Главная
"Авеню" >>
Электронная библиотека
>>
Справочник риэлтора
>>
Сделки купли-продажи недвижимости
6.4. Приобретение квартир по договору купли-продажи
и их реализация
Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается риелтор, является
купля-продажа квартир.
Приведем примерный перечень документов, необходимых для отчуждения квартиры (подробно).
1. Документ, устанавливающий право собственности на квартиру: договор
купли-продажи (приватизации) или регистрационное удостоверение, договор мены,
свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения.
2. Справки бюро технической инвентаризации. Формы:
1) о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости (действительны 30
дней со дня выдачи или иной срок, указанный на справке) с отметкой нотариальной
конторы по месту нахождения квартиры об
отсутствии арестов и запрещений;
примечан.
Наверное все-таки Выписки из ЕГРП
2) о стоимости объекта недвижимости.
3. Копия лицевого счета либо справка жилищно-эксплуатационной службы о
проживающих в квартире - действительна 1 месяц.
4. Согласие супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в случае
его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака,
если с момента расторжения прошло более трех лет).
5. Согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи
собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире. От
имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители,
опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных
представителей (родителей, опекунов).
6. Справка ЖЭС по месту нахождения отчуждаемой квартиры о том, чьи квоты зачтены
в приватизацию квартиры, если правоустанавливающим документом на нее является
договор приватизации.
7. Согласие всех участников приватизации на отчуждение квартиры, если
правоустанавливающим документом на нее является договор приватизации. Если
кто-то из участников умер - согласие его наследников.
8. Решение администрации района о согласии на отчуждение квартиры, если:
1) в квартире прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника;
2) несовершеннолетний ребенок участвовал в приватизации жилищной квотой или
денежными средствами (обращаться в отдел образования по месту проживания
несовершеннолетнего);
3) отчуждатель внесен в социальный список (обращаться в райсобес).
9. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от права
преимущественной покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы
о передаче заявления отчуждателя участникам общей долевой собственности о
предстоящей продаже либо мене (не предоставляется при заключении договора
дарения).
10. Охранное обязательство, если квартира находится в доме, включенном в
перечень памятников градостроительства и архитектуры города, полученное в
управлении культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по
охране историко-культурного наследия.
11. Документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении,
свидетельство о заключении брака (также ксерокопию), справка из органов загс,
если брак расторгнут).
12. Документы, удостоверяющие личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).
Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя
возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено
федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по
договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения
записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый
государственный реестр прав.
Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а
также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение,
приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной
регистрации (ст. 251 ГК РФ).
Государственная регистрация договоров продажи и перехода прав осуществляется в
соответствии с ГК РФ в порядке, установленном законодательством.
Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) при государственной
регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке,
установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства
РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, и
Инструкцией о порядке государственной
регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые
помещения, утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233.
В заявлении указывается в том числе следующее:
1) данные о продавце (покупателе);
2) цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации
договора продажи);
3) наименование и реквизиты договора продажи;
4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта,
если он известен заявителю);
5) подпись заявителя и дата подписания заявления.
Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо,
действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя).
Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно
действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце
(или покупателе).
Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее
проведении в срок менее месяца.
Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за
совершение прочих юридически значимых действий установлены главой 25.3 "Государственная
пошлина" Налогового кодекса РФ.
Договор продажи заключается в письменной форме в виде одного документа,
подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Договор продажи совершается в простой письменной форме, если федеральным законом
или соглашением сторон не предусмотрено его нотариальное удостоверение (ст. 163
и 550 ГК РФ).
Договор продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам,
установленным федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации
(императивными нормами), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).
При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме
случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным
законом или иными правовыми актами РФ (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются стороны договора (ст. 420,
549 ГК РФ), а также определяются следующие условия:
1) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части
жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в
составе многоквартирного жилого дома (ст. 432, 554 ГК РФ);
2) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается
указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте
или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ)), указание цены за единицу
площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади
(ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке
платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ);
3) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право
пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное
не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым
помещением (ст. 292, 558 ГК РФ).
Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не
покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное
в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или
покупателя.
Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При
отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений)
имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи,
поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями,
составило документ без указания этих условий.
Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14
лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том
числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (п. 1 ст. 28, п. 2
ст. 29 ГК РФ). Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в
возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на
основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается)
ими самостоятельно (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30 ГК РФ).
В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию
договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том
числе:
1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение
договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании
доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на
представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной
регистрации (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 16 Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 182, 185 ГК РФ);
2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое
помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных
или недееспособных лиц (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п.
2 ст. 37 ГК РФ) или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние
члены семьи собственника (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним", ст. 292 ГК РФ);
3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем)
или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст.
9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 26 ГК РФ);
4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или
покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9, п. 1 ст.
13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 30, 33 ГК РФ);
5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было
передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст.
13, п. 2 ст. 17 Закона, ст. 604 ГК РФ);
6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является
один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности
супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 35
Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2004
г.) (далее - СК РФ));
7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем
является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную
собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.
35 СК РФ);
8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым
помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3
ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст. 38, 41, 1012, 1013
ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии
указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного
договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии
указанного обременения прав правообладателя;
9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается
поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.
41, 971 ГК РФ);
10) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для
проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (п. 3 ст.
9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (Инструкция о порядке
государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права
собственности на жилые помещения).
Полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных
лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе
свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна,
попечителя, выданными органами опеки и попечительства.
Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение
договора продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное
согласие попечителя на совершение договора продажи ограниченным в дееспособности
лицом может содержаться:
1) непосредственно в тексте договора продажи (в этом случае данное согласие
подтверждается личными подписями законных представителей);
2) в заявлениях, представленных в территориальный орган службы законными
представителями;
3) в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально
удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом
или покупателем)) (п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации
договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).
Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с
вышеуказанными документами дополнительно представляются:
1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и
заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к
покупателю (ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним");
2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
за государственную регистрацию перехода права (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст.
16 Закона, п. 5 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним"), который с отметкой "погашено" после
проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для
помещения в дело правоустанавливающих документов);
3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение
условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);
4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ (п.
10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и
перехода права собственности на жилые помещения).
Если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной
регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи
допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права
одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода
права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для
регистрации договора продажи. В любом случае представляются отдельные заявления
на государственную регистрацию договора продажи и на государственную регистрацию
перехода права, а также документы об уплате государственной пошлины за
государственную регистрацию договора продажи и перехода права. Государственная
регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной
подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации
указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок
со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным
законом (п. 13 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров
купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения).
Если на государственную регистрацию договора продажи, совершенного
несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, или лицом, ограниченным в
дееспособности судом, не представлено письменное согласие законных
представителей, то государственная регистрация договора продажи
приостанавливается с обязательным письменным уведомлением заявителей о причинах,
приведших к ее приостановлению (п. 14 Инструкции о порядке государственной
регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые
помещения).
Для государственной регистрации договора продажи жилого помещения,
приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется
представление справки из налогового органа об уплате продавцом жилого помещения
налога на наследство или дарение (п. 15 Инструкции о порядке государственной
регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые
помещения).
Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены
правами третьих лиц и в соответствии с законодательством Российской Федерации
данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю
(например, ст. 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), то в
записи листов Единого государственного реестра прав вносятся соответствующие
изменения. При этом необходимо получение согласия лица, в пользу которого
установлены обременения права продавца (п. 16 рассматриваемой Инструкции). При
продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения
взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает
специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью,
с которой заключен договор о проведении публичных торгов (ст. 54, 62 ФЗ "Об
исполнительном производстве") Запись о государственной регистрации договора
продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого
государственного реестра прав.
Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе "Лицо,
отчуждающее объект" ("Лицо, приобретающее объект") подраздела II-2 указываются
сведения обо всех лицах.
Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1
соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая
запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной
надписи (приложение N 12 к Правилам ведения ЕГРП) (п. 24 рассматриваемой
Инструкции).
Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о
государственной регистрации права, выдаваемым покупателю. Свидетельство о
государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке,
установленном Правилами ведения ЕГРП и
Инструкцией о порядке заполнения и выдачи
свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и
информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Министерства
юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. N 226 (п. 25 рассматриваемой Инструкции).
Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было
зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в том числе в случаях,
указанных в пункте 16 названной Инструкции, в выдаваемое покупателю
свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии
зарегистрированного ограничения (обременения) права (п. 26 рассматриваемой
Инструкции).
Типичные ошибки в документах, представляемых на регистрацию прав и сделок:
1) несовпадение адресов объектов в выписке из паспорта БТИ, в договоре или в
другом правоустанавливающем документе, в документе, подтверждающем произведенную
ранее регистрацию, и в других документах, в которых указан адрес этого объекта.
Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствие номера строения,
обозначение номеров через дефис или через дробь и т.п.), то следует представить
справку из БТИ о том, что это одно и то же здание. Если причина расхождения в
ошибке при подготовке документа, то исправить документ и переоформить его
установленным образом;
2) несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если
площади различаются, то следует представить справку из БТИ о причине такого
различия. Если причина различий в ошибке при подготовке документа, то исправить
документ и переоформить его установленным образом;
3) красные линии на плане объекта, выданном БТИ. Наличие красных линий на плане
свидетельствует об осуществлении неразрешенной перепланировки. В этом случае
необходимо получить разрешение на перепланировку, обратившись в межведомственную
комиссию административного округа;
4) неправильная запись номеров помещений в договоре. Помещения должны быть
записаны под теми номерами, под которыми они обозначены в экспликации и на плане
объекта;
5) полномочия лица, подписавшего договор и сдаваемые на регистрацию документы,
не подтверждены должным образом. Таким лицом может быть руководитель организации
или уполномоченное им лицо. Руководитель организации подтверждает свои
полномочия представлением выписки из протокола собрания, на котором он назначен
руководителем (для руководителя государственной или муниципальной организации -
копия приказа вышестоящей организации). Верность выписки подтверждается подписью
руководителя и печатью организации. Уполномоченное лицо представляет
доверенность. Руководитель организации может подписать договор в соответствии с
правами, предоставленными ему уставом организации или соответствующим
коллегиальным органом организации (совет директоров, общее собрание). При этом
должны учитываться правила принятия решения о совершении сделки, установленные
Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (с изм. и доп. от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г., 7 августа 2001 г., 21 марта, 31
октября 2002 г., 27 февраля 2003 г., 24 февраля, 6 апреля, 2, 29 декабря 2004
г., 27, 31 декабря 2005 г., 5 января, 27 июля, 18 декабря 2006 г., 5 февраля
2007 г.) или Федеральным законом от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с
ограниченной ответственностью" (с изм. и доп. от 11 июля, 31 декабря 1998 г., 21
марта 2002 г., 29 декабря 2004 г., 27 июля, 18 декабря 2006 г.);
6) отсутствие государственной регистрации права собственника на объект
недвижимости, который является предметом сделки или аренды. При регистрации
договора субаренды должен быть зарегистрирован договор аренды арендатора;
7) отсутствие документов, подтверждающих правопреемство ООО, ОАО, ЗАО с ТОО,
АООТ, АОЗТ после приведения организационно-правовой формы в соответствие с
законом <79>.
--------------------------------
<79> Зрелов А.П., Краснов М.В., Чеснокова О.К. Регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. Статус-Кво 97, 2005.
Особо отметим следующий пункт - собрать все документы - справки, выписки из БТИ,
копии, платежки, свидетельства и проч. (порядка 20 наименований), необходимые
для осуществления сделки с квартирой, должен риелтор, и никак иначе. До сих пор,
оказывается, встречаются наивные люди, которые полагают, что комиссию (как
минимум 5% стоимости жилья) риелтор берет просто - за подбор варианта.
Риелтор также должен сопровождать клиента в банк на выемку-приемку денег, к
нотариусу и в регистрационную палату. И все это - за свои комиссионные. Без
всякой дополнительной платы. Понятно, что и вести переговоры с чиновниками там
должен тоже он. Задача клиента - ставить в нужный момент подпись, а в остальном...
спокойное присутствие.
Профессионализм риелтора не в последнюю очередь проявляется в такой щекотливой и
нелюбимой русским человеком ситуации, как финансовые расчеты. Работа риелтора
может быть оплачена либо фиксированной, заранее оговоренной суммой, либо он
может согласиться на процент от стоимости сделки.
Второй вариант более распространен. Также популярна ситуация, когда риелтор
предлагает продать квартиру за определенную цену, а все, что он получит сверх
того, причитается ему. Это возможно, но при определенных условиях: например,
если клиенту нужно продать квартиру в кратчайшие сроки.
Обычная стоимость риелторских услуг по купле-продаже квартиры колеблется от 5 до
7% стоимости жилья.
Как человек, который постоянно работает с людьми, профессиональный риелтор
всегда корректен, безукоризненно вежлив, аккуратен в словах и делах. Еще:
невозмутим, коммуникабелен, к тому же - неплохой психолог. Жилищный вопрос в
конце концов люди решают не каждый год, и дело это не одной встречи <80>.
--------------------------------
<80> Суворова Е. Здравствуйте, я - ваш риелтор! // Квадратный метр. 2004. Январь.
N 3(159).
