Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их возникновение, переход, прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре прав регистрирующим органом.
Помимо вещных прав государственной регистрации подлежат договоры с недвижимостью (например, ипотека, аренда недвижимого имущества). Следует отметить, что сделки с объектами недвижимости подлежат государственной регистрации лишь в силу прямого указания закона.
Особенностью государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней является ее заявительный порядок. Только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются соответствующие регистрационные действия.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией орган по государственной регистрации осуществляет учет бесхозяйных недвижимых вещей.
Информация о произведенной регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу в любом органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Отказ от государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.
Суть государственной регистрации состоит в ведении по общей для всей страны системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение правил о государственной регистрации, влечет за собой недействительность сделки, при этом она признается ничтожной (п.1 ст.168 ГК РФ).
Во всех случаях, когда договор является недействительным вследствие нарушения требований о его государственной регистрации, итогом является обычно двусторонняя реституция. Соответственно каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а при невозможности сделать это в натуре – возместить стоимость имущества в деньгах.
В соответствии с законом значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит в том, что она представляет собой акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, является единственным доказательством существования зарегистрированного права, проводится на всей территории России.
Жилищное право, 2015.