АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕГИСТРАТОР В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ. РЕГИСТРАЦИОННЫЕ ДЕЙСТВИЯ

 

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ          СКАЧАТЬ  zip

 

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 октября 2005 года

 

Е.А. ЧЕФРАНОВА

От автора

Список основных сокращений

Глава 1. Государственное управление в Российской Федерации. Государственное управление в области юстиции

Глава 2. Государственная гражданская служба в Российской Федерации

Глава 3. Правовые основы регистрационной деятельности

3.1. Субъекты гражданских правоотношений                                

3.1.1. Физические лица как субъекты правоотношений. Правоспособность и дееспособность гражданина*

3.1.2. Документы, удостоверяющие личность гражданина

3.2. Юридические лица как субъекты гражданских правоотношений*

3.3. Государство и другие публично-правовые образования как субъекты гражданского права*

3.4. Объекты гражданских правоотношений

3.4.1. Понятие и виды объектов гражданских прав*

3.4.2. Недвижимость как объект гражданских прав. Юридическая классификация объектов недвижимости*

3.4.3. Государственный учет объектов недвижимости (кадастровый учет земельных участков и технический учет (техническая инвентаризация) объектов)*

3.4.4. Государственный кадастровый учет земельных участков

3.4.5. Правовой режим объектов незавершенного строительства*

3.5. Сделки. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

3.5.1. Понятие, виды и формы сделок*

3.5.2. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации*

3.5.3. Недействительность сделок. Основания ничтожности и оспоримости сделок*

3.5.4. Правовые последствия признания недействительности сделок*

3.5.5. Крупные сделки. Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность*

3.6. Представительство и доверенность. Документы, удостоверяющие полномочия представителей

3.7. Право собственности и иные вещные права

3.7.1. Понятие, признаки и виды вещных прав*

3.7.2. Понятие и содержание права собственности*

3.7.3. Способы приобретения права собственности. Первоначальные способы приобретения права собственности на недвижимое имущество. Производные способы приобретения права собственности*

3.7.4. Основания прекращения права собственности*

3.7.5. Понятие "правовая природа" и виды ограниченных вещных прав. Особенности государственной регистрации права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута)*

3.7.6. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления

3.7.7. Общая собственность. Понятие, основания возникновения и виды общей собственности. Особенности государственной регистрации права общей собственности*

3.7.8. Право общей совместной собственности супругов. Законный и договорный режим имущества супругов*

3.8. Общие положения об обязательствах и договорах. Виды договоров

3.8.1. Понятие и виды обязательств. Исполнение обязательств Основания возникновения обязательств*

3.8.2. Понятие договора. Классификация договоров*

3.8.3. Порядок и условия заключения, изменения и расторжения договоров*

3.8.4. Договор продажи недвижимости: особенности правового регулирования. Государственная регистрация прав и сделок при купле-продаже недвижимости*

3.8.5. Предприятие как особый объект недвижимости. Продажа предприятия. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним

3.8.6. Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма. Мена жилых помещений. Государственная регистрация договора мены объектов недвижимости*

3.8.7. Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. Государственная регистрация договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением*

3.8.8. Договор дарения: понятие и основные элементы ограничения и запрещение дарения. Договор пожертвования недвижимого имущества Государственная регистрация договора дарения недвижимости*

3.8.9. Договор аренды недвижимого имущества Государственная регистрация договора аренды. Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды и регистрация прекращения аренды*

3.8.10. Понятие и основания возникновения ипотеки, ее правовое регулирование. Договор ипотеки, его элементы и существенные условия. Государственная регистрация ипотеки*

3.9. Понятие, принципы и способы приватизации государственного (муниципального) имущества

3.9.1. Приватизация жилых помещений. Договор передачи жилых помещений. Государственная регистрация договора передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации

3.9.2. Особенности приватизации коммунальных квартир и жилых помещений в них

3.10. Правовое регулирование земельных отношений

3.10.1. Объекты земельных отношений. Земельные участки как объекты гражданских прав*

3.10.2. Целевое назначение (категории) земель. Перевод из одной категории в другую

3.10.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав. Основания и порядок раздела земельных участков*

3.10.4. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

3.10.5. Особенности предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование*

3.10.6. Ограничение прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц*

3.10.7. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации

3.10.8. Виды ограничений (обременений) прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации*

3.10.9. Признание ранее возникших прав на земельные участки*

3.10.10. Особенности правового режима долей в праве общей собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения Государственная регистрация прав на участки земель сельскохозяйственного назначения*

 

Глава 4. Регистрационная деятельность. Порядок и условия проведения госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

доп. см. Учебное пособие для регистратора - недвижимое имущество, гос. регистрация проблемы правового регулирования

4.1. Понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.2. Момент возникновения прав на недвижимое имущество. Признание ранее возникших прав

4.3. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.4. Источники правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.5. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4.6. Порядок предоставления информации из ЕГРП. Публичный характер государственной регистрации прав

4.7. Представление документов на госрегистрацию прав. Лица, имеющие право обращаться с заявлениями о госрегистрации

4.7.1. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав

4.8. Порядок проведения государственной регистрации

4.9. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки

4.10. Основания для государственной регистрации прав

4.11. Основания, порядок и сроки приостановления государственной регистрации

4.12. Основания для отказа в государственной регистрации прав

4.13. Прекращение государственной регистрации прав

4.14. Сроки совершения регистрационных действий

4.15. Исправление технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав

4.16. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество в многоквартирном доме

4.17. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда

Глава 5. Налогообложение и оценка в сфере недвижимости

5.1. Понятие государственной пошлины. Плательщики государственной пошлины

5.2. Порядок уплаты и размеры государственной пошлины, взимаемой за совершение нотариальных действий

5.3. Порядок уплаты и размеры государственной пошлины, взимаемой за государственную регистрацию

5.4. Налог на доходы физических лиц. Налогообложение доходов от аренды и реализации недвижимого имущества. Имущественные налоговые вычеты

5.5. Налог на имущество физических лиц

5.6. Налог на землю

5.7. Оценка недвижимости*

Глава 6. Основы информатизации регистрационной деятельности

Специальная литература

 

 

ОТ АВТОРА

 

Административная реформа в Российской Федерации значительно изменила систему государственного управления и государственной службы в стране. Принятые за последнее время федеральные законы систематизировали государственную службу по видам и уровням, определили трехзвенную структуру федеральных органов исполнительной власти и разграничили функции федеральных министерств, федеральных служб и федеральных агентств. Подверглось реформированию и государственное управление в области юстиции.

Результатом административной реформы, проводимой в Российской Федерации, стало, в частности, создание в системе Министерства юстиции Российской Федерации Федеральной регистрационной службы и ее территориальных органов. В сжатые сроки проведена федерализация системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За время, истекшее с момента принятия Указа Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315 "Вопросы Федеральной регистрационной службы" <*>, проделана большая и ответственная работа: образованы регистрационные округа, работники Росрегистрации и ее территориальных органов наделены статусом федеральных государственных гражданских служащих, подготовлено и принято большое число нормативных правовых актов.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2004. N 42. Ст. 4110.

 

Кардинальная перестройка аппарата управления повлекла за собой изменение компетенции государственных органов и существенное обновление персонального состава федеральной государственной службы. Значительно обновились кадры государственных регистраторов. На государственных регистраторов, получивших статус федеральных государственных служащих, возлагаются соответствующие высокому статусу обязанности, первая из которых - неукоснительно соблюдать требования действующего законодательства при исполнении служебных обязанностей.

Динамично развивается законодательство о недвижимости и государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. В 2004 - 2005 гг. принято немало нормативных правовых актов, среди которых Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 22.12.2004), Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и др. Принятие указанных законодательных актов серьезно повлияло на процедуру государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом и потребовало как внесения изменений в действующие подзаконные нормативные акты Министерства юстиции Российской Федерации, так и принятия новых. Изучение большого числа новых, а также обновленных нормативных правовых актов - залог успешного осуществления регистрационной деятельности всех без исключения государственных регистраторов.

Однако для государственных служащих, впервые назначаемых на должность государственного регистратора, чрезвычайно важно и пополнение профессиональных знаний. Предлагаемое вниманию читателей учебное пособие рассчитано на лиц, имеющих высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее 2 лет или иное высшее образование и опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее 3 лет. Это означает, что пособие адресовано специалистам, которые удовлетворяют квалификационным требованиям, предъявляемым действующим законодательством к лицам, назначаемым на должность государственного регистратора. Задача настоящего пособия - оказать помощь в освоении программы специальной подготовки для сдачи квалификационного экзамена в соответствии с установленными требованиями. Основное внимание уделяется законодательным новеллам, которые имеют непосредственное отношение как к правовому статусу органов, осуществляющих государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью, так и к правовому статусу, компетенции и осуществлению деятельности государственного регистратора.

Автор выражает глубокую признательность Г.А. Волковой, А.Б. Ефимову, Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой и Б.В. Россинскому за неоценимую помощь и поддержку, без которых подготовка предлагаемого вниманию читателей пособия была бы невозможна.

 

Елена Чефранова,

проректор Российской правовой

академии Минюста России

 

Список основных сокращений

 

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации

ЕГРП - Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЖК РФ - Жилищный кодекс Российской Федерации

Закон о государственной регистрации - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Закон об ипотеке - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации

КоАП РФ - Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

МРОТ - минимальный размер оплаты труда

НК РФ - Налоговый кодекс Российской Федерации

Росрегистрация - Федеральная регистрационная служба

СЗ РФ - Собрание законодательства Российской Федерации

СК РФ - Семейный кодекс Российской Федерации

УК РФ - Уголовный кодекс Российской Федерации

 

 

СКАЧАТЬ zip

 


3.6. Представительство и доверенность. Документы, удостоверяющие полномочия представителей авеню,av-ue.ru. Учебник регистратора прав.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека>>Государственный регистратор. Основы профессии.

3.6. Представительство и доверенность. Документы, удостоверяющие полномочия представителей

Под представительством понимается совершение одним лицом (представителем) в пределах имеющихся у него полномочий сделок и иных юридических действий от имени и в интересах другого лица (представляемого).

Основаниями возникновения правомочий представителя являются следующие факты:

1) волеизъявление представляемого на предоставление полномочий представителю, которое выражается в договоре или доверенности;

2) акт уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, предписывающий субъекту действовать в качестве представителя других лиц;

3) указание закона, наделяющее одно лицо выступать в качестве представителя другого лица.

Представитель своими самостоятельными действиями непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Представитель реализует предоставленные ему полномочия исключительно в интересах и от имени представляемого. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Представительство, которое принято называть договорным или добровольным, возникает на основании договоров поручения (гл. 49 ГК РФ) и агентирования (гл. 52 ГК РФ), а также на основании односторонней сделки - выдачи доверенности.

Акты уполномоченных государственных органов, предписывающие гражданам или юридическим лицам действовать в качестве представителя других лиц, весьма многочисленны и разнообразны.

Например, государственные служащие назначаются представителями государства в органах управления РАО ЕЭС, РАО "Газпром", РАО "Российские железные дороги" и других АО, акции которых находятся в государственной собственности, на основании решений Президента РФ, Правительства РФ, соответствующих федеральных органов <*>.

--------------------------------

<*> Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1200 (ред. от 05.10.2002) "О некоторых мерах по обеспечению государственного управления экономикой" // Первоначальный текст документа опубликован в издании "Российская газета". N 112. 16 июня 1994 г. ".

 

Представительство, основанное на актах уполномоченных органов, именуется обязательным.

В случаях, когда представительство возникает вследствие обстоятельств, непосредственно установленных в законе, оно называется законным представительством. Законными представителями являются родители, усыновители и опекуны несовершеннолетних, а также опекуны лиц, признанных судом недееспособными (ст. 26, 28, 32 ГК РФ). Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении (ст. 23, 43 ФЗ от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния") <*>. Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет подтверждаются соответствующим документом (удостоверением), выданным органом опеки и попечительства (п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 35 ГК РФ). Приемные родители также являются опекунами (попечителями); орган опеки и попечительства выдает приемным родителям удостоверение установленного образца (п. 3 Положения о приемной семье, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1996 г. N 829 "О приемной семье") <**>. Органами опеки и попечительства выдаются удостоверения опекунам лиц, признанных недееспособными по суду.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 47. Ст. 5340; 2001. N 44. Ст. 4149; 2003. N 17. Ст. 1553.

<**> СЗ РФ. 1996. N 31. Ст. 3721.

 

Доверенность - письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

По содержанию и объему полномочий различают три вида доверенностей. К числу генеральных относятся доверенности, выдаваемые руководителю филиала юридического лица. На основании генеральной доверенности, предоставляющей представителю полномочия не только на заключение разнообразных сделок, но и право представлять доверителя во всех компетентных органах, представитель вправе представлять интересы при государственной регистрации прав и сделок, даже если органы, осуществляющие государственную регистрацию, специально в тексте доверенности не поименованы; специальные доверенности, к которым относятся доверенности, выданные на представительство в суде или в органе исполнительной власти; разовые доверенности, которые выдаются для совершения строго определенной сделки. Так, дарение недвижимого имущества может осуществляться представителем только по разовой доверенности; такой вывод можно сделать на основании п. 5 ст. 576 ГК РФ, согласно которому доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

В соответствии со ст. 185 ГК РФ на совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная доверенность или приравненная к таковой доверенность.

К нотариально удостоверенным доверенностям в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ приравниваются:

- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

- доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, совершается также нотариально (ст. 187 ГК РФ). К числу доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия, разумеется, относятся доверенности, выдаваемые руководителями филиалов. Следовательно, такие доверенности подлежат нотариальному удостоверению. Разумеется, доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, не может предоставлять уполномоченному лицу больше прав по сравнению с первоначальной доверенностью. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана.

Сделка с недвижимостью в простой письменной форме в точном соответствии с законом может быть совершена представителем, чьи полномочия выражены в простой письменной доверенности. Вместе с тем доверенность на государственную регистрацию (в том числе и на регистрацию сделки) должна быть удостоверена нотариально, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Редакция этого пункта от 29 декабря 2004 г. дает основания для вывода о том, что нотариально удостоверенная доверенность, безусловно, необходима представителю физического и юридического лица для подписания от имени доверителя заявления на государственную регистрацию. В доверенности на государственную регистрацию необходимо указывать сведения, вносимые в ЕГРП и в свидетельство о регистрации права: фамилию, имя, отчество, место жительства, год рождения и паспортные данные доверителя. Закон от 29 декабря 2004 г. специально оговаривает требование к форме доверенности на получение правообладателем от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и иных документов. Согласно п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав такие документы выдаются:

- представителю физического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом;

- представителю правообладателя юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Следовательно, на получение указанных в Законе документов от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, представителю как физического, так и юридического лица необходима нотариально удостоверенная доверенность. Поскольку в Законе говорится, что такая доверенность необходима для получения свидетельства о государственной регистрации прав, закладной или иных документов, можно предположить, что под "иными документами" подразумеваются отказы в государственной регистрации, документы о приостановлении государственной регистрации, выписки из ЕГРП, содержащие информацию, которая согласно ст. 7 Закона может предоставляться только правообладателю <*>.

--------------------------------

<*> Маковская А.А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Хозяйство и право. 2005. N 3.

 

Другие специальные законы также предусматривают для доверенности нотариальную форму. В ст. 37 Закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" и ст. 57 Закона "Об акционерных обществах" содержатся сходные правила, касающиеся участия представителя участника, акционера в общем собрании. Доверенность, выданная представителю участника общества (акционера), должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. В такой доверенности должны быть указаны должность и фамилия выдавшего ее должностного лица.

Срок действия доверенности не может превышать 3 года. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. Доверенность, выданная за границей, должна быть апостилирована или легализована Департаментом консульской службы Министерства иностранных дел России.

Действие доверенности прекращается вследствие:

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;

3) отказа лица, которому выдана доверенность;

4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Доверенность по своей природе - односторонняя, фидуциарная, т.е. основанная на доверии, сделка; именно поэтому лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить ее или передоверить, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Следует иметь в виду, что с прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Чтобы избежать неблагоприятных последствий, лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

 

  • Примерный перечень УЧРЕДИТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, представляемых для  регистрации прав

  •  







    Рейтинг@Mail.ru
    eXTReMe Tracker









    Список терминов
    определений
    и понятий


    Народная БД ПРАВДОМ