АВЕНЮ


Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >>

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ
НОВЫЕ ПРАВИЛА ОФОРМЛЕНИЯ. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ. ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

 ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие
Введение
Принятые сокращения
Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав
1.1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости
1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества
    1.2.1. Ограничение и изъятие недвижимости из оборота
    1.2.2. Оборотоспособность земельных участков
    1.2.3. Участки лесного фонда
    1.2.4. Участки недр
1.3. Государственный учет объектов недвижимости
    1.3.1. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков
    1.3.2. Технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости
    1.3.3. Домовладения как объекты технической инвентаризации
Глава 2. Общие положения о государственной регистрации
2.1. Государственная регистрация прав на недвижимость
    2.1.1. Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации
    2.1.2. Регистрационная запись и момент возникновения права
    2.1.3. Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество
    2.1.4. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимость
2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью
    2.2.1. Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки
    2.2.2. Сделки, подлежащие государственной регистрации
    2.2.3. Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации
    2.2.4. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
Глава 3. Процедура государственной регистрации
3.1. Порядок проведения государственной регистрации
3.2. Прием документов на государственную регистрацию
3.3. Правовая экспертиза документов
3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации
    3.4.1. Приостановление регистрации по решению регистратора
    3.4.2. Приостановление и прекращение регистрации по ходатайству заявителей
    3.4.3. Приостановление регистрации на основании решения, определения суда
    3.4.4. Приостановление регистрации в установленных законом случаях
    3.4.5. Уведомление о приостановлении и возобновлении регистрационных действий
3.5. Отказ в государственной регистрации и его обжалование
3.6. Сроки регистрационных действий
3.7. Документы, необходимые для государственной регистрации
Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации
4.1. Возникновение права общей собственности
4.2. Общая совместная собственность и особенности ее регистрации
4.3. Особенности регистрации общей долевой собственности
4.4. Общая собственность в силу закона
4.5. Прекращение общей собственности
    4.5.1. Раздел общего имущества и выдел доли
    4.5.2. Раздел жилых помещений. Судебная практика по вопросам раздела жилых помещений
    4.5.3. Раздел земельных участков
Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
5.1. Купля-продажа недвижимости
    5.1.1. Требования к договору купли-продажи
    5.1.2. Регистрационные действия
    5.1.3. Документы, необходимые для государственной регистрации купли-продажи
5.2. Мена жилых помещений
5.3. Дарение
5.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением
5.5. Приватизация жилых помещений
    5.5.1. Понятие и признаки приватизации государственного (муниципального) имущества
    5.5.2. Условия законности приватизации жилых помещений
    5.5.3. Оформление договора передачи жилого помещения
    5.5.4. Порядок государственной регистрации прав на приватизированные помещения и необходимые документы
    5.5.5. Приватизация коммунальных квартир и жилых помещений в них
5.6. Аренда
    5.6.1. Договоры аренды, подлежащие государственной регистрации
    5.6.2. Объекты аренды
    5.6.3. Права арендодателя и обязательность их государственной регистрации
    5.6.4. Регистрация договоров аренды
    5.6.5. Регистрация соглашений об изменении договоров аренды
    5.6.6. Государственная регистрация прекращения аренды
    5.6.7. Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права аренды
5.7. Расторжение сделок
5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием
    5.8.1. Отчуждение здания на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения
    5.8.2. Отчуждение здания на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности
    5.8.3. Отчуждение здания на арендованном земельном участке
Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними
6.1. Земельные участки как объекты гражданских прав
    6.1.1. Целевое назначение (категория) земель
    6.1.2. Разрешенное использование земельного участка
    6.1.3. Часть земельного участка как объект имущественных прав
6.2. Приобретение прав на земельные участки
    6.2.1. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
    6.2.2. Ограничения прав на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц
    6.2.3. Особенности купли-продажи земельных участков
    6.2.4. Особенности аренды земельного участка
6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков
    6.3.1. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации
    6.3.2. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки
    6.3.3. Правоустанавливающие документы и регистрация ранее возникших прав на землю
6.4. Оборот земель сельскохозяйственного назначения
    6.4.1. Особенности сделок с участками сельскохозяйственных земель
    6.4.2. Сделки с долями в праве общей собственности на участки сельскохозяйственных земель
    6.4.3. Особенности государственной регистрации прав на участки сельскохозяйственных земель
6.5. Сделки с участками лесного фонда
Глава 7. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
   
7.1. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости
    7.2. Инвестиции и долевое участие в строительстве
    7.3. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
Глава 8. Предоставление информации из единого государственного реестра прав
Глава 9. Недвижимое имущество в кондоминиуме
Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости
   
10.1. Платежи при оформлении прав на недвижимость
    10.2. Налогообложение недвижимости
Глава 11. Образцы договоров, заключаемых в простой письменной форме
Глава 12. Образцы заявлений в орган по государственной регистрации прав
 
 

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры "Менеджмент и финансы" Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).










Список терминов
определений
и понятий


Народная БД ПРАВДОМ

7.1. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости

Главная "Авеню" >> Электронная библиотека >> Недвижимость: ПРАВА И СДЕЛКИ

 

7.1. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты недвижимости

Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости необходимо правильно определить, какой документ подтверждает факт создания объекта и свидетельствует о возникновении права определенного лица на объект недвижимости. Законодатель не устанавливает, каким именно должен быть документ, подтверждающий факт создания объекта. При решении этого вопроса следует обратиться к положениям ст. 17 Закона о регистрации прав. Исходя из вышеназванной статьи документы, содержащие описание объекта недвижимости, изготовленные уполномоченным государственным органом (организацией) по государственному учету и технической инвентаризации, не могут быть основанием для государственной регистрации права, хотя и свидетельствуют, что объект в натуре создан.

Сложившаяся в настоящее время практика исходит из того, что документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости, - это акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее - акт приемки в эксплуатацию). Именно этот документ свидетельствует о том, что объект создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и может эксплуатироваться (использоваться) собственником в соответствии с его целевым назначением.

Приемка в эксплуатацию регулируется различными нормативными документами в зависимости от вида законченного строительством объекта. Объекты специального назначения со специфическими условиями функционирования, производства продукции и оказания услуг (железные и автомобильные дороги, гидротехнические сооружения, объекты газоснабжения, военные и режимные объекты и пр.) принимаются в эксплуатацию в соответствии с ведомственными (отраслевыми) документами. Объекты, для которых ведомственные документы отсутствуют, принимаются в соответствии с территориальными строительными нормами, а при их отсутствии - в соответствии со СНиП 3.01.04-87 (в части, не противоречащей действующему законодательству). При этом приемочные комиссии для объектов бюджетного финансирования назначаются государственными заказчиками (министерствами, ведомствами, соответствующими администрациями), а для объектов внебюджетного финансирования - инвестором. Акт ввода утверждается органом, назначившим государственную приемочную комиссию. Возведенные индивидуальными застройщиками для собственного пользования жилые дома и вспомогательные постройки принимаются в порядке, установленном органами власти субъектов РФ.

Акт приемки объекта в эксплуатацию содержит юридически значимую информацию:

  • о создании объекта недвижимости в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами;

  • о возникновении у заказчика (в случае, если объект создавался подрядчиком по договору строительного подряда) права владения объектом;

  • о возникновении у заказчика или лица, осуществившего строительство объекта без привлечения подрядчика, права пользования созданным объектом именно как объектом недвижимого имущества определенного целевого назначения.

Кроме того, в случае приемки объекта в эксплуатацию государственной приемочной комиссией акт приемки в эксплуатацию - это акт, изданный органом государственной власти или местного самоуправления, в зависимости от того, по распоряжению какого органа была создана приемочная комиссия. На основании акта приемки объекта в эксплуатацию, подтверждающего факт создания объекта, производится государственная регистрация права собственности, и с момента государственной регистрации этого права лицо, создавшее объект, имеющее право владения и пользования объектом, приобретает право распоряжения им.

Однако для государственной регистрации права собственности необходимо представить и иные документы, подтверждающие соблюдение при создании объекта требований законодательства, поскольку данное условие, как уже говорилось выше, - необходимое для возникновения права собственности.

Для осуществления государственной регистрации необходим документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта, поскольку возведение объекта недвижимости можно осуществить только на земельном участке, специально отведенном для этих целей. Таким документом может быть любой правоустанавливающий документ на земельный участок, свидетельствующий о наличии вещного или обязательственного права (например, постановление главы муниципального образования о предоставлении земельного участка на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды или иной документ). Если земельный участок предоставлен после 31 января 1998 г., то вещное право или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП.

Если в правоустанавливающем документе на земельный участок не указано его разрешенное использование, должно быть представлено разрешение на строительство. В силу ст. ст. 23, 62 Градостроительного кодекса выдача разрешений на строительство относится к компетенции органов местного самоуправления. При этом не следует путать разрешение на строительство с разрешением на производство строительно-монтажных работ, которое выдается лицам, выполняющим различные функции на строительном объекте, например подрядным и субподрядным организациям.

Если застройщик осуществлял строительство объекта своими силами или с привлечением подрядчика, но строил при этом для себя, а не для третьих лиц, то он и приобретает право собственности на созданный объект на основании п. 1 ст. 218 ГК. В этом случае на основании документов, подтверждающих факт создания объекта, и документов о правах на земельный участок может быть осуществлена государственная регистрация права застройщика, и только одного застройщика, на созданный им для себя объект.

При этом сам по себе факт содействия застройщику в строительстве дома со стороны членов его семьи или родственников, а также иных посторонних для застройщика лиц не может быть основанием для удовлетворения их претензий к застройщику о признании права собственности на часть дома. Такой иск может быть удовлетворен судом лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и свои средства в строительство жилого дома.

Для регистрации права застройщика должен быть представлен любой документ, из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц. Таким документом, например, может быть справка за подписью главного бухгалтера и руководителя юридического лица о том, что строительство осуществляется собственными силами (хозяйственным способом) с приложением подтверждающих документов: приказ или иной распорядительный документ юридического лица об осуществлении строительства собственными силами, баланс юридического лица с расшифровкой по счету "Основное производство".

Справка об источниках финансирования строительства также может подтвердить отсутствие прав третьих лиц на построенный объект. Бухгалтерскими документами может быть подтверждено, что для строительства объекта привлекались кредиты банка или другие заемные средства, а средства третьих лиц под обязательство передать объект или часть объекта не привлекались.

Если финансирование строительства объекта осуществлялось из собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка, других заемных средств, то из этого следует, что застройщик осуществлял строительство для себя, а не для третьих лиц, предоставивших денежные средства для строительства, поскольку по таким обязательствам застройщик обязался вернуть кредитору денежные средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимого имущества или его часть. У кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата денежных средств в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись.

То же касается подрядчика и иных лиц, принимающих участие в строительстве объекта, но не имеющих при этом цели приобретения прав на построенный объект.

Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором, предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По такому договору подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить определенную работу и сдать ее результат заказчику (застройщику), а заказчик обязуется принять работу и оплатить. Отношения между подрядчиком и заказчиком (застройщиком) регулируются нормами гл. 38 ГК. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением тех случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором.

В тех случаях, когда подрядчик является одновременно инвестором, отношения по осуществлению инвестирования выходят за рамки договора подряда и представляют собой иные обязательства, отличные от обязательств по строительному подряду.

Если для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц - инвесторов, обязуясь взамен предоставленных денежных средств выделить в построенном объекте недвижимости этим лицам в собственность определенную площадь, например, в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом многоквартирном доме, гаражного бокса в гараже и т.п., то признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя. Исходя из положений п. 1 ст. 218 ГК право в данном случае на целый объект у застройщика не возникает. У застройщика и (или) у тех лиц, которые с целью приобретения права собственности на определенную договором часть объекта принимали участие в строительстве, возникает, в зависимости от условий заключенных договоров, либо право собственности на определенные части объекта, либо право общей собственности на весь объект.

Для регистрации права застройщика необходимы:

  • заявление о государственной регистрации права;

  • документы, подтверждающие внесение платы за регистрацию в установленных размерах;

  • удостоверяющие личность заявителя или его представителя;

  • подтверждающие полномочия руководителя юридического лица, доверенность для представителя заявителя, удостоверенная нотариально;

  • один из документов, подтверждающих права пользования земельным участком: постановление органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство; договор аренды земельного участка для осуществления строительства; свидетельство о праве собственности на землю; Государственный акт землепользования; свидетельство о государственной регистрации права, выданное учреждением юстиции, иной документ, на основании которого застройщик имеет право осуществления строительства на земельном участке, и кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в случае если кадастровый план ранее не предоставлялся в учреждение юстиции;

  • разрешение соответствующих органов исполнительной власти на строительство;

  • акт о приемке в эксплуатацию, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия;

  • документы технического учета (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план объекта недвижимости), удостоверенные государственным органом (организацией) по государственному учету и технической инвентаризации;

  • документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования или иной документ;

  • документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры;

  • учредительные документы заявителя - юридического лица со всеми действующими изменениями: устав, учредительный договор (если имеется), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, созданном и зарегистрированном до 01.07.2002, документ о постановке на налоговый учет (ИНН).







Рейтинг@Mail.ru
eXTReMe Tracker