5.6.4. Регистрация договоров аренды

Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав учреждение юстиции обязано известить арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который также утвержден Правилами ведения ЕГРП).

Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав).

Как указано в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>, положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды.

Одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:

Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом взимается плата за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.

Предусмотренная п. 73 Правил ведения ЕГРП выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора, она не свидетельствует об отдельной регистрации "права аренды" и не является самостоятельным регистрационным действием, подлежащим дополнительной оплате. В соответствии с п. 3 ст. 131 ГК регистрирующий орган обязан удостоверить произведенную регистрацию по ходатайству правообладателя. Иными словами, получение свидетельства о регистрации аренды - право, но не обязанность арендатора. Право аренды надлежащим образом подтверждается договором аренды с регистрационной надписью о регистрации сделки. Следует также отметить противоречие п. 73 Правил ведения ЕГРП (подзаконного акта) п. 1 ст. 14 Закона о регистрации прав, который гласит, что свидетельством удостоверяется произведенная регистрация права, а регистрация сделки удостоверяется надписью на договоре.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора. Поскольку обязанность по передаче возникает после заключения договора, момент которого определяется датой государственной регистрации сделки, для регистрации договора аренды представления в учреждение юстиции передаточного акта не требуется. Однако передаточный акт может быть необходим в случае выкупа арендованного имущества для последующей государственной регистрации перехода права к арендатору.

Если в аренду передается не весь объект недвижимости, а его определенная часть или нежилые помещения, находящиеся в здании, то в записи об аренде они указываются в графе "Описание предмета аренды". Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел ЕГРП, сформированный для целого здания. Таким образом, право на целое здание обременяется арендой определенных помещений. Если право на здание зарегистрировано в реестре, то дополнительной регистрации права арендодателя на арендуемое помещение не требуется.

Ещё по теме:

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры "Менеджмент и финансы" Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).

Все новости

Ещё по теме:

Лоботомия - варварские методы лечения в ХХ веке

Читать популярные статьи на сайте!!!