Партнер Адвокатского бюро "Малумовы и
партнеры", адвокат, окончил Российскую таможенную академию по специальности
"Юриспруденция" и Российский государственный торгово-экономический университет
по специальности "Финансы и кредит".
Помощник по правовым вопросам
заместителя Председателя Государственной Думы ФС РФ (IV созыва). До работы в
Государственной Думе ФС РФ работал практикующим юристом Союзной коллегии
адвокатов г. Москвы. В период работы в ГД ФС РФ занимался законотворческими
вопросами.
Соавтор ряда законопроектов,
внесенных в Государственную Думу ФС РФ в 2004 - 2007 гг.
Малумов Георгий Юрьевич
Управляющий партнер Адвокатского бюро
"Малумовы и партеры", адвокат. Окончил Российскую таможенную академию.
До работы в адвокатском сообществе
являлся сотрудником правления экономической безопасности Правительства г.
Москвы. Во время работы в исполнительных органах государственной власти
занимался проблематикой "обманутых дольщиков" и соинвесторов долевого
строительства. Практические навыки, наличие необходимых знаний и повседневность
позволяют автору исследовать вопросы соблюдения прав граждан при сделках с
недвижимым имуществом и противодействия нарушению их законных интересов.
Распоряжаться квартирой - продавать,
дарить, закладывать или сдавать в аренду - имеют право только собственники. До
сих пор многие считают, что если они зарегистрированы на жилплощади, то способны
совершать такие сделки. Это не всегда верно.
Быть прописанным в квартире и быть
собственником не одно и то же. В соответствии со ст. 288 ГК РФ только
собственник определяет судьбу квартиры. Иные зарегистрированные в квартире лица
могут в ней лишь проживать, т.е. пользоваться жилплощадью. Даже если квартира
находится в собственности, иногда возникают иные обстоятельства, которые
затрудняют или делают продажу жилого помещения невозможной.
Если квартира находится в залоге
(ипотека), то продать ее другому лицу можно только с согласия залогодержателя,
если иное не предусмотрено договором ипотеки. На практике банк-залогодержатель в
редчайших случаях дает согласие на отчуждение квартиры.
Большое значение имеет и то, является
ли квартира приватизированной или нет. Например, если квартира предоставлена по
договору социального найма, то продать или подарить ее, в том числе
родственникам, наниматель не имеет права. Для того чтобы реализовать такую
жилплощадь, ее предварительно необходимо приватизировать. Напомним, что сделать
это лучше до 1 марта 2010 г., т.к. после этого срока бесплатная приватизация
отменяется (!!! продлена на 3 года).
Покупателю в первую очередь
необходимо выяснить, вправе ли продавец продавать квартиру. Для чего следует
потребовать у него правоустанавливающие документы на квартиру. Проверить
сведения о продавце и об объекте недвижимости можно, взяв выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный
документ выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Выписка содержит описание объекта
недвижимости, зарегистрированные права на нее, а также сведения об ограничениях,
существующих на момент выдачи, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке
требованиях в отношении данного объекта недвижимости.
В соответствии с положениями ст. 7 -
8 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Федеральная регистрационная служба обязана в течение .......см.
http://av-ue.ru//ust.php?d=inf_main.htm
Если отчуждаемая квартира находится в
долевой собственности, то, как уже отмечалось выше, продавец обязан соблюсти
правила о преимущественной покупке доли. Следует иметь в виду, что если правило
о преимущественной покупке доли было нарушено, то любой участник долевой
собственности может в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке
перевода прав и обязанностей покупателя на него.
Стоит обратить особое внимание, если
квартиру реализует доверенное лицо продавца. К сожалению, в последнее время
участились случаи мошенничества, когда жилплощадь продают по фальшивым
доверенностям. Лучше всего напрямую связаться с продавцом и удостовериться в его
намерениях продать квартиру через доверенное лицо.
2) квитанция по оплате
государственной пошлины за регистрацию.
После произведенной государственной
регистрации покупатель получает на руки зарегистрированный договор купли-продажи
(обязательное приложение к договору - составленный продавцом и покупателем акт
приема передачи квартиры) и свидетельство о государственной регистрации права
собственности на недвижимое имущество.