Судебные споры между соседями по поводу нарушения правил
застройки
СОСЕДСКИЕ ВОЙНЫ. Н. КОЛОКОЛОВ
Сложно не согласиться с утверждением, что выстроить
неконфликтные отношения с соседями по квартире, даче, загородному дому - дело
непростое. Недаром народная мудрость гласит: покупай не дом, покупай соседа.
Если дом еще можно перестроить, то с соседом придется воевать. Драки, а то и
убийства на меже - явление обычное, корни которого уходят в глубину веков. Каким
образом в наши дни в правовом государстве можно разрешить пограничные споры с
соседями?
Прерогативы государства
Основной Закон российского государства гласит:
"Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими.
Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность
законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и
обеспечиваются правосудием"
(ст. 18). Данную норму нетрудно истолковать так: все для человека, а если права
последнего будут кем-то попраны, то защита законных интересов в суде обеспечена
любому. При этом обывателю хочется, чтобы государственные прерогативы ужались до
полномочий "ночного сторожа" и чиновники не совали носы в наши владения, да и
вообще не докучали в повседневной жизни.
Если конституционная норма не подкреплена
реально действующим механизмом, то она не более чем декларация, а "ночному
сторожу", как правило, неведомо, да и знать не хочется, что творят его граждане
днем.
Долгих семьдесят лет из идеологических
соображений, чтобы не завелось богатых, государство неусыпно следило за своим
народом, особо же тщательно - за индивидуальным строительством и хозяйственной
деятельностью населения. Сегодня от былой строгости некогда всесильных
контрольных органов не осталось и следа. Теперь каждый вправе возвести себе
хоромы любых форм и размеров. Значимость этого достижения для России, жителей
которой в свое время безнадежно "испортил квартирный вопрос" по причине
отсутствия жилплощади, трудно переоценить.
В суд - на нарушителя правила застройки
Все ли обитатели вилл довольны жизнью?
Естественно, далеко не все...
Так, в Воронеже на улице Айдаровской появились
три великолепных индивидуальных жилых дома N 18, 20 и 22. Владельцы строений N
18 и 22, посчитав, что хозяин дома N 20 нарушил правила застройки, подали на
него в суд, требуя сноса части строений.
Попробуем разобраться, что такое суд. Прежде
всего это не контрольное госучреждение, а способ разрешения конфликтов. Стороны
на свой страх и риск обязаны правильно определить предмет спора и публично
доказать свою правоту. Кроме того, при принятии решения суд обязан
руководствоваться лишь теми доказательствами, которые ему были предоставлены
сторонами.
Однако вернемся к нашему делу. Строго в
соответствии с ГПК РФ производство по искам Б. (Домовладение
N 18) и Ю.
(домовладение N 22) началось с судебно-строительной экспертизы, проведение
которой с согласия сторон было поручено ГУ "Воронежский региональный центр
судебной экспертизы МЮ РФ". Вывод эксперта истцов обескуражил: существенных
нарушений строительных норм (СНиП) и правил со стороны С. он не выявил. А если
таковые и имели место, то с письменного согласия соседа...
Неудивительно, что решениями Коминтерновского
районного суда г. Воронежа:
- от 08.12.2010 Ю. отказано в иске к С. о
сносе самовольной постройки - навеса над литером "Г-1";
- от 07.02.2011 Б. отказано в удовлетворении
исковых требований к С. о реконструкции сарая (литер "Г"); переносе правой стены
этой постройки от межевой границы на 1 м; понуждении С. разобрать кирпичную
стену на меже с участком N 18 и восстановлении прежнего ограждения из шифера.
Впрочем, решением этого же суда от 09.08.2011
С. все же обязали установить крышу сарая (литер "Г") без ската на участок N 18.
Итог: вышестоящая судебная инстанция
констатировала - иных оснований для вмешательства в решения нижестоящего суда
нет. К концу 2011 года ответчик нанес "ответный удар": добился взыскания с Ю.
судебных издержек.
Принцип частных строений
Решения суда вступили в законную силу, однако
спор между соседями разрешен так и не был. Почему? Анализ конфликтной ситуации,
давно возникшей между владельцами домовладений N 18 и 22 с одной стороны и N 20
- с другой, свидетельствует, что инициаторы производств изначально неправильно
определили ее природу.
О чем мечтали Б. и Ю.? Жить в "правильно
организованном" микрорайоне, в добротных индивидуальных домах. Не исключено, что
после этих слов читатель представил себе гармоничный современный коттеджный
поселок. Ограничимся предположением: подход ответчика к организации застройки
участка несколько отошел от подобной идиллии. В своих жалобах,
проиллюстрированных качественными фотографиями, истцы утверждают, что он
просто-напросто занялся хозяйственной деятельностью.
Вот первопричина конфликта! Она кроется в
организации застройки в зонах так называемого "частного сектора". Достаточно
пройтись по любой из них, чтобы убедиться, что термин "нахаловка" как нельзя
лучше отражает положение дел. В массе своей частник строит по принципу "кто во
что горазд", тем более что органы местной власти обычно готовы узаконить любой
самострой. Неудивительно, что в таких условиях хозяйственное обрастание С., к
величайшему неудовольствию соседей, после возведения жилого дома продолжилось.
Вскоре домовладелец неизбежно вышел на границы своего участка. Кто в ответе за
застройку? Естественно, местная власть. Поэтому за защитой своих прав и
интересов Б. и Ю. сначала обратились в орган местного самоуправления - к главе
администрации Коминтерновского района г. Воронежа. Местная власть, констатируя в
предупреждении от 05.03.2010 факт нарушения С. - владельцем домовладения N 20
п. 5.3.2
СП 30-102-99, разбираться в конфликте в рамках публичного права фактически
отказалась и предложила заявителям отстаивать свои права в федеральном суде в
частном порядке.
Причина аморфности органов, ведающих вопросами
градостроения, особенного в глубинке, кроется в отсутствии соответствующей
нормативной базы, которая, как известно, запрета на возведение построек,
именуемых временными, фактически не содержит. На откуп землевладельцам отдан и
вопрос о хозяйственном использовании приобретенного им участка. Кто-то
превращает его в автомастерскую, кто-то в пилораму, а кто-то в пасеку или пруд.
Иными словами, можно все, что не запрещено... Что в таких случаях можно сказать
про соседей? Только одно: им не повезло. Впрочем, приведенный пример позволяет
сделать еще одно суждение: они беззащитны.
Предмет публичного интереса и контроля
Кто обязан защитить соседа, проживающего на
территории муниципии? Прежде всего сама муниципия. Именно она определяет все
базовые вопросы сосуществования соседей, в первую очередь культуры застройки. По
этому пути давно пошла Европа. Воспринят данный принцип застройки в США, Канаде.
Суть его проста: там, где живут, никакого производства, никакого "наката" на
соседские территории.
Как видим, легкого разрешения конфликта,
возникшего между соседями на ул. Айдаровской, нет и быть не может: слишком
сложна и запутанна ситуация. Отстаивая свои права, истцы следят за соседом,
фиксируют на пленку все его шаги. Вместе с тем приносящая прибыль хозяйственная
деятельность - не частное дело соседа, а предмет публичного интереса и контроля.
Таковой в анализируемом споре в силу непонятных причин отсутствует. Где тут, к
примеру, участковый уполномоченный? Ведь он обязан знать, кто проживает на
обслуживаемой им территории и чем занимается. При необходимости участковый
вправе проверить документы визитеров, зачастивших на участок, за стенами
которого скрывается тайное производство. Впрочем, не будем писать об
очевидном... Удивляет другое: истцы, бомбардируя судебные инстанции жалобами,
забывают об их мотивированности. А именно обоснованность каждого документа,
наличие в нем бесспорной информации, подтверждающей тот или иной вывод, - общее
правило состязательного судопроизводства.
* * *
Таким образом, прежде чем выдвинуть исковые требования,
инициировать судебное разбирательство, необходимо тщательно продумать, что из
этого получится и во что это обойдется. Следует четко определиться: на самом
деле нарушены ваши права или речь идет лишь о праве предполагаемом. И главное,
не позволили ли вы сами данные права нарушить, например дали согласие на
возведение соседом забора, сами со своей стороны его оштукатурили, а теперь
заявляете: немедленно снеси этот кирпичный забор и закрепи на его месте
выброшенный на свалку несколько лет назад шифер.
Никита Колоколов, доктор юридических наук, судья ВС РФ (в отставке), профессор
кафедры судебной власти и организации правосудия НУИ - ВШЭ, г. Москва.