АВЕНЮ

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека
                           >> Аренда недвижимости

ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМ ИМУЩЕСТВОМ
 Т.М.Панченко

1. Договор аренды

1.1. Общие положения
1.2. Договор субаренды
1.3. Государственная регистрация договора аренды
1.4. Пользование земельным участком при аренде
1.5. Прекращение договора аренды
1.6. Ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора аренды
1.7. Права третьих лиц на объект аренды

2. Улучшения арендованного имущества

2.1. Общие положения
2.2. Отделимые улучшения арендованного имущества
2.3. Неотделимые улучшения арендованного имущества
2.4. Налогообложение неотделимых улучшений арендованного имущества

   2.4.1. Общие положения
   2.4.2. Учет улучшений, произведенных с согласия арендодателя, но не возмещенных арендатору
   2.4.3. Учет улучшений (реконструкции) арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, компенсирующего арендатору соответствующие затраты

2.5. Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

3. Коммунальные платежи при аренде имущества

4. Аренда жилья

4.1. Аренда квартир для проживания командированных работников
4.2. Аренда жилья для сотрудников

5. Аренда транспортных средств

5.1. Общие положения
5.2. Расходы арендатора
5.3. Документальное подтверждение расходов на аренду
5.4. Расходы на содержание и ремонт арендованных транспортных средств
5.5. Расходы, связанные с эксплуатацией арендованных транспортных средств
5.6. Расходы на страхование арендованных транспортных средств
5.7. Транспортный налог по арендуемому автомобилю
5.8. Аренда транспортных средств с экипажем
5.9. Аренда транспортных средств без экипажа

6. Аренда с правом выкупа
7. Безвозмездное пользование имуществом (ссуда)
7.1. Общие положения
7.2. Учет имущества, полученного в безвозмездное пользование, у ссудодателя
7.3. Учет имущества, полученного в безвозмездное пользование, у ссудополучателя

8. Аренда государственного и муниципального имущества

8.1. Общие положения


Все новости

 >
Учет улучшений (реконструкции) арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, компенсирующего арендатору соответствующие затраты авеню,av-ue.ru. ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМ ИМУЩЕСТВОМ.

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>Пользование чужим имуществом

                           >> Аренда

2. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

2.4. Налогообложение неотделимых улучшений арендованного имущества

2.4.3. Учет улучшений (реконструкции) арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, компенсирующего арендатору соответствующие затраты

Арендодатель должен контролировать срок осуществления реконструкции арендованного имущества. Ведь если арендуемое имущество по решению руководства арендодателя находится на реконструкции, продолжающейся свыше 12 месяцев, то в налоговом учете арендодателя такое имущество должно быть исключено из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК РФ).

Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с гл. 25 НК РФ подлежит амортизации, начинается у арендодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором арендодатель произвел возмещение арендатору стоимости вышеуказанных капитальных вложений (п. 2 ст. 259 НК РФ).

У арендодателя в результате реконструкции происходит увеличение стоимости арендованного имущества. Таким образом, с месяца, следующего за месяцем компенсации арендатору стоимости работ по реконструкции, арендодатель начисляет амортизацию в повышенном размере.

Если в результате реконструкции срок полезного использования арендуемого основного средства не изменяется, то в бухгалтерском учете ежемесячные суммы амортизационных отчислений по реконструированному имуществу определяются исходя из их остаточной стоимости, увеличенной на сумму затрат по реконструкции, и оставшегося срока полезного использования (Письмо Минфина России от 23.06.2004 N 07-02-14/144).

В налоговом учете, так же как и в бухгалтерском учете, расходы на реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость основных средств (п. 2 ст. 257 НК РФ). Если в результате реконструкции объекта основных средств не произошло увеличение срока его полезного использования, организация при исчислении амортизации учитывает оставшийся срок полезного использования (абз. 3 п. 1 ст. 258 НК РФ).

Но, по мнению Минфина России, выраженному в Письме от 13.03.2006 N 03-03-04/1/216, ФНС России, приведенному в Письме от 14.03.2005 N 02-1-07/23, если в результате реконструкции срок полезного использования основного средства не изменяется, амортизация должна начисляться в соответствии с нормой амортизации, действовавшей до реконструкции. Иными словами, по мнению финансового и налогового ведомств, после реконструкции срок службы реконструированных основных средств должен быть увеличен.

Если организация последует положениям НК РФ и не учтет мнения контролирующих органов, то расчет амортизации после реконструкции исходя из оставшегося срока службы ей придется отстаивать в суде.

Арендодатель вправе принять к вычету НДС, выставленный ему арендатором, по возмещению затрат по реконструкции в общеустановленном порядке (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Амортизационная премия. Организации имеют право включать в состав расходов отчетного (налогового) периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10% от суммы расходов, понесенных при достройке, дооборудовании, модернизации, техническом перевооружении, частичной ликвидации основных средств (суммы которых определяются в соответствии со ст. 257 НК РФ).

Расходы в виде капитальных вложений признаются в качестве расходов того отчетного (налогового) периода, на который приходится дата начала амортизации основных средств, в отношении которых были осуществлены капитальные вложения. Расходы на капитальные вложения в виде 10%-ной амортизационной премии не учитываются при расчете суммы амортизации (п. 2 ст. 259 НК РФ).

Следовательно, если организация-арендодатель воспользуется предоставленным ей правом списывать до 10% стоимости капитальных вложений в расходы на дату начала амортизации, то у нее в месяце начала начисления амортизации образуется разница между суммой амортизации по оборудованию, начисляемой и включаемой в состав расходов в бухгалтерском учете, и общей суммой расходов по объекту, признаваемой в налоговом учете (в виде начисленной амортизации по имуществу, амортизации капитальных вложений в имущество, а также амортизационной премии по данным капитальным вложениям).

Рассмотрим на примере порядок учета у арендодателя затрат арендатора на улучшение арендованного имущества с согласия арендодателя, стоимость которого возмещается арендатору по окончании срока аренды и при возврате оборудования.

 

Пример. Организация "Коммерсант" (арендодатель) передала 1 декабря 2008 г. в аренду сроком на 12 месяцев оборудование первоначальной стоимостью 1 200 000 руб. Срок полезного использования оборудования в бухгалтерском и налоговом учете установлен в 4 года, ежемесячная амортизация в сумме 25 000 руб. начисляется с ноября 2007 г. линейным способом. С согласия организации "Коммерсант" арендатор произвел модернизацию арендованного оборудования стоимостью 354 000 руб., в том числе НДС - 54 000 руб. В результате модернизации повысилась производительность оборудования, но не увеличился срок его полезного использования. Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованное оборудование были переданы на баланс арендодателя сразу по их завершении, а стоимость улучшения арендованного имущества компенсировалась арендатору по окончании срока аренды при возврате оборудования. Аренда не является для организации видом деятельности. Модернизация была завершена, и капитальные вложения были переданы арендатором в январе 2009 г. Возврат оборудования и возмещение затрат арендатора на модернизацию должны производиться 1 декабря 2009 г. После возврата оборудование будет использоваться организацией "Коммерсант" в основной деятельности.

Амортизационные отчисления по оборудованию, переданному в аренду (так как предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации), признаются у организации "Коммерсант" прочими расходами.

Для целей налогообложения прибыли суммы амортизации, начисляемой по переданному в аренду оборудованию, учитываются в составе внереализационных расходов, поскольку операции по предоставлению имущества в аренду осуществляются не на постоянной (систематической) основе (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Срок полезного использования оборудования после модернизации не изменился, то есть оставшийся срок полезного использования оборудования после завершения модернизации составляет 33 мес. [4 года x 12 мес. - 15 мес., где 15 мес. - фактический срок эксплуатации оборудования до окончания модернизации (с ноября 2007 г. по январь 2009 г.)].

Подлежащая списанию посредством начисления амортизации стоимость оборудования после его модернизации составляет 1 125 000 руб. [(1 200 000 руб. - (25 000 руб. x 15 мес.) + (354 000 руб. - 54 000 руб.)]. Таким образом, ежемесячная сумма амортизационных отчислений по оборудованию после его модернизации в бухгалтерском учете составит 34 091 руб. (1 125 000 руб. : 33 мес.).

Капитальные вложения в предоставленные в аренду основные средства в налоговом учете амортизируются как самостоятельный объект амортизируемого имущества в течение оставшегося срока полезного использования данного основного средства.

Поскольку право на амортизацию капитальных вложений у арендодателя возникает только после возмещения их стоимости арендатору, в налоговом учете начисление амортизации по капитальным вложениям в модернизацию оборудования начинается только с месяца, когда произведено возмещение, то есть с декабря 2009 г.

Таким образом, с момента начисления амортизации по произведенным арендатором капитальным вложениям в бухгалтерском учете (с февраля 2009 г.) и до месяца начала их амортизации в налоговом учете (декабрь 2009 г.) у организации будут возникать разницы между суммами амортизации по модернизированному оборудованию, признаваемыми в составе расходов в бухгалтерском и налоговом учете.

Поскольку расходы в виде амортизации капитальных вложений в модернизацию оборудования в дальнейшем будут признаны в составе расходов в налоговом учете, возникающие разницы отражаются в бухгалтерском учете как вычитаемые временные разницы, приводящие к образованию отложенных налоговых активов. Ежемесячная сумма вычитаемой временной разницы составит 9091 руб. (34 091 руб. - 25 000 руб.); соответственно, ежемесячная сумма отложенных налоговых активов - 2182 руб. [(34 091 руб. - 25 000 руб.) x 24%]. Возникшие вычитаемые временные разницы и отложенные налоговые активы будут уменьшаться с момента начала начисления амортизации по капитальным вложениям в модернизацию оборудования в налоговом учете.

Кроме того, организация "Коммерсант" воспользовалась предоставленным ей правом на "амортизационную премию" и включит в декабре 2009 г. в расходы 10% стоимости проведенной арендатором модернизации. В этом случае ежемесячная сумма амортизации по оборудованию и по капитальным вложениям в данное оборудование в налоговом учете составит 36 739 руб. [25 000 руб. + (300 000 руб. - 300 000 руб. x 10%) : 23 мес.], где 23 мес. - срок амортизации капитальных вложений в оборудование в налоговом учете (с декабря 2008 г. по октябрь 2010 г.).

Соответственно, общая сумма расходов, признаваемых в налоговом учете, в декабре 2008 г. составит 66 739 руб. (300 000 руб. x 10% + 36 739 руб.), а разница между суммами расходов, признаваемыми в бухгалтерском и налоговом учете, - 32 648 руб. (66 739 руб. - 34 091 руб.). В дальнейшем (с января 2009 г.) разница между суммами амортизации, признаваемыми в налоговом и бухгалтерском учете, составит 2648 руб. (36 739 руб. - 34 091 руб.).

Таким образом, разницы могут быть отражены как уменьшение возникших ранее вычитаемых временных разниц и признанных отложенных налоговых активов - в декабре 2008 г. на сумму 7836 руб. (32 648 руб. x 24%) и в дальнейшем начиная с января 2009 г. по октябрь 2010 г. (последний месяц начисления амортизации по оборудованию) - ежемесячно по 635,52 руб. (2648 руб. x 24%).

В бухгалтерском учете арендодателя (организации "Коммерсант") оформляются следующие проводки:

Д-т 01, субсчет "Основные средства, переданные в аренду", К-т 01, субсчет "Основные средства в эксплуатации", - 1 200 000 руб. - отражена передача оборудования в аренду;

Д-т 02, субсчет "Амортизация основных средств в эксплуатации", К-т 02, субсчет "Амортизация основных средств, переданных в аренду", - 325 000 руб. (25 000 руб. x 13 мес.) - отражена амортизация, начисленная по оборудованию, переданному в аренду;

ежемесячно по месяц передачи арендатором капитальных вложений в модернизацию оборудования:

Д-т 91, субсчет "Прочие расходы", К-т 02, субсчет "Амортизация основных средств, переданных в аренду", - 25 000 руб. - начислена амортизация по переданному в аренду оборудованию;

в месяце передачи арендатором капитальных вложений в модернизацию оборудования:

Д-т 08 К-т 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" - 300 000 руб. (354 000 руб. - 54 000 руб.) - отражена стоимость переданных арендатором капитальных вложений в модернизацию оборудования;

Д-т 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" К-т 76 - 54 000 руб. - отражена сумма НДС по переданным капитальным вложениям;

Д-т 01, субсчет "Основные средства, переданные в аренду", К-т 08 - 300 000 руб. - увеличена первоначальная стоимость оборудования на сумму произведенных капитальных вложений в его модернизацию;

Д-т 68 К-т 19 - 54 000 руб. - принята к вычету сумма НДС по переданным арендатором капитальным вложениям;

с месяца, следующего за месяцем передачи арендатором капитальных вложений в модернизацию оборудования, и до месяца возмещения затрат на модернизацию арендатору:

Д-т 91, субсчет "Прочие расходы", К-т 02, субсчет "Амортизация основных средств, переданных в аренду", - 34 091 руб. - начислена амортизация по переданному в аренду оборудованию;

Д-т 09 "Отложенные налоговые активы" К-т 68 - 2182 руб. [(34 091 руб. - 25 000 руб.) x 24%] - отражена сумма отложенного налогового актива;

в декабре 2009 г.:

Д-т 01, субсчет "Основные средства в эксплуатации", К-т 01, субсчет "Основные средства, переданные в аренду", - 1 500 000 руб. - отражен возврат оборудования арендатором;

Д-т 02, субсчет "Амортизация основных средств, переданных в аренду", К-т 02, субсчет "Амортизация основных средств в эксплуатации", - 715 910 руб. [(25 000 руб. x 15 мес.) + (34 091 руб. x 10 мес.)] - отражена амортизация, начисленная по возвращенному оборудованию;

Д-т 76 К-т 51 "Расчетные счета" - 354 000 руб. - произведена компенсация затрат на модернизацию арендатору;

Д-т 20 К-т 02, субсчет "Амортизация основных средств в эксплуатации", - 34 091 руб. - начислена амортизация по возвращенному оборудованию;

Д-т 68 К-т 09 - 7836 руб. [(66 739 руб. - 34 091 руб.) x 24%] - уменьшена сумма отложенного налогового актива;

с месяца, следующего за месяцем возмещения арендатору затрат на капитальные вложения в модернизацию, и до окончания срока полезного использования оборудования:

Д-т 20 К-т 02, субсчет "Амортизация основных средств в эксплуатации", - 34 091 руб. - начислена амортизация по оборудованию;

Д-т 68 К-т 09 - 635,52 руб. [(36 739 руб. - 34 091 руб.) x 24%] - уменьшена сумма отложенного налогового актива.

 









Список терминов
определений
и понятий