АВЕНЮ

РИЭЛТОР:  ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

1. Субъекты гражданских правоотношений       

1.1. Физические лица как субъекты правоотношений. Правоспособность и дееспособность гражданина. Документы, удостоверяющие личность гражданина
1.2. Юридические лица как субъекты гражданских правоотношений
1.3. Государство и другие публично-правовые образования как субъекты гражданского права

2. Объекты гражданских правоотношений

2.1. Понятие и виды объектов гражданских прав
2.2. Недвижимость как объект гражданских прав. Юридическая классификация объектов недвижимости
2.3. Государственный учет объектов недвижимости (кадастровый учет земельных участков и технический учет (техническая инвентаризация) объектов)
2.4. Правовой режим объектов незавершенного строительства

3. Сделки. Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

3.1. Понятие, виды и формы сделок
3.2  Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации
3.3. Недействительность сделок. Основания ничтожности и оспоримости сделок
3.4. Правовые последствия признания недействительности сделок
3.5. Крупные сделки. Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность

4. Право собственности и иные вещные права

4.1. Понятие, признаки и виды вещных прав
4.2. Понятие и содержание права собственности
4.3. Способы приобретения права собственности
4.4. Основания прекращения права собственности
4.5. Понятие "правовая природа" и виды ограниченных вещных прав
4.6. Общая собственность. Понятие, основания возникновения и виды общей собственности
4.7. Право общей совместной собственности супругов. Законный и договорный режим имущества супругов

5. Общие положения об обязательствах и договорах. Виды договоров

5.1. Понятие и виды обязательств. Исполнение обязательств
5.2. Понятие договора. Классификация договоров
5.3. Порядок и условия заключения, изменения и расторжения договоров
5.4. Договор продажи недвижимости: особенности правового регулирования
5.5. Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма. Мена жилых помещений
5.6. Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением
5.7. Договор дарения: понятие и основные элементы ограничения и запрещение дарения. Договор пожертвования недвижимого имущества
5.8. Договор аренды недвижимого имущества
5.9. Понятие и основания возникновения ипотеки, ее правовое регулирование
5.10. Понятие, принципы и способы приватизации государственного (муниципального) имущества

6. Правовое регулирование земельных отношений

6.1. Объекты земельных отношений. Земельные участки как объекты гражданских прав
6.2. Часть земельного участка как объект имущественных прав
6.3. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности
6.4. Особенности предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование
6.5. Ограничение прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц
6.6  Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации
6.7. Виды ограничений (обременений) прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации
6.8. Признание ранее возникших прав на земельные участки
6.9. Особенности правового режима долей в праве общей собственности на участки земель сельскохозяйственного назначения
СДЕЛКИ. Альбом схем.

7. Представительство и доверенность. Документы, удостоверяющие полномочия представителей

8. Оценка недвижимости

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> РИЭЛТОР:  ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
                                                                     >> РЕГИСТРАТОР ПРАВ:  ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
                                                                     >> Представительство и доверенность

7. Представительство и доверенность. Документы, удостоверяющие полномочия представителей

Под представительством понимается совершение одним лицом (представителем) в пределах имеющихся у него полномочий сделок и иных юридических действий от имени и в интересах другого лица (представляемого).

Основаниями возникновения правомочий представителя являются следующие факты:

1) волеизъявление представляемого на предоставление полномочий представителю, которое выражается в договоре или доверенности;

2) акт уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, предписывающий субъекту действовать в качестве представителя других лиц;

3) указание закона, наделяющее одно лицо выступать в качестве представителя другого лица.

Представитель своими самостоятельными действиями непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Представитель реализует предоставленные ему полномочия исключительно в интересах и от имени представляемого. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Представительство, которое принято называть договорным или добровольным, возникает на основании договоров поручения (гл. 49 ГК РФ) и агентирования (гл. 52 ГК РФ), а также на основании односторонней сделки - выдачи доверенности.

Акты уполномоченных государственных органов, предписывающие гражданам или юридическим лицам действовать в качестве представителя других лиц, весьма многочисленны и разнообразны.

Например, государственные служащие назначаются представителями государства в органах управления РАО ЕЭС, РАО "Газпром", РАО "Российские железные дороги" и других АО, акции которых находятся в государственной собственности, на основании решений Президента РФ, Правительства РФ, соответствующих федеральных органов <*>.

--------------------------------

<*> Указ Президента РФ от 10.06.1994 N 1200 (ред. от 05.10.2002) "О некоторых мерах по обеспечению государственного управления экономикой" // Первоначальный текст документа опубликован в издании "Российская газета". N 112. 16 июня 1994 г.

Представительство, основанное на актах уполномоченных органов, именуется обязательным.

В случаях, когда представительство возникает вследствие обстоятельств, непосредственно установленных в законе, оно называется законным представительством. Законными представителями являются родители, усыновители и опекуны несовершеннолетних, а также опекуны лиц, признанных судом недееспособными (ст. 26, 28, 32 ГК РФ). Полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами записи актов гражданского состояния: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении (ст. 23, 43 ФЗ от 15 ноября 1997 г. N 143-ФЗ "Об актах гражданского состояния") <*>. Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет подтверждаются соответствующим документом (удостоверением), выданным органом опеки и попечительства (п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 35 ГК РФ). Приемные родители также являются опекунами (попечителями); орган опеки и попечительства выдает приемным родителям удостоверение установленного образца (п. 3 Положения о приемной семье, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1996 г. N 829 "О приемной семье") <**>. Органами опеки и попечительства выдаются удостоверения опекунам лиц, признанных недееспособными по суду.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 47. Ст. 5340; 2001. N 44. Ст. 4149; 2003. N 17. Ст. 1553.

<**> СЗ РФ. 1996. N 31. Ст. 3721.

Доверенность - письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

По содержанию и объему полномочий различают три вида доверенностей. К числу генеральных относятся доверенности, выдаваемые руководителю филиала юридического лица. На основании генеральной доверенности, предоставляющей представителю полномочия не только на заключение разнообразных сделок, но и право представлять доверителя во всех компетентных органах, представитель вправе представлять интересы при государственной регистрации прав и сделок, даже если органы, осуществляющие государственную регистрацию, специально в тексте доверенности не поименованы; специальные доверенности, к которым относятся доверенности, выданные на представительство в суде или в органе исполнительной власти; разовые доверенности, которые выдаются для совершения строго определенной сделки. Так, дарение недвижимого имущества может осуществляться представителем только по разовой доверенности; такой вывод можно сделать на основании п. 5 ст. 576 ГК РФ, согласно которому доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

В соответствии со ст. 185 ГК РФ на совершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная доверенность или приравненная к таковой доверенность.

К нотариально удостоверенным доверенностям в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ приравниваются:

- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, удостоверенные начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, старшим или дежурным врачом;

- доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;

- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места лишения свободы;

- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, удостоверенные администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, совершается также нотариально (ст. 187 ГК РФ). К числу доверенностей, выдаваемых в порядке передоверия, разумеется, относятся доверенности, выдаваемые руководителями филиалов. Следовательно, такие доверенности подлежат нотариальному удостоверению. Разумеется, доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, не может предоставлять уполномоченному лицу больше прав по сравнению с первоначальной доверенностью. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана.

Сделка с недвижимостью в простой письменной форме в точном соответствии с законом может быть совершена представителем, чьи полномочия выражены в простой письменной доверенности. Вместе с тем доверенность на государственную регистрацию (в том числе и на регистрацию сделки) должна быть удостоверена нотариально, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Редакция этого пункта от 29 декабря 2004 г. дает основания для вывода о том, что нотариально удостоверенная доверенность, безусловно, необходима представителю физического и юридического лица для подписания от имени доверителя заявления на государственную регистрацию. В доверенности на государственную регистрацию необходимо указывать сведения, вносимые в ЕГРП и в свидетельство о регистрации права: фамилию, имя, отчество, место жительства, год рождения и паспортные данные доверителя. Закон от 29 декабря 2004 г. специально оговаривает требование к форме доверенности на получение правообладателем от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, свидетельства о государственной регистрации прав, закладной и иных документов. Согласно п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав такие документы выдаются:

- представителю физического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом;

- представителю правообладателя юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Следовательно, на получение указанных в Законе документов от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, представителю как физического, так и юридического лица необходима нотариально удостоверенная доверенность. Поскольку в Законе говорится, что такая доверенность необходима для получения свидетельства о государственной регистрации прав, закладной или иных документов, можно предположить, что под "иными документами" подразумеваются отказы в государственной регистрации, документы о приостановлении государственной регистрации, выписки из ЕГРП, содержащие информацию, которая согласно ст. 7 Закона может предоставляться только правообладателю <*>.

--------------------------------

<*> Маковская А.А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Хозяйство и право. 2005. N 3.

Другие специальные законы также предусматривают для доверенности нотариальную форму. В ст. 37 Закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" и ст. 57 Закона "Об акционерных обществах" содержатся сходные правила, касающиеся участия представителя участника, акционера в общем собрании. Доверенность, выданная представителю участника общества (акционера), должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. В такой доверенности должны быть указаны должность и фамилия выдавшего ее должностного лица.

Срок действия доверенности не может превышать 3 года. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. Доверенность, выданная за границей, должна быть апостилирована или легализована Департаментом консульской службы Министерства иностранных дел России.

Действие доверенности прекращается вследствие:

1) истечения срока доверенности;

2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее;

3) отказа лица, которому выдана доверенность;

4) прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;

5) прекращения юридического лица, которому выдана доверенность;

6) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;

7) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

Доверенность по своей природе - односторонняя, фидуциарная, т.е. основанная на доверии, сделка; именно поэтому лицо, выдавшее доверенность, может во всякое время отменить ее или передоверить, а лицо, которому доверенность выдана, - отказаться от нее. Следует иметь в виду, что с прекращением доверенности теряет силу передоверие.

Чтобы избежать неблагоприятных последствий, лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.