4.5.3. Раздел земельных участков

Земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Поскольку формирование земельных участков осуществляется в процессе кадастровых работ, можно сказать, что раздел земельных участков производится посредством кадастрового учета. Землеустроительные и кадастровые работы проводятся по ходатайству собственника участка.

При разделении участка возникает интересная юридическая ситуация: несмотря на исчезновение объекта, право сохраняется, лицо становится собственником двух земельных участков. Однако в этом нет ничего противозаконного. Земля - ресурс, земельные участки - особые объекты недвижимости, из которых можно формировать (выделять, разделять) без прекращения права собственности любое количество новых участков (с учетом ограничений по землепользованию и минимальному размеру). Земельные участки относятся к непотребляемым и неуничтожимым видам имущества, проведение кадастровых работ не влечет прекращения права на землю. Даже если квалифицировать разделение собственником принадлежащего ему участка как одностороннюю сделку, то она также не влечет прекращения прав, поскольку это не сделка отчуждения.

Для земельных участков установлены следующие условия раздела.

1. Сохранение категории земли. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

2. Соблюдение минимального размера участка. Статья 33 ЗК определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель). Соблюдение минимального размера участков земель сельскохозяйственного назначения требуется не только при первичном предоставлении уполномоченными органами, но и при дальнейшем совершении сделок правообладателями. Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК).

3. Соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской застройке.

Незастроенный земельный участок может быть делим с учетом соблюдения его разрешенного использования и минимального размера. Порядок использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления, а для Москвы и Санкт-Петербурга - законами этих субъектов.

Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом. При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков. В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости.

Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 N 105 (в ред. от 21.08.2000) <*> утверждено Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.

Таким образом, делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим. Как правило, неделимы земельные участки, занятые многоквартирным домом (в том числе с нежилыми помещениями), производственными и административными зданиями, поскольку невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение вместе с частью земельного участка. Именно в таких случаях применяются п. п. 3, 4 ст. 36 ЗК о регулировании правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся на нем здании.

Однако для протяженных, так называемых линейных сооружений - дорог, линий электропередач, трубопроводов соблюсти принцип единства и неделимости участка под объектом невозможно, да и нет необходимости. Такие объекты недвижимости созданы именно для того, чтобы связывать различные территории, обеспечивать доставку энергоносителей на большие расстояния. Прохождение линейных объектов по многим участкам определено их материальной природой и экономическим значением. Для линейных объектов иногда разумно не выделять обособленные участки, а устанавливать сервитуты.

4. Отсутствие законодательного запрета раздела участка. Согласно Федеральному закону от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <*> переданный в аренду или в собственность земельный участок для организации крестьянского хозяйства разделу не подлежит.

Поскольку раздел проводится посредством кадастрового учета, соблюдение указанных четырех условий раздела земельных участков должно проверяться именно в процессе землеустроительных и кадастровых работ.

Регистрация в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества. Согласно п. 9 ст. 12 Закона о регистрации прав о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП, в которых делаются ссылки на разделы, относящиеся к ранее существовавшим объектам. Поскольку при преобразовании объектов прекращения прав, в том числе и третьих лиц, не происходит, актуальные записи о существующем праве собственности и об имеющихся ограничениях или обременениях (залогах, аренде, сервитуте и пр.), не погашаются, а переносятся в новые разделы.

При продаже собственником части участка учреждение юстиции производит следующие действия. Если в ЕГРП было зарегистрировано право на участок, то по заявлению собственника на основании представленных им новых кадастровых планов вносятся изменения. Такие изменения должны быть внесены до регистрации сделки и перехода права, поскольку отчуждается, строго говоря, не "часть участка", а новый участок.

Разделение участков в ЕГРП может быть произведено учреждением юстиции без представления договора об отчуждении одного из участков. Возможно, что сделка не состоится, и оба участка останутся у собственника. Получится, что лицо является собственником двух земельных участков на основании одного и того же документа о праве на участок до его раздела. Однако в этом нет ничего противозаконного. По заявлению правообладателя можно посредством кадастрового учета объединить два смежных участка в один, после чего внести изменения в ЕГРП - преобразовать объекты путем их слияния в один.

Если весь земельный участок продавца велик по сравнению с отчуждаемой частью, то можно говорить о формировании нового участка путем выделения. В этом случае наряду с открытием раздела на вновь сформированный участок в записи о существующем участке вносятся изменения - указываются новые границы и новая площадь, уменьшившаяся после выделения нового участка.

Если права на разделяемый участок не регистрировались в учреждении юстиции, то после кадастрового учета, но до сделки необходимо осуществить регистрацию прав и получить свидетельства о регистрации права собственности на два участка - на отчуждаемый и остающийся у продавца.

Если по соглашению участников общей долевой собственности или по решению суда производится раздел участка, то и каждый из правообладателей должен ходатайствовать о регистрации права на предназначенный ему участок. При этом представляются не только кадастровые планы вновь образованных участков, но и договор (соглашение) о разделе или судебное решение. Поскольку до регистрации учреждение юстиции должно преобразовать (разделить) объект с переносом актуальных записей о долевой собственности, то в случае уклонения одного из сособственников от подачи заявления на регистрацию выделенный ему участок продолжает оставаться долевой собственностью.

Ещё по теме:

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры "Менеджмент и финансы" Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).

Все новости

Ещё по теме:

Лоботомия - варварские методы лечения в ХХ веке

Читать популярные статьи на сайте!!!