4.5.2. Раздел жилых помещений

Общее понятие неделимой вещи дано в ст. 133 ГК: неделимой является вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Неделимая вещь указана в п. 4 ст. 244 ГК как "вынужденный" объект права общей собственности, поскольку невозможность ее раздела без изменения исходного назначения или недопустимость раздела законом исключают индивидуальную собственность на ее части. Еще один критерий дан в ст. 252 ГК: выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или это влечет несоразмерный ущерб всему имуществу. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Таким образом, для всех вещей существуют следующие условия раздела:

При реальном разделе квартир и жилых домов (выделе доли) следует учитывать специфику их правового режима. Как известно, жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан <*>. Жилые помещения как объекты гражданских прав в первую очередь удовлетворяют жилищные потребности граждан. Жилищные потребности может удовлетворять не только целый объект недвижимости, но и его часть. Не случайно ст. 558 ГК "Особенности продажи жилых помещений" касается продажи частей жилых домов и частей квартир.

Монография П.В. Крашенинникова "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации).

<*> Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2000. С. 17.

Правоотношения по поводу жилых помещений имеют определенные законом пределы. Строго целевое назначение жилья как основной признак его правового режима закреплено ГК, согласно ст. 288 которого жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости.

Статья 6 Закона об основах жилищной политики гласит: "Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы".

Поэтому можно выделить следующие условия раздела жилых помещений.

1. Недвижимость в жилищной сфере делима, если образующиеся в результате ее раздела новые объекты прав пригодны для постоянного проживания, т.е. соответствуют критерию жилого помещения.

Обратимся к нормам жилищного законодательства. Так, согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 <*>, к жилым помещениям, пригодным для постоянного проживания, относятся жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (комната). Жилая комната определяется как часть квартиры, общежития, отделенная от других помещений (комнат) перегородками, предназначенная для проживания, отдыха.

В соответствии со ст. 52 ЖК предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Непригодными для постоянного проживания должны признаваться, например, жилые комнаты площадью менее размера, установленного для представления жилого помещения, шириной менее 2 кв. м, не имеющие непосредственного освещения, отопительных приборов и пр.

2. Новые объекты соответствуют нормам жилой площади. Раздел, в результате которого граждане становятся собственниками жилых помещений площадью ниже нормы обеспеченности, не соответствует закону. Раздел квартиры или отчуждение одной комнаты, при которых происходит ухудшение жилищных условий, а собственники либо приобретатели становятся нуждающимися в жилье, противоречат действующим нормам и общественным интересам.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного субъектом РФ (ст. 29 ЖК). Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади в размере 12 кв. м на одного человека (ст. ст. 38, 40 ЖК).

Таким образом, часть жилого помещения может быть самостоятельным объектом имущественных прав, если это отапливаемое и изолированное жилое помещение с естественным освещением площадью не менее 12 кв. м на одного человека.

3. Соблюдены жилищные права иных лиц. В первую очередь это касается членов семьи собственника и несовершеннолетних. Например, если в 3-комнатной квартире вместе с собственником проживают также его супруг и ребенок, то даже при соблюдении социальной нормы жилья отчуждение собственником изолированной комнаты недопустимо, поскольку жилищные права членов его семьи существенным образом нарушаются.

Судебная практика по вопросам раздела жилых помещений

Раздел квартир. В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 25.10.1996) указано: "Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой <*>.

Судебные инстанции стоят на позиции "ликвидации коммунальных квартир", которая обеспечивается недопустимостью произвольного раздела квартир и признанием преимущественного права покупки комнаты под видом доли в праве на квартиру, что представляется вполне обоснованным. Действительно, юридический раздел квартиры, фактически неделимой ввиду целевого назначения вещи, ухудшает ее качество с точки зрения обеспечения жилищных потребностей.

Раздел индивидуальных жилых домов. Судебная практика определяется Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (в ред. от 25.10.1996) <*>.

<*> Сб. постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. М.: Спарк, 1994; БВС РФ. 1994. N 3; 1997. N 1.

Согласно этому Постановлению суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. При разрешении таких споров возникают технические вопросы, в связи с чем суды назначают техническую экспертизу. Выдел доли (раздел) может быть произведен судом, если выделяемая доля составляет изолированную часть с отдельным входом либо имеется возможность превратить ее в таковую путем соответствующего переоборудования. Не могут оставаться в общей собственности отдельные помещения, например кухня, коридор и т.п., поскольку в этом случае будет иметь место не раздел, а определение порядка пользования. При выборе конкретного варианта следует принимать во внимание целевое назначение объекта недвижимости, использование его сторонами, а если предметом спора является жилое строение - нуждаемость сторон в жилой площади, состав их семей.

Таким образом, условиями раздела жилого дома в судебном порядке являются изолированность частей, возможность их самостоятельного, индивидуального использования в соответствии с целевым назначением для проживания, а также соблюдение жилищных прав граждан. Данные критерии следует учитывать и при разделе недвижимости по соглашению сторон во избежание его дальнейшего оспаривания.

Ещё по теме:

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры "Менеджмент и финансы" Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).

Все новости

Ещё по теме:

Нейротон. Научно-популярная книга о нервных импульсах

Читать популярные статьи на сайте!!!