Договор социального найма жилого помещения является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Особенности договора социального найма состоят в следующем:

1. Объектом договора является изолированное жилое помещение, что не является обязательным для договора коммерческого найма.

2. Объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде).

3. В качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления.

4. В качестве нанимателя выступает физическое лицо - гражданин РФ, состоявший на жилищном учете по правилам установленным Жилищным Кодексом.

5. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя и его выбытия из жилого помещения заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

6. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем пользуются всеми правами, и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

7. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами.

8. Договор социального найма заключается без установления срока его действия.

«Срок не является существенным условием договора, поскольку жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование»,

утверждает Е.С. Гетман. В то же время В.Н. Литовкин обращает внимание что договор без срока его действия не идентичен бессрочному. «В этом аспекте уже нельзя рассматривать как досрочное расторжение договора, если бы договор социального найма был бы заключен, допустим, на определенный срок или бессрочно. Другая особенность была у предшествующего закона (ст. 10 ЖК РСФСР). - бессрочности. Она выражала гарантию постоянного пользования жилым помещением.

Объектом (предметом) договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Это могут быть квартиры в многоквартирных домах, жилые дома не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Изолированность жилых помещений не является абсолютной. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение человека с внешним миром. Жилое помещение как вещь имеет границу. Исключение из этого правила допускается в случаях, когда предметом поднайма может выступать часть жилого помещения – жилая площадь.

Обратив внимание, что Жилищный Кодекс не упоминает в качестве самостоятельного признак жилого помещения, как пригодность для проживания, Н.Л. Ледовских объясняет, что акцентировать на это внимание излишне, так как «ч. 1 ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам), т. е. признак пригодности включен в понятие жилого помещения».

В то же время он отмечает, что, так как в отличие от ст. 676 ГК РФ в ст. 65 ЖК отсутствует обязанность передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, «наймодатель вправе предоставить жилое помещение без отделки, сантехники и т. п.»

Вызывает интерес судебная практика, согласно которой в случае представления по договору социального найма квартиры, не отвечающей установленным санитарным и техническим требованиям, наниматель и члены его семьи вправе требовать от наймодателя зачета понесенных ими расходов на устранение недостатков в счет платежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением расходов на материалы, использованные для текущего ремонта квартиры. Признак «недвижимость» включен законодателем в определение «жилого помещения» как рядовой категории объектов жилищных прав. Таким образом, помещение, не являющееся недвижимым имуществом, не может быть признано жилым. Из этого следует, что предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК). Мы понимаем, что описание модели жилого помещения с использованием термина «помещение» нельзя признать удачным, так как приводит к противоречию ч.2 ст. 15 ЖК РФ с положениями ч. 2 ст.16 ЖК РФ, в которой одним из видов жилых помещений признается жилой дом – «индивидуально- определенное здание». В результате непоследовательного использования законодателем понятия «здания» как родовой по отношению к «помещению» объект в тексте ЖК РФ приравнено к его разновидности.

Статья 60 Кодекса не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма, как правило, носит возмездный характер, т. е. наниматель по такому договору обязан вносить оплату за использование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги. Из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма, без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицами, признанными малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК),

В качестве правосубъектной предпосылки для реализации права на получение жилья ЖК РФ указывается размер доходов на одного человека. «Эта предпосылка в качестве обязательной не подлежит применению в отношении военнослужащих, имеющих право на предоставление жилых помещений по договору социального найма, поскольку в силу ч. 3 ст. 40 Конституции РФ бесплатное жилище предоставляется не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам. Таким законом в отношении военнослужащих является Федеральный Закон «О статусе военнослужащих» (в редакции, действовавшей до 1 января 2005 года).

В соответствии с ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина (или) члена его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Нетрудно видеть, замечает в этой связи А.М. Эрделевский, что «ч. 2 ст. 51 ЖК РФ устанавливает зависимость между правом одного из членов семьи на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма и имущественного положения других членов семьи...» Что может означать на практике правило ч. 2 ст. 51 ЖК РФ, поясняет он на примере гипотетической ситуации. «В однокомнатной квартире, принадлежащей супругам на праве собственности, живут они сами и их малоимущий совершеннолетний трудоспособный ребенок. На каждого из проживающих приходится менее учетной нормы жилой площади. При этом у супругов имеется еще одна квартира на праве собственности, но они ею не пользуются. С учетом второй квартиры на каждого из перечисленных трех человек приходится более учетной нормы жилой площади. Исходя из правила ч. 2 ст. 51 ЖК РФ ребенку будет отказано в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий».

Согласно п. 4 ст. 60 Семейного Кодекса РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Возможность проживания ребенка в квартире родителей, как и пользования иным имуществом родителей, обусловлена исключительно согласием родителей, поскольку СК РФ не возлагает на родителей обязанность содержать совершеннолетних трудоспособных детей. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилых помещений не влечет возникновения у ребенка каких-либо имущественных прав, но препятствует улучшению ребенком своих жилищных условий. Тем самым право ребенка на улучшение жилищных условий, оказывается, поставлено в зависимость от не зависящего от него обстоятельства - имущественного положения его родителей. Такое положение противоречит ч. 2 ст. 19 Конституции РФ, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина (в том числе предусмотренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище), независимо от пола, расы, имущественного и должностного положения и других обстоятельств.

Согласно ЖК РФ порядок признания гражданина малоимущим осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. «Безусловно, - отмечает С.Н. Александрова, - ... критерии оценки и нормативы в разных субъектах Федерации не будут совпадать».

В.Н. Литовкин указывает, что «вместо принятой в Конституции РФ формулы – все нуждающиеся обеспечиваются жилыми помещениями бесплатно или за доступную плату всеми разновидностями Жилищного фонда – Жилищным кодексом РФ ведена новая формула – все малоимущие, нуждающиеся в жилище, обеспечиваются жилыми помещениями только из одной разновидности публичной формы собственности жилищного фонда, принадлежащей муниципальным образованиям …», однако, малоимущие – «это одна из категорий нуждающихся в жилье», отмечает он.

Новациями Жилищного кодекса РФ являются:

• во-первых, законом предусмотрено, что правом на вселение в жилое помещение по договору социального найма в качестве члена семьи обладают только граждане Российской Федерации. Следовательно, иностранные граждане, в том числе из ближнего зарубежья (страны СНГ), не могут быть учтены в составе лиц для расчета размера жилой площади, предоставляемой по социальному найму;

• во-вторых, граждане Российской Федерации могут быть признаны членами семьи, если они вселены нанимателем в таком качестве.

Как видно, положения ст. 69 ЖК РФ подверглись существенной ревизии. Конструкция статьи не позволяет расширительно толковать указанный в законе перечень, что направлено на пресечение злоупотреблений недобросовестными лицами доброй волей нанимателя. Об этом свидетельствует и ст.69 ЖК РФ в которой прямо указано, что супруг, дети и родители данного нанимателя, являются членами его семьи, если они проживают совместно с ним, а согласно п. 2 ч. 1 ст. 69 ЖК «другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы» могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Что же касается иных лиц, которые согласно п. 3 ч. 1 ст. 69 ЖК, «могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения», то закон в императивной форме указывает, что они могут быть признаны членами семьи исключительно в судебном порядке. В связи с этим возникает вопрос, какой критерий может быть избран судом для признания этих лиц членами семьи нанимателя и как соотносится с их признанием членами семьи право нанимателя давать согласие на вселение?

Важно отметить различие между родственниками и нетрудоспособными лицами, с одной стороны, и иными гражданами, с другой стороны. Различие заключается в том, что признание членами семьи нанимателя граждан относящихся ко второй категории возможно только в исключительных случаях. И можно не сомневаться, что суды будут признавать права этих лиц крайне редко.

В то же время для лиц, относящихся к первой категории граждан достаточно доказать наличие объективных обстоятельств (родственные отношения и совместное проживание) с тем, чтобы они были признаны членами семьи нанимателя, то другим следует доказывать соблюдение установленного порядка их вселения, ведение общего хозяйства с нанимателем.

Кодекс впервые установил, что все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 ЖК).

В ст. 69 ЖК указано, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, причем прекращение семейных отношений с нанимателем не влияет на объем прав и обязанностей проживающего совместно с ним бывшего члена семьи.

Сохранило свое действие правило, согласно которому дееспособные члены семьи нанимателя обязаны солидарно с нанимателем отвечать по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В отношении гражданина переставшего быть членом семьи нанимателя жилого помещения, закон установил самостоятельную ответственность по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Г. Арутюнян справедливо отмечает, что если в квартире появился «чужой» человек, то одно из первых разногласий - это пропорциональность (соразмерность) при оплате коммунальных услуг. И этот конфликт интересов устранить в рамках единого договора не удается. Выходит, что возникшее жизненное обстоятельство (фактический и юридический распад семьи нанимателя) никак не урегулирован ЖК РФ. Создается угроза конституционно значимым ценностям, согласно которым права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, они определяют смысл, содержание и применение законов. Поэтому положения ЖК РФ не могут толковаться таким образом, что при этом будут умаляться чьи-либо права, в частности, права бывших членов семьи нанимателя, которые вправе оплачивать коммунальные платежи соразмерно потребляемым услугам (принципам) равенства всех перед Законом и судом, а не на глазок и не по усмотрению нанимателя.

По требованию членов семьи нанимателя договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения этот договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 82 ЖК РФ).

В соответствии с ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Указанная норма наиболее полно соответствует ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища.

В п. 1 ст. 70 ЖК РФ предусмотрено, что наниматель, с согласия в письменной форме членов своей семьи, включая временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, либо с письменного согласия членов своей семьи, включая временно отсутствующих и нанимателя -других граждан, в качестве проживающих с ним членов своей семьи. В то же время согласно п. «а» ст. 9 Правил пользования жилыми помещениями, на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия членов семьи и наймодателей не требуется.

К сожалению, усиливая административное начало в решении вопросов вселения, законодатель не предусмотрел последствия самовольного вселения граждан в социальное жилье, которое обязательно должно быть введено в ЖК РФ. Поэтому, при спорных ситуациях наймодатель будет вправе предъявлять к самовольно вселившимся гражданам негаторные иски по ст. 208 ГК РФ, согласно которой на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Установление определенного основания, по которому против вселения граждан может возражать наймодатель, направлено на защиту прав граждан от их нарушений уполномоченными жилищными органами. Вселение в жилое помещение других лиц требует изменения договора социального найма, поскольку все члены семьи нанимателя должны быть указаны в данном договоре.

М. Липовенко справедливо отмечает, что на практике, прежде всего, возникнут трудности с получением согласия на вселение от временно отсутствующих членов семьи, когда супруги фактически перестали вести совместное хозяйство, проживают раздельно, но в то же время сохраняют статус супругов... Здесь следует понимать смысл ст.70 ЖК РФ, которая провозглашает право сонанимателя давать право на вселение. Поэтому очевидно, что понуждение сонанимателя к даче согласия на вселение, в том числе и путем предъявления соответствующего иска, будет противоречить не только приведенной норме, но и ст.9 ГК РФ, гарантирующей гражданам осуществление принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению.

Права и обязанности наймодателя определены в ст. 65 ЖК РФ. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения уплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Он имеет право запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение, давать согласие на обмен жилых помещений, на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем.

В указанной выше статье перечислены и основные обязанности наймодателя:

· передать нанимателю в надлежащем содержании общее имущество многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

· осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

· обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Ответственности наймодателя посвящена ст. 66 ЖК. Основанием такой ответственности является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. В Жилищном Кодексе отсутствует обязанность наймодателя обеспечить проведение ремонта общего имущества. Эта обязанность возложена на нанимателя, а наймодатель лишь принимает участие в надлежащем содержании в ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Основные права и обязанности нанимателя предусмотрены в ст. 67 ЖК. Наниматель вправе:

· вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

· сдавать жилое помещение в поднаем;

· разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

· производить обмен или замену занимаемого жилого помещения;

· требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг.

При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены жилищным и иным законодательством.

Наниматель обязан:

· использовать жилое помещение по назначению и в пределах установленных Кодексом;

· обеспечивать сохранность жилого помещения;

· производить текущий ремонт жилого помещения;

· своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

· информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении и условиях, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Согласно утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года № 25 Правилам пользования жилыми помещениями, жилым помещением признается изолированное жилое помещение, предназначенное для проживания граждан. Размещение в нем промышленных предприятий не допускается.

Существенное отличие Правил от 21 января 2006 г. от действующего ранее в том, что, по мнению Е. Семеновой, они не содержат запрета на хранение в жилых помещениях и местах общего пользования веществ и предметов, загрязняющих воздух, а также на загромождение коридоров, переходов, лестничных клеток посторонними предметами. В них также не установлено, что пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами можно при уменьшении слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома, что с 23часов до 7 часов должна соблюдаться тишина: не определен порядок содержания собак и кошек в квартирах.

В то же время выдающийся специалист в области жилищного права Ю.П. Свит, касаясь такого основания расторжения договора социального найма как систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, указывает: « систематическое нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуются, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время вышедопустимой громкости может сочетаться с нарушением правил содержаниядомашних животных». К сожалению, нормативный акт, на основании которого Ю.П. Свит сделал такой вывод- не указан.

В Правилах указаны нормы регулирования пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения, пользование жилым помещением по договору найма специализированного жилого помещения, пользование жилым помещением в многоквартирном доме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ними членами его семьи, пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

Гетман Е.С. Жилищный Кодекс Российской Федерации. Под ред. Крашенинникова П.В. М. Статус.,2005.,с. 305.

Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному Кодексу российской Федерации (постатейный) М. Проспект.,2005.,с 124

Ледовских Н. Л. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации. -М.: ЭКМО, 2005, с. 198.

Там же, с. 202.

Извлечение из Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19. IV. 2005 № 11 – 805 – 5. Бюллетень ВС РФ, 2005, № 9, с. 9

Кудашкин А. В. Что «приготовил» для военнослужащих новый Жилищный Кодекс РФ? / Право в вооруженных силах. № 3, 2005, с. 2.

Эрделевский А. М. Вхождение Жилищного кодекса в жизнь// Домашний адвокат. № 6, 2005, с. 4.

Александрова С. Н. Основание и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма// Жилищное право. № 7, 2005, с. 9 - 13.

Литовкин В.Н. Дефектная ведомость Жилищного кодекса РФ// Российское право. № 4, 2006, с. 40 - 52

Арутюнян Г. Шанс на отдельный договор найма// Домашний адвокат № 15.,2005.,c.2-5.

Липовенко М. Вселение по записи// Домашний адвокат № 22,2005.,с.12-13.

Российская газета.27 января 2006., №1 6(3982)

Семенова Е. Новые правила пользования жильем// Домашний адвокат. № 8, 2006, с. 4 - 5

Свит Ю.П. Прекращение договора социального найма// Жилищное право. №9. 2006. С.39-47.