АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО П.В. КРАШЕНИННИКОВ

 Издание седьмое, переработанное и дополненное

Предисловие

Введение

Глава 1. Право на жилище и жилищное право
§ 1. Право граждан на жилище
§ 2. Жилищное право и жилищное законодательство
§ 3. Источники жилищного права
§ 4. Соотношение предметов ведения федерального и регионального жилищного законодательства, а также нормативных актов муниципальных образований, регулирующих жилищные отношения
§ 5. Литература по жилищному праву
   
Глава 2. Объекты жилищного права
§ 1. Жилые помещения
§ 2. Жилищный фонд
§ 3. Учет жилищного фонда
§ 4. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
§ 5. Перевод помещений из жилых и в жилые
§ 6. Переустройство и перепланировка жилых помещений

Глава 3. Жилищные права, обязанности и ответственность
§ 1. Жилищные права и обязанности
§ 2. Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения
§ 3. Ответственность за нарушение жилищного законодательства

Глава 4. Защита жилищных прав. Сроки исковой давности
§ 1. Защита жилищных прав
§ 2. Сроки исковой давности

Глава 5. Договор найма жилого помещения
§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства о договоре найма жилого помещения
§ 2. Общие положения о договорах найма жилых помещений
§ 3. Социальный наем
 


§ 4. Коммерческий наем

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями
§ 1. Общие положения о специализированных жилых помещениях
§ 2. Пользование служебными жилыми помещениями
§ 3. Пользование жилыми помещениями в общежитиях
§ 4. Пользование жилыми помещениями маневренного фонда
§ 5. Пользование жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения
§ 6. Пользование жилыми помещениями в специальном фонде для беженцев и вынужденных переселенцев

Глава 7. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями
§ 1. Аренда жилых помещений
§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства о жилищной кооперации
§ 2. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
§ 3. Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов
§ 4. Прекращение деятельности жилищного или жилищно-строительного кооператива
§ 5. Правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов
§ 6. Возникновение права собственности на жилое помещение у членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Глава 9. Приватизация жилищного фонда
§ 1. Понятие приватизации жилищного фонда. Развитие законодательства о приватизации жилищного фонда
§ 2. Принципы приватизации жилищного фонда
§ 3. Договор о приватизации жилого помещения
§ 4. Особенности приватизации служебных жилых помещений и комнат в коммунальных квартирах
§ 5. Особенности приватизации бывших общежитий
§ 6. Применение Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" к отношениям, связанным с жилищным фондом общественных организаций
§ 7. Расторжение договора о приватизации жилого помещения
§ 8. Окончание периода приватизации жилищного фонда

Глава 10. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
§ 1. Общие положения о праве собственности на жилые помещения
§ 2. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения
§ 3. Право общей собственности на жилое помещение
§ 4. Защита права собственности на жилое помещение
§ 5. Обеспечение соблюдения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Глава 11. Общее имущество многоквартирного дома
§ 1. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома
§ 2. Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме
§ 3. Объекты общего пользования в многоквартирном доме
§ 4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Глава 12. Товарищества собственников жилья
§ 1. Понятие и общие положения о товариществах собственников жилья
§ 2. Организация и деятельность товариществ собственников жилья
§ 3. Органы управления товарищества собственников жилья и контроля за их деятельностью
§ 4. Прекращение деятельности товарищества собственников жилья
§ 5. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
§ 6. Зарубежное законодательство об объединениях собственников жилья

Глава 13. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Глава 14. Сделки, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений
§ 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
§ 2. Купля-продажа жилых помещений
§ 3. Мена жилых помещений
§ 4. Обмен жилых помещений
§ 5. Дарение жилого помещения
§ 6. Рентный договор

Глава 15. Наследование жилых помещений
§ 1. Основные положения о наследовании жилых помещений
§ 2. Особенности наследования приватизированных жилых помещений
§ 3. Особенности наследования жилых помещений в кооперативных домах

 

 










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

§ 3. Мена жилых помещений

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека>> ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО   П.В. Крашениников

доп.см.    Мена недвижимости

§ 3. Мена жилых помещений

С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.

Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае - на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на специфическое имущество - деньги. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется в большинстве своем по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).

Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается лишь общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо на трехкомнатную и автомобиль.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и в г. Екатеринбурге.

На практике встречаются случаи заключения договора мены с нарушением общих положений ГК РФ. В качестве примера приведем спор, рассмотренный в судах различных инстанций.

Прокурор Головинской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился с требованием к акционерному обществу "Огни Арбата", Департаменту муниципального жилья г. Москвы, гражданам Ж., Д., А. о признании недействительными договоров о передаче жилья в собственность, купли-продажи и мены квартир и при этом сослался на следующие обстоятельства.

В четырехкомнатной квартире в г. Москве проживали Борисов И. и его сын Борисов В. Решением народного суда Борисов И. в 1975 г. признан недееспособным. Опекуном назначен сын - Борисов В. С 1979 г. Борисов И. находился на стационарном лечении в психиатрической больнице.

В декабре 1992 г. Борисову В. квартира передана в собственность в порядке приватизации одному, с ущемлением прав недееспособного Борисова И., который в число собственников включен не был.

Затем Борисов В. заключил договор купли-продажи квартиры с АО "Огни Арбата", а по договору мены, заключенному между этим АО и гражданами Д., Ж., А., квартира перешла в собственность Ж.

Прокурор просил признать все эти договоры недействительными, выселить Ж. из квартиры, занимаемой Борисовыми.

Решением Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы признаны недействительными:
-договор о передаче квартиры в собственность Борисову В. в порядке приватизации;
-свидетельство о его праве собственности на жилище;
-договор купли-продажи квартиры - с указанием о возврате сторон в первоначальное положение;
-договор мены квартир - с приведением сторон в первоначальное положение.

Тем же решением Ж. вместе с проживающим с ней ребенком выселена из двухкомнатной квартиры, полученной по договору мены, без предоставления другого жилого помещения.

Определением судебной коллегии Московского городского суда решение оставлено без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене решения и кассационного определения в части последствий признания недействительными договора о передаче квартиры в собственность Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным.

Президиум Московского городского суда протест удовлетворил по следующим основаниям.

Суд обоснованно признал, что договор о передаче квартиры в собственность одному Борисову В. заключен с нарушением Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и ущемлением прав недееспособного Борисова И.

В связи с признанием недействительным договора о передаче квартиры Борисову В. в собственность судом правильно признаны недействительными свидетельство о его праве на квартиру и договор купли-продажи квартиры, заключенный им с АО.

Согласно ранее действовавшей ст. 48 ГК РСФСР по недействительной сделке, совершенной с нарушением закона, каждая сторона должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

Признав недействительными передачу квартиры в собственность Борисову В. и договор купли-продажи квартиры, суд не определил конкретных мер, необходимых для приведения сторон в первоначальное положение, не обсудил вопрос о восстановлении прежнего режима жилого помещения и других последствиях признания сделки недействительной.

На день рассмотрения дела в суде покупатель квартиры (акционерное общество) передал ее по договору мены в собственность другим лицам - А., Д., Ж. Суд признал недействительным весь договор мены и указал, что стороны по этому договору следует привести в первоначальное положение, но фактически стороны в первоначальное положение не привел, а решил лишь вопрос о выселении Ж. из квартиры, проданной Борисовым В., указав, что она подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Как видно из договора мены, в нем были определены доли Д., А. и Ж. в праве собственности на коммунальную квартиру, которую они приватизировали; свои доли в праве собственности на эту квартиру они передали акционерному обществу, а оно взамен передало им в собственность отдельные квартиры.

По договору мены Ж. (трем родственникам) переданы в собственность две квартиры: трехкомнатная и двухкомнатная, полученная акционерным обществом по договору купли-продажи с Борисовым В.

Выселяя Ж. без предоставления другого жилого помещения, суд нарушил требования закона о том, что каждая сторона по недействительной сделке должна возвратить все полученное по договору, поэтому при выселении из квартиры Ж. должна была получить то, что она передала акционерному обществу.

Вопрос об обязанности акционерного общества возвратить прежнее жилое помещение суд не решил, не учел, что квартира - собственность не только Ж., но и ее родственников. Вопрос о возможности возврата им прежнего жилого помещения в коммунальной квартире судом не проверялся.

Как указывает Ж. в надзорной жалобе, акционерное общество продало коммунальную квартиру агентству "Контакт". Это агентство к участию в деле не привлекалось.

В решении не указано, кому передается квартира, из которой Ж. выселена. Суд не обсудил вопрос о возможности признания недействительным договора мены только в части мены жилых помещений с Ж.

Президиум Московского городского суда отменил решение Головинского межмуниципального народного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в части последствий признания недействительными договора о передаче в собственность квартиры Борисову В., свидетельства о праве на жилье на его имя и договора купли-продажи этой квартиры, а также в части признания недействительным договора мены и последствий признания этого договора недействительным и дело в отмененной части направил на новое судебное рассмотрение, в остальном решение суда оставил без изменения <1>.

--------------------------------
<1> Бюллетень ВС РФ. 1996. N 4. С. 9.







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker