АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО П.В. КРАШЕНИННИКОВ

 Издание седьмое, переработанное и дополненное

Предисловие

Введение

Глава 1. Право на жилище и жилищное право
§ 1. Право граждан на жилище
§ 2. Жилищное право и жилищное законодательство
§ 3. Источники жилищного права
§ 4. Соотношение предметов ведения федерального и регионального жилищного законодательства, а также нормативных актов муниципальных образований, регулирующих жилищные отношения
§ 5. Литература по жилищному праву
   
Глава 2. Объекты жилищного права
§ 1. Жилые помещения
§ 2. Жилищный фонд
§ 3. Учет жилищного фонда
§ 4. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
§ 5. Перевод помещений из жилых и в жилые
§ 6. Переустройство и перепланировка жилых помещений

Глава 3. Жилищные права, обязанности и ответственность
§ 1. Жилищные права и обязанности
§ 2. Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения
§ 3. Ответственность за нарушение жилищного законодательства

Глава 4. Защита жилищных прав. Сроки исковой давности
§ 1. Защита жилищных прав
§ 2. Сроки исковой давности

Глава 5. Договор найма жилого помещения
§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства о договоре найма жилого помещения
§ 2. Общие положения о договорах найма жилых помещений
§ 3. Социальный наем
 


§ 4. Коммерческий наем

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями
§ 1. Общие положения о специализированных жилых помещениях
§ 2. Пользование служебными жилыми помещениями
§ 3. Пользование жилыми помещениями в общежитиях
§ 4. Пользование жилыми помещениями маневренного фонда
§ 5. Пользование жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения
§ 6. Пользование жилыми помещениями в специальном фонде для беженцев и вынужденных переселенцев

Глава 7. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями
§ 1. Аренда жилых помещений
§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства о жилищной кооперации
§ 2. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
§ 3. Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов
§ 4. Прекращение деятельности жилищного или жилищно-строительного кооператива
§ 5. Правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов
§ 6. Возникновение права собственности на жилое помещение у членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Глава 9. Приватизация жилищного фонда
§ 1. Понятие приватизации жилищного фонда. Развитие законодательства о приватизации жилищного фонда
§ 2. Принципы приватизации жилищного фонда
§ 3. Договор о приватизации жилого помещения
§ 4. Особенности приватизации служебных жилых помещений и комнат в коммунальных квартирах
§ 5. Особенности приватизации бывших общежитий
§ 6. Применение Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" к отношениям, связанным с жилищным фондом общественных организаций
§ 7. Расторжение договора о приватизации жилого помещения
§ 8. Окончание периода приватизации жилищного фонда

Глава 10. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
§ 1. Общие положения о праве собственности на жилые помещения
§ 2. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения
§ 3. Право общей собственности на жилое помещение
§ 4. Защита права собственности на жилое помещение
§ 5. Обеспечение соблюдения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Глава 11. Общее имущество многоквартирного дома
§ 1. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома
§ 2. Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме
§ 3. Объекты общего пользования в многоквартирном доме
§ 4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Глава 12. Товарищества собственников жилья
§ 1. Понятие и общие положения о товариществах собственников жилья
§ 2. Организация и деятельность товариществ собственников жилья
§ 3. Органы управления товарищества собственников жилья и контроля за их деятельностью
§ 4. Прекращение деятельности товарищества собственников жилья
§ 5. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
§ 6. Зарубежное законодательство об объединениях собственников жилья

Глава 13. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Глава 14. Сделки, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений
§ 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
§ 2. Купля-продажа жилых помещений
§ 3. Мена жилых помещений
§ 4. Обмен жилых помещений
§ 5. Дарение жилого помещения
§ 6. Рентный договор

Глава 15. Наследование жилых помещений
§ 1. Основные положения о наследовании жилых помещений
§ 2. Особенности наследования приватизированных жилых помещений
§ 3. Особенности наследования жилых помещений в кооперативных домах

 

 










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

Договор о приватизации жилого помещения

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека>> ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО   П.В. Крашениников

доп. см. Приватизация

§ 3. Договор о приватизации жилого помещения

В качестве субъектов, имеющих право приобрести жилое помещение в порядке приватизации, закон называет граждан Российской Федерации, проживающих в жилом помещении по договору социального найма, т.е. нанимателей и членов их семей.

До введения в действие Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1> бесплатно приватизировать жилье имели право также иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие в жилом помещении по договору социального найма.

--------------------------------
<1> Российская газета. 2001. 31 мая. О необходимости внесения поправок автор данной работы высказывался неоднократно (см., например, первое издание настоящей книги (2000. С. 110) и его же кн.: Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 62 - 63).

 

Кроме того, субъектами договора о приватизации могли быть граждане, проживающие в жилом помещении по договору аренды (коммерческого найма), т.е. наниматели (арендаторы) и постоянно проживающие с ними граждане.

Что касается договоров аренды, то представляется весьма обоснованным выведение их из сферы действия Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Предоставление названным лицам права бесплатной приватизации не укладывалось в идеологию приватизации как возвращения долгов.

Арендные отношения в жилищной сфере стали возможны только с начала 90-х гг., заключению договоров аренды (коммерческого найма) не предшествовало (предшествует) соблюдение таких условий, как нуждаемость в жилье, очередность и т.п., т.е. то, что необходимо для заключения договора социального найма. Кроме того, возможность приватизации арендованного жилья сдерживала органы местного самоуправления в их стремлении передать часть принадлежавшего им жилья в коммерческий наем в расчете на дополнительные источники получения средств для обслуживания и эксплуатации жилищного фонда.

Ограничение круга субъектов бесплатной приватизации только российскими гражданами означает, что законодатель обратил внимание на случаи бесплатной приватизации жилых помещений иностранными гражданами и лицами без гражданства, что тоже противоречило идеологии возвращения долгов, тем более что устранение данного недостатка не потребовало значительных изменений действующего законодательства. К слову "граждане" законодатель добавил слова "Российской Федерации".

В качестве участников договора о приватизации жилых помещений с одной стороны, как было указано, выступают граждане, а с другой - два вида субъектов:

во-первых, органы местного самоуправления, а также муниципальные предприятия и учреждения, осуществляющие приватизацию муниципального жилищного фонда;

во-вторых, государственные организации, осуществляющие приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда.

Указанные субъекты, имеющие на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении жилищный фонд, проводят необходимые организационные мероприятия, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу жилья в собственность граждан, могут принять решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир <1>, заключать с гражданами договоры о передаче им жилья в собственность и т.д.

--------------------------------
<1> О приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир см. § 4 настоящей главы.

 

Согласно ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органом местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим муниципалитетом. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации этого права в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

В первой редакции Закона о приватизации (ч. 1 ст. 7) указывалось, что порядок и условия заключения договора о передаче жилья в собственность граждан определяются ГК РФ. В настоящее время упоминание об этом Кодексе снято и вместо названного указания предусмотрено, что договор передачи заключается в порядке, установленном соответствующим органом местного самоуправления.

Такое непродуманное изменение нормы могло повлечь негативные последствия, поскольку результатом этого изменения является иллюзия, будто нормы ГК РФ не распространяют свое действие на договоры о передаче жилья в собственность граждан. Между тем ГК РФ как применялся, так и будет применяться, поскольку следует иметь в виду следующее.

Во-первых, специальных норм о приватизации жилья в ГК РФ не было и нет.

Во-вторых, правила ГК РФ о сделках, форме сделок, об основаниях признания сделок недействительными, обязательствах и многие другие как распространялись на отношения, складывающиеся по поводу приватизации жилья, так распространяются и в настоящее время. Конечно, какой-либо орган местного самоуправления может ввести собственный, оригинальный порядок заключения договоров о передаче жилых помещений в собственность граждан. Если, однако, этот порядок будет противоречить положениям ГК РФ, то соответствующие нормы, принятые органом местного самоуправления, станут незаконными и будут подлежать отмене в судебном порядке.

Авторы новеллы, внесенной в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", имели в виду необходимость определить место заключения договоров, круг лиц, уполномоченных подписывать договоры от имени субъекта, передающего жилое помещение в собственность граждан, установить существенные условия данного договора или (предпочтительнее) разработать примерный (типовой) договор и решить иные вопросы юридико-технического характера, имеющие отношение к процедуре заключения договора <1>.

--------------------------------
<1> Подробнее см.: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Комментарий к законодательству о приватизации жилищного фонда. М.: БЕК, 1995. С. 67 - 70.

 

Договор о передаче жилья в собственность гражданина в порядке приватизации заключается в простой письменной форме. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество <1>. Регистрация имеет правообразующее значение.

--------------------------------
<1> О государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними см. § 4 гл. 2 настоящей работы.

 

Право собственности на жилище, переходящее гражданину в порядке приватизации, возникает на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: договор и акт государственной регистрации права.







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker