Письмо от 29.11.2013 № ОГ-Д23-15744 о подготовке технического плана
многоквартирного дома, Декларации об объекте недвижимости, определении площади
помещения. <?php require_once ('titler.php'); ?>
Письмо от 29.11.2013 № ОГ-Д23-15744 о подготовке технического
плана многоквартирного дома, Декларации об объекте недвижимости, определении
площади помещения.
Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее –
Департамент недвижимости) рассмотрел обращение от 30 октября 2013 г.,
поступившее на портал Минэкономразвития России, по вопросам, связанным с
подготовкой технического плана многоквартирного дома и декларации об объекте
недвижимости (далее – Декларации), и сообщает.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического
развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства
Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не
наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а
также практики его применения.
Вместе с тем, полагаем возможным по затронутым в обращении
вопросам отметить следующее.
1. О подготовке технического плана многоквартирного дома.
В соответствии с частями 4, 4.1 статьи 25, частями 8, 11 статьи
41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-Ф «О государственном кадастре
недвижимости» (далее – Закон о кадастре) если здание или сооружение не
поставлено на государственный кадастровый учет, постановка на государственный
кадастровый учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении,
осуществляется при условии одновременной постановки на государственный
кадастровый учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно
заявление о постановке на государственный кадастровый учет указанного помещения
и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового государственного
кадастрового учета документы. Правила настоящей части не применяются при
осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.
Орган кадастрового учета при постановке на учет
многоквартирного
дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том
числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).
Форма и требования к подготовке технического плана здания
утверждены приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. № 403
(далее
– технический план здания). Однако, действующая форма технического плана здания
не позволяет одновременно отразить сведения о многоквартирном доме и помещениях
в нем.
Таким образом, технический план многоквартирного дома не содержит
информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещений (в том
числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных
в таком многоквартирном доме.
В настоящее время Департаментом недвижимости разрабатывается
проект приказа Минэкономразвития России «О внесении изменений в приказ
Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. № 403», которым предусматривается
внесение изменений в форму технического плана здания и реализуется возможность
подготовки технического плана многоквартирного дома, содержащего одновременно
сведения о помещениях в таком многоквартирном доме, в том числе составляющих
общее имущество такого многоквартирного дома.
Планируемая дата вступления в силу вышеуказанных изменений – 30
июня 2014 года.
До внесения соответствующих изменений в нормативные правовые
акты, устанавливающие форму и требования к подготовке технического плана здания,
по мнению Департамента недвижимости, для целей государственного кадастрового
учета многоквартирного дома и помещений в нем возможно представление в орган
кадастрового учета технического плана здания и технических планов помещений,
расположенных в таком многоквартирном доме. В указанном случае государственный
кадастровый учет многоквартирного дома и помещений в нем будет осуществляться
одновременно.
Необходимо отметить, что позиция Росреестра совпадает с мнением
Департамента недвижимости по указанному вопросу.
2. О подготовке технического плана помещения и заполнении
декларации об объекте недвижимости (далее – Декларация).
В соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре сведения о
помещении, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания
или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах
соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на
основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания
или сооружения, в котором расположено помещение, в эксплуатацию, проектной
документации здания или сооружения, в котором расположено помещение, а также
изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта помещения или
изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или
сооружения, в котором расположено помещение. В случае отсутствия данных
документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании
Декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и
для созданного объекта недвижимости Декларация составляется и заверяется
правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект
недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного
самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости.
Указанная Декларация прилагается к техническому плану и является его
неотъемлемой частью.
Согласно пункту 11 Требований к подготовке технического плана
помещения, утвержденных
приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. №
583
(далее – технический план помещения), сведения о помещении
указываются в техническом плане на основе проектной документации на здание
(сооружение) или технического паспорта помещения. Копии указанных документов,
заверенные подписью (с указанием фамилии и инициалов) и оттиском печати
кадастрового инженера, включаются в состав Приложения.
При отсутствии указанных документов сведения о помещении
указываются в техническом плане на основе Декларации. В этом случае Декларация в
соответствии с частью 8 статьи 41 Закона является неотъемлемой частью
технического плана и включается в состав Приложения.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса
Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет
собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции
объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением
на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта
капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в
случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки
территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской
Федерации установлены случаи, при которых выдача разрешения на строительство не
требуется.
Таким образом, в случае, если выдача разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию предусмотрена действующим законодательством, то технический план
должен быть подготовлен кадастровым инженером на основании таких документов, а
не на основании Декларации.
Вместе с тем, обязанность кадастрового инженера принять все
доступные меры по получению проектной документации и разрешения на ввод объекта
в эксплуатацию Законом о кадастре не предусмотрена, равно как Закон о кадастре
не освобождает кадастрового инженера от необходимости использовать для
подготовки технического плана предусмотренные соответствующими нормативными
правовыми актами Российской Федерации для соответствующих случаев документы.
Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации
от 1 марта 2013 г. № 175 «Об установлении документа, необходимого
для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», вступившим в силу с 12
марта 2013 г., установлено, что документом, необходимым для получения разрешения
на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3
статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, является технический
план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Закона о кадастре.
Таким образом, повторное изготовление технического плана на
основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с указанной даты, по мнению
Департамента недвижимости, нецелесообразно.
С учетом изложенного, по мнению Департамента недвижимости, в
случае, если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано уполномоченным
органом
до 12 марта 2013 г., то подготовка технического плана должна
осуществляться на основании, в том числе проектной документации и (или)
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В случае, если разрешение на ввод
объекта в эксплуатацию выдано
после 12 марта 2013 г., то технический план может быть
подготовлен на основании проектной документации.
Кроме того сообщаем, что в соответствии с пунктом 3 части 1
статьи 22 Закона о кадастре с 1 января 2013 г. для постановки на государственный
кадастровый учет здания, сооружения вместо технического плана может
представляться копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Правило пункта 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре в части
возможности представления копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию вместо
технического плана данного объекта применяется при условии, если Разрешение
выдано после дня вступления в силу Закона о кадастре (часть 7 статьи 47 Закона о
кадастре).
При этом, в соответствии с частями 1, 2 статьи 43 Закона о
кадастре положения Закона о кадастре в отношении зданий, сооружений, помещений,
объектов незавершенного строительства применяются с 1 января 2013 г.
Таким образом, возможность представления для постановки на
государственный кадастровый учет здания, сооружения копии разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию вместо технического плана применяются с 1 января 2013 г.
Вместе с тем, в настоящее время форма разрешения на ввод объекта
в эксплуатацию утверждена постановлением
Правительства Российской Федерации от
24 ноября 2005 г. № 698. Однако в составе сведений Разрешения, отсутствуют
сведения о зданиях и сооружениях, предусмотренные статьей 7 Закона о кадастре,
что в свою очередь не позволяет в соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о
кадастре определить такое недвижимое имущество в качестве
индивидуально-определенной вещи.
При этом, Минстроем России принят приказ «Об утверждении формы
разрешения на строительство и формы на ввод объекта в эксплуатацию», в
соответствии с которым форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должна
содержать сведения, необходимые для государственного кадастрового учета здания,
сооружения без участия правообладателя. В настоящее время обеспечивается
Минстроем России его государственная регистрация в Минюсте России.
При этом обращаем внимание, что кадастровый инженер несет
ответственность за качество выполняемых кадастровых работ, в частности пунктом 4
части 7 статьи 29 Закона о кадастре предусмотрено аннулирование
квалификационного аттестата кадастрового инженера, в случае принятия более чем
десять раз в течение календарного года органом кадастрового учета решений об
отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым
нарушением кадастровым инженером требований, установленных Законом о кадастре, к
выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов,
подготовленных в результате таких работ (за исключением случаев, если такие
решения были признаны недействительными в судебном порядке).
Кроме того, за внесение заведомо ложных сведений, в том числе и в
технический план, если это действие не содержит уголовно наказуемого деяния,
лицо, осуществляющее кадастровую деятельность, несет административную
ответственность (часть 4 статьи 14.35 Кодекса Российской Федерации об
административных правонарушениях).
3. Об определении площади помещения.
Согласно части 10 статьи 41 Закона о кадастре установлено, что
требования к определению площади здания или помещения устанавливаются органом
нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Требования к определению площади здания, помещения утверждены
приказом Минэкономразвития России от 30 сентября 2011 г. № 531 (далее –
Требования к определению площади здания, помещения).
Согласно пункту 1 Требований к определению площади здания,
помещения площадь и общая площадь здания определяются как площадь простейшей
геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и
т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и
суммирования площадей таких фигур.
Пунктом 5 Требований к определению площади здания, помещения
установлено, площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей
такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными
поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.
Кроме того, как указывалось ранее, в части 8 статьи 41 Закона о
кадастре перечислены документы, на основании которых в техническом плане
указываются сведения о помещении.
Следует отметить, что согласно пунктами 23, 30 Требований к
техническому плану помещения установлено, что значение площади помещения в
техническом плане указывается в квадратных метрах с округлением до 0,1
квадратного метра. При этом при проведении кадастровых работ площадь помещения
не вычисляется, соответствующая строка графы «3» таблицы раздела «Характеристики
помещения» заполняется в соответствии со сведениями об общей площади помещения,
указанными в разрешении на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации,
техническом паспорте или Декларации.
Вместе с тем, по мнению Департамента недвижимости, в случае
расхождения сведений об общей площади помещения, содержащихся в указанных в
пункте 12 Требований к техническому плану документах, и полученных кадастровым
инженером при определении площади помещения в ходе натурного его обследования, в
разделе «Заключение кадастрового инженера» кадастровым инженером может быть
сделана отметка о наличии таких расхождений с указанием фактической площади
помещения.
