами.

Так как на основании кредитного договора и договора займа, какие – либо права на недвижимое имущество не возникают, не ограничиваются (обременяются), а также не прекращаются и не переходят, следовательно, такие сделки не подлежат государственной регистрации.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор об ипотеке по содержанию должен соответствовать обязательным требованиям установленным ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в противном случае он не подлежит государственной регистрации в качестве такового.

Государственная регистрация договора об ипотеке осуществляется на основании заявления сторон договора залогодателя и залогодержателя, с приложением правоустанавливающих и иных необходимых для государственной регистрации документов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в течение 5 рабочих дней.

 

Каким способом гражданин может исполнить обязательство оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала (СМСК), в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению, если на момент возникновения обязательства:

- жилое помещение, приобретенное с использованием СМСК, оформлено в общую СМСК, оформлено в общую долевую собственность с распределением долей на жену, супруга, двоих детей, а третий ребенок не был включен в собственность, так как родился после оформления кредита;

- право собственности на приобретенное с использованием СМСК жилье оформлено только на супруга лица, получившего сертификат?

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению.

В случае если жилое помещение приобретено с использованием средств материнского (семейного) капитала и заемных (кредитных) средств в общую долевую собственность членов семьи, то иные члены семьи не являющиеся сособственниками жилого помещения могут стать таковыми посредством совершения сделки, направленной на отчуждение доли в праве общей собственности на жилое помещение, совершенной между одним или несколькими участниками общей долевой собственности и приобретателем (например, третьим ребенком). Учитывая положения ст.28 Гражданского кодекса, возможно совершение в названной ситуации сделки дарения. Аналогичным образом возможно включение членов семьи собственника – лица, получившего сертификат, в число сособственников жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского (семейного) капитала супругом обладателя сертификата.

Однако следует учитывать, что приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств жилое помещение, может находиться в залоге у залогодержателя – лица, предоставившего такие средства по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Следовательно, при совершении сделок направленных на отчуждение заложенного имущества, необходимо получить на это согласие залогодержателя, кроме того, при отчуждении имущества принадлежащего несовершеннолетнему и приобретении несовершеннолетним имущества, находящимся в залоге необходимо согласие органов опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетнего и залог имущества несовершеннолетнего.

 

Каков порядок государственной регистрации права собственности строящегося жилья (индивидуальное жилищное строительство, участие в долевом строительстве), а также порядок регистрации договоров участия в строительстве жилья?

Для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества – индивидуальный жилой дом, необходимы в соответствии с Федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следующие документы: заявление о государственной регистрации права собственности, документ, подтверждающий факт создания, такого объекта, кадастровый паспорт, правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен созданный объект недвижимого имущества, а так же документ об уплате государственной пошлины. Право собственности на созданный объект индивидуального строительства может быть также зарегистрировано в упрощенном порядке при соблюдении и в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В случае регистрации права собственности на объект недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» необходимым является условие о регистрации договора долевого участия на основании заявления сторон договора и без уплаты госпошлины, а в дальнейшем после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию – регистрация права собственности проводится на основании договора долевого участия и акта приема передачи законченного строительством объекта (государственная регистрация права собственности осуществляется на основании заявления правообладателя с приложением документа об уплате госпошлины). Государственная регистрация договоров долевого участия осуществляется в течение 10 рабочих дней, но после государственной регистрации в месячный срок договора долевого участия заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного жилого дома с приложением документов застройщика.

 

Если ипотека на недвижимое имущество в силу закона, необходимо ли  это отражать в кредитном договоре?

Ипотека, как способ обеспечения обязательства, возникшего между кредитором и должником, существует двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона. Ипотека в силу договора возникает на основании договора об ипотеке, заключенном между залогодателем и залогодержателем. Залогодателем выступает собственник (правообладатель) объекта недвижимого имущества (права на объект недвижимого имущества). Залогодатель и должник могут не совпадать в одном лице. Залогодержатель, напротив, одновременно является кредитором по обязательству, которое обеспечивается залогом.

Ипотека в силу закона возникает при соблюдении условий названных в законе и регистрируется одновременно с правом собственности на объект недвижимого имущества, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и должником. Такими условиями, например, могут являться:

- приобретение или строительство объекта недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом. В данном случае залогодателем будет собственник – должник (заемщик), а залогодержателем – кредитор, предоставивший кредитные (заемные) средства на строительство или приобретение жилого помещения;

- совершение сделки купли- продажи объекта недвижимого имущества при оплате цены договора в рассрочку или по истечении определенного времени (данное основание возникновения ипотеки в силу закона характерно при совершении сделок по приобретению жилых объектов недвижимости с использованием жилищных сертификатов, а также предоставлением различного рода субсидий на улучшение жилищных условий. Залогодателем выступает собственник, залогодержателем – продавец объекта недвижимого имущества.

Таким образом, ипотека в силу закона возникает при соблюдении указанных в законе условий и дополнительного указания на это в соглашении между залогодателем и залогодержателем не требуется, однако по соглашению между залогодателем и залогодержателем такой способ обеспечения обязательства как залог (ипотека) может не применяться и на это может быть указано в договоре купли – продажи  или кредитном договоре.

 

Если предоставлен ипотечный кредит, в котором не указано обязательство, обеспеченное ипотекой, обременяются ли в данном случае права заемщика на приобретенное жилое помещение в соответствии с законом «Об ипотеке»?

 

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Графа «Существующие ограничения (обременения) права» заполняется в случаях, когда к указанному в графе «Дата выдачи» моменту в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано ограничение (обременение) права. Таким образом, если при проведении государственной регистрации права собственности была одновременно произведена государственная регистрация ипотеки в графе свидетельства о государственной регистрации «Существующие ограничения (обременения) права» указывается «Ипотека в силу закона», в случае регистрации договора об ипотеке и подачи заявления правообладателем о повторной выдаче свидетельства о государственной регистрации – указывается «Ипотека».

 

Юрий Кожухов, главный специалист – эксперт отдела регистрации прав на жилые помещения, ипотеки Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области