Прежде всего, приобретателю недвижимости необходимо учитывать, что свидетельство о государственной регистрации права собственности само по себе не является правоустанавливающим документом на объект недвижимого имущества. Это документ, подтверждающий факт государственной регистрации права в определенный момент времени. Зачастую регистрирующий орган, проведя регистрационные действия, выдает свидетельство новому собственнику, не изымая свидетельства у прежнего собственника. Поэтому до заключения сделки необходимо получить выписку из Единого государственного реестра прав, в которой содержатся актуальные сведения о земельном участке, его правообладателе, документах, на основании которых возникло право, а также сведения о существующих обременениях (например, договоре аренды или аресте).

Опираясь на сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРП, необходимо изучить правоустанавливающие документы на земельный участок. Такими документами могут быть, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, постановление главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка и др.

По возможности стоит не ограничиваться теми экземплярами документов, которые предоставляет продавец земельного участка, а запросить копии документов у выдавшего его органа.

Помимо этого, рекомендуется изучить кадастровый паспорт, межевой план и акт согласования местоположения границ земельного участка, с тем чтобы быть уверенным, что при проведении кадастровых работ не были нарушены права третьих лиц. С владельцами смежных земельных участков лучше встретиться лично, чтобы убедится в отсутствии каких-либо споров с соседями о границах участка, поскольку подделка подписей смежников в актах согласования местоположения границ встречается довольно часто.

До заключения сделки необходимо также убедиться, что фактическое местоположение и фактическая площадь земельного участка соответствуют сведениям, содержащимся в документах. Довольно часто нечистоплотные продавцы показывают потенциальным покупателям участки в живописных местах, тогда как в действительности участки имеют невыгодное местоположение. Для устранения этого риска рекомендуется пригласить геодезистов, которые, опираясь на сведения кадастрового паспорта, смогут показать покупателю реальное местонахождение земельного участка и при необходимости установят межевые знаки.

В случае если земельный участок приобретается у физического лица, необходимо проверить соответствие данных, указанных в его паспорте и в правоустанавливающих документах на земельный участок. Кроме того, в этом случае необходимо иметь в виду, что если право собственности на земельный участок было приобретено в период, когда его зарегистрированный собственник состоял в браке, то на совершение сделки купли-продажи должно быть нотариально оформлено согласие его супруга (супруги).

Комментарии к статье

Казинец Сергей, партнер юридической фирмы "АВЕЛАН".

Приобретение земельного участка является более рискованным и сложным предприятием, чем покупка квартиры. Поэтому покупателю земли необходимо вооружиться специальными рекомендациями. В данной статье на основе судебной практики автор предлагает оптимальные способы защиты права не только покупателя на земельный участок, но и собственника.

Часто, минуя юристов, потенциальные приобретатели попадают в ловушку к мошенникам. Получить выписку из Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП) на недвижимое имущество - один из простых способов проверить право продавца на продажу участка, но не совсем надежный. Во-первых, как указано в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда, "запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя". Во-вторых, свидетельство о государственной регистрации права собственности само по себе не является правоустанавливающим документом на объект недвижимого имущества, оно лишь подтверждает факт государственной регистрации права в определенный момент времени. В-третьих, как отмечает автор статьи, регистрирующий орган, проводя регистрационные действия, может выдать свидетельство новому собственнику, не изымая свидетельства у прежнего собственника. Таким образом, покупатель должен понимать, что наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю не подтверждает право продавца на продажу участка.

Недобросовестный продавец, фальшивые документы, ошибки и неточности в оформлении документов, например несоответствие фактического местоположения и фактической площади земельного участка предоставляемым сведениям, невнимательность и юридическая безграмотность - самые распространенные ситуации, которые могут стать препятствием при оформлении сделки по покупке земли. Безусловно, разделяя предложенные автором в этом вопросе рекомендации, стоит подчеркнуть, что каждая отдельная сделка требует и отдельного рассмотрения. Защититься от махинаций при современных способах подделки документов достаточно сложно. Поэтому главная рекомендация при покупке земли заключается в возможности лично наглядно убедиться в легитимности сделки. Так, например, выписку из ЕГРП желательно получить самому покупателю; проверить прозрачность истории участка тоже можно сделать частично самостоятельно, например обратившись к соседям по участку. Возможные настоящие и будущие обременения нужно обязательно проверить по кадастровому плану и плану развития территории, на которой находится участок (как правило, в местной администрации).