§ 5. Правовое положение членов товариществ собственников жилья

Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.

Во-первых, граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектом общего пользования. При этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества собственников жилья производится с согласия органов опеки и попечительства.

Во-вторых, юридические лица, которым:
-жилые помещения в многоквартирных домах и, соответственно, объекты общего пользования принадлежат на праве собственности;
-жилые помещения в многоквартирных домах и, соответственно, объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).

В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.

На практике довольно часто встречаются случаи, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности <1> либо когда помещения в квартире принадлежат разным лицам. В таких случаях возможно вступление в товарищество нескольких собственников жилого помещения (комнаты, квартиры). Представляется, что каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.

--------------------------------
<1> О праве общей собственности на жилое помещение см. § 3 гл. 10 настоящей работы.

В случаях прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение.

При реорганизации юридического лица - члена товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества правопреемники (наследники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.

В соответствии со ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Все члены товарищества собственников жилья обладают достаточно широким кругом прав и несут целый ряд обязанностей.

Основные права и обязанности членов товарищества определены в уставах конкретных товариществ.

Члены товарищества имеют право:
-самостоятельно, без согласования с другими собственниками, распоряжаться своей собственностью;
-использовать общее имущество в соответствии с его назначением и с учетом требований устава;
-участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя;
-избирать и быть избранными в органы управления и контроля товарищества;
-вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов.

Члены товарищества собственников жилья обязаны:
-соблюдать требования ГК РФ, ЖК РФ и устава товарищества;
-соблюдать технические, противопожарные и санитарные правила содержания дома, жилого помещения и придомовой территории;
-принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом многоквартирного дома, пропорционально размеру приходящейся на них доли в общей собственности, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы в размере, утвержденном общим собранием членов товарищества.

В уставах многих товариществ указывается на то, что собственники жилья имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством.

Хотелось бы обратить внимание на то, что если в уставе содержится ограничение, которое нарушает права и законные интересы членов товарищества, то, конечно же, устав в этой части будет недействительным.

В качестве исторической справки следует указать на то, что ряд положений Федерального закона "О товариществах собственников жилья", касающихся правового положения членов товариществ собственников жилья, стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. Так, в Постановлении от 3 апреля 1998 г. N 10-П по делу о проверке конституционности п. п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом районного суда г. Омска <1> указано на то, что выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявления такого способа управления кондоминиумом, как товарищество, означает реализацию их права на создание объединения для достижения названных целей. Обязательный признак этого объединения - членство в нем. Согласно п. п. 1, 3 и 4 ст. 32 рассматриваемого Федерального закона членами товарищества собственников жилья являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме; членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке; после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение.

Данные нормы не проводят различия в правовом положении собственников жилья и членов товарищества собственников жилья. Между тем такое различие необходимо, поскольку управление кондоминиумом и обеспечение его эксплуатации могут осуществляться не только путем объединения домовладельцев в товарищество собственников жилья.

Кроме того, членство в товариществе является обязательным условием и единственной возможностью приобретения права собственности на помещение во вновь создаваемом кондоминиуме. Согласно ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе (п. 2); заключение любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества должно включать в качестве обязательного условия последующего приобретения помещения членство в товариществе (п. 3).

Однако создание товарищества как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.

В соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 30) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается на общем собрании по волеизъявлению домовладельцев, т.е. по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности, которые в любое время вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной его вид вместо товарищества.

Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможность для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей кроме членства.

Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.

Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.

Исходя из изложенного, Конституционный Суд РФ признал п. п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 30.

Вышеизложенное Постановление Конституционного Суда РФ конечно же было учтено и воспринято ЖК РФ, согласно нормам которого членство в товариществе собственников жилья является добровольным. Вместе с тем законодатель был вынужден, реагируя на правовую позицию КС РФ, поместить в ЖК РФ специальную главу, посвященную общему имуществу многоквартирного дома и общему собранию собственников в таком доме <1>.

--------------------------------
<1> Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме см. § 4 гл. 11 настоящей работы.