§ 2. Организация и деятельность товариществ собственников жилья
Возможность создания и
деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в
Российской Федерации появилась несколько раньше вступления в действие
Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (1996 г.) и тем более
ЖК РФ (2004 г.). Здесь уместно вспомнить приватизационное законодательство, ст.
51 Закона Союза ССР "О кооперации в СССР" и некоторые другие акты. Однако
указанные нормативные акты, предусматривая право собственников жилых помещений
объединяться в товарищества и иные объединения, не давали четкого и однозначного
определения правового статуса товарищества собственников жилья. Пожалуй, впервые
наиболее четко данный вопрос был решен в начале 90-х гг. XX в. в Положении о
товариществах собственников приватизированных жилых помещений в Свердловской
области, утвержденном решением президиума Свердловского областного Совета
народных депутатов от 26 сентября 1991 г. Вместе с тем названное Положение в
силу региональной ограниченности применения и недостаточного (на момент
принятия) количества граждан, приватизировавших свое жилье, а также в силу того,
что акт регулировал лишь один вид объединений собственников жилья - товарищества
собственников приватизированных жилых помещений, не послужило базой для
образования большого числа товариществ собственников жилья даже на территории
этого региона.
На федеральном уровне
возможность организации объединений собственников жилых помещений впервые была
предусмотрена Законом РСФСР 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР",
согласно которому собственникам приватизированного жилья предоставлялось право
создавать товарищества и иные объединения. Тем не менее реального воплощения
данная норма не нашла, поскольку дальше провозглашения такого права закон не
пошел.
Следующим актом стал Закон РФ
1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". В его развитие Указом
Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 <1> было утверждено Временное
положение о кондоминиуме. Однако данные нормативные акты были весьма
противоречивы, и, как следствие, их реализация была затруднительна. Так,
Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики", содержащий всего
две статьи, посвященные рассматриваемым объединениям, используя термин
"кондоминиум", с одной стороны, характеризовал его как товарищество
собственников недвижимости в жилищной сфере (ст. 1, ч. 1 ст. 8), а с другой -
указывал, что такому товариществу принадлежат на праве общей собственности,
включая совместную, объекты общего пользования многоквартирного дома (ч. 2 ст.
8). Далее в рассматриваемом Законе указывалось на объекты, которые объединены в
кондоминиуме (ч. 4 ст. 8), т.е. по существу речь идет о виде общей
собственности.
--------------------------------
<1> СА Президента и Правительства РФ. 1993. N 52. Ст. 5079.
Временное положение о
кондоминиуме попыталось "подправить" законодательный акт. Оставляя за рамками
исследования правомерность таких правок, отметим, что Временное положение
довольно подробно регламентировало кроме прочих вопросов и правовое положение
объединений собственников жилья. И все же его действие практически было
нейтрализовано нормой, предусматривающей возможность организации таких
юридических лиц не в добровольном, а в обязательном порядке. Данное Положение
(думается, заведомо невыполнимое) вынуждало органы государственной власти
субъектов Российской Федерации (г. Москвы, Свердловской и Ярославской областей и
др.) принимать собственные положения. Следует констатировать, что возникшие до
принятия Федерального закона "О товариществах собственников жилья" объединения
собственников жилья были организованы в основном благодаря региональным
нормативным актам.
В исследованиях того времени
справедливо отмечалось, что основными причинами, тормозящими образование
объединений собственников жилья, являются неполное и противоречивое
законодательство, отсутствие понимания выгод и прав, несовершенство законов,
регулирующих частную собственность на недвижимость и организацию объединений
<1>.
--------------------------------
<1> См.: Гарднер Д. Демонстрационный проект создания ассоциаций (кондоминиумов)
собственников жилья в Харькове (Украина) и Екатеринбурге (Россия) //
Реформирование жилищной политики на Украине в переходный период. Международная
конференция. Киев: Государственный комитет Украины по делам градостроительства и
архитектуры, 1994. С. 70.
Глава 18 ГК РФ кроме прочего
содержит три статьи - 289, 290 и 291, непосредственно касающиеся:
-
во-первых, квартир в
многоквартирном доме;
-
во-вторых, общего имущества
собственников жилых помещений в многоквартирном доме;
-
в-третьих, товариществ
собственников жилья.
Кроме того, именно в части
первой ГК РФ указывается на то, что товарищества собственников жилья должны
создаваться и действовать в соответствии с федеральным законом. Согласно ст. 291
ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией,
правовое положение которой определяется соответствующим законом. Как видно, ГК
РФ указывает на принятие федерального закона, регламентирующего организацию и
деятельность одного из видов некоммерческой организации. Однако, принимая во
внимание необходимость развития упорядоченности отношений собственности на общее
имущество многоквартирного дома, законодатель, приняв в 1996 г. Федеральный
закон "О товариществах собственников жилья", расширил предмет указанного
законодательного акта, поименованный в ГК РФ, включив в него регулирование
правоотношений долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений
многоквартирного дома (ст. 2). Что касается указания на установление требований
к государственной регистрации недвижимого имущества, являющегося объектом общей
собственности в кондоминиуме, то таких требований в тексте Закона не было и быть
не могло, поскольку это является предметом ведения специального Федерального
закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним", который был принят в развитие ст. 131 ГК РФ.
Нельзя не согласиться с мнением
С.М. Корнеева о том, что регламентация организации и деятельности товарищества
собственников жилья является "продуктом вмешательства государства в данную
сферу" <1>. Вместе с тем представляется, что такое вмешательство должно быть
обоснованным и соответствовать предмету законодательного акта, не говоря уже о
соответствии действующей нормативно-правовой базе.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское право России при переходе к рынку: Сб. ст. памяти
профессора В.П. Грибанова. М.: Де-юре, 1995. С. 171.
Организация товарищества
собственников жилья возможна при наличии в одном жилом доме нескольких
собственников жилых или нежилых помещений. При этом число членов товарищества
собственников жилья должно превышать 50% от общего числа собственников жилых
помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 136 ЖК РФ
собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно
товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников
жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем
собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали
собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более
чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Как видно, изложенная норма
предлагает минимальный критерий для создания товарищества собственников жилья:
один дом - одно товарищество. При этом законодатель не устанавливает
максимальное количество домов для одного товарищества. В п. 2 ст. 136 указано,
что товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
-нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не
менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными
участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних
(граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и
другими элементами инфраструктуры;
-нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов,
предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными
участками или без них, с гаражами и другими расположенными на общем земельном
участке или на нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами,
сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
В соответствии со ст. 51 ГК РФ
любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке,
определяемом законом о регистрации юридических лиц. С момента государственной
регистрации товарищество собственников жилья приобретает права юридического лица
<1>. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическими лицами признаются организации, которые
имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении
обособленное имущество, отвечают по своим обязательствам этим имуществом и от
своего имени могут приобретать и осуществлять имущественные и личные
неимущественные права, нести обязанности, быть истцами или ответчиками в суде.
Товарищество собственников жилья, как и любое другое юридическое лицо, должно
иметь самостоятельный баланс или смету.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". 3-е изд., перераб. и доп. /
Под ред. Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006.
В целях удовлетворения различных
потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные имущественные
отношения с различными юридическими и физическими лицами.
Товарищества собственников жилья
вправе:
-заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о
содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об
оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
-определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на
содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на
капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и
отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные
уставом товарищества;
-устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год
размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном
доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме;
-выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и
предоставлять им услуги;
-пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях,
которые предусмотрены законодательством;
-передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для
товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
-продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество,
принадлежащее товариществу.
В случаях, если это не нарушает
права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме,
товарищество собственников жилья вправе:
-предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества
в многоквартирном доме;
-в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в
многоквартирном доме;
-получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки
для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных
построек и их дальнейшей эксплуатации;
-осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме
застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
-заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества
действия.
В случае неисполнения
собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в
общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе
потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
Товарищество собственников жилья
может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков
в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме
обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих
расходов.
Товарищество собственников жилья
обязано:
-обеспечивать выполнение требований ЖК РФ, других федеральных законов, а также
устава товарищества;
-заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном
доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами
товарищества;
-выполнять обязательства по договору;
-обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в
многоквартирном доме;
-обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме
обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в
соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
-обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в
многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и
распоряжения общей собственностью;
-принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих
лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом
в многоквартирном доме или препятствующих этому;
-представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме,
в том числе в отношениях с третьими лицами.
Безусловно, основная задача
товарищества - это исполнение функции эксплуатационной организации,
обеспечивающей нормальное проживание граждан.
Управление, обслуживание и
эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами,
так и силами других организаций.
В первом случае в товариществе
по трудовому договору работают граждане, занимающиеся обслуживанием жилых
помещений, помещений, к ним прилегающих, а также придомовых территорий (слесари,
электрики, уборщицы, дворники и т.д.). Общее собрание по представлению
председателя правления принимает правила внутреннего распорядка обслуживающего
персонала товарищества, положение об оплате их труда.
Во втором случае товарищество
заключает с эксплуатационной организацией договор на обслуживание жилого дома.
По такому соглашению эксплуатационная организация обязуется осуществлять текущий
ремонт дома (кроме квартир), уборку нежилых помещений и придомовых территорий,
вывоз мусора, обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения и др.
Обслуживание и эксплуатацию
газового и лифтового оборудования могут осуществлять только специализированные
организации, с которыми товарищество также заключает соответствующие договоры.
Еще раз следует обратить
внимание на то, что товарищества собственников жилья являются некоммерческими
организациями, они вправе заниматься лишь той деятельностью, которая
предусмотрена в уставе. ГК РФ устанавливает возможность осуществления
предпринимательской деятельности такими организациями, как товарищества
собственников жилья, однако это обусловлено двумя моментами:
1) предпринимательская
деятельность должна служить целям, ради которых создано товарищество;
2) при получении прибыли
организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками
организации.
При осуществлении
предпринимательской или иной деятельности товарищество самостоятельно отвечает
по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не
несут ответственности по его долгам.
На основании ст. ст. 151 и 152
ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое
имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами
многоквартирного дома. В тех случаях, когда недвижимость расположена внутри
многоквартирного дома, товарищество становится участником долевой собственности
на объекты общего пользования со всеми вытекающими правовыми последствиями <1>.
--------------------------------
<1> Об общем имуществе многоквартирного дома и о правах на него см. гл. 11
настоящей работы.
Средства товарищества
собственников жилья состоят из:
-обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
-доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на
осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
-субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме,
проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов
коммунальных услуг и иных субсидий;
-прочих поступлений.
Следует согласиться с мнением
В.В. Андропова и И.Б. Миронова о том, что комплексный анализ положений ЖК РФ,
посвященных деятельности товарищества, позволяет сделать вывод о том, что
законодатель полностью не исключает возможность осуществления товариществом иных
видов хозяйственной деятельности <1>.
--------------------------------
Постатейный комментарий к
Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в
информационный банк согласно публикации - Статут, 2005.
<1> Постатейный комментарий к
Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд.,
испр. и доп. М.: Статут, 2006. С. 637.
На основании решения общего
собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть
образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели.
Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов
товарищества.
Правление товарищества
собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества,
находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Для достижения целей,
предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься
хозяйственной деятельностью.
Товарищество собственников жилья
может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
-обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном
доме;
-строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в
многоквартирном доме;
-сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
На основании решения общего
собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной
деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или
направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом
товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели
деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом
товарищества.
