1. Общие положения о закладной
2. Содержание закладной
3. Регистрация владельцев закладной
4. Восстановление прав по утраченной закладной
5. Передача прав по закладной. Залог закладной
6. Осуществление прав по закладной
7. Закладная и нотариальная деятельность

1. Общие положения о закладной

Среди норм, введенных Законом о ипотеке, важнейшими являются нормы о возможности удостоверения прав залогодержателя закладной (ст. 13 - 18, п. 6 ст. 9, п. 4 ст. 10, п. 3 ст. 20, п. 2 ст. 21, п. п. 1, 3, 4 ст. 22, п. 2 ст. 23, ст. 25, 26 и др.).

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

В соответствии с общим правом права залогодержателя могут быть удостоверены закладной как при ипотеке в силу закона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору. Вместе с тем существуют случаи, когда составление закладной не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотеки является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Закона об ипотеке, лес, право аренды названных видов имущества, а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя закладной, то условия о закладной договора об ипотеке недействительны.

Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию после государственной регистрации ипотеки.

На закладной впоследствии могут делаться отметки о новых владельцах, частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и иные записи (об этом чуть далее). Если на закладной недостаточно места для таких отметок и записей, то к закладной прикрепляется добавочный лист. При этом требуется, чтобы надпись и отметки начинались на закладной и заканчивались на этом листе. По-видимому, таких добавочных листов может быть несколько.

2. Содержание закладной

Содержание закладной определено законом (ст. 14 - 15 Закона об ипотеке). На момент ее выдачи первоначальному залогодержателю она должна содержать:

Если документ назван "закладная", но в нем отсутствуют какие-либо из названных сведений, то такой документ не считается закладной и не подлежит выдаче залогодержателю. Такой "документ" есть юридический нуль.

Жестко установив, каким должно быть содержание закладной, и указав названное последствие несоблюдения соответствующих требований, законодатель вместе с тем позволяет залогодателю и залогодержателю включить в закладную и другие данные и условия.

Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. В соответствующих случаях в закладной следует указать, какие документы к ней прилагаются, и назвать сведения, достаточные для их идентификации. Может быть предусмотрено, что такие документы являются неотъемлемой частью закладной.

Однако отсутствие таких указаний не влечет недействительности закладной или соглашения о приложениях к закладной. И в этом случае приложения обязательны для должника-залогодателя, а если залогодателем является третье лицо, то для этого лица. Однако если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, а в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, то такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

Возможна ситуация, когда сведения и условия, образующие содержание закладной, не соответствуют договору об ипотеке. На этот случай в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке установлен приоритет закладной: верным считается содержание закладной, если ее приобретатель на момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. А поскольку первоначальный залогодержатель знал или по крайней мере должен был знать о несоответствии закладной договору, постольку одновременно указывается, что закладная не имеет приоритета, если ее владельцем является первоначальный залогодержатель.

Законный владелец закладной (в том числе первоначальный залогодержатель) может требовать устранения несоответствия между закладной и договором об ипотеке. Осуществляется оно путем аннулирования закладной, не соответствующей договору, и одновременной выдачи новой закладной. Это допускается при условии, если требование законного владельца закладной было заявлено немедленно после того, как ему стало известно о несоответствии закладной договору. Кроме того, составитель закладной должен возместить убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

3. Регистрация владельцев закладной

Владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя. В реестре указывается имя и место жительства владельца закладной, а если им является юридическое лицо - его наименование и место нахождения. Значение такой регистрации состоит в следующем. Залогодержатель письменно уведомляет должника о произведенной регистрации и представляет надлежащим образом удостоверенную выписку из реестра. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи по данному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Эта обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления об уступке прав по закладной. Такое уведомление направляется должнику лицом, которому производились указанные платежи, либо новым законным владельцем закладной.

4. Восстановление прав по утраченной закладной

В случае утраты закладной права по ней восстанавливаются залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Это возможно в добровольном порядке по заявлению лица, указанного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, либо на основании решения суда. Восстановление прав по утраченной закладной осуществляется путем составления дубликата закладной. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. Дубликат закладной, на котором составитель делает отметку "дубликат", передается им органу, осуществляющему государственную регистрацию ипотеки.

Последний выдает дубликат закладной лицу, утратившему закладную, путем вручения.

5. Передача прав по закладной. Залог закладной

Владелец закладной может передать свои права по закладной другому лицу. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права. В том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Передача прав по закладной происходит путем совершения сделки в простой письменной форме. На закладной лицо, предающее права по ней, делает пометку о новом владельце:

- имя (наименование) лица, которому переданы права;

Эта отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если уступка права не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

Закладная может быть передана в залог на основании договора. Сторонами договора являются, с одной стороны, первоначальный залогодержатель или иной законный владелец (ипотечный залогодержатель), а с другой - кредитор данного лица по какому-либо обязательству (залогодержатель закладной).

Залог закладной осуществляется с передачей ее залогодержателю закладной или без такой передачи. В зависимости от этого различается правовое регулирование отношений, возникающих при залоге закладной.

При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной действует общее правило гражданского законодательства (ст. 349 ГК) об обращении взыскания на заложенное имущество (см. § 10 гл. 10).

Если производится залог закладной с передачей ее залогодержателю закладной, то стороны могут предусмотреть:

1) обращение взыскания на закладную - осуществляется по правилам, установленным ст. 349 ГК;

2) передачу прав по закладной в соответствии с ранее указывавшимися условиями, порядком и последствиями;

3) осуществление ипотечным кредитором по закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

6. Осуществление прав по закладной

По общему правилу владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодержателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право. Понятно, что такой обязанности он не несет, если закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной либо в депозит нотариуса.

Если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется полностью, то залогодержатель обязан передать закладную залогодателю. При частичном исполнении обязательства залогодержатель удостоверяет этот факт. Это удостоверение производится путем совершения на закладной надписи о частичном исполнении обязательства либо другим способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов.

Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в удовлетворении его требований, основанных на закладной, в случае если:

1) судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной сделки по уступке прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности такой сделки;

2) предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;

3) должник признается частично исполнившим обязательства. Отказ на этом основании возможен: если при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства не оговорено иное, то признаются исполненными те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав.

Обязанное по закладной лицо не в праве приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

7. Закладная и нотариальная деятельность

Рассмотрев наиболее важные положения о закладной, очевидно, целесообразно обратиться к вопросу о роли нотариуса в отношениях, связанных с составлением и обращением закладной. К сожалению, законодательство на этот счет содержит только отрывочную информацию. Систематический анализ законодательства об ипотеке позволяет видеть такую практику.

Одновременно с представлением нотариусу "договора об ипотеке" залогодатель (если залогодатель - третье лицо, то должник и залогодатель) представляет и "закладную" (до удостоверения и государственной регистрации это еще не договор, до внесения в документ, названный сторонами "закладной", некоторых сведений этот документ еще не закладная). Закладная может быть представлена нотариусу и после удостоверения договора об ипотеке и его государственной регистрации. Она может быть представлена нотариусу после удостоверения договора об ипотеке, но до его государственной регистрации. При ипотеке в силу закона договора вообще нет. Закладная может представляться нотариусу до государственной регистрации ипотеки в силу закона либо после такой регистрации.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).

В данном случае акцентировано внимание на моменте представления нотариусу документа, которому предстоит стать закладной, поскольку содержание этого документа будет отличаться в зависимости от того, когда он представляется нотариусу. Так, если этот документ представлен до государственной регистрации ипотеки, в нем не могут содержаться сведения о такой регистрации. (А при отсутствии этих сведений документ не может считаться закладной - п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.)

Таким образом, нотариус может пронумеровать, прошнуровать и скрепить своей печатью документ, в котором присутствуют не все сведения, которые в обязательном порядке должны содержаться в закладной.

В этом документе могут отсутствовать следующие сведения:

1) наименование права, в силу которого имущество, на которое установлена ипотека, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, места и даты государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права <*>;

<*> С точки зрения практической предпочтительнее, чтобы в представленном нотариусу документе содержалась указанная информация.

2) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки.

Во всяком случае, обязанность обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней указанных сведений законом возлагается на орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке).

Закон не предписывает нотариусу проверку достоверности, обоснованности и законности включенных в "закладную" сведений и условий. Однако, думается, в случае обнаружения того, что сведения, в ней содержащиеся, не соответствуют действительности или включенные в нее условия противоречат закону, нотариус не должен "нумеровать и скреплять печатью закладную".

Здесь уместно отметить, что Закон об ипотеке отводит нотариусу незавидную роль в процессе появления закладной на свет. Его функция, оказывается, сводится к тому, чтобы пронумеровать листы, прошить их и поставить печать. Нет такого нотариального действия. По-видимому, нотариус свидетельствует верность подписи составителя (составителей) закладной. А после этого нумерует листы и скрепляет их печатью <*>.

<*> Закон об ипотеке содержит массу неточностей, ошибок и т.п. В данном случае упомянута лишь одна из них.

В дальнейшем пронумерованная и скрепленная печатью нотариуса закладная передается органу, осуществляющему государственную регистрацию ипотеки. После удостоверения ипотеки, внесения в "закладную" недостающих сведений (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке) она выдается первоначальному залогодержателю. При этом в ней обязательно должна быть указана дата выдачи (в противном случае документ так и не станет закладной).

В период бытия закладной нотариус иногда в той или иной форме участвует в развитии отношений владельца закладной и залогодателя. Так, в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение:

- такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного имущества (если эта часть имущества может быть самостоятельным объектом права);

- такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается в сравнении с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Возможно внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии указанного соглашения и указания на него как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной. Точно так же могут быть внесены изменения в случае заключения залогодателем и залогодержателем соглашения о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 7 ст. 13, п. 6 ст. 13, п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке).

При залоге закладной она может быть передана в депозит нотариуса (п. 4 ст. 338 ГК). В этом случае должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.

Лицо, которое приобрело имущество, заложенное по договору ипотеки, в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, "становится на место залогодателя" (так в Законе об ипотеке - п. 1 ст. 38) и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке. Новый залогодатель может быть освобожден от каких-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально и не стало приложением к закладной, в соответствии с правилами ст. 15 Закона об ипотеке (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

Передача прав по закладной может осуществляться путем совершения сделки в простой письменной форме (п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке). Однако стороны вправе облечь соответствующее соглашение в нотариальную форму.

Ещё по теме:

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

>> Нотариат

Федеральная нотариальная палата России

Центр нотариальных исследований

НАСТОЛЬНАЯ КНИГА НОТАРИУСА

В двух томах Том I

Учебно-методическое пособие Издание 2-е, исправленное и дополненное

Раздел I. Организация нотариата

Глава 1. Организация нотариального дела

Глава 2. Финансовое обеспечение деятельности нотариуса

Глава 3. Контроль за деятельностью нотариусов

Глава 4. Общие правила нотариального производства

Глава 5. Правила нотариального делопроизводства и совершения удостоверительных надписей нотариусом

Раздел II. Правила совершения отдельных видов нотариальных действий

Глава 6. Общие условия удостоверения сделок

§ 1. Требования к форме сделок

§ 2. Разъяснение сторонам смысла и значения проекта сделки

§ 3. Правоспособность и дееспособность граждан, участвующих в сделке

1. Правоспособность граждан, участвующих в сделке

2. Дееспособность граждан - участников сделки

3. Ограниченная дееспособность и недееспособность граждан. Патронаж

§ 4. Правоспособность юридических лиц

1. Возникновение, прекращение и виды правоспособности юридических лиц

2. Общества с ограниченной ответственностью

3. Акционерные общества

4. Полное товарищество

5. Товарищество на вере

6. Производственный кооператив

7. Государственное и муниципальное унитарное предприятие

8. Некоммерческие организации

§ 5. Оформление сделок от имени лиц, признанных банкротами

1. Условия банкротства

2. Наблюдение

3. Внешнее управление (судебная санация)

4. Конкурсное производство

§ 6. Оформление сделок от имени юридических лиц в стадии их ликвидации

§ 7. Документы, истребуемые нотариусами при удостоверении сделок

§ 8. Изменение и расторжение договора

§ 9. Количество экземпляров документов, в которых излагается содержание сделки

Глава 7. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

§ 1. Понятие недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

1. Понятие недвижимого имущества

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

§ 2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки

1. Сведения об участниках сделки (правообладателях)

2. Описание объекта недвижимости

3. Сведения о праве собственности и об иных вещных правах

4. Сведения об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество

§ 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

1. Определение предмета в договоре об отчуждении недвижимости

2. Требования к правоустанавливающим документам

3. Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов

4. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

5. Защита прав несовершеннолетних собственников и третьих лиц

6. Цена договора об отчуждении недвижимого имущества

7. Права на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества

8. Прочие условия договоров об отчуждении недвижимого имущества

9. Место совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества

§ 4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Договор дарения квартиры

Договор мены

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Примерный образец передаточного акта

Примерные образцы согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества

Примерные образцы заявлений, связанных с правом преимущественного приобретения доли в праве общей долевой собственности

Глава 8. Земельное право в нотариальной практике

§ 1. Общие вопросы регулирования земельных правоотношений

1. Земельное законодательство

2. Участники земельных отношений

3. Состав земель в Российской Федерации

§ 2. Формы собственности на землю

1. Частная собственность на землю

2. Государственная и муниципальная собственность на землю

§ 3. Иные вещные права на землю

1. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

2. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

3. Аренда земельных участков

4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

5. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

§ 4. Особенности совершения сделок с земельными участками

1. Форма и место совершения сделок с землей

2. Объект договора отчуждения

3. Документы о правах на земельные участки

4. Основные требования к содержанию договора об отчуждении земельных участков

5. Отчуждение земельного участка с находящимися на нем строениями

§ 5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения

1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения и основные принципы их оборота

2. Субъекты отношений оборота земель сельскохозяйственного назначения

3. Общие требования к обороту земель сельскохозяйственного назначения

4. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

5. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Примерные образцы договоров отчуждения земельных участков

Договор дарения земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка и находящегося на нем жилого дома

Глава 9. Удостоверение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

§ 1. Удостоверение договоров ренты

1. Понятие договора ренты. Виды ренты

2. Предмет договора ренты

3. Стороны договора ренты

4. Форма договора ренты

5. Размер рентных платежей и сроки их выплаты

6. Право плательщика ренты на выкуп ренты

7. Право получателя ренты на выкуп ренты

8. Выкупная цена ренты

9. Обеспечение выплаты ренты

10. Обременение рентой недвижимого имущества

11. Переход прав и обязанностей участников договора ренты

12. Иные условия договора ренты

13. Отличия постоянной и пожизненной ренты

§ 2. Договор пожизненного содержания с иждивением

§ 3. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением

Примерные образцы договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением

Глава 10. Удостоверение договоров залога

§ 1. Общие положения о залоге

§ 2. Основание возникновения права залога

§ 3. Участники залогового правоотношения

§ 4. Предмет залога

§ 5. Виды залога

§ 6. Существенные условия договора залога

§ 7. Форма договора о залоге

§ 8. Пределы обеспечения залогом основного обязательства

§ 9. Права и обязанности участников залогового правоотношения

§ 10. Обращение взыскания на заложенное имущество

§ 11. Залог товаров в обороте

§ 12. Залог вещей в ломбарде

§ 13. Залог прав

Глава 11. Удостоверение договоров об ипотеке

§ 1. Общие положения об ипотеке

§ 2. Особенности ипотеки

§ 3. Закладная

§ 4. Ипотека имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества

§ 5. Ипотека жилых домов и квартир

Глава 12. Удостоверение сделок с автотранспортными средствами

Глава 13. Удостоверение завещаний

Примерные образцы завещаний

Глава 14. Удостоверение доверенностей

§ 1. Доверенность как гражданско-правовая сделка

1. Понятие доверенности

2. Форма доверенности

3. Виды и содержание доверенностей

4. Представляемый и представитель

5. Срок действия доверенности

6. Передоверие

7. Основные реквизиты доверенности. Количество экземпляров доверенности

8. Прекращение доверенности

Примерные образцы некоторых видов доверенностей

Доверенность на продажу квартиры

Глава 15. Удостоверение договора поручительства

§ 1. Договор поручительства

1. Понятие и форма договора поручительства

2. Стороны договора поручительства

3. Основные условия договора поручительства

4. Прекращение поручительства

Примерный образец договора поручительства

Глава 16. Удостоверение договоров доверительного управления имуществом

§ 1. Договор доверительного управления имуществом

1. Понятие и форма договора доверительного управления имуществом

2. Основания учреждения доверительного управления. Стороны договора

3. Объект доверительного управления

4. Основные условия договора доверительного управления имуществом

5. Прекращение договора доверительного управления

6. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора доверительного управления имуществом

Примерный образец договора доверительного управления имуществом

Глава 17. Удостоверение договоров хранения

§ 1. Договор хранения

1. Понятие и форма договора хранения

2. Предмет договора хранения

3. Срок договора хранения

4. Основные обязанности участников договора

5. Вознаграждение за хранение и возмещение расходов на хранение

6. Ответственность сторон договора хранения

Примерные образцы договоров хранения вещей

-------

НАСТОЛЬНАЯ КНИГА НОТАРИУСА

Все новости

§ 3. Закладная

1. Общие положения о закладной

2. Содержание закладной

3. Регистрация владельцев закладной

4. Восстановление прав по утраченной закладной

5. Передача прав по закладной. Залог закладной

6. Осуществление прав по закладной

7. Закладная и нотариальная деятельность

Ещё по теме:

НАСТОЛЬНАЯ КНИГА НОТАРИУСА

Нейротон. Научно-популярная книга о нервных импульсах

Читать популярные статьи на сайте!!!