АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО П.В. КРАШЕНИННИКОВ

 Издание седьмое, переработанное и дополненное

Предисловие

Введение

Глава 1. Право на жилище и жилищное право
§ 1. Право граждан на жилище
§ 2. Жилищное право и жилищное законодательство
§ 3. Источники жилищного права
§ 4. Соотношение предметов ведения федерального и регионального жилищного законодательства, а также нормативных актов муниципальных образований, регулирующих жилищные отношения
§ 5. Литература по жилищному праву
   
Глава 2. Объекты жилищного права
§ 1. Жилые помещения
§ 2. Жилищный фонд
§ 3. Учет жилищного фонда
§ 4. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними
§ 5. Перевод помещений из жилых и в жилые
§ 6. Переустройство и перепланировка жилых помещений

Глава 3. Жилищные права, обязанности и ответственность
§ 1. Жилищные права и обязанности
§ 2. Пределы осуществления и ограничения прав на жилые помещения
§ 3. Ответственность за нарушение жилищного законодательства

Глава 4. Защита жилищных прав. Сроки исковой давности
§ 1. Защита жилищных прав
§ 2. Сроки исковой давности

Глава 5. Договор найма жилого помещения
§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства о договоре найма жилого помещения
§ 2. Общие положения о договорах найма жилых помещений
§ 3. Социальный наем
 


§ 4. Коммерческий наем

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями
§ 1. Общие положения о специализированных жилых помещениях
§ 2. Пользование служебными жилыми помещениями
§ 3. Пользование жилыми помещениями в общежитиях
§ 4. Пользование жилыми помещениями маневренного фонда
§ 5. Пользование жилыми помещениями в домах системы социального обслуживания населения
§ 6. Пользование жилыми помещениями в специальном фонде для беженцев и вынужденных переселенцев

Глава 7. Аренда и безвозмездное пользование жилыми помещениями
§ 1. Аренда жилых помещений
§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями

Глава 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
§ 1. Краткий очерк о развитии законодательства о жилищной кооперации
§ 2. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
§ 3. Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов
§ 4. Прекращение деятельности жилищного или жилищно-строительного кооператива
§ 5. Правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов
§ 6. Возникновение права собственности на жилое помещение у членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Глава 9. Приватизация жилищного фонда
§ 1. Понятие приватизации жилищного фонда. Развитие законодательства о приватизации жилищного фонда
§ 2. Принципы приватизации жилищного фонда
§ 3. Договор о приватизации жилого помещения
§ 4. Особенности приватизации служебных жилых помещений и комнат в коммунальных квартирах
§ 5. Особенности приватизации бывших общежитий
§ 6. Применение Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" к отношениям, связанным с жилищным фондом общественных организаций
§ 7. Расторжение договора о приватизации жилого помещения
§ 8. Окончание периода приватизации жилищного фонда

Глава 10. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения
§ 1. Общие положения о праве собственности на жилые помещения
§ 2. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения
§ 3. Право общей собственности на жилое помещение
§ 4. Защита права собственности на жилое помещение
§ 5. Обеспечение соблюдения жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Глава 11. Общее имущество многоквартирного дома
§ 1. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома
§ 2. Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме
§ 3. Объекты общего пользования в многоквартирном доме
§ 4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Глава 12. Товарищества собственников жилья
§ 1. Понятие и общие положения о товариществах собственников жилья
§ 2. Организация и деятельность товариществ собственников жилья
§ 3. Органы управления товарищества собственников жилья и контроля за их деятельностью
§ 4. Прекращение деятельности товарищества собственников жилья
§ 5. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
§ 6. Зарубежное законодательство об объединениях собственников жилья

Глава 13. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Глава 14. Сделки, направленные на отчуждение и приобретение жилых помещений
§ 1. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
§ 2. Купля-продажа жилых помещений
§ 3. Мена жилых помещений
§ 4. Обмен жилых помещений
§ 5. Дарение жилого помещения
§ 6. Рентный договор

Глава 15. Наследование жилых помещений
§ 1. Основные положения о наследовании жилых помещений
§ 2. Особенности наследования приватизированных жилых помещений
§ 3. Особенности наследования жилых помещений в кооперативных домах

 

 










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

§ 6. Зарубежное законодательство об объединениях собственников жилья

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека>> ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО   П.В. Крашениников

§ 6. Зарубежное законодательство об объединениях собственников жилья

Законодательство большинства государств детально регламентирует отношения общей собственности, складывающиеся при владении, пользовании и распоряжении объектами общего пользования в многоквартирных жилых домах. Объединения собственников недвижимости в жилищной сфере получают самые разнообразные названия: кондоминиумы, ассоциации, товарищества и т.п.

Первые объединения собственников жилья появились еще в XIX в. в Англии, причем с их организации фактически были начаты преобразования жилищной сферы. Принятый в 1836 г. Закон о строительных обществах регламентировал организацию и деятельность объединений, строящих и обслуживающих жилье. Названный Закон стимулировал строительство жилья объединением средств граждан и льготным кредитованием под залог строящихся квартир. М.И. Туган-Барановский назвал такие общества сберегательными кассами особого рода. Члены строительных обществ делали еженедельные взносы в кассу общества; по мере образования капитала, достаточного для постройки небольшого дома для одной семьи, общество начинало строительство. До накопления необходимой суммы объединенные средства членов общества предоставлялись в качестве ссуды тем или иным членам общества. Создание названных объединений являлось, как мы уже указывали, только началом жилищных преобразований того времени, и сразу эти меры не принесли и, думается, не могли принести улучшения жилищных условий городского населения Англии. Однако по мере формирования строительных обществ значение их возрастало, и через 10 лет после введения в действие Закона его благотворное влияние на жилищную сферу сказывалось повсеместно. По свидетельству Статистического обзора Англии, к 1925 г. в Великобритании действовало более 1000 строительных обществ, объединяющих более 1 млн. членов <1>.

--------------------------------
<1> Подробнее см.: Крашенинников П.В. Правовые аспекты английской жилищной реформы XIX века // Теория и практика совершенствования законодательства на современном этапе. Екатеринбург, 1993.

 

Современное зарубежное законодательство в своей основной массе имеет цель не столько преобразования жилищных отношений, сколько упорядочения отношений собственников недвижимости в жилищной сфере, с одной стороны, и организации и деятельности подобных образований - с другой.

Французский закон от 10 июля 1965 г. о статусе общей собственности в многоквартирных зданиях <1> (с последующими изменениями и дополнениями) устанавливает правовой режим находящихся в собственности многих лиц зданий или групп зданий, к которым помимо площадок, средств благоустройства и коммунальных служб относятся также части зданий, построенные или начатые строительством, являющиеся объектами отдельных прав собственности.

--------------------------------
<1> Regim de la cooperativ. Paris, 1991.

 

Закон разделяет многоквартирные дома на отдельные и общие части зданий. Отдельными являются части зданий и площадок, находящиеся в исключительной собственности определенного лица, общими - части зданий и площадок, подлежащие пользованию или полезные для всех или нескольких собственников. Если иное не установлено договором, к объектам общего пользования относятся: земельные участки, дворы, парки и сады, подъездные пути, несущие конструкции зданий, общие элементы оборудования, в том числе части канализации, пересекающие отдельные помещения, лестничные клетки, дымоходы и дымовые трубы, места общего пользования, переходы и коридоры.

Объединения собственников жилья, в том числе во Франции, имеют достаточно широкий круг прав, в частности: надстраивать здание, находящееся в общем пользовании или содержащее несколько помещений; копать относящуюся к нему землю; строить новые здания во дворах, парках и садах, составляющих общую собственность; разрушать такие дворы, парки, сады и др. Вместе с тем собрание собственников жилья не может, кроме как по единогласному решению всех совладельцев, принимать решение об отчуждении общих частей, сохранение которых необходимо для соблюдения назначения здания.

Французское законодательство называет объединения собственников недвижимости в жилищной сфере синдикатами и наделяет их правами юридического лица.

Собственники самостоятельно распоряжаются принадлежащими им жилыми или нежилыми помещениями, являющимися отдельными частями здания; они свободно используют отдельные и общие части с условием, что пользование не наносит ущерба правам других собственников и назначению здания. Однако при продаже жилого помещения или иной недвижимости в жилищной сфере собственник представляет нотариусу сертификат синдиката (управляющего синдиката) о том, что он свободен от всяческих обязательств по отношению к синдикату. В тех случаях, когда собственники или их объединения решили произвести ремонт многоквартирного дома, о работах, затрудняющих доступ к квартирам, должно быть объявлено собственникам не менее чем за восемь дней до начала их проведения, кроме случаев необходимости соблюдения безопасности или сохранности имущества.

Документом, регулирующим деятельность синдиката, является регламент общей собственности. Регламент указывает на обязанность членов синдиката участвовать, во-первых, в расходах на общие службы и элементы общего оборудования в зависимости от пользы этих служб и элементов по отношению к каждому собственнику; во-вторых, в расходах, связанных с сохранением, поддержанием и управлением общими частями пропорционально стоимости жилых и иных помещений, принадлежащих членам синдиката. Кроме того, регламент общей собственности фиксирует квоту, соответствующую каждому собственнику, по каждой категории расходов.

Цель синдиката - сохранение здания и управление его общими частями. Синдикат несет ответственность за ущерб, нанесенный совладельцами или третьими лицами из-за дефектов строительства или неудовлетворительного содержания общих частей.

Для французского законодательства характерна подробнейшая регламентация вопросов владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в общей собственности. Такое детальное урегулирование снижает вероятность возникновения споров между членами синдиката и, следовательно, позволяет лучше управлять зданием, заниматься эксплуатацией многоквартирного жилого дома.

К примеру, законодательство позволяет синдикату приобретать и отчуждать как платно, так и бесплатно отдельные части здания. При этом суммы, соответствующие цене проданных общих частей, делятся между всеми совладельцами пропорционально занимаемой на праве собственности площади недвижимости.

В соответствии с Законом от 10 июля 1965 г. синдикат во Франции может, при условии соблюдения назначения здания, принимать любые решения о благоустройстве, например о трансформации одного или нескольких существующих элементов оборудования, добавлении новых элементов, благоустройстве или создании помещений общего пользования. Однако надстраивание или сооружение зданий в целях создания новых отдельных помещений может осуществляться только силами синдиката при условии, что решение о работах принято большинством голосов его членов.

Согласно названному Закону в случае полного или частичного разрушения здания или его части общее собрание совладельцев может принять большинством голосов решение о реконструкции этого здания или о восстановлении пострадавшей части. В случае если разрушению подверглась часть здания, составившая меньше половины, восстановление обязательно, если ее требует большинство пострадавших сособственников.

В Соединенных Штатах Америки получили широкое распространение кондоминиумы, в которых организуются ассоциации собственников квартир. Регламентация организации и деятельности таких ассоциаций находится в ведении штатов, однако регулирование вопросов общей собственности на недвижимость в жилищной сфере практически везде аналогично.

Законодательство штатов устанавливает, что ассоциации создаются в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквартирных домах, являющихся их общей собственностью, могут осуществлять действия по управлению, содержанию, ремонту общего имущества.

Американское законодательство к общей собственности в многоквартирных домах причисляет землю, здания и усовершенствования, к ним относящиеся (элементы общего пользования) <1>.

--------------------------------
<1> Лоджии или балконы, на которые имеется доступ только из квартир, предназначены для исключительного пользования собственников квартир. Собственники жилищ обязаны держать лоджии и балконы свободными, очищать от снега, льда и скоплений воды, а также производить ремонт, если его необходимость вызывается собственной халатностью, ненадлежащим или небрежным обращением. Все другие ремонтные работы внутри, снаружи и в связи с лоджиями и балконами производятся ассоциацией.

 

Размеры вкладов на обслуживание и ремонт, которые все члены ассоциации обязаны вносить на коллективные цели, определяются размером доли каждого собственника жилья в общем имуществе. При этом непроживание собственника в принадлежащей ему квартире или отказ от использования общих элементов имущества или дополнительных рекреационных мощностей не может являться основанием для освобождения собственника от внесения вклада на вышеуказанные коллективные цели.

Американские штаты установили правило, по которому в случае, если собственник намерен продать, сдать в краткосрочную или долгосрочную аренду свою квартиру, ассоциация имеет первоочередное право купить, взять в краткосрочную или долгосрочную аренду указанную квартиру на тех же основаниях, на каких это могут сделать любые другие третьи лица.

В случае если собственник решил продать или сдать свою квартиру в аренду, он должен, прежде чем принять любые предложения о покупке или аренде его жилища, направить в адрес исполнительного органа ассоциации - совета директоров письменное уведомление, содержащее условия предлагаемой ему сделки или те условия, на которых он считает возможным совершить данную сделку. Кроме того, собственник направляет совету директоров копию коммерческого предложения, а также имена и адреса лиц (лица), которым было с его стороны сделано предложение о покупке или аренде его квартиры.

Совет директоров в течение 10 дней после получения от владельца письменного уведомления и других сопроводительных документов либо приобретает, либо арендует квартиру для ассоциации.

По договору аренды совет директоров может требовать оформления всех соглашений по унифицированной форме.

Сдача помещения лицом, арендующим квартиру, другому лицу в субаренду, как правило, не разрешается.

Собственник имеет право подарить, завещать или любым иным образом передать в собственность или пользование свою квартиру при условии, что лицо, приобретшее квартиру в качестве дара или по завещанию (или иным образом, за исключением акта купли или аренды), уведомляет об этом ассоциацию.

Ассоциация осуществляет владение, пользование и распоряжение всеми принадлежащими ей квартирами в интересах всех собственников; совет директоров или уполномоченные им лица вправе оперировать голосами, определяемыми владельцами указанных квартир при голосовании на всех собраниях ассоциации, за исключением собраний по выборам совета директоров.

Интересно отметить, что уставы ассоциаций кондоминиумов зачастую защищают свои финансовые интересы путем запрещения распоряжения жильем до расчета с объединением. Так, в уставе ассоциации "Винстон Тауэрс 300, ИНК" указывается, что никто из владельцев не вправе передать, внести в качестве залога, а также продать или сдать в аренду свою квартиру до тех пор, пока он не внесет в полном объеме свою обязательную долю платежей на коллективные цели, взыскиваемых ассоциацией со всех владельцев, и пока он не удовлетворит все исковые требования к нему. Лицо, вступившее во владение, пользование и распоряжение квартирой, в дальнейшем обязано вносить все полагающиеся платежи, при этом никоим образом не ограничиваются его права добиваться от лица, передавшего права на владение, распоряжение или пользование квартирой, участия в осуществлении указанных платежей в пользу ассоциации либо прибегать к его содействию в этом вопросе.

Лицо, купившее квартиру на торгах, проводимых по решению судебных органов, не несет ответственности, а новый собственник указанной квартиры не может быть ответчиком по предъявляемым исковым требованиям по любым из платежей на коллективные цели, которые или задолженность по которым подлежали взысканию до момента перехода квартиры в собственность вышеупомянутого лица <1>.

--------------------------------
<1> Некоммерческая корпорация, штат Нью-Джерси (местоположение: район парка Клиффсайд, графство Берген, штат Нью-Джерси). Раздел 1. Наименование и адрес главного офиса: "Настоящий документ является уставом ассоциации "Винстон Тауэрс 300, ИНК". Главный офис ассоциации расположен по адресу: Авеню Пэлисэйд, парк Клиффсайд, штат Нью-Джерси".

 

Как правило, уставы ассоциаций содержат положение, в соответствии с которым ассоциация по просьбе любого из собственников должна предоставлять информацию о размере затрат и не вправе расходовать больше, чем это диктуется объективной необходимостью.

В Канаде вопросы общей собственности на недвижимость в жилищной сфере регулируются на уровне штатов, в частности гражданскими кодексами штатов. Представляется интересным опыт регулирования общей собственности в штате Квебек. Правовая система указанного штата, традиционно тяготеющего в силу различных исторических событий к Франции, вместе с тем являясь субъектом Канадской Федерации, впитала в себя элементы как англосаксонской, так и континентальной (точнее, французской) систем права.

В первую очередь следует отметить довольно детальный перечень находящегося в общей собственности имущества, дающийся в Гражданском кодексе Квебека <1>. Кодекс относит к общей собственности собственников многоквартирного дома землю, лужайки, веранды или балконы, парки и сады, выезды на дорогу, лестницы и лифты, коридоры и холлы, места общего пользования, стоянки, складские помещения, подвалы, фундаменты и основные стены здания, общее оборудование и аппаратуру, такие, как центральное отопление, система кондиционеров, трубы и провода, включая и те, которые находятся в отдельных частях многоквартирного дома. Кроме того, к общей собственности относятся: перегородки или стены, которые не являются частью фундамента или основной частью здания, но отделяют его отдельную часть от общего имущества или от другой отдельной части.

--------------------------------
<1> Вопросы общей собственности на недвижимость регулируются в гл. III титула второго четвертой книги Гражданского кодекса (см.: Гражданский кодекс Квебека. М.: Статут, 1999. С. 173 - 174).

 

Согласно соответствующему канадскому законодательству собственники жилища в Квебеке имеют долю в праве общей собственности на общее имущество, причем эта доля пропорциональна стоимости их квартир. Аналогично происходит и регулирование правового положения собственников жилья в России.

В Германии на основании Закона от 15 марта 1951 г. "О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью" <1> (с последующими изменениями и дополнениями) домовладельцы организуют товарищества домовладельцев. Деятельность таких объединений наряду с Законом регламентируется соглашением домовладельцев. В соглашении кроме прочего может быть установлено, что для отчуждения своего жилого помещения домовладелец должен получить согласие других домовладельцев.

--------------------------------
<1> См.: Германское право. Ч. III / Исследовательский центр частного права. Германский фонд международного сотрудничества; Под ред. Р.И. Каримуллина. М.: Статут, 1999. С. 63 - 71.

 

Домовладельцы для управления жилищным фондом вправе выбрать одну из трех форм управления общим имуществом:

во-первых, принять решение о создании правления, которое состоит из председателя и двух членов, назначаемых из числа домовладельцев;

во-вторых, самостоятельно управлять общим имуществом;

в-третьих, назначить управляющего на срок до пяти лет.

Из изложенного видно, что объем прав и обязанностей как самих объединений, так и их членов в разных странах не одинаков, но основная цель таких образований едина - эффективная эксплуатация жилых и нежилых помещений, придомовых территорий и прочих объектов, относящихся к жилым многоквартирным домам.







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker