Жилищные проблемы. Как защитить право собственности на жилье авеню,av-ue.ru. САМ СЕБЕ АДВОКАТ.

Статья 35 Конституции РФ гарантирует, что право частной собственности охраняется законом. Также конституционно закреплено, что каждый (как физическое, так и юридическое лицо) вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Одним из основополагающих конституционных принципов является неприкосновенность собственности граждан и юридических лиц, согласно которому никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное же отчуждение имущества (лишение права собственности) для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Защита права собственности на жилые помещения подразумевает под собой те или иные действия собственника, которые зависят прежде всего от вида нарушения такого права. Как правило, наиболее действенным является обращение собственника в суд с исковым заявлением к нарушителю права собственности.

Гражданское законодательство РФ (ст. 12 ГК РФ) предусматривает несколько способов защиты гражданских прав. В контексте защиты права собственности на жилые помещения следует выделить несколько таких способов. Это:

1) признание права собственности на жилье, когда существует спор о таком праве между несколькими лицами. Например, вопрос ставится именно таким образом при разделе супругами (бывшими супругами) совместно нажитого имущества в виде квартиры, жилого дома, иного жилого помещения;

2) восстановление положения, существовавшего до нарушения права собственности, и пресечение действий, нарушающих право собственности на жилое помещение или создающих угрозу его нарушения. В частности, таким способом защиты может воспользоваться собственник жилого помещения при разрешении вопроса о выселении нанимателя в случае нарушения им договорных обязательств, в том числе по оплате за жилье;

3) признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки;

4) признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления. Такой способ защиты права собственности встречается при вынесении соответствующим органом решения о предоставлении земельного участка, на котором расположено жилое помещение.

Указанные способы защиты прав не являются обязательными в применении. Закон допускает и иные способы защиты гражданских прав. Каким способом воспользоваться в каждом конкретном случае, решает непосредственно сам собственник.

На практике наиболее сложно в применении признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления при предоставлении застройщику земельного участка для строительства, на котором расположены жилые помещения. Чаще всего это означает, что, допустим, муниципальный орган выделяет земельный участок ЖСК или иной организации для строительства многоэтажного жилого дома, обязывая застройщика снести все жилые дома, расположенные на участке, за свой счет. Тем самым грубо нарушаются права собственников указанных жилых помещений.

В данном случае собственник может по своему усмотрению избрать способ защиты права собственности. Это может быть обращение в суд со следующими требованиями:

- признание недействительным акта органа муниципального самоуправления;

- признание недействительной сделки по предоставлению земельного участка, поскольку исходя из правовой природы выдела земельного участка (и судебная практика идет по такому пути) это является сделкой между муниципальным органом и застройщиком.

В данном случае свою позицию собственник должен строить, исходя из положений ст. 32 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Порядок такого изъятия четко регламентирован жилищным, а также земельным законодательством РФ. Так, собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Согласно нормам земельного законодательства РФ (ст. 49 ЗК РФ) изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется только в исключительных случаях. Исключительной ситуация может быть признана, только если изъятие связано с выполнением международных обязательств РФ, а также размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а также с иными обстоятельствами в установленных законодательством РФ случаях.

Вместе с тем в указанной ранее ст. 35 Конституции РФ предусмотрено, что лишение права собственности возможно лишь для государственных (а не муниципальных) нужд. В данном случае налицо некоторое несоответствие норм жилищного и земельного законодательства РФ Конституции РФ.

Исходя из изложенного, усматривается, что предоставление ЖСК или иному застройщику земельного участка, на котором расположены жилые помещения третьих лиц, должно происходить с соблюдением определенной процедуры. А именно застройщик должен предварительно заключить договоры об отселении или выкупе собственности у жильцов, что на практике почти всегда не соблюдается.

Кроме того, одним из способов защиты права собственности на жилые помещения является истребование его из чужого незаконного владения. Так, ст. 301 ГК РФ указывает, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Такое требование может быть заявлено собственником, когда квартира или иное жилое помещение заняты иным владельцем и он препятствует собственнику в реализации своих прав. В случае если незаконный владелец сам претендует на право собственности на жилое помещение, такая ситуация должна быть разрешена путем предъявления иска одновременно о признании права собственности на жилое помещение и истребовании его из чужого незаконного владения.

Однако в данном случае следует иметь в виду, что довольно затруднительно исполнить решение суда об истребовании имущества. Если незаконный владелец отказывается под различными предлогами от передачи жилого помещения законному собственнику, то ему следует заявить иск о выселении незаконного владельца. Таким образом, еще одним способом защиты права собственности на жилое помещение является требование о выселении незаконного владельца.

Последствия возврата имущества из незаконного владения предусмотрены ст. 303 ГК РФ. В частности, при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения. В то же время от добросовестного владельца собственник жилого помещения вправе требовать возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

В свою очередь, владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, имеет право потребовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Кроме того, добросовестный владелец может оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества. Такой механизм возмещения возможен, если бывший владелец, например, произвел ремонт жилого помещения, увеличивающий стоимость жилья в целом.

В заключение необходимо отметить, что законодательство РФ декларирует, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Иными словами, исходя из анализа законодательных норм следует, что право собственности в РФ является незыблемым и охраняется законом различными мерами и способами.