Переуступка прав по договору долевого участия

Возможность продать квартиру приобретенную по договору долевого участия до окончания строительства реализуется через механизм уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, что предусмотрено ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом к продаже имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ч. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).

По общему правилу не требуется согласия застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 24.03.2010 N ВАС-2932/10 по делу N А40-16350/09-101-38).

В то же время если уступка совершается одновременно с переводом долга, то требуется письменное согласие застройщика на перевод участником долевого строительства своего долга на другое лицо (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ).

Примечание.  Исходя из принципа свободы договора (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), можно прийти к выводу о том, что условие договора участия в долевом строительстве о запрете уступки прав по такому договору до полной оплаты цены договора участия в долевом строительстве не противоречит законодательству. Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2007, 16.03.2007 N Ф03-А04/07-2/290 по делу N А04-7767/06-14/817).

Важно! В соответствии с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ прямо закрепляет необходимость государственной регистрации как самого договора участия в долевом строительстве, так и уступки прав требований по нему, то договор уступки будет признан заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

На сегодняшний день существует два основных вида уступки права требования: уступка по договору долевого участия (ДДУ) и по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

    1. Уступка по договору долевого участия (ДДУ).   

По договору долевого участия должны быть уплачены все денежные средства, либо неоплаченные средства передаются приобретателю уже в качестве его обязательств. К тому же при таком договоре уступка возможна до момента передачи объекта. До получения ключей квартира владельцами может переуступаться неограниченное количество раз. Важный момент: и договор долевого участия, в отношении которого осуществляется уступка, и сам договор уступки должны пройти государственную регистрацию.

    2. Уступка по предварительному договору купли-продажи.
    В случае заключения такого договора с продавцом жилья уступается право требования заключить основной договор купли-продажи квартиры в будущем на определенных условиях и в установленный срок, но не право требовать передачи самой квартиры. Это связано прежде всего с правовой природой предварительного договора, по которому покупатель и продавец не совершают саму куплю-продажу, а только обязуются совершить ее в будущем. Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств. Уступка права по предварительному договору возможна с даты подписания предварительного договора и до момента подписания основного договора купли-продажи.

    Получила распространение следующая серая схема. Застройщик на начальном этапе строительства массово "продает" квартиры в строящемся доме дочерней или родственной фирме по договорам долевого участия с соблюдением всех законных процедур. Последняя в свою очередь имеет возможность заложить их банке, а полученные заемные привлекаются для инвестирования в строительство. Дочерняя фирма, кроме того, начинает заключать Предварительные договоры переуступки права требования с гражданами, с обещанием заключить договор переуступки права требования в будущем, например, через несколько месяцев . Однако, оплату граждане производят уже в момент заключения предварительного договора.

    Не факт, что застройщик обманет конечного покупателя (который по сути и не является участником долевого строительства). Но застройщик по серой схеме крутит деньги,  покупатель по предварительному договору попадает в очень уязвимое с финансовой точки зрения положение, а в случае сбоя в цепочке, виноват не застройщик, а "дочка".

    Если предварительный договор будет расторгнут/прекращен, покупатель не может рассчитывать на квартиру, даже если им была уплачена денежная сумма, равная стоимости всей квартиры, он может только потребовать возврата уплаченных им денежных средств.

    Как проводится сделка
Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Поэтому важно в договоре уступки права указать, по какому именно договору уступается право, какие документы продавцу надлежит передать покупателю права. Можно указать также сроки, цену уступки, содержание уступаемого права и иные условия, если они отличаются от условий, установленных по первичному договору. Уступка прав требований по договору допускается только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника сделки – покупателя. Если идет уступка с переводом долга, то здесь документ должен содержать еще больше деталей по взаиморасчетам всех сторон.

    Насколько рискованно заключать договор переуступки прав? Риэлторы считают, что наименее рискованный является Уступка по договору долевого участия: застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, и права участников долевого строительства, защищены. Но в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный приобретатель теряет часть уплаченных средств, ведь в договоре будет прописана именно та сумма, за которую продавец покупал недвижимость у застройщика. То есть, воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, конечный покупатель получит не ту стоимость, которую он заплатил по уступке, а первоначальную, обозначенную в договоре участия в долевом строительстве между первым участником и застройщиком. А мы помним: цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, получает не ту стоимость квартиры, которую он заплатил продавцу, а ту, которая была на момент приобретения квартиры продавцом, т.е. на первых этапах строительства дома. 

    Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать Вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

    Основным документом, позволяющим совершить куплю-продажу права требования по договору долевого участия, является договор уступки права требования. В случае если договор долевого участия заключен в соответствии с законом, который был принят в 2004 году, "Договор об участии в долевом строительстве жилых домов". Договор уступки подлежит обязательной государственной регистрации. По договору уступки права требования, по-другому такой договор называется договор цессии, одна сторона цедент, продавец, обязуется переуступить свои права требования, которые имеются у него по договору долевого участия за определенную плату другой стороне, покупателю, либо цессионарию.

По договору уступки права требования переходят все права и обязанности, которые вытекают из договора долевого участия, заключенного продавцом, первоначально застройщиком.

При совершении уступки права требования необходимо обязательно убедиться в том, что застройщик не возражает против того, чтобы эта уступка была совершена

Уступка права требования по закону об участии в долевом строительстве разрешается только в случае, если первоначальный договор долевого участия был зарегистрирован и при условии полной оплаты дольщиком всей суммы договора. Либо в случае неуплаты всей суммы договора долевого участия уступка допускается только лишь с переводом долга на нового дольщика

В соответствии с законом долевого участия переуступка права требования по договору долевого участия допускается с момента регистрации договора долевого участия и до момента подписания сторонами акта прямой передачи квартиры.

Переуступка прав по договору долевого участия